2021年中国互联网租房行业洞察报告.pdf

2021年中国互联网租房行业洞察报告Mob研究院出品2021 MobTech袤博.All rights reserved.铅华褪尽留本色，大浪淘沙始见金2021年5月本报告核心观点|市场规模破1万亿，用户规模近九千万2021年互联网租房用户规模逼近9000万，市场规模突破1万亿。在置业成本高企的推动下，租房市场需求稳定在较高水平，并且集中在流动人口汇聚的大中型城市|打造产业生态链，积极破圈求发展租房平台大部分存在盈利模式单一问题，拓宽盈利渠道方可持续成长。企业尝试延伸产业链，将租房扩展至生活圈、社交圈、金融圈，突破租房本身圈层，增加盈利点|大浪淘沙沉者为金，风卷残云胜者为王历经十余年发展，互联网租房行业从拓荒转向精耕，剑走偏锋或强于一时，“资金+资源+运营”占优者才可屹立不倒|细分市场各有不同，八仙过海各显神通综合租房占据主流地位，且巨头迎来上市潮，安居客与贝壳争锋；长租公寓仍处初期阶段，频发爆雷置其于风口浪尖；短租平台一度沉寂，巨头爱彼迎上市或为行业拐点目录CONTENTS互联网租房行业发展现状1综合租房典型平台研究2长租公寓典型平台研究3民宿短租典型平台研究4互联网租房未来发展趋势54研究范围：线上长租+线上短租本报告互联网租房研究范围包含线上长租和线上短租，长租以月为单位租赁，短租以天为单位租赁Source：Mob研究院整理中国互联网租房研究范围长租公寓综合租房民宿短租贝壳找房安居客链家房天下幸福里乐有家蛋壳自如蘑菇租房冠寓相寓世联红璞爱彼迎途家木鸟短租蚂蚁短租游天下小猪短租美团民宿一家民宿长租短租提供买房、租房等综合性房产服务以长租公寓租赁为核心业务以民宿短租为核心业务5行业现状：上演“冰火两重天”互联网租房市场一方面深受资本青睐，迎来上市潮；另一方面深陷问题旋涡，爆雷、亏损事件频发Source：Mob研究院整理中国互联网租房热点概览安居客递交招股书：2021年4月，58同城以“安居客”公司的名义向港交所递交了招股书爱彼迎上市：2020年12月，民宿巨头Airbnb首日上市飙涨112%，市值超5600亿贝壳上市：2020年8月，贝壳美股上市，贝壳2020年首次实现全年盈利，净利润达27.78亿元蛋壳公寓爆雷：2020年11月蛋壳公寓爆雷，2021年4月蛋壳在美上市445天遭摘牌蘑菇公寓爆雷：2021年2月蘑菇公寓陷入资金危机，被寓小二接手青客公寓亏损加剧：青客公寓2020年财报显示亏损达15.34亿元，同比增长208%资本宠儿问题旋涡6发展历程：行业迈向洗牌期，大浪淘沙剩者为王历经十年，互联网租房迈入洗牌期，长租公寓问题频发，市场管制趋严，未来精细化运营为制胜关键中国互联网租房发展历程Source：启信宝，Mob研究院整理动荡洗牌期原始孵化期2010年以前以买房为主，租房为辅综合租房平台为主流缓慢成长期2010-2014年互联网租房平台渐增民宿短租平台涌现动荡洗牌期2019年至今疫情影响下，长租公寓爆雷频发 政策监管趋严，行业迈入洗牌期，利好头部平台爆发扩张期2015-2018年2015年国家首次提出租购并举 VR看房等技术赋能行业发展互联网租房平台获资本青睐2020年注销和吊销的长租公寓分别达475家和45家，占过去10年注销和吊销企业数量的一半以上贝壳找房、爱彼迎等头部平台上市安居客房天下魔方公寓爱彼迎小猪短租 木鸟短租巴乐兔蘑菇租房 世联红璞途家美团民宿贝壳找房相寓冠寓蛋壳公寓自如7政策导向：由鼓励发展向加强行业规范并重倾斜2015年开始，我国开始大力支持租房市场，通过加大租赁用地供给、税收优惠、金融支持等方式培育市场，但随着长租公寓爆雷事件的频发，政府政策趋严，以监管为主中国租房政策概览Source：Mob研究院整理中央工作会议：首次提出“租购并举”，提出要发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业国务院：对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠的政策支持住建部：规定了租金支付方式、合同、租房人权益以及租赁市场规范，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业住建部等九部委：鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度；支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务2015.122016.062017.052017.07国 务 院：培育住房租赁市场，加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度住建部：严控长租公寓领域“高进低出”、“租金贷”等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平十四五规划：租购并举，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给发改委：300万人口以下城市全面取消落户限制，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户2018.032020.092021.032021.04培育市场的同时，2020年开始出台更多规范类政策2015年开始重视住房租赁行业，持续出台鼓励政策8用户规模：趋于稳定，九千万大关尚待突破互联网租房用户规模近九千万，2021年春节后跳槽期迎来租房小高峰Source：MobTech，202003-202103中国互联网租房用户规模7667.5 7782.3 7693.9 7877.9 8068.4 8221.2 8248.1 8412.4 8426.3 8532.1 8626.0 8582.8 8711.6 0.2%1.5%-1.1%2.4%2.4%1.9%0.3%2.0%0.2%1.3%1.1%-0.5%1.5%202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103用户规模（万）环比增长率9市场规模：稳步增长，2020年突破1万亿大关受疫情影响，2020年互联网租房市场规模增速回调，但依旧突破万亿大关中国互联网租房市场规模Source：Mob研究院根据自有模型测算0.730.840.941.011.1115.2%12.1%7.2%10.3%20172018201920202021E互联网租房市场规模（万亿元）增长率10产业链：趋于成熟，增值服务为新增长点除去租赁业务外，部分平台如长租公寓发展增值服务如统一装修、贷款、维修、保洁等Source：Mob研究院整理中国互联网租房产业链业主租客个人房东机构房东服务机构租房平台支持机构支持服务合作提供房源匹配房源流量入口贷款其它服务维修、保洁等机构综合租房长租公寓民宿短租中介自营信息平台11运营模式：三大模式各有优劣，C2C模式巨头扎堆C2C模式易扩张，但房源真实性与服务质量难控；C2B2C模式同样易扩张，但线下运营成本较高；B2C模式装修运营成本低，但资金投入大，回本周期长，不易扩张Source：Mob研究院整理中国互联网租房运营模式C2CB2CC2B2C界定优势劣势盈利方式平台作为信息渠道，房东和租客可直接交易代表平台：贝壳、安居客、爱彼迎房源覆盖范围广运营成本低扩张速度快房源真实性难把控服务质量难控，依赖个人房东收取端口流量费收取交易抽成平台租赁个人业主房源，统一装修和管理，平台作为二房东代表平台：自如、蛋壳房源覆盖范围广扩张速度快房源较为分散线下运营成本较高赚取租金差价提供增值服务，收取服务费自有房源、平台收购或者托管机构业主房源再进行出租代表平台：泊寓、冠寓、蘑菇租房统一装修和运营，装修运营成本相对低若重资产经营，前期资金投入量大扩张速度慢房源覆盖区域有限，一般位置较偏物业增值租金12竞争格局：综合租房平台夺魁，安居客占据龙头地位综合租房平台凭借C2C模式+多业务板块吸纳大量用户，疫情下仍稳步增长；长租公寓用户基数相对较低，未来发展应注重垂直深耕；民宿短租用户基数大，但消费呈周期性2021年中国互联网租房平台用户规模TOP15Source：MobTech,2021034461.2 3251.4 1306.7 1205.8 632.9 413.1 302.5 187.9 187.6 129.7 70.7 67.6 50.2 43.6 35.6 安居客贝壳找房链家幸福里房天下爱彼迎自如途家我爱我家 小猪短租巴乐兔美团民宿乐有家木鸟短租 蚂蚁短租综合租房长租公寓民宿短租综合租房No.1民宿短租No.1长租公寓No.1民宿短租No.2单位：万综合租房No.213竞争格局：长租公寓与综合租房用户争夺最激烈由于租房场景均主要为长租，综合租房平台与长租公寓用户重合率最高；长租公寓和民宿短租用户重合率低于12%2021年三类互联网租房平台用户重合率Source：MobTech，202103综合租房长租公寓民宿短租类型用户重合率综合租房VS长租公寓占综合租房（3%）占长租公寓（58%）综合租房VS民宿短租占综合租房（4%）占民宿短租（31%）长租公寓VS民宿短租占长租公寓（11%）占民宿短租（5%）目录CONTENTS互联网租房行业发展现状1综合租房典型平台研究2长租公寓典型平台研究3民宿短租典型平台研究4互联网租房未来发展趋势515综合租房平台玩法PK：交易平台 or 流量平台？综合租房平台运营模式基本为C2C，该模式下有两种玩法，以安居客为代表的流量平台玩法和以贝壳找房为代表的交易平台玩法综合性典型租房平台玩法PK交易平台代表企业：贝壳流量平台代表企业：安居客盈利方式向中介收取平台加盟费向中介收取交易佣金分成自营中介交易佣金特点线上赋能线下，自营中介链家对加盟中介强管控严控房源信息发布优势房源管控力强，95%以上真房源线上与线下联动，提高转化率劣势房源真实性管控前期投入大，利润产出滞后盈利方式向中介收取端口流量费特点经营线上，提供信息发布平台房源信息管控相对更弱优势平台入驻门槛相对低，易扩张轻资产模式下利润率高劣势房源真实性管控力较弱平台营销成本较高Source：Mob研究院整理16发展历程：贝壳厚积薄发，后来者居上两家平台背后均实力雄厚，贝壳源自链家，安居客得58同城撑腰；贝壳依靠链家多年深耕根基，后来者居上，安居客中途上市折戟，在贝壳上市后紧追贝壳与安居客发展历程2008年启动楼盘字典房源数据库项目2011年率先在行业内制定了“真房源”标准链家在线正式改名“链家网”，贝壳找房前身成立2014201520182020年8月收购伊诚、德祐等多家大型中介公司贝壳找房上线贝壳于纽交所上市，市值达2900 多亿人民币2007年成立于上海，“安居客”网站上线2013年启动赴美IPO计划，但由于单方面涨价受中介机构抵制，上市折戟2014201520202021年4月58同城以2.67亿美元收购安居客收购爱房，全面合并巧房4月9日，安居客正式向港交所递交上市申请启动一二手联动，开拓新房销售业务贝壳安居客Source：Mob研究院整理17业绩表现：安居客营收不及贝壳1/8，在线营销营收占比超96%整体贝壳收入远高于安居客，贝壳收入多元，净利润率于2020年首年回正；安居客收入来源为在线营销服务，净利润率更胜一筹，但随着营销成本的上升，净利润率趋于下降，未来需考虑新增长点贝壳与安居客业绩表现Source：贝壳招股书和公司公告、安居客招股书、Mob研究院整理贝壳：新房存量房双轮驱动，净利润率首次回正18.7%24.0%24.5%23.9%-2.1%-1.5%-4.7%3.9%20172018201920202020年贝壳净利润率首次回正毛利润率净利润率安居客：收入构成单一，营销成本上升184.6 201.6 245.7 305.7 64.2 74.7 202.7 379.4 6.3 10.2 11.7 19.8 2017201820192020新房与二手房服务为贝壳营业收入主要构成二手房新房其他61.5 73.0 78.0 0.7 2.6 2.3 0.001 0.2 0.2 201820192020在线营销服务为安居客营业收入主要构成在线营销交易其他单位：亿元单位：亿元80.5亿704.8亿92.5%89.2%90.5%30.7%30.4%24.3%201820192020安居客营销成本上升，净利润率下降毛利润率净利润率下降6.1个百分点年份营销成本201813.7亿201916.3亿202023.7亿18贝壳模式：行业标准制定者，三大要素构筑企业护城河贝壳以真房源塑造品牌口碑，首创ACN经纪人合作网络提升行业效率，建立标准化体系加强团队管控Source：贝壳招股书和公司公告、Mob研究院整理贝壳三大护城河品牌口碑：构建真房源体系模式创新：ACN经纪人合作网络2.26 亿条房源信息，95%以上真房源楼盘字典：业内最早推广真房源，2008年启动楼盘字典房源数据库项目循环验真：构建智能数据模型，通过循环验真的方式保障真实性赔付保障：截至2021年2月，链家为客户购房风险兜底的安心服务承诺支付安心保障金已达25.31亿元团队管控：标准化管控最终促成交易的经纪人才能获得佣金资源不共享，行业低效竞争ACN 网络合作状态在一单交易中有贡献就能分佣跨门店、跨品牌合作，提升行业效率30%70%75%跨品牌成交率跨店成交率-全平台跨店成交率-链家贝壳ACN模式提升经纪人协作率非合作状态标准化制度加盟商强管控完整新人培训体系内部团队强管控贝壳奖惩体系，每年设定一定比例品牌淘汰率中介门店分佣抽成由贝壳决定19安居客模式：成也萧何，败也萧何安居客做好平台服务者达到合作共赢，但其盈利模式决定其难以把控房源真实性，未来或通过平台转型寻找新的盈利增长点安居客模式的成与败2017年-2020年，58集团、安居客因不合规操作至少被通报或约谈了7次做好服务者助力市场扩张消费者苦“假房源”久已意欲转型服务经纪人2018年4月，推出临感VR看房，创立的自动拼接技术“临感慧拼”，提升了经纪人制作房源VR效率服务开发商“微聊客”App，方便开发商销售人员和用户进行实时互动“安居客在线旗舰店”，从前期线上快速蓄客获客服务到后期引导成交在线营销服务提供商未来或将经营线下门店，打通线上线下交易闭环2020年底收购新房交易服务平台爱房，全面合并房产经纪SaaS提供商巧房，提高运营效率消费者投诉屡被约谈租房平台或多或少存在虚假房源问题，黑猫投诉显示关于安居客的投诉信息达800多条，其中主要涉及“虚假房源”、“泄露用户信息”等问题开放型房产信息交易服务平台Source：安居客招股书、Mob研究院整理服务超650个经纪品牌和95家百强开发商，线上覆盖的城市及县城数量超820个20用户规模：安居客占据龙头，贝壳紧追其后两者用户规模均保持稳定增长，安居客用户规模领先贝壳，但贝壳紧追其后，未来有被赶超的风险贝壳与安居客用户规模2051.42095.62188.32306.42418.82628.52850.13078.0 3295.33465.13750.94330.74461.21085.4 1183.1 1301.4 1431.5 1531.7 1684.9 1853.4 2020.2 2181.8 2378.2 2663.6 3036.5 3251.4 202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103安居客用户规模贝壳用户规模单位：万Source：MobTech，202003-20210321用户表现：安居客与贝壳将近1/3用户重叠安居客与贝壳存在一定竞争关系，安居客用户粘性高于贝壳Source：MobTech，202003-2021032021年安居客与贝壳用户重合率2021年安居客与贝壳用户留存率22.4%15.6%12.6%14.0%9.4%7.8%1个月后2个月后3个月后安居客贝壳安居客用户中有26%同时使用贝壳贝壳用户中有35%同时使用安居客22地域分布：安居客与贝壳城市略有错位安居客与贝壳均高度集中高能级城市，竞争上略有错位，安居客对二线以下城市更具吸引力，贝壳更注重高能级城市Source：MobTech，202103贝壳与安居客用户城市等级分布22.6%19.9%20.0%14.2%12.0%11.3%29.1%26.4%17.9%12.2%8.2%6.2%一线新一线二线三线四线五线安居客贝壳一线与新一线用户占比：贝壳55.5%、安居客42.5%二线及以下能级城市用户占比：贝壳44.5%、安居客57.5%23综合租房典型平台研究小结综合租房典型平台研究小结龙头地位，二雄争霸综合租房平台在互联网租房市场占据龙头地位，该领域下安居客和贝壳二雄争霸，其中安居客以流量玩法为主，收取端口流量费；贝壳找房以交易平台玩法为主，收取平台加盟费和佣金分成安居客过往成绩瞩目，转型或将续写新篇章安居客平台背靠58同城流量平台+以开放姿态迅速占领市场，轻资产模式下利润率可观，但营销成本在不断攀升，吞噬利润。流量模式盈利渠道略显单一，未来或将转型成为贝壳的交易模式贝壳稳扎稳打，修炼内功，实现弯道超越贝壳起步虽晚，但依靠链家真房源体系的积累与线下门店的闭环交易支持，后来者居上，抢先美股上市，营业收入为安居客的八倍有余，且其前期大量平台建设投入的效果已显，2020年利润首年回正Source：Mob研究院整理目录CONTENTS互联网租房行业发展现状1综合租房典型平台研究2长租公寓典型平台研究3民宿短租典型平台研究4互联网租房未来发展趋势525长租公寓处于灰暗期，但蛋糕仍在近年“爆雷”成为长租公寓热词，长租公寓处于灰暗期；但基于租房消费升级，而长租公寓和普通住宅租赁相比，具备装修更好、配套更齐全、服务品质更高等优势，市场对长租公寓的需求仍在Source：2020中国青年租住生活蓝皮书，MobTech，202103长租公寓用户收入情况用户租房偏好情况12.0%30.7%35.6%45.2%56.6%单位/公司提供的租住房屋当地政府提供的公租房房东直接出租的房子中介平台上出租的房子长租机构的房子10.4%34.1%23.5%23.9%8.1%20K以上10-20K5-10K3-5K小于3KTGI 145TGI 132收入10K以上占比44.5%26长租公寓模式选择：重若泰山 or 轻若鸿毛？长租公寓主要分为C2B2C模式和B2C模式，两种模式均面临盈利难题，如何应对成为企业必修课Source：Mob研究院整理长租公寓两种运营模式对比 分布形态：主要为分散式公寓 资产形态：中资产运营 优势：易扩张、房源广 劣势：收益有限的同时运营成本高 分布形态：主要为集中式公寓 资产形态：主要为重资产运营 优势：装修运营成本低，经营稳健，易形成社区氛围 劣势：扩张缓慢、房源覆盖率低，前期资金投入大C2B2C模式 代表企业：自如B2C模式 代表企业：冠寓自如如何避免重蹈蛋壳“爆雷”覆辙？装修运营成本较高市场下行（如疫情）出租率下降自如100万房源疫情期间平均多空置15天，损失超6亿元，蛋壳爆雷后让公众对长租公寓模式质疑，对自如的发展带来一定不利影响物业购置成本高租金收益有限回本周期长，扩张慢冠寓如何缩短资金周转期，加快扩张？痛点痛点龙湖冠寓2016年成立，2020年已开长租公寓房源9万间，预计2021年才实现盈利高收低租，长收短付盈利难，盲目扩张易爆雷盈利难，资金回收周期长，扩张慢盲目扩张易暴雷27自如的“避雷针“：“基因”优势+后天努力自如背靠链家这一大树，具有先天的房源与融资优势，此外自如通过拓宽业务板块，增加收益渠道，并在2021年首推业主委托出租新模式“增益租”以降低投入成本和市场风险Source：Mob研究院整理自如的避雷针自如源自链家，房源上具有先发优势先天基因：大树底下好乘凉业务多元：鸡蛋分多个篮子放模式创新：首推“增租益”背靠链家资本青睐融资优势时间投资金额投资方轮次20200310亿美元软银愿景基金战略投资2019065亿美元泛大西洋资本腾讯投资等B轮20180140亿人民币华平投资红杉资本等A轮自如近期10亿美元募资额超过蛋壳IPO时1.4亿美元的募资额，与蛋壳上市前募资额加总相当定位：“提供居住产品和生活服务的科技公司”，规划：中长租公寓业务40%待开发业务30%（民宿、社群化运营等）衍生服务30%（保洁、维修、搬家，家居用品电商平台等）“增租益”模式将装修成本转移至房东由自如自担市场风险变为与房东共同承担市场下行风险点评：转移自如装修成本，共担市场风险长租公寓+其它需求模式多样化2020年11月底并购贝客青年精品公寓，进军集中式公寓对比项传统“增租益”装修费用自如承担房东承担收房成本固定市场走低约8成租期3年起1年起盈利方式租金差+服务费服务费+超额收益分成28153.4 153.4 158.8 161.5 161.5 180.4 198.0 205.8 213.9 221.7 254.2 274.9 302.5 1.7%0.0%3.5%1.7%0.0%11.7%9.8%3.9%4.0%3.6%14.7%8.1%10.1%202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103用户规模增长率自如的“新机遇”：行业洗牌或将助力自如扩张蛋壳公寓2020年11月爆雷后，自如作为长租公寓领头羊用户规模增速有所提升，或因部分租客由蛋壳转向自如自如用户规模Source：MobTech，202003-202103单位：万2020.11蛋壳“爆雷”，多地蛋壳公寓租户被迫退租2020.12自如发布针对蛋壳租客业主的扶持方案，最高各补贴近一个月租金29龙湖冠寓的“经营法宝”：融资优势+精益运营受租赁政策利好和土拍自持比例趋增等因素影响，诸多房企以B2C模式切入长租公寓市场。以龙湖为代表，凭借房企资金优势和精细化运营管理，欲在长租公寓市场占领一席之地Source：龙湖财报，Mob研究院整理龙湖冠寓的经营法宝成本低：2020年，龙湖保持平均借贷成本4.39%，领先于业内平均水平渠道广：龙湖近年陆续成功发行多项低利率住房租赁专项债券纯重资产：自己品牌、自己运营管理中资产：租赁物业后装修改造重新分租，做运营管理和用户维护轻资产：做管理输出，如与政府等平台合作装修基本零甲醛：租赁住房产品采用全拼装结构，龙湖自有工厂生产以及组装用户思维：一线团队与业务客层集中在21岁到32岁，更易与客户需求感同身受打造青年社区：不定期举办主题活动，如足球、电竞、手工、火锅荟等低成本融资，提利润重中轻资产模式并行，助扩张精细化管理，树口碑龙湖冠寓的“经营法宝”龙湖冠寓租金收入增速显著高于开业规模增速1.5 5.3 7.5 9.0 253.3%41.5%20.0%2017201820192020龙湖冠寓历年开业规模（万间）0.6 4.7 11.7 18.1 683.3%148.9%54.7%2017201820192020龙湖冠寓历年租金收入（亿元）30龙湖冠寓的“优势”：用户粘性显著高于自如龙湖冠寓主要为集中式公寓，更易营造社区氛围，用户粘性显著高于自如Source：MobTech，202003-202103冠寓与自如用户重合率冠寓与自如用户留存率43.6%34.4%30.0%16.9%11.9%10.0%1个月后2个月后3个月后龙湖冠寓自如冠寓用户中有21%同时使用自如自如用户中有1%同时使用冠寓31长租公寓典型平台研究小结长租公寓典型平台研究小结长租公寓处于灰暗期，盈利成普遍难题2019-2020年长租公寓频频爆雷下，行业当前处于灰暗期，无论C2B2C模式还是B2C模式均面临盈利问题，未来可持续发展在于如何解决该问题盲目扩张时代大势已去，精细化运营时代正当时长租公寓市场需求量仍在，未来参与方精细化运营，做好产品和服务，拓宽收益渠道，才能屹立不倒构建风险抗性，八仙过海，各显神通C2B2C模式代表企业自如背靠链家，凭借资金优势抵御市场风险，新推“增租益”降低经营风险，蛋壳爆雷事件对自如而言既是风险也是机遇；B2C模式代表冠寓凭借资金与运营优势伺机突围Source：Mob研究院整理目录CONTENTS互联网租房行业发展现状1综合租房典型平台研究2长租公寓典型平台研究3民宿短租典型平台研究4互联网租房未来发展趋势533市场一度沉寂后或迎新转机借力共享经济东风，民宿短租在2015年-2017年迎来繁荣期，随着迟迟未盈利叠加疫情影响，2019年-2020年上半年进入静默期，而2020年底国际巨头爱彼迎的上市或为行业转机信号2014-2020年国内民宿短租主要融资概况Source：Mob研究院整理企业时间事件小猪短租2017-11-01小猪短租获云锋基金等1.2亿美元E轮投资途家2017-10-10途家获携程、全明星投资基金等3亿美元E轮投资爱彼迎2017-03-11爱彼迎获中投公司等10亿美元战略投资爱彼迎2017-03-10爱彼迎获10亿美元F+轮投资小猪短租2016-11-02小猪短租获五源资本等6500万美元D轮投资爱彼迎2016-09-23爱彼迎获CapitalG谷歌资本等5.55亿美元战略投资爱彼迎2016-06-16爱彼迎获Bank of America等10亿美元F+轮投资途家2015-08-03途家获全明星投资等3亿美元D轮投资一家民宿2015-07-13一家民宿获晨兴资本等1000万元人民币天使轮投资小猪短租2015-07-08小猪短租获中信资本等6000万美元C轮投资爱彼迎2015-06-30爱彼迎获GGV纪源资本等15亿美元战略投资途家2014-06-16途家获GGV纪源资本等1亿美元C轮投资小猪短租2014-06-16小猪短租获五源资本等1500万美元B轮投资爱彼迎2014-04-20爱彼迎获Dragoneer Investment Group4.75亿美元D轮投资企业时间事件爱彼迎2020-12-10爱彼迎成功登陆纳斯达克，融资规模约35亿美元，成美股年内最大 IPO爱彼迎2020-04-07爱彼迎获Sixth Street Partners等10亿美元战略投资木鸟短租2019-05-08木鸟短租获华冠资本等数千万元B2轮投资小猪短租2018-10-10小猪短租获云锋基金等3亿美元战略投资20142015201620172018201920202014-2020年民宿短租融资规模趋势繁荣期静默期转折期？34就地过年促就民宿短租热度小高峰2020年1月疫情爆发以来，2020年上半年民宿短租用户规模下滑，随着疫情得以控制，下半年有所回温，“就地过年”推动民宿短租热度上升民宿短租用户规模710.2 617.9 562.3 534.2 520.8 513.0 533.5 562.8 591.6 638.9 648.5 651.7 664.7 724.6 709.3 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103Source：MobTech，202001-202103单位：万7月8日，Airbnb世界各地房源的单日预订量在疫情冲击后首次重新突破100万途家统计数据显示，2020年十一黄金周期间，10月4日民宿下单量就达到了去年同期的150%35途家与爱彼迎是民宿短租赛道第一梯队爱彼迎是以国外市场为主的国际民宿短租巨头，途家被称为中国版“爱彼迎”，以国内市场为主，随着爱彼迎在中国市场布局深入，未来两者竞争或将加剧途家与爱彼迎用户规模Source：MobTech，202001-202103249.1 229.6 205.5 181.1 166.6 160.1 155.0 160.0 167.7 173.0 177.2 179.2 183.5 197.3 187.9 467.0 447.6 413.3 364.0 331.8 315.1 305.7 330.4 362.2 384.1 389.6 389.6 398.2 439.4 413.1 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103途家用户规模爱彼迎用户规模单位：万36盈利和规范是爱彼迎与途家共同面对的难题盈利渠道单一和行业缺乏规范阻碍民宿短租发展，未来企业乃至整个行业的发展在于如何突破障碍爱彼迎与途家共同面临的难题盈利模式单一，资金回收周期长盈利模式单一：收取约10%-15%服务费回本周期长：受到旅游淡旺季的影响，收入不稳定，回本周期长行业缺乏规范，存安全隐患爱彼迎2015-2019年收入增速持续高于30%，但运营利润率仅2018年回正，2019年受营销费用上升的影响再次恢复负值9 17 26 37 48 25 80%55%43%32%-32%-13.5%-8.0%-3.2%0.5%-10.4%-6.9%201520162017201820192020Q1-Q3爱彼迎业绩表现营业收入（亿美元）营业收入增长率运营利润率存在治安、消防、卫生等安全隐患扰民投诉安全隐患因旅客入住时间不固定、人员混杂、夜间活动等，扰民现象频发，全国各地接连发生小区业主举牌抗议的事件途家2020年10月发布新民宿分级标准，将民宿按照二钻、三钻、四钻、五钻和金琥珀五个标准进行重新分级，分级将有助于推动行业规范运营Source：爱彼迎招股书，Mob研究院整理37爱彼迎发展历程：漫漫本土化之路爱彼迎遵行全球化旅游服务战略，本土化进程缓慢，2015年官宣进入中国，通过推出中文品牌名、故事功能等推动中国市场布局，取得初步成效，但在中国仍处初步阶段旅游服务战略全球化旅游服务战略爱彼迎发展历程Source：Mob研究院整理2015.08 Airbnb官宣进入中国市场开启中国布局2018.03 在中国推出优选房源体系 Airbnb Plus继续优化2020.12,爱彼迎成功登陆纳斯达克，招股书中表示中国为下一步重点扩张市场美股上市2015201820202008201720192008.08，Airbnb成立，总部设在美国加州旧金山市公司创立2017.03，官宣中文名称爱彼迎；2017.11，推出中文客服服务2017.06，全新“故事”功能在中国市场逐步上线官宣中文名，首推故事功能2019H1，Airbnb中国业务实现了近3倍增长中国市场取得初步成效运营模式：C2C模式布局情况：国外市场为主、国内市场为辅；房源740万爱彼迎简介38爱彼迎核心竞争力：强品牌+高性价比+社区粘性爱彼迎是共享住宿行业鼻祖，注重品牌塑造，实现自身引流；个性化兼具高性价比赢得消费者芳心；构建信用体系，加强运营构建用户社区粘性爱彼迎三大核心优势Source：百度搜索指数，BOC International(China)Limited，MobTech，202003-20210335.6%28.7%23.9%1个月后2个月后3个月后爱彼迎用户留存率解决信用问题：利用社交网络建立房东和租客双向评价体系，建立信任机制，加速形成用户粘性，如2011年开放Facebook接口加强运营：组织房东学院线下活动提升房东管理房源的水平，并加强房东之间、房东与平台的联系社区粘性0400800120016002000北京上海巴黎纽约伦敦柏林罗马悉尼爱彼迎与酒店超大城市住宿价格对比爱彼迎酒店单位：RMB注重品牌塑造：每年在产品、技术和品牌上进行大量投入，满足房东、租客和员工的需求共享经济标志性品牌，实现品牌效应引流：2019年，77%的流量来自直接或非付费渠道满足个性化住宿的同时相对酒店具有价格优势强品牌高性价比04008001200160020002400280004-2804-2904-3005-0105-0205-0305-0405-052021年爱彼迎与途家百度搜索指数爱彼迎途家39途家发展历程：资本垂青，全力扩张凭借大量资本支持，途家通过收并购扩大市场份额、获取精准流量入口，成为国内民宿第一巨头，未来可能成为国内第一个上市的民宿短租企业途家发展历程Source：Mob研究院整理2012.12 途家海外房源上线进军海外市场2016.06 宣布并购蚂蚁短租2016.10 宣布并购携程、去哪儿民宿业务2016.11 组织架构调整，拆分线上线下业务战略并购2020.04 途家20城直营业务关闭2020.10 发布新民宿分级标准疫情自救2012201620202011201520172011.12 中高端度假公寓预订平台途家正式上线平台上线2015.08 完成3亿美元D及D+轮融资后表示将从B2C领域延伸到C2C领域模式转变2017.10 完成线上、线下拆分以后，线上平台完成3亿美元E轮融资拆分后再融资运营模式：B2C模式起家，后转为B2C+C2C布局情况：国内市场为主，房源230万途家简介40途家核心竞争力：并购扩张，线上引流线下以自营房源起家，控制品质，线上背靠携程引流，借力并购进行扩张，外部建立行业标准途家核心优势Source：Mob研究院整理线下：部分房源自营 开发商合作房源：早期运营模式为B2C，直接与开发商合作房源，途家提供运营管理等软性服务，房源质量更可控 模式转变：2015年宣布进入C2C领域，以弥补原来类酒店经营模式的不足 背靠携程流量：与携程、艺龙等OTA平台合作，尤其将途家公寓整合到携程酒店业务当中，获得了重要的流量入口 建立评估体系，上线民宿钻级：2018年推出民宿分级标准白皮书；2020年10月发布新民宿分级标准，疫情洗牌后国内民宿存量由180万增加到230万 五大品牌矩阵，多客群覆盖：先后收购蚂蚁短租、并购携程以及去哪儿旗下公寓民宿业务、大鱼自助游，五大品牌覆盖高性价比和中高端民宿线上：合作引流内部：并购扩张，快速占领市场外部：建立行业标准内部：并购扩张41客群画像PK：爱彼迎得年轻人青睐，途家得家庭人群垂青两者均注重高能级城市的企业白领，爱彼迎更受价格敏感的学生群体青睐，途家则更受家庭人群垂青28.4%34.3%15.3%9.9%7.7%4.4%21.3%30.2%15.9%13.6%11.6%7.4%一线新一线二线三线四线五线爱彼迎途家二线及以上占比：爱彼迎78.0%，途家67.4%0.4%32.7%38.3%26.2%2.4%0.2%11.5%33.3%47.3%7.7%18岁以下18-24岁25-34岁35-44岁45岁以上爱彼迎途家Source：MobTech，202103爱彼迎与途家客群画像PK64.6%19.9%4.4%62.6%6.7%10.1%企业白领在读学生个体户/自由爱彼迎途家28.7%19.2%25.3%15.7%11.1%10.6%28.9%33.9%15.8%10.8%小于3k3-5k5-10k10-20k20k以上爱彼迎途家城市分布年龄分布职业TOP3收入分布已婚占比有小孩占比61.2%88.2%爱彼迎途家36.1%55.8%爱彼迎途家42民宿短租典型平台研究小结民宿短租典型平台研究小结民宿短租一度沉寂，盈利与规范成最大障碍经历阶段性的繁荣后，由于盈利模式和行业规范问题迟迟未解决，绝大部分民宿短租企业尚未盈利，2019-2020年民宿短租进入沉寂期，2020年底民宿巨头爱彼迎的上市或将令行业迎来新曙光爱彼迎与途家客群各有侧重爱彼迎与途家客群均集中于高能级城市，价格敏感的年轻群体青睐爱彼迎，家庭人群垂青途家两大巨头国内战役已经打响爱彼迎凭借强品牌、高性价比、社区粘性构令其在过去取得瞩目成就，未来将重点布局中国市场；途家深耕国内市场，通过并购扩张、携程引流，成国内民宿巨头；未来两家企业重点在于拓宽盈利渠道Source：Mob研究院整理目录CONTENTS互联网租房行业发展现状1综合租房典型平台研究2长租公寓典型平台研究3民宿短租典型平台研究4互联网租房未来发展趋势544发展趋势：由居住空间转向生活空间房价高企助推租客租房时间延长，租房成为一种生活方式，租客对租房衍生产品或服务需求提升Source：2020中国青年租住生活蓝皮书中国互联网租房未来发展趋势9.76%29.14%35.56%19.39%6.15%一年以内1-3年3-5年5-8年8年以上超6成租房时间3年以上1/4以上租房时间5年以上租