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物业发展建议.ppt
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1、物业发展建议之理论与实践研究物业发展建议之理论与实践研究理论篇理论篇从经验分享的角度提炼观点(仅供探讨)从经验分享的角度提炼观点(仅供探讨)1物业发展建议是什么?物业发展建议是什么?2物业发展建议写什么?物业发展建议写什么?3物业发展建议怎么写?物业发展建议怎么写?物业发展建议是什么?物业发展建议是什么?房地产策划房地产策划项目策划项目策划营销策划营销策划市场策划市场策划投资策划投资策划设计策划设计策划销售策划销售策划形象策划形象策划广告策划广告策划物业发展建议物业发展建议介于市场策划与设计策划的中间形态介于市场策划与设计策划的中间形态物业发展建议物业发展建议在在市场分析、项目分析、项目定位市
2、场分析、项目分析、项目定位基础之上,对房地产项目的设计进行设想和构思,为规划及基础之上,对房地产项目的设计进行设想和构思,为规划及建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见,以便进行项目规划设计和建筑设计的创造性过程。建筑设计师进行项目设计时提供指导性意见,以便进行项目规划设计和建筑设计的创造性过程。物业发展建议是什么?物业发展建议是什么?目的:目的:1、向发展商形象的阐述项目具象;、向发展商形象的阐述项目具象;2、向设计师提供项目意向与指标;、向设计师提供项目意向与指标;3、客品对位工作的、客品对位工作的“落地落地”。重要性:重要性:1、专业博取信任,与发展商达成共识;、专业博取信任,与发展商达
3、成共识;2、市场属性指导建筑属性;、市场属性指导建筑属性;3、市场观点在产品上的表达。、市场观点在产品上的表达。一、把握项目总体规划理念(宏观)一、把握项目总体规划理念(宏观)物业发展建议写什么?物业发展建议写什么?1、地块价值分析定类、地块价值分析定类3、分期开发策略制定、分期开发策略制定2、地块用途分析定类、地块用途分析定类4、开发主题引用策划、开发主题引用策划地形、景观、交通、地质地形、景观、交通、地质各开发期的发展策略与战略目标、位置及规模、产品线各开发期的发展策略与战略目标、位置及规模、产品线产品、规划、景观产品、规划、景观组团布局、产品分区、规划主题、景观主题、特色配套文化组团布局
4、、产品分区、规划主题、景观主题、特色配套文化二、对产品概念进行规划设计(中观)二、对产品概念进行规划设计(中观)规划概念规划概念设计设计规划依据规划依据规划内容规划内容根据地块、地形、地貌确定建筑物通路、景观的大致布局根据项目发展需要确定道路的功能布局根据项目周边环境,结合项目地块、地形确定商业、公建、居住区的位置根据项目发展需要确定项目停车方式、停车位比例、停车场的主入口位置结合目标客户群初步确定公建的具体分布及服务半径景观概念景观概念设计设计根据项目地块、地形、项目发展初步确定项目景观主题根据景观主题初步确定项目景观设计的关键内容,如景观脉络、景观节点等物业发展建议写什么?物业发展建议写什
5、么?1、分解产品设计研究步骤:、分解产品设计研究步骤:u确定单体设计要求:确定单体设计要求:依据产品理念,确定不同建筑类型的单体设计要求,提出对建筑风格、外立面处理、色调搭配组合等方面的设计意见。u制定户型的面积配比和空间设计要求:制定户型的面积配比和空间设计要求:依据对市场各物业的户型研究分析,结合项目定位、客户需求,制定户型的面积配比和空间设计要求。u进行公建配套设施的功能分布设计:进行公建配套设施的功能分布设计:依据项目周边资源、结合项目定位客户需求。三、提供权威的产品设计建议(微观)三、提供权威的产品设计建议(微观)物业发展建议写什么?物业发展建议写什么?项目设计布局:总体规划设计、建
6、筑单体设计、景观设计项目设计布局:总体规划设计、建筑单体设计、景观设计2、推导产品设计建议模型:、推导产品设计建议模型:目标客户群生活特征目标客户群生活特征项目自身资源项目自身资源项目开发背景项目开发背景3、提供产品设计方案建议:、提供产品设计方案建议:产品设计是概念设计的进一步深化,主要包括以下产品设计是概念设计的进一步深化,主要包括以下6个方面,个方面,其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。其中户型设计、建筑设计、园林景观规划最为关键。设计元素设计元素具体内容具体内容土地开发总平面规划土地开发总平面规划坚持市场化与适度超前的原则交通道路规划交通道路规划包括小区内交通道路规划和小区连
7、接外部道路规划户型设计户型设计户型比例配置户型面积比例户型设计的特色建筑设计建筑设计外立面设计建议整体风格设计组团规划设计园林景观规划园林景观规划绿化面积的确定景观主题的提炼景观特色的营造智能化系统智能化系统适度超前的设计差异化及特色营造菜单式选择与成本控制物业发展建议写什么?物业发展建议写什么?物业发展建议怎么写?物业发展建议怎么写?整体规划整体规划住宅设计住宅设计外部形象:立面外部形象:立面内部空间:户型内部空间:户型景观设计景观设计园林、绿地、广场、道路、设施园林、绿地、广场、道路、设施其他建筑其他建筑单体设计单体设计商业、会所、幼儿园商业、会所、幼儿园产品布局、空间组织、道路组织、景观
8、组产品布局、空间组织、道路组织、景观组织织整体规划整体规划产品形象产品形象户型设计户型设计园林景观园林景观配套设施配套设施DISDIS系统系统从从定位主导、策略主导、体系主导、问题主导定位主导、策略主导、体系主导、问题主导等方式当中,以利于清晰、简洁的表达为等方式当中,以利于清晰、简洁的表达为根本原则,撰写报告内容。通常按照六个子系统归纳项目物业发展建议:根本原则,撰写报告内容。通常按照六个子系统归纳项目物业发展建议:实践篇实践篇1建筑形态建议建筑形态建议2户型面积与配比建议户型面积与配比建议3总平面规划设计建议总平面规划设计建议4建筑设计建议建筑设计建议5环境景观设计建议环境景观设计建议6项
9、目配套建议项目配套建议7物业管理建议物业管理建议以振业城以振业城3#地块为案例,从实操角度地块为案例,从实操角度为物业发展建议的撰写拟定模板。为物业发展建议的撰写拟定模板。建筑形态建议建筑形态建议方法与说明方法与说明说明:建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素,与前期分说明:建筑形态作为发展建议当中最首要确定因素,与前期分析与定位紧密联系,直观上决定了项目未来属性。析与定位紧密联系,直观上决定了项目未来属性。方法:方法:项目定位项目定位指导运用指导运用项目基本指标项目基本指标,各方面因素作修正与,各方面因素作修正与支撑,确定价值最大化的项目建筑形态。支撑,确定价值最大化的项目建筑形态。建筑形态
10、建议建筑形态建议一期定位一期定位深圳最具人居价值的大城别墅深圳最具人居价值的大城别墅 华南首席,超低密度华南首席,超低密度3A生态住区生态住区别墅、洋房别墅、洋房建筑形态建议建筑形态建议二期定位二期定位龙岗首席别墅大邸龙岗首席别墅大邸 上东央区,新轨道,上东央区,新轨道,3A别墅别墅别墅、高层、洋房别墅、高层、洋房建筑形态建议建筑形态建议3#地块定位地块定位?3#地块作为项目收官之作,承载着质的飞跃的历史使命!地块作为项目收官之作,承载着质的飞跃的历史使命!定位的进一步拔升是为必然定位的进一步拔升是为必然建筑形态建议建筑形态建议3#地块基本指标地块基本指标占地面积占地面积:约约 4.34.3万
11、万 建筑面积建筑面积:11.6:11.6万万幼儿园建面幼儿园建面:2342:2342 容积率容积率:约为约为2.72.7地块平整,有少量坡度地块平整,有少量坡度地块示意图地块示意图地块实景图地块实景图建筑形态建议建筑形态建议基本指标下的建筑形态研究基本指标下的建筑形态研究从基本指标看,项目有如下几种建筑形态组合的可能:从基本指标看,项目有如下几种建筑形态组合的可能:组合组合分析分析典型楼盘典型楼盘高层利于打造低密度,均好型社区。东方尊峪高层+小高层小高层与高层市场认知差异较小,增加建筑密度,降低社区档次。城市山林高层+多层多层占地要求高,导致小区建筑密度高,居住舒适度及品质降低;多层为社区尖端
12、建筑形态,但在3#地块的建筑排布上难以实现价值。卓越维港建筑形态建议建筑形态建议建筑形态建议确定建筑形态建议确定通过如上分析,综合以下几点营销视角的思考:通过如上分析,综合以下几点营销视角的思考:1.项目南面振业城二期及西面大山地高层的影响;项目南面振业城二期及西面大山地高层的影响;2.3#地块的景观资源劣势;地块的景观资源劣势;3.与项目一期、二期建筑形态的差异化考虑。与项目一期、二期建筑形态的差异化考虑。本项目最适宜建造本项目最适宜建造:“低密度低密度的的高层高层高尚社区高尚社区”定位高端定位高端建筑形态建筑形态模板拟定模板拟定建筑形态建议建筑形态建议Step1.项目定位的针对性再说明项目
13、定位的针对性再说明Step2.项目基本指标罗列与分析项目基本指标罗列与分析Step3.综合考虑确定建筑形态综合考虑确定建筑形态户型面积与配比建议户型面积与配比建议方法与说明方法与说明说明:户型面积与配比是同样与前期分析与定位紧密联系说明:户型面积与配比是同样与前期分析与定位紧密联系的项目关键因素,紧随建筑形态的确定而确定。的项目关键因素,紧随建筑形态的确定而确定。方法:通过对方法:通过对目标客户群的意向分析目标客户群的意向分析、市场供求关系及其市场供求关系及其变化趋势变化趋势、政策及区域发展机遇政策及区域发展机遇、分期开发策略分期开发策略等因素的等因素的综合分析确定户型面积与配比。综合分析确定
14、户型面积与配比。户型面积与配比建议户型面积与配比建议决策因素决策因素1、目标客户群意向分析、目标客户群意向分析大户型、改善居住质量2、政策及区域发展机遇、政策及区域发展机遇不受90/70限制、关内土地稀缺3、市场供应趋势、市场供应趋势别墅绝迹、纯大户社区稀缺4、分期开发策略影响、分期开发策略影响与二期高层产品的差异化决决策策户户型型面面积积与与配配比比户型面积与配比建议户型面积与配比建议面积及配比确定面积及配比确定户型户型面积区间面积区间()面积比例面积比例套数比例套数比例三房13016013%20%四房18022045%50%五房24040042%30%合计100%100%u主力户型:主力户
15、型:180220四房四房u次主力户型:次主力户型:240400 五房五房(除少量顶层复式在(除少量顶层复式在400左右外,其余均为左右外,其余均为240280)u补充户型:补充户型:130160 三房三房u为提升产品附加值,建议标准层高为为提升产品附加值,建议标准层高为3.23.3m模板拟定模板拟定户型面积与配比建议户型面积与配比建议Step1.对户型面积与配比的决策因素分析对户型面积与配比的决策因素分析Step2.综合考虑确定户型面积与配比综合考虑确定户型面积与配比总平面规划设计建议总平面规划设计建议方法与说明方法与说明说明:总平面规划设计是对项目各功能布局的统筹安排,决说明:总平面规划设计
16、是对项目各功能布局的统筹安排,决定了项目未来的品质感与舒适度。定了项目未来的品质感与舒适度。方法:从项目后期方法:从项目后期营销视角营销视角出发,拟定出发,拟定规划设计原则规划设计原则,在原,在原则范围内确定总平面规划设计建议。则范围内确定总平面规划设计建议。总平面规划设计建议总平面规划设计建议外部环境分析外部环境分析东侧为厂房,未来东侧为厂房,未来规划为阿波罗眼镜规划为阿波罗眼镜工业园,对居住环工业园,对居住环境有负面影响。境有负面影响。西侧为大山地、西西侧为大山地、西南侧为振业城一、南侧为振业城一、二期社区,可作为二期社区,可作为本案的外借景观。本案的外借景观。北侧为原生山地,规北侧为原生
17、山地,规划为居住区,近北是划为居住区,近北是水官高速,北向可远水官高速,北向可远望山景、雁田水库和望山景、雁田水库和体育新城。体育新城。南临规划中的红棉路南临规划中的红棉路(商业街)与公交总(商业街)与公交总站,正南是梧桐花园站,正南是梧桐花园和梧桐路,可远望梧和梧桐路,可远望梧桐山主峰。桐山主峰。总平面规划设计建议总平面规划设计建议营销思考及原则设定营销思考及原则设定1.延续项目延续项目3A住宅小区形象住宅小区形象2.迎合目标客户群需求迎合目标客户群需求3.规避风险与竞争规避风险与竞争4.实现价值最大化(利润与品牌)实现价值最大化(利润与品牌)基于营销视角的思考:基于营销视角的思考:1.1.
18、生态节能原则生态节能原则2.2.科技优先原则科技优先原则3.3.以人为本原则以人为本原则4.4.功能布局合理性原则功能布局合理性原则5.5.景观均好性原则景观均好性原则6.6.规避项目开发负面因素影响原则规避项目开发负面因素影响原则7.7.创新及成本效益原则创新及成本效益原则8.8.地块价值最大化原则地块价值最大化原则基于营销思考的原则设定:基于营销思考的原则设定:总平面规划设计建议总平面规划设计建议规划设计及功能布局规划设计及功能布局会所会所两梯两户两梯两户两梯三户两梯三户幼儿园幼儿园中央绿化园景中央绿化园景规划设计及功能布局说明:规划设计及功能布局说明:1、项目地块狭长、项目地块狭长从中间
19、一分为二,分成南北两区,南北从中间一分为二,分成南北两区,南北区相对独立,私享各自独立园林景观。区相对独立,私享各自独立园林景观。2、从容积率利用角度、从容积率利用角度240以上大户型设为两梯两户板式,以上大户型设为两梯两户板式,其余户型设为两梯三户板式。其余户型设为两梯三户板式。3、从地块景观、朝向、从地块景观、朝向、噪音、对视等因素考虑噪音、对视等因素考虑地块西侧建筑布局采用全东南朝向,地块西侧建筑布局采用全东南朝向,视线通透,且与社区景观相融合;地块东侧视线通透,且与社区景观相融合;地块东侧建筑布局采用西南朝向,避免东面影响。建筑布局采用西南朝向,避免东面影响。4、从配套设施功能角度、从
20、配套设施功能角度会所设在社区中央,幼儿园设在东南角。会所设在社区中央,幼儿园设在东南角。总平面规划设计建议总平面规划设计建议交通体系交通体系交通体系说明:交通体系说明:1、人车分流设计;、人车分流设计;2、主入口设在南北区分界处,、主入口设在南北区分界处,利于业主进出与统一管理。利于业主进出与统一管理。小区主入口小区主入口车行道车行道模板拟定模板拟定总平面规划设计建议总平面规划设计建议Step2.基于营销思考的规划设计原则设定基于营销思考的规划设计原则设定Step3.规划设计、功能布局及交通体系建议确定规划设计、功能布局及交通体系建议确定Step1.地块性质及外部环境分析地块性质及外部环境分析
21、建筑设计建议建筑设计建议方法与说明方法与说明说明:建筑是项目的核心与灵魂,承载着实现项目价值的说明:建筑是项目的核心与灵魂,承载着实现项目价值的终极使命。终极使命。方法:从项目后期方法:从项目后期营销视角营销视角出发,对有利于实现价值最大出发,对有利于实现价值最大化的化的建筑风格建筑风格、平面与户型设计平面与户型设计及及各细部特征各细部特征提出建议。提出建议。建筑设计建议建筑设计建议风格与外立面选取原则风格与外立面选取原则1.延续前期建筑风格,符合项目整体形象:延续前期建筑风格,符合项目整体形象:西班牙(一期)西班牙(一期)南加州(二期)南加州(二期)?(?(3#地块)地块)2.切合项目定位,
22、实现价值支撑:切合项目定位,实现价值支撑:高端、高层、高尚高端、高层、高尚3.与周边环境(自然、非自然)的有机融合:与周边环境(自然、非自然)的有机融合:大山地:现代欧式大山地:现代欧式信义锦绣:现代简约信义锦绣:现代简约4.切合目标客户群意向:切合目标客户群意向:稳重、享乐、追求、面子稳重、享乐、追求、面子风风格格与与外外立立面面建筑设计建议建筑设计建议风格与外立面建议风格与外立面建议欧式经典风格欧式经典风格 质感、内敛、沉稳、高贵气质质感、内敛、沉稳、高贵气质u户型设计上引进创新,充分考虑受市场欢迎的新元素;户型设计上引进创新,充分考虑受市场欢迎的新元素;u户型注重实用性、安全性、灵活性、
23、可变性和经济性,户型设计紧凑,户型注重实用性、安全性、灵活性、可变性和经济性,户型设计紧凑,功能齐全,结构合理;功能齐全,结构合理;u室内动线设计合理、干湿、洁污分区,争取做到全明处理,增强采光;室内动线设计合理、干湿、洁污分区,争取做到全明处理,增强采光;u大户型放在景观良好的位置,视野开阔,有助于销售;大户型放在景观良好的位置,视野开阔,有助于销售;u部分户型采用夹层和顶层假复式的特色;部分户型采用夹层和顶层假复式的特色;u有条件的大户单位设玄关和衣帽间;有条件的大户单位设玄关和衣帽间;u客厅设置落地大玻璃窗连接阳台,卧室用转角飘窗,即扩大了观景视野,客厅设置落地大玻璃窗连接阳台,卧室用转
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