2019文旅商管项目考察报告.pdf
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1、文旅商管项目考察报告 拈花湾 目录 章回一 项目概况 章回二 商业运营 章回三 分析与总结 章回一 无锡拈花湾 项目概况 章回一 项目位于无锡太湖国家旅游度假区,规划用地1600亩,总投资约50亿元,业态涵盖商业街区、度假公寓、五星级酒店、别墅住宅等。20182018年,拈花湾的游客量已经达到了年,拈花湾的游客量已经达到了229.9229.9万人次,门票收入万人次,门票收入已从已从20172017的的1.11.1亿达到了亿达到了1.551.55亿。亿。景区入口 停车场 酒店 主街 副街 车行道 布局及动线:景区为封闭式,动线设计均以内循环为主;商业街动线设计简洁明了,主街贯穿整个商业区,长约一
2、千米,宽约十五米;副街与主街平行,长约九百米,宽约十米;两者之间辅以小巷连接穿插,宽度约5米;客流主要从检票口及客栈区进入主街;停车位整体约4600个,节假日高峰期时可增加临时停车位3000个。项目概况 章回一 商业运营 拈花湾景区内商业大多集中在主街香月花街上,商业业态涵盖了餐饮、体验式商业、轻餐茶饮、文创零售、酒店客栈。章回二 商业运营业态布局 类别 自营店数 招商店数 商铺数量 合计 该业态自营 占比 该业态招商 占比 该业态整体 占比 零售 5 42 47 3.33%28.00%31.33%餐饮 12 55 67 8.00%36.67%44.67%体验 2 6 8 1.33%4.00%
3、5.33%住宿 28 0 28 18.67%0.00%18.67%合计 47 103 150 31.33%68.67%100.00%章回二 商业运营零售概况 拈花湾商业集中在主干道香月花街两侧,零售类商店主要有文创零售、地方特产、旅游纪念品、配套便利店等。零售店业绩较好的主要是景区招商的一些主题杂货店、旅游纪念品。景区自营商店业绩相对较差,主要原因为自营商品定价较高,产品品类较少、实用性较低。但优势也较为明显,自营商店设计感较强、主题鲜明、整体形象良好,因其市场竞争力较弱,短期营利性较差。章回二 商业运营零售概况 整个景区销售较好的大多为儿童类商品,尤其是玩具,大多数招商店内均有不同类型的儿童
4、玩具售卖,单价集中在50元以内。其次是主题鲜明的一些零售文创,如江南雨巷油纸伞、吴越酒坊、风雅陶笛、竹风禅韵等,其中大多数为招商店铺。单价根据产品内容各有不同,销售较好的商品集中在300元以内。除此之外,内容丰富、单价较低、装修风格鲜明的杂货店进店率较高,业绩也相对较好。章回二 商业运营零售概况 销售相对较好/进店率较高的店有:印象十七世纪(杂货店)、偶然创意坊(杂货店)、吴越酒坊(特色酒坊)、江南雨巷(复古油纸伞专卖店)、风雅陶笛(陶笛专卖店)、竹风禅韵(竹编制品文化馆)等,其中大多数为招商店铺。印象十七世纪及偶然创意坊主要售卖文具、玩具、旅游纪念品工艺品、帽子扇子类功能性商品等,销售较好的
5、商品单价集中在50元以内。吴越酒坊主要售卖桂花酒、果酒、黄酒等,成交量较高的商品单价集中在200元以内,该店进店率及销售量均较好。江南雨巷主要售卖设计感较强的复古油纸伞,成交量较高的商品售价在200元以内,进店率较高。竹风禅韵主要售卖各类竹编制品,其中有较为特色的国学教材竹简,销售较好的商品单价集中在百元以内。章回二 商业运营零售标杆店 零售店中,惠山泥人惠山泥人是景区内扶持的标杆店,该店为景区与惠山泥人研究所的合作店,进店率较高。因大多具有收藏价值,整体客单价偏高,成交量较低。店内商店大多配有收藏证书,受众客群范围较小。章回二 商业运营零售标杆店 除了惠山泥人外,风雅陶笛风雅陶笛亦为标杆店之
6、一,店门口每晚均有陶笛演奏,景区游览指南中重点标注。店内陶笛售价不一,销售较好的大多在百元以内。较之惠山泥人,风雅陶笛的进店率及销售量均相对较为稳定。章回二 商业运营餐饮概况 拈花湾内餐饮种类有江南特色菜、川菜、休闲餐饮、日料及融合菜等,并夹杂少量西式餐饮。餐厅内部装修风格具有浓郁的江南特色,清新雅致,且设有包间;普通餐馆人均消费约40-60元,中高档餐厅人均消费80-150元。章回二 商业运营餐饮概况 其中,拈花湾自营餐饮店12家,包含轻餐2家、茶饮2家、主题正餐8家。拈花湾自营店中,餐饮占比较重,这与自营餐饮店整体业绩较好不无关联:12家自营餐饮店定价区间范围涵盖了绝大多数客群的心理可承受
7、价位;餐品及服务质量相对稳定;外宣引导较之招商餐饮优势较大;餐品主题及环境的视觉设计效果较好,与环境的匹配度极高,游客进店率较高。章回二 商业运营特色餐饮 拈花福点(自营):可外带的拈花福点对游客吸引力较高,既有好看又好吃的福点,也可亲自动手体验福点制作的乐趣。福点DIY制作体验78元/人次,销售量较大的福点礼盒价格在30-100元。章回二 商业运营特色餐饮 微笑糖艺(招商):景区内对儿童吸引力最高的无疑是这家现场手工制作的糖艺店了,进店率极高,20元一次的价格,游客的购买率也较高。路过的游客更是经常被店内的吹糖人表演及围观人群吸引而来,亦常有游客被其他游客手中拿着的吹糖吸引、慕名而来。购买人
8、群大多为孩子和年轻女孩。章回二 商业运营特色餐饮 拈花湾自营餐饮诸如拈花锡食、拈花禅食馆、拈花饼店等,业绩均较好,其中、拈花禅食馆为拈花客栈的指定就餐点。招商餐饮中,八品记药膳糕、祖传香饼(缙云烧饼)、桥头排骨等食品小吃店进店率及销售量均较高,客单价整体在30元左右;逗镇(台湾风味融合菜)、凡花楼(江浙菜)等业绩相对较好。总体而言,小吃类、江浙菜及无锡本土风味餐饮业绩均较好,究其原因,与拈花湾客群大多为周边自驾游来的客群有很大关系。章回二 商业运营特色餐饮 拈花湾自营餐饮店中,露苔音乐餐吧晚间有 音乐驻场演出活动,餐厅经营内容为西式简餐+酒吧。餐厅晚间人气较旺,人均消费100元。章回二 商业运
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