2021中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究.pdf
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1、相互影响决定就业机会决定城市活力及潜能决定购买力水平反映城市宜居性影响生产要素流动效率吸引人口流入房产最终消费者影响影响收入支撑利润空间市场空间影响房价市场热度影响预期供求关系决定价格城市房地产开发投资吸引力量价市场容量增值潜能人口基础规模流入供求关系销售投资比土地去化周期需求满足度人均销售面积人均住房面积价格支撑房价收入比地价房价比市场热度房价及涨幅投资增速溢价率市场规模投资面积金额规划利好城市群交通经济实力规模效益财政交通通达机场高铁地铁资本产业创新结构研发财富水平收入储蓄资源环境环境教育医疗相互影响 4 2021 85%CREISwind 312972005-202117 常住人口规模常
2、住人口增量大学在校生人数小学在校生人数常住人口密度常住人口城镇化率常住人口占全省比重GDP总量及增速人均GDP全社会消费品零售总额及增速固定资产投资额增速人均公共财政收入城镇居民人均可支配收入人均储蓄存款余额普通高等学校数量每千人床位数空气质量机场客运吞吐量高铁通车列次轨道交通运营里程近三年商品房年均销售面积及平均增速商品房销售额商品房销售投资比土地去化周期人均住房建筑面积人均商品房销售面积房价收入比地价房价比房价及涨幅土地平均溢价率交通通达性市场规模供求关系需求满足度房价支撑市场热度市场容量增值潜能城市房地产开发投资吸引力第三产业增加值占比R&D经费支出占比发明专利授权数量国家级高新
3、区企业营业收入A 股上市公司数量规划城市群/高铁等规划利好房地产开发投资额近三年房地产开发投资额平均增速建成区路网密度财富水平人口基础经济实力产业与创新在岗职工平均工资环境及配套每千人执业(助理)医师数y=min()max()min()100 y=max()max()min()100 5 2021 297 2018-2020297 ()GDP()()14 36000 2100 3000-5500 25000 1700-1900 1.59 2600-4500 12000-20000 900-1700 218 900-2800 5000-13000 500-1200 2.525 500-1800
4、3000-10000 400-1000 361 300-1000 2000-6000 200-900 3.581 100-500 1000-3500 200-700 499 200 2000 10000亿3000亿GDP10000亿GDP3000亿2020GDP2.3%20202021 17 2021 20171“”GDP1.5GDP1.52020GDP2020GDP9000 202019.1%GDP2020GDP4%GDP12%2020GDP3.9%20212020“”2021GDP18.3%24.5%202131.2%GDP58.4%GDP “”“”2020 2020北京海口上海广州三亚乌
5、鲁木齐张家界杭州呼和浩特哈尔滨南宁成都兰州天津定西西安太原南京沈阳深圳武汉济南青岛厦门固原郑州金华长沙温州张家口福州珠海银川大连武威重庆无锡苏州宁波绍兴舟山克拉玛依乌海嘉峪关金昌榆林泉州鄂尔多斯佛山延安盘锦东莞晋城唐山嘉兴惠州10%20%30%40%50%60%70%80%25%35%45%55%65%75%85%95%二产占比二产占比三产占比三产占比三产占比主导二产占比主导 18 2021 5.4%8.4%“”202013.3%150060%2021GDP58.4%92%167.5%“”“”“”“”5G“”2020“”1.2:26.3:72.5 3.4%1.2 3.7:30.6:65.7 6
6、0“+”“+”“5G+”“+”“”1.5:34.1:64.4 5G 3.1:33.2:63.7 GDP16%3.4:35.2:61.4 5 2.6:35.6:61.8 1.3:39.7:59.0 3.5:39.0:57.5“”“”“”GDP12%7.2:40.0:52.8 1.0:46.5:52.5 2.1:46.3:51.6 3.5%50%70%6%5G 19 2021 2)“”“R&D”R&DGDP2019R&D 20196R&D140058.7%2.6%2019TOP20R&D56%2019R&D22341525132823%400 201
7、9“”4%3%0.83.6%20192%201920181.7%3)“”127 171 200 202 226 237 287 290 292 295 316 324 370 453 463 465 469 482 520 530 678 700 1328 1525 2234 烟台沈阳大连福州济南郑州佛山东莞合肥青岛长沙宁波无锡成都天津南京重庆西安武汉杭州广州苏州深圳上海北京R&D经费内部支出(亿元)1.7%2.6%2.9%2.1%2.4%2.0%2.7%3.1%3.1%2.5%2.7%2.7%3.1%2.7%3.3%3.3%2.0%5.2%3.2%3.5%2.9%3.6%4.9%4.
8、0%6.3%研发投入强度 20 2021 2019“”201916GDP11“”201910.6102020GDP GDPGDP2020GDP16.6GDPGDP13GDPGDP 12.1 12.1 12.3 12.4 12.7 13.0 13.1 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 14.3 14.8 15.6 15.8 15.8 15.9 16.5 16.6 681012141618长沙福州青岛厦门武汉南通舟山镇江宁波扬州广州杭州东营珠海常州上海深圳苏州南京北京无锡2021 21 2021 “”1)“123”“123”202122035“123”“123”“123”
9、123“123”12320357020462.5 8967820“”5GDPRCEP2025202122035123123 22 2021 2 1”“”“”“”“”21 “”20213“”3000“”“”23 2021 3000 2.5 30 2)“”“”2004“”“”202014.632099%3.8“”10095%2025 202017 202017“”“”“”“”“”20208242.5“”2021“”“”“”2021125202119720211 24 2021 “”“”“”“”1688 25 2021“”“”“”“”321700 绥满通道京兰通道青银通道陆桥通道沿江通道沪昆通道厦渝
10、通道广昆通道已开通高铁未开通高铁 26 2021“”“”“”1-40.5-2“”“”沿海通道京沪通道京港(台)通道京哈-京港澳通道呼南通道包(银)海通道京昆通道兰(西)广通道已开通高铁未开通高铁 27 2021 3)TOD TOD 2019673.523335%2020441.5170.938.7%20193.750%2020 20“”17.1%4351.720152611620201230.52020452447969.7657085.5“”“”2015-2020 2015-2020 TOD 0%20%40%60%80%100%上海广州南京深圳北京成都南宁武汉杭州西安长沙郑州宁波天津合肥南昌
11、重庆沈阳昆明石家庄长春福州青岛大连厦门呼和浩特哈尔滨贵阳兰州乌鲁木齐济南太原拉萨海口西宁银川轨道交通公共汽电车巡游出租汽车客运轮渡263034354045116133165185208244050100150200250300201520162017201820192020城轨交通开通城市(座)城轨交通运营线路(条)44553588072997512340%5%10%15%20%25%0200400600800100012001400201520162017201820192020新增运营线路里程(公里)运营线路里程增长率 28 2021 TODTOD TOD(Transit-Oriented
12、 Development)TOD202142021“(TOD)”“+”TODTOD TOD 2020TOD20TOD30TOD45TODTODTOD 29 2021 2018-20202020 CREIS 上海杭州南京苏州宁波广州佛山北京武汉重庆福州天津温州深圳成都2020202017.62.6%20212222021322 30 2021 2018-202036222000500 1)2020 CREIS 202014.17.0%400030002000 上海重庆北京杭州深圳郑州广州成都武汉天津苏州南京佛山昆明福州西安青岛肇庆常州湖州南通绵阳扬州长春泰州江门德州江阴金华常州潍坊珠海徐州临沂沈
13、阳嘉兴宿迁太原烟台南宁威海惠州济南宁波株洲大连绍兴兰州桂林乌鲁木齐唐山贵阳汕头长沙合肥鞍山石家庄银川西宁廊坊三亚-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05001000150020002500300035004000450050002020年房地产开发投资额(亿元)2018-2020年平均增速规模大,正增长规模大,正增长规模小,正增长规模小,正增长规模小,负增长规模小,负增长规模大,负增长规模大,负增长3000亿+2000亿+31 2021 2020 CREIS 202017.62.6%202032051032.1202061052020100020002020 2020 CR
14、EIS 202060%上海北京成都广州深圳天津西安苏州郑州武汉石家庄东莞青岛长沙佛山宁波合肥济南徐州南通昆明福州南通唐山无锡邢台盐城惠州德州安阳嘉兴常州扬州杭州临沧050010001500200025003000050010001500200025003000350040002020年常住人口(万人)2020年商品房销售面积(万平米)中西部核心城市中西部核心城市东部城市群重点城市东部城市群重点城市0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京 深圳 上海 厦门 南京 苏州 广州 天津 杭州 沈阳 长春 济南 合肥 重庆 成都 宁波 西安 无锡 武汉 郑州 福州 青岛 长沙2020年二
15、手房成交套数占比二手房成交占比超过50%,市场向存量市场过渡二手房成交占比小于50%,新房市场仍占主导地位,未来发展潜力较大 32 2021 2)“”“”2021222“”20213“”“”“”2020 22 2020 22471047101241522 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3016953%5629039%4828045%63621%4823342%1816247%2822455%5730256%7723939%4843134%4023034%169526%5229739%11975322%5840247%238722%2523032%3633438%5614217%
16、2913224%51918%5237628%33 2021 225464202033%50%56%20%20%“”“”1 215%3“”“”4“530620%1 2 3+1 2+31.1110%10%4 5 1 30%22 35000510%“”2 150%25%2 35214 “”“”1100%20%“”2050%“”1“+”2“+”34 2021“+/”“”“+/”22 70/90 /20%20%,50%20%,80%50%50%20%-30%20%20%-30%20%,30%20%,100%20%,50%20%-50%30%20%20%,20%-50%20%-50%50%,100%20%
17、20%,100%20%,100%50%,10%-20%22“”“+/”35 2021/+“”“”2021192020 CREIS 71%51%31%161543%202033130%534172%40%52113.9%2“”2KM CREIS 01020304050010000200003000040000厦门北京杭州深圳无锡南京宁波广州苏州合肥福州天津重庆主城区郑州沈阳长沙济南青岛长春元/2020成交楼面均价2021首批成交楼面均价2020平均溢价率2021首批平均溢价率85%84%59%55%50%40%40%15%16%41%36%50%60%60%9%0%10%20%30%40%50%
18、60%70%80%90%100%广州福州北京杭州无锡重庆(主城区)厦门地价房价比0.70.7地价房价比1地价房价比1(2)(3)(18)(27)(8)(8)(31)(20)(5)(17)(12)(16)(3)(35)(6)36 2021 20210.7,160%“”“”22“”22“”2.6 202014.17.0%17.62.6%2021222“”37 2021 “”202063.9%20213“”“”“”38 2021 “”“”19 “”“”“”“”1 5:11 9:2 12 :3 13 :4 :14 :5 15 :6 5:16 :7 :()17 :8 :18 :9 :19 :10 :12
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