成本法和假设开发法案例.doc
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1、【综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告,了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。在建工程房地产估价报告(节选)封 面(略)目 录(略)致委托方函(略)注册房地产估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1.区位状况(略)2.实物状况(略)3.权益状况(略)四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点 2005年4月18日六、价值定义本次估价采用公开的市场价值标准,即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员进行了实地查勘,通过认
2、真分析所掌握的资料,根据估价对象的特点及估价目的,选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法,其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。假设开发法和成本法定义(略)。十、估价结果经测算,估价对象在估价时点2005年4月18日的抵押价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价(略)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日十三、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法的选用估价人员在进行实地查勘,认真分析所掌握资料
3、的基础上,根据估价对象的特点及估价目的,选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法,其估价技术路线如下:(1)根据房地产估价规范,具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法,因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路,可将预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费,求取估价对象的客观合理价格或价值。(2)估价对象为在建工程,有明确的工程进度和费用投入,因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、
4、正常开发利润之和,求取估价对象的客观合理价格或价值。(3)对以上两种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价值和单位价值。六、估价测算过程(一)假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1.采用的公式估价对象价格开发完成后的房地产价值续建开发成本管理费用投资利息销售税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价
5、值的方法。(1)采用的公式:比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数比实例成交价格(2)所选可比实例如表1所示。表1比较因素条件说明表可比实例A可比实例B可比实例C估价对象项目名称苑楼园园项目坐落路号路号道号大道号土地使用权取得方式出让出让出让出让土地等级住宅级住宅级住宅级住宅级建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层规划用途住宅住宅住宅住宅成新状况十成新十成新十成新十成新交易状况正常正常正常正常交易日期2005.032005.032005.042005.04.18成交价格/(元/m2)3 1003 1002 960(3)交易情况修正: 可比实例A、B、C均属
6、正常交易,交易情况无需修正,交易情况修正系数均为100/100。(4)交易日期调整:近期市房地产市场状况稳定,可比实例A、B、C均属近期交易,交易日期无需调整,调整系数均为100/100。(5)房地产状况调整: 区域因素调整。根据可比实例的具体情况,可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为:100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。个别因素调整。根据可比实例的具体情况,可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象,可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容
7、与估价对象进行打分比较,得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。 表2比较因素条件指数表房地产状况修正因素可比实例A可比实例B可比实例C估价对象区域因素商服繁华程度20212020交通条件21212320环境景观10101010公共服务配套10101010发展规划10101010基础规划10101010文件娱乐10101010街道条件 10101010合 计101102103100个别因素土地利用程度20202020临路状况20202020设施设备10101010装修状况10101010平面布置1212910建筑结构101
8、01010楼栋朝向 10101010面积大小、形状1010810合 计10210297100(6)比较修正计算,见表3。表3比较因素修正系数表可比实例成交价格交易情况修正交易日期调整区域因素调整个别因素调整比准价格A3 100100/100100/100 100/101100/1023 009B3 100100/100100/100100/102100/1022 980C2 960100/100100/100100/103100/972 963从测算结果来看,三个可比实例的比准价格水平差异不大,因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果: (3 0092 9802 963)32 984元/m2(
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