新形势下房地产企业投资闭环管理探讨.pdf
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1、企业管理中国市场2 0 2 4年第5 期(总第1 1 7 6 期)新形势下房地产企业投资闭环管理探讨谢凤英(中国武夷实业股份有限公司,福建福州3 5 0 0 0 3)摘要:随着房地产行业微利、低容错时代的到来,加强房地产投资闭环管理向管理要效益显得尤为重要。基于此,文章立足于目前房地产企业投资管理工作面临的新形势,充分点明房地产投资闭环管理相关基础理论,指出当前新形势下房地产企业在施行投资闭环管理过程中的不足之处,在此基础上为下一步房地产企业完善投资闭环管理提出具有针对性的对策、措施与建议,希望对当前房地产企业投资管理工作有所借鉴,从而促进房地产企业实现健康可持续稳定发展。关键词:企业投资管理
2、;房地产企业;房地产企业投资闭环管理中图分类号:F299.23DOl:10.13939/ki.zgsc.2024.05.0261引言房地产企业为谋求生存和不断发展,更加频繁地开展投资活动,然而在这个过程中投资管理起着至关重要的作用。如今,受行业政策持续收紧、经营成本不断上升、产品品质要求越来越高等综合因素影响,加之疫情持续使消费者需求进一步明朗化,房地产投资利润空间逐步被压缩,传统粗放的投资管理方式已不能适应当前新形势的发展需要。面对经济下行与疫情双重冲击下的房地产新形势,加强房地产投资管理全过程闭环管理,最大程度减少房地产企业亏损和投资失败情况,关系到房地产企业的生存和发展。2房地产投资闭环
3、管理基础理论概述2.1月房地产投资闭环管理基本定义房地产企业投资闭环管理主要是指房地产企业利用先进的管理理念和方法,围绕决策环节、投资效率以及投资风险等事项对投资各项要素或环节进行具体管控,以实现投资预期目标的管理活动。房地产投资管理是一项系统工程,其中重点包括规划管理、投资计划管理、项目实施管理和后评估管理等工作。在当前新形势下,房地产企业要想把投资管理工作持续做好并循环往复、不断提高,关键在于能否在各项工作中形成闭环。闭环管理是一种综合闭环全过程的管理系统。房地产投资闭环管理,顾名思义就是把房地产投资工作作为一个闭环系统,按照计划一实施一检查一处理的流程循环进行各项专业管理工作,继而通过不
4、断循环往复的闭环模式来组织各环节及工作有机结合,不断补齐短板来推动房地产企业投资管理工作持续前进。CM11222024.2文献标识码:A文章编号:1 0 0 5-6 43 2(2 0 2 4)0 5-0 1 1 2-0 42.2房地产投资闭环管理建设思路和方法房地产投资闭环管理建设思路是以房地产企业的总体投资活动作为一个闭环大系统,并以房地产项目投资开发管理任务流程分解为思路,将“可行性调研、前期工作、建设施工、全程销售、效果评价反馈”等重点专业管理工作作为闭环子系统,系统与子系统内的管理构成一个大环套小环,以小环促大环的连续封闭回路,使投资管理活动维持在一个平衡点上。另外,面对各个环节客观实
5、际的变化,进行灵敏、正确有力的信息反馈并做出相应调整,及时解决出现的矛盾和问题。同时,如果还有本周期没能解决的问题,则放到下一个循环周期中继续解决,从而在循环积累中不断推动整体投资管理效果攀升。简单而言,就是通过决策、控制和反馈的不断循环使房地产企业不断吸取教训、积累经验、解决问题,从而使投资管理水平再上新台阶。3房地产投资管理当前面临的新局面与存在的问题3.1房地产企业投资管理面临的重大形势变化及影响房地产企业在认真研究如何对症下药强化投资管理之前,首先要对自身所处的内外部环境变化有清晰的认知。当前,房地产企业投资管理工作面临的形势发生了一系列的变化,也给房地产企业投资管理工作带来了巨大影响
6、,主要体现在以下三方面。3.1.1房地产市场发展越来越成熟,房地产企业经营理念不断更新虽然,近年来的我国房地产行业高速发展,房地谢凤英:新形势下房地产企业投资闭环管理探讨产产业链上相关产业也随之壮大,但土地资源作为房地产开发的生产资料,具有有限性和不可再生性,这就决定了房地产这个行业不可能一直延伸下去,一旦过了现行的强盛阶段,其发展后期会以既不是朝阳行业也不是夕阳行业的态势更加稳定发展 2 。如果房地产企业仍一味以高负债来大规模买地开发然后销售的模式进行房地产投资,加上项目周期过长、资金回收太慢、现金流量不稳定等问题,极有可能会给企业带来致命风险。因此,房地产企业必须真正认识并直面市场发展成熟
7、带来的竞争变化挑战,在专业化、精细化管理上多下点工夫,集中精力将管理升级,将优势做强,以此来提高对竞争变化的灵活应对效果。3.1.2楼市调控政策越来越深入,房地产行业利润不断缩水近年来,针对房地产行业的调控政策趋于高频化、精细化,从之前的“五限”,到后来的“六限”“七限”“拿地上限”,从“钱”到“地”再到“房”,政策层层加码直接影响房地产行情走势。对于房地产企业而言,受拿地成本攀升、销售价格受限的双重挤压,企业盈利空间被严重压缩,不断冲击房地产企业的生存空间,迫使广大房地产企业必须重新思考全新政策环境下的投资逻辑。特别是目前房地产市场仍然处于底部阶段,受此前房产税预期、居民收人下降、房地产企业
8、暴雷等连锁负面反应的影响,居民对住房的消费需求欲望有所降低,大多持观望态度,导致新建商品房销售量明显下降,必然会影响项目投资效益及房地产投资的相应增长,从而形成恶性循环,导致房地产投资风险剧增。同时,伴随行业外部利润快速下滑、外拓空间越来越小,使得房地产企业特别是中小型房地产企业的经营与发展更加举步维艰,甚至濒临破产边缘。因此,房地产企业不得不依托投资管理能力提升来应对宏观调控政策变化所带来的诸多挑战,以求生存、求发展。3.1.3贝购房者消费特征越来越具体,投资管理要求不断提高随着长效机制的不断完善,房地产行业回归消费属性,住房消费逐步趋向健康化,无疑为房地产企业带来新的挑战和考验。这主要表现
9、在当下消费升级,市场供求关系发生了巨大的转变,消费群体观念与住房消费标准也随之变化,购房定位属性由过去的“投资与居住属性并重”转为“去投资重居住属性”,需求由过去的“有房住”转为“住好房”,这使得人们购房时对住房区位、产品品质、配套设施以及内饰企业管理装修材料等的关注度越来越高,要求也越来越高。换个角度看,房地产企业在这样的大背景下苦练投资管理内功成为必然。房地产企业只有加大管理、经营和服务上的关注度,把品牌打造扎实,产品品质稳定可靠,真正实现对住房消费观念多样化、个性化变化的应对,才能做大做强,实现长久的发展。显而易见,房地产企业如今面临着外部环境与内部管理的双重压力,生存环境更加复杂,其必
10、须围绕自身投资管理进行优化闭环,从容应对来自外部环境的各种变化所带来的挑战,才能使自身在行业市场中生存、发展、壮大。3.2新形势下房地产企业投资管理存在的问题严苛的新形势下,房地产企业平时在投资管理过程中存在的不少问题也日益暴露出来。事实上,这些问题使房地产企业投资涉及的各项专业管理难以形成有计划、有落实、有督促、有检查、有改进的工作闭环系统,从而未能很好地促进房地产企业投资闭环管理改进。目前房地产企业投资管理普遍存在的问题主要有以下四方面。3.2.1投资计划管理不周全受制于多种因素,不少房地产企业投资缺乏相应科学合理的战略规划,也没有属于自已房地产企业特性的投资计划,或者制订的投资计划较随意
11、,形同虚设,导致企业投资缺乏指导与约束,进而在对想要投资的项目作出投资决策时呈现出很强的主观性,不会层层分析论证。主要表现在企业管理者主要凭借自身的经验和感觉进行市场投资的预测,有时为了防止机会流失而仓促决定,使得项目匆匆上马或盲目投资,一不小心就拿到“地王”或者亏损项目,结果当然难以达到预期。3.2.2投资项目全过程管控不周全从投资项目实施管理现状来看,工程管理各环节不紧密,供产销基本上处于相互脱节状态,而且成本管控没有“目标成本”以及“动态成本”概念,强成本控制多只是浮于口头,很多房地产企业根本没有支撑的工具和措施,成本居高不下。同时,不少房地产企业全过程综合管理意识淡薄,投资管理控制都只
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