2020新青年居住消费趋势报告.pdf
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1、引言何谓新青年?鲁迅先生曾对新青年提出期待,“愿中国青年都摆脱冷气,只是向上走,不必听自暴自弃者流的话。能做事的做事,能发声的发声。有一分热,发一分光。”新京报官方微博于2019年9月发起过#你心中新青年的标准是什么#的话题,答案莫衷一是,我们既可以从思想状态进行界定,新青年应该是目标明确,积极向上,努力进取的群体;也可从生理状态上进行界定,新青年应该是健康强壮的群体。在日常生活中,我们更习惯用年龄段对人群进行划分,比如作为计划生育后一代,经历过社会大变革,而今已经成为壮年,成家立业的80后。又比如出生在1990-1999年,生长在互联网时代,更“自我”,同时“富有朝气,勇于担当”的90后。从
2、年龄上看,最早的一批90后已经步入而立之年,他们也正从80后手中接过“接力棒”,成为社会的中坚力量。体现在消费力上,也是如此,根据商务部研究院2020年12月9日发布的2020年中国消费市场发展报告显示,当前我国 90/00后人口规模达 3.4 亿人,在总人口中占比接近四分之一,伴随90后开始成为社会中坚力量、具有稳定的收入,00后逐步走向职场,新生代消费群体购买力日益增强,开始成长为消费市场主力。作为新一代消费群体,90后表现出如下特点:1、独生子女一代,喜欢弘扬自我个性、信息和知识接触来源广,是有自我主见的新一代群体;2、父母普遍是60、70后,经过20-30年的财富积累,有些家庭已经购置
3、了房产;3、大部分处于刚结婚或准备结婚的阶段。无论是在精神状态,还是在生理条件上,90后都比较符合新青年的标准,本报告就将90后定义为新青年群体,尝试从多个维度解读该群体的居住消费行为习惯。目录contentsPART1 城市居住自由篇PART2 新青年租赁趋势篇PART3 城市群住房消费趋势篇PART4 独居新青年生活真相调查篇PART5 新青年客群分析篇PART6 后记城市居住自由篇PART 1新青年购房压力呈现什么趋势?新青年购房压力是增加了,还是降低了?笔者统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二手套均成交价格,计算各年22城市(考虑到数据可获得性及城市级别,挑选部分代表城
4、市)的房价收入比。整体对比发现,2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22,中位值约为7.64,相同计算条件下,2020年分别为7.82与6.7,也就是说,整体趋势看,新青年的购房压力是在下降的。但城市间分化现象比较明显,尤其是房价相对高企的城市,无论是客观数据上,还是主观感受上,购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而言,购房压力存在明显差异。同时,细分到年份变化发现,受到2020年疫情影响,部分样本城市薪酬环比有所下降,同时多城市成交套均成交总价略微上涨,导致2020年相较于2019年有上扬趋势。随着疫情逐步受到控制,以及在“房住不炒”大环境下,笔者预计2021年房价
5、收入比会成下降趋势。“为实现居住自由而奋斗”0102012345如图1所示,30个样本城市中,北京、深圳及上海套均总价明显高于其他样本城市,其中,如果新青年计划在北京置业,按照笔者测算,套均总价约为402万,按照首付35%测算,等额本息及现行利率计算方式,每月月供约为1.35万,上海月供约为1.19万,深圳月供约为1.41万,对比白领平均薪酬,均无法负担。同时,以重庆、长沙及沈阳为代表的城市总价相对较低,对于新青年而言,压力较小。从城市级别看,一线城市套均总价约为332万,新一线约为134万,二线约为128万,一线与其他级别城市的差异明显。新一线城市中,杭州、南京、苏州等长三角城市总价较高,沈
6、阳、长沙及重庆相对友好。假设月供占收入的比例在30%-50%为安全区间,即新青年家庭收入的3到5成用于支付房贷,如图2所示:贝壳研究院按照30城市当下最低首套比例,商业贷款形式且最长贷款周期,在现行利率情况下,测算出了新青年家庭收入安全区间。结果可见,30样本城市中,北京、深圳、上海及厦门月供均过万,相应收入安全区间要求在两万之上。广州月供相对较低,房价水平处在新一线城市之列,却拥有着一线城市配套水平,居住友好性更好。同样情况适用于长沙,从经济基本面来看,长沙GDP位居全国第十四位,是长江中游城市群中武汉外,第二个进入GDP万亿俱乐部的城市,居民人均可支配收入居中部第一位。依靠强劲的制造业带动
7、,长沙本身也拥有的丰富教育、医疗、文化资源,叠加保持较低的房价,近两年长沙吸纳人才,人口净流入现象明显,2017年-2019年,长沙新增常住人口近75万,而持续的人口流入又会正向带动经济发展,以形成良性循环。1.1 青年群体购房压力:一线城市压力较大,城市间分化现象明显图1:新青年城市房屋套均总价对比情况 数据来源:贝壳研究院单位:万元每套0100200300400500沈阳长春长沙烟台大连惠州重庆昆明郑州西安石家庄成都无锡济南佛山合肥天津武汉青岛南通东莞苏州宁波南京广州杭州厦门上海深圳北京402.8390.8329.8279.8234.2204.8193.9184.9169.2157.814
8、0.2140.1139.2130.1129.4128.5127.6119.7115.3113.7112.9107.7103.895.691.287.885.485.176.575.8沈阳长春长沙烟台大连惠州重庆昆明郑州西安石家庄成都无锡济南佛山合肥天津武汉青岛南通东莞苏州宁波南京广州杭州厦门上海深圳北京图2 部分城市新青年家庭收入安全及舒适线安全收入水平线舒适收入水平线单位:万元每月03那么,从趋势上看,新青年购房压力是增加了,还是降低了?笔者统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二手套均成交价格,计算各年22城市(考虑到数据可获得性及城市级别,挑选部分代表城市)的房价收入比。整体
9、对比发现,2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22,中位值约为7.64,相同计算条件下,2020年分别为7.82与6.7,也就是说,整体趋势看,新青年的购房压力是在下降的。但城市间分化现象比较明显,尤其是房价相对高企的城市,房价脱离城市经济基本面趋势明显,无论是客观数据上,还是主观感受上,购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而言,购房压力存在明显差异。同时,细分到年份变化发现,受到2020年疫情影响,部分样本城市薪酬环比有所下降,同时多城市成交套均成交总价略微上涨,导致2020年相较于2019年有上扬趋势。随着疫情逐步受到控制,以及在“房住不炒”大环境下,笔者预计20
10、21年房价收入比会成下降趋势。1.1 青年群体购房压力:一线城市压力较大,城市间分化现象明显城市2017年2018年2019年2020年深圳北京厦门上海杭州南京苏州均值青岛天津武汉合肥石家庄济南无锡西安成都郑州烟台大连重庆沈阳长沙图2:新青年城市房价收入比对比变化情况04所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,对于住房政策的把握及供给、需求侧的管理有一定指导意义。需要说明的是,房价收入比是一个比较笼统的概念,描述的是消费者在居住方面的支付能力,但并不表示房价收入比高了,就会降低消费者的购置意愿,反之亦然。房价受到政策、土地供给及市场预期等因素影响,进而影响到消费者的消费倾向,而消费
11、者预期又会反过来影响房价,因此不能仅仅用房价收入比衡量房地产市场的健康状况。贝壳研究院曾按照30年还款期限,首套首付比例为20%-40%,首套房贷利率5.38%(2020年2月-9月均值),带入计算公式最终测算出全国“合理”的房价收入比范围在5.52-7.36之间。对新青年群体,我们用智联招聘发布的2020年秋季求职期平均薪酬作为收入数据,按照一家两口计算,同时不区分性别,不计算年终奖等。据此测算出30个样本城市的房价收入比,结果显示,成都、郑州、西安、武汉、合肥及青岛等12个城市在合理区间范围,烟台、大连、惠州等7个城市处于低位,深圳、北京、厦门等11个城市处于高位。需要说明的是,本次统计采
12、用的是收入数据要比人均可支配收入偏高测算得出的房价收入比也相应普遍偏低,但城市间的分化趋势不变,并且对于处于职业黄金期的新青年群体而言,白领薪酬数据相对合理。1.2 合理的房价收入比应该是多少?从城市群角度看,高房价收入比城市有6个位于长三角,3个位于粤港澳,均是经济较发达的城市群。以长三角为例,作为中国第一大经济圈,2019年长三角GDP达237300亿元,占我国大陆的24%。高经济水平带来较高居民收入和消费水平,叠加良好的市场预期,反映在房地产市场上,就是房价处于高企位置,但同时也保持着较高的活跃性。根据贝壳研究院测算的房源流动性指数看,2020年10月,上海、宁波、南通等城市房源流动性指
13、数处于高位水平,二手房市场活跃性较强。所谓城市群,是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式,是指在特定地域范围内,一般以1个以上特大城市为核心,由3个以上大城市为构成单元,依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。1.3 长三角、粤港澳城市群房价收入比偏高图4:国际太空站宇航员拍摄长江三角洲城市群的夜色(仅有上海、苏州以及南通、无锡、嘉兴部分地区)长沙05101520惠州沈阳长春重庆大连烟台昆明郑州成都西安无锡佛山济南石家庄合肥武汉天津青岛东莞苏州南通宁波广州南京杭州上海厦门北京深圳图3:样本城市新青年房价收入比对比情况高合理
14、低05同时,贝壳研究院按照一居室整租的租金,结合薪酬数据,测算出30城房租收入比情况,如图5所示,样本城市中,只有北京、上海及深圳的比值是超过30%。当下,租房与买房体验差别还是比较明显的,比如子女的租房入学问题等。但随着“租售同权”方针的实施,“租房入学”这一政策也在逐步落地实施,但实际遇到的问题比较复杂,比如房东是否愿意允许学位占用,入学的顺位问题等。贝壳研究院做的调研显示,68%的新青年受访者表示在租买选择时,还是要买房。但在高企的房价面前,先选择租房,有了一定积累后再转买成为多数新青年的选择。而且,新青年家庭多数还并未生育孩子,子女教育问题并不严峻,公开数据显示,1990-2015年,
15、我国平均初育年龄从24.1岁推迟至26.3岁,且推迟现象明显。1.4 房租收入比:租房也是一种选择010002000300040005000惠州佛山石家庄宁波烟台重庆昆明东莞长沙南通郑州厦门武汉合肥济南成都沈阳无锡西安青岛苏州天津长春大连广州南京杭州深圳上海北京图5:新青年租金对比情况青年一居室租金(元每月)房租收入比39.935.735.329.125.024.1 21.7 20.620.220.220.1 20.018.918.918.818.618.618.317.917.717.517.31716.816.716.616.6 16.215.410.706为了量化分析城市居住方面的负担情
16、况,贝壳研究院根据房价收入比及房租收入比建立了居住自由指标体系,如图6所示,具体方法可见标注,居住自由指数越高,表示居住负担越小,反之依然。30个样本城市中,青年居住自由指数排名靠前的城市包括惠州、长沙、重庆、烟台及沈阳等城市,这些城市居住负担相对较小。同时,深圳、北京、上海、厦门及杭州的城市居住自由指数偏低,以深圳为例,2020年至今,一居室平均租金约为3693元每月,仅次于北京和上海,同时限于高企的房价,导致测算的指数偏低,居住负担较大。但自由指数与房地产市场走势并不完全相关根据贝壳研究院测算的2020年百城置业动力指数报告显示(依据人口潜在需求和城市发展两大类,共计14个细分维度建立起百
17、城置业动力指标),深圳置业动力指数位居前列。在纳入统计的100多个重点城市中,深圳是典型的“移民”城市,常住人口规模及增速在重点城市中均保持前列水平,2019年常住人口与户籍人口的比值达2.44,仅次于东莞,外来人口大量流入带来的潜在购房需求较大。同时,深圳兼具战略定位、经济发展、资源配套、创新能力等多维度的优势,城市基本面的良好发展意味着未来潜在人口住房需求增量较大,故而城市置业动力指数保持领先地位。1.5 居住自由指数:哪座城市对新青年更友好?020406080100深圳北京上海厦门杭州广州南京苏州南通宁波青岛东莞天津武汉合肥济南西安无锡石家庄成都佛山郑州大连昆明长春沈阳烟台重庆惠州长沙图
18、6:新青年居住自由指数对比情况标注:指标体系建立方法:居住自由指数=逆向标准化处理(2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比)房价收入比=成交套均总计/(白领平均年薪)房租收入比=单间(套)均租金/月平均薪酬 新青年租赁趋势篇PART 2蜗居的励志青年对于大多数群体而言,租房只是过度阶段,他们最终还是会选择买房(根据贝壳研究院调研数据显示,对于租买意愿的选择,约68%的受访青年表示一定会买房)。与买卖市场不同,租赁市场更大程度上受到供需关系的影响,而城市基本面的不同,表现在租金上,差异性比较明显。07082.1 新青年租赁趋势:租金稳中有降对于大多数新青年而言,租房只是过度阶段,他们
19、最终还是会选择买房(根据贝壳研究院调研数据显示,对于租买意愿的选择,约68%的受访青年表示一定会买房)。与买卖市场不同,租赁市场更大程度上受到供需关系的影响,而城市基本面的不同,表现在租金上差异性比较明显。首先,从整体看,30个样本城市2020年平均租金相较2019年环比下降约4%,呈稳中略降趋势。受到疫情事件影响,2020年上半年,租赁市场需求相对疲软,导致租金呈下降趋势。在毕业季热潮影响下,租赁交易量出现小幅上涨,之后出现回落,整体保持平稳趋势。分城市看,租金分化比较明显,北京、深圳、上海三城市套均租金均在4000元以上,其中北京2020年套均租金约为5102元,在30个样本城市中位居前列
20、。以杭州、苏州、南京为代表的新一线城市及厦门、宁波等二线城市,租金水平也处在前列。除供需关系影响外,如深圳、杭州等,典型的人口流入型城市,导致需求处于高位之外,城市经济基本面,与租金也有着强相关关系,即经济发展水平越高租金相应越高,典型代表如北京、上海及深圳等。分城市级别看,如图8所示,我们把30个样本城市按照城市级别进行聚合计算,平均租金呈现阶梯式下降,并且一线城市租金明显高于新一线及二线城市。图7:新青年城市套均租金对比情况套均租金(元每月)环比下降%0100020003000400050006000烟台惠州石家庄沈阳南通昆明长春重庆郑州天津合肥大连西安长沙济南无锡青岛成都佛山东莞宁波武汉
21、厦门南京苏州广州杭州上海深圳北京010002000300040005000二线城市新一线城市一线城市图8:按城市级别租金对比套均租金(元每月)09从单位租金看环比有什么变化?如图9所示,30个样本城市中,25个城市单位租金环比出现了下降,其中武汉、郑州、佛山、宁波等8城市环比降幅超过5%,其他城市降幅均在5%的相对合理范围内。以上海、深圳为代表5个城市,单位租金环比微涨,处在合理区间范围内(我们认为变化在正负5%范围内,属于相对平稳的变化区间)。与买卖相比,租赁受供需因素影响更大,受到疫情事件影响,2020年上半年租赁需求受到抑制,包括北京在内的一线及新一线城市,租金出现了短期下降。但长期看,
22、基本面较好城市如一线及新一线凭借基础设施、产业发展及就业机会等方面的优势,对人口特别是年轻高端人才会产生持续吸引力,伴随着需求增加,租金会相应上涨或持平。对于主流城市租赁生活的新青年而言,多数处于婚恋未育状态,因此我们假定整租的户型为1居及两居,其他居室情况不予考虑。基于此,我们对比30城套均租赁面积,如图10所示,19个城市租赁面积出现略微下降,其他城市略微增长,但整体而言,增幅变化在5%范围内,仍处于平稳状态。就城市级别而言,一线城市中,除了上海,其他城市租赁面积略微出现下降,新一线城市中,武汉增幅较明显,苏州下降较明显,二线城市中,昆明增幅较明显,无锡下降较明显。在假设条件下,新青年家庭
23、多是一家两户的生活状态,我们据此推算新青年人均租赁面积。从结果可见,30个样本城市中,厦门、深圳、宁波、东莞及佛山等东南城市人均租赁面积明显偏小,青岛、石家庄及南通等城市人均居住面积较高,但未达到35平。根据国家统计局发布数据显示,2018年,我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米。从租赁角度看,新青年家庭人均居住面积尚未达到均值,需要说明的是,由于未将单身人群纳入统计,实际的租赁人均居住面积应该高于测算值。同时,根据贝壳研究院所做的调研显示,整租独居的新青年受访者中,约52.11%的居住面积在30-60平,而合租单身的新青年受访者中,约36.25%的居住面积在30平及以下,可见,单身群体的
24、居住面积与租赁方式相关性较高。2.2 新青年家庭租赁趋势:租的更大,还是更小了?2.1 新青年租赁趋势:租金稳中有降020406080100上海深圳石家庄东莞无锡厦门昆明合肥西安杭州南京北京成都南通广州济南苏州长沙惠州长春重庆大连烟台沈阳天津青岛宁波佛山郑州武汉图9:样本城市新青年租房单位租金变化情况元每平方米每月2019年2020年10020406080100青岛70.569.8020406080100苏州66.560.8020406080100西安66.564.9020406080100南通65.165.4020406080100济南63.663.9020406080100北京62.261
25、.6020406080100成都61.860.9020406080100武汉60.964.5020406080100烟台60.763.3020406080100杭州58.957.3020406080100南京58.757.4020406080100长沙58.558.5020406080100沈阳58.457.9020406080100昆明56.559.1020406080100广州56.454.7020406080100惠州55.757.4020406080100佛山55.653.1020406080100东莞54.152.8020406080100宁波50.251.7020406080100
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