世联容积率规划研究省公共课一等奖全国赛课获奖课件.pptx
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1、高密度策略2.0以上容积率项目研究第1页目录一、引言二、体系分解三、可能性研究四、需求性研究五、产品观六、小屯项目针对性研究第2页一、引言第3页研究背景及目背背 景景可能开发项目中,高容积率是一大类型。含有节地性,符合城市发展方向。目目 形成针对高容积率产品观为高容积率项目标决议提供参考第4页研究思绪研究思绪研究范围:研究范围:以研究北京代表项目为主,参考集团建成项目信息研究方法研究方法以客户需求为基础,分析高容积率带来特点,以及由此形成特质,形成产品观实际项目分析和万科住区开发经验相结合同时关注相关内容成本情况第5页高容积率带来了什么?高容积率带来了什么?相同用地下,地上建筑面积和体量增加,
2、怎样消解高密度带来压迫感?怎样处理高密度开发与提升居住空间舒适度矛盾?宜居性与舒适性澳洲康都高密度和景观处理,金色家园泛会所处理高密度下景观处理?高密度对局部小气候影响?高密度对路网形式和密度要求,以及对小区开放影响高密度下停车策略(包含对成本与环境影响)相同用地下,可能形成更多建筑形式、户型多样性,由此可能带来居住混合性增加(尤其在大规模小区中)相同用地下,人口密度提升,带来对融洽邻里交往更迫切需求高容积率下户型配比与楼盘定位策略?对户型设计要求?对“合理性”更高要求(相比低密度)怎样有效地提升容积率?进深控制?东西向合理利用?对内部或周围配套要求?对后期装修影响?第6页二、体系分解第7页产
3、品产品=可能可能+需求需求产品线(可能成为何?)客户线(需要成为何?)单体可能性规划可能性小区定位 第8页小区定位 需求解析(一)需求解析(一)单单 体体景景 观观配配 套套其其 它它小区定位 规规 划划第9页小区定位 需求解析(一)需求解析(一)景景 观观配配 套套其其 它它规规 划划小区定位 单单 体体宜居性宜居性合理性合理性自我实现自我实现尊重需求尊重需求归属与爱归属与爱安全需求安全需求生理需求生理需求宜居性宜居性合理性合理性第10页需求解析(二)需求解析(二)第11页需求解析(二)需求解析(二)规划规划单体单体景观景观配套及物配套及物业业其它附加值宜居性宜居性消解高密度带来压迫感关注局
4、部小气候同层次适当居住混合提升居住空间舒适度景观宜居性提倡精装修,降低后期装修不良影响便利商业服务设施高密度下融洽邻里交往可能小区文化营造生态技术利用合理性合理性合理提升容积率适合高密度路网形式和密度停车策略符合楼盘定位高容积率下户型配比策略合理户型设计合理内部或周围配套适应高密度物业管理小区定位卖给谁?客户能得到什么?(地段、性价比、产品力、景观、教育、小区文化、小区形象)第12页高容积率下产品观高容积率下产品观结合地块条件,依据客户需求,合理明确地定位,组织产品要素,挖掘高结合地块条件,依据客户需求,合理明确地定位,组织产品要素,挖掘高密度产品可能性密度产品可能性确保产品合理性确保产品合理
5、性符合小区定位宜居性符合小区定位宜居性符合定位其它附加值符合定位其它附加值第13页三、可能性研究第14页高容积率下单体演变逻辑高容积率下单体演变逻辑品质逻辑:日照、通风、保温、景观视野、均好性型式逻辑(节地性):面宽、进深、单层户数、分摊系数成本逻辑:外墙面积、结构形式、设备、层数改变第15页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示朝阳园朝阳园(一期)(一期)朝阳园朝阳园(二期)(二期)今典今典花园花园第16页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示燕沙后燕沙后华贸国际公寓华贸国际公寓光明城市(上海)光明城市(上海)棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓第17页高容积率下单体演变图示高容积率下单
6、体演变图示公园印象(上海)公园印象(上海)枫林绿洲枫林绿洲(西安)(西安)珠江峰景珠江峰景锦绣龙城(浙江)锦绣龙城(浙江)第18页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示嘉和人家嘉和人家第19页高容积率下单体演变图示高容积率下单体演变图示通风户数外墙户数日照户数户数户数户数日照户数通风户数户数通风户数通风日照景观日照通风景观日照通风景观第20页高容积率下单体品质象限(北方)高容积率下单体品质象限(北方)合理性合理性(日照、通风)(日照、通风)宜居性宜居性(景观、均好性)(景观、均好性)第21页高容积率下提议单体选择(北方)高容积率下提议单体选择(北方)第22页单体拼接组合单体拼接组合第23
7、页普通情况下,在以上8种类型中选择,以确保品质和容积率均衡。影响单体品质原因排序以下:日照景观视野通风单层户数保温板楼进深控制在14米以内(一梯三户加厚部分除外)。在不影响户型品质和兼顾建筑造型前提下,尽可能降低单体平面周长,以提升保温性能,并可降低外装饰面积,降低造价。注意电梯位置对户内空间噪音和震动影响。高容积率下单体选择几点考虑(北方)高容积率下单体选择几点考虑(北方)第24页高容积率下规划组合考虑原因高容积率下规划组合考虑原因经济性:单体选择、日照间距、层数空间感:围合感、领域感、流动性宜居性:小气候、景观性、便利性第25页项目基本数据一览表项目基本数据一览表项目容积率总用地(公顷)总
8、建面(万平米)总户数(千户)车位比(车:户)绿化率(%)三居户型(平)主要板楼尺寸(米)主要塔楼尺寸(米)最低层数最高层数均价(元/平)精装开发时间乐府江南2.0711301.5680.934.20%190 23.4*1523.4*16.9997800是3.3慧谷阳光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)9166800否2.5诚品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%14841*26(6)12216200是4.6华纺易城2.4625502.9
9、3140%13716.6*14.912185600否3.11阳光上东2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)7329500/8500可选3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海赛洛城2.642586.374.9830.70630%6500是5.6星园2.711.229.32.1220.733%15046*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%1905328000是4.4棕榈泉3.47301.41.
10、550%20028.85*29.1(4)233016000是2.8观湖国际(北区)3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)282814000是4.8朗琴园3.810.94020.840%15015307300是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)15287100是4.1第26页项目基本数据比较图项目基本数据比较图现象:项目档次与容积率、层数关联小,与地段、景观资源、自身品质关联大第27页高容积率下规划结构分类(按组成元素)高容积率下规划结构分类(按组成元素)纯点塔纯点塔万科星园(万科星园(2.7)棕榈泉
11、国际公寓(棕榈泉国际公寓(3.4)第28页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板朗朗琴琴园园(3.8)珠江峰景(珠江峰景(2.44)第29页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板 阳光上东阳光上东(2.48)第30页纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点乐府江南乐府江南(2.07)高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类诚品建筑(诚品建筑(2.4)第31页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点燕沙后燕沙后(2.
12、5)澳洲康都澳洲康都(3.98)第32页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点纯板纯板慧谷阳光慧谷阳光(2.15)华纺易城华纺易城(2.46)第33页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点纯板纯板沿海赛洛城沿海赛洛城(2.64)观湖国际观湖国际(3.5)第34页高容积率下规划结构分类高容积率下规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少许板少许板点点+板板板板+少许点少许点纯板纯板高层高层高层高层+小高层小高层高层高层+小高层小高层+低多层低多层高层高层+低多层低多层
13、上元上元(3.18)第35页高容积率下规划结构分类(按围合方式)高容积率下规划结构分类(按围合方式)强围合强围合半围合半围合弱围合弱围合开敞式开敞式第36页高容积率下规划结构关键点分类表高容积率下规划结构关键点分类表序号组成元素高低组合围合方式空间形态(围合感、领域感)景观性城市形态(外在气氛)小气候品质表示点1纯点塔高低开敞围合形态简单,轻易形成相对强流动感1、流动性和连续性2、围合感和私密性3、覆盖率与绿化面积4、景观优先规划结构点和板布置直接组成沿街形象和外在表情开放、封闭、或者冷漠,影响城市界面1、防止高层风2、围合与开敞对局部小气候影响1、单体品质2、领域感3、外在形象4、景观品质5
14、、舒适小气候和活动空间2点塔+少许板形态有改变,填补弱围合感3点+板形态改变丰富,轻易形成围合感4板+少许点形态有改变,轻易形成围合感5纯板形态简单,轻易形成围合感几点感受:乐府江南规划空间感诚品建筑规划、品质感、文化牌珠江峰景比星园缺灵性,但更理性、务实星园与棕榈泉空间对比(均布式与周围式)阳光上东组团感、复合性、城市感、品质感燕沙后务实定位朗琴园与澳洲康都景观牌,成本投入重点上元独辟蹊经第37页高容积率下停车方式高容积率下停车方式前提和趋势:前提和趋势:1、在北京,私人轿车拥有率达22%,有车人家中,有13%家庭已经拥有了第二辆家庭用车,私人轿车拥有量在飞速增加。2、高容积率小区人口密度提
15、升使停车问题更为突出。3、对小区景观绿化高度重视,需要防止停车对小区环境不利影响。对策:对策:1、在尊重行人(经过组团内高品质绿化空间)和尊重驾车人(一定程度上保留在小区内地上行驶距离与时间)之间取得一个平衡,大家共同享受高品质优美小区,而不需要哪一方做出太大牺牲。2、规划便于驾车人合理行车路线,依据驾车人行动路线和活动范围,来提升对应空间舒适度和视觉美感。3、在地面停车、架空停车、半地下车库、地下车库四种方式中,以半地下、地下停车为主,地面停车为辅。4、地下车库处理,考虑绿化和阳光引入,下车后回家路线便捷和沿途感受,车库电梯厅空间与装修。第38页四、需求性研究第39页需求解析需求解析规划规划
16、单体单体景观景观配套及物配套及物业业其它附加值宜居性宜居性消解高密度带来压迫感关注局部小气候同层次适当居住混合提升居住空间舒适度景观宜居性提倡精装修,降低后期装修不良影响便利商业服务设施高密度下融洽邻里交往可能小区文化营造生态节能技术利用商业附加值合理性合理性合理提升容积率适合高密度路网形式和密度停车策略符合楼盘定位高容积率下户型配比策略合理户型设计合理内部或周围配套适应高密度物业管理小区定位卖给谁?客户能得到什么?(地段、性价比、产品力、景观、教育、小区文化、小区形象)第40页宜居性宜居性弱化高密度弱化高密度怎样处理高密度开发与提升居住空间舒适度矛盾?容积率是一个理性数值,不过,人对居住空间
17、舒适度判断取决于现场感知,而非抽象数字。高层建筑因其生硬直接落地、表情冷漠呆板、局部小气候差,而拒人以外。第41页宜居性宜居性弱化高密度弱化高密度让丰富弱化呆板和尺度组团中类型混合近人尺度上,让高层变成低层“高汤”、“前汤”尝试让室外/活动空间穿插入高层楼体“泛会所”出现把高层体块“打散”复合立面第42页宜居性宜居性改进小气候改进小气候高层建筑改变高层建筑改变光光线、日照、和自然通风,对小区及其周围小气候环境造线、日照、和自然通风,对小区及其周围小气候环境造成很大影响,详细如:成很大影响,详细如:塔楼可能在底部造成强力下行风和不舒适旋风。“狭管效应”在刮起大风时,有“狭管效应”作怪,经过高楼之
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