苏州工业园、天津生态城的中新合作模式研究.doc

苏州工业园、天津生态城的中新合作模式研究

　　　　　　《决策研究》2009年第7期 　　文章：苏州工业园、天津生态城的中新合作模式研究 　　—— “知识城”背景研究系列之三 　　　　　　 黄嘉庆 　　　　【编者按】 　　　　是笔者在走访苏州工业园、天津生态城的基础上，结合有关资料整理而成。文章的第一部分重点介绍了苏州工业园的基本发展情况及双方协调机制、商业合作模式，中新苏州工业园开发区有限公司基本情况及赢利模式，还对中方与新方在苏州工业园的合作趋势作了简要分析。第二部分介绍了天津生态城的项目背景、协调机制、项目进展、项目政策、投资主体、政府管理与职责及管委会机制设臵等情况。文章对中新双方的合作模式、园区开发运营和制度有较详细的分析，对我区推进“知识城”项目有一定的借鉴意义。 　　1 　　　　苏州工业园、天津生态城的中新合作模式研究 　　　　第一部分 苏州工业园的中新合作模式 　　　　苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间重要的合作项目，是中国改革开放的重要窗口、国际合作的成功范例。 　　一、苏州工业园发展情况及双方协调机制 　　苏州工业园行政区域288平方公里，目前下辖三个镇，常住人口64万。 　　其中中新合作区域80平方公里。开发早期约20万人。 　　苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月园区建设破土启动。 　　1994年2月26日中新双方签订了三份文件： 1、《中华人民共和国政府和新加坡共和国政府关于合作开发建设苏州工业园区的协议书》 　　协议第一条内容为：双方支持中国江苏省苏州市和新加坡开发财团合资在中国开发建设苏州工业园区。该园区在苏州市城东金鸡湖地区，首次开发面积8平方公里。目标是在　　　　2 　　苏州建设一个以高新技术为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业配套的具有一定规模的现代工业园区。 　　2、《中华人民共和国江苏省苏州市人民政府与新加坡共和国以裕廊镇管理局为代表的新加坡政府机构关于借鉴运用新加坡经济和公共管理经验的协议书》 　　3、《苏州市人民政府与新加坡-苏州园区开发财团订立之苏州工业园区商务总协议》。 　　至今，中新双方已先后召开十次联合协调理事会、十一次中方理事会。国务院七次发文，在目标规划、管理授权、政策扶持等重大问题上给予直接指导和具体帮助，并明确“凡是符合改革方向的可在园区先行，一时看不准的也可在园区试行”，为园区创造了“不特有特、比特更特”的发展环境。 　　园区管委会享有省一级的项目审批权限，管委会是苏州市人民政府的派遣机构，现有在编人员约400人，其中正处级以上领导市委组织部任命，其他人员全部从社会招聘。于不是通过公务员考试方式录取，因此被聘用的大多是学历高、有丰富实践经历和较强工作能力的人员。 　　中新双方相互协调机制分三个层面。 　　第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。理事会共同主席分别两国副总理担任，中方现王歧山副总理担任中方主席，新方黄根成副总理担任新方主席。中　　　　3 　　方理事会成员为：国家发改委、科技部、商务部、财政部、外交部、国土资源部、住房城乡建设部、海关总署、税务总局、江苏省政府和苏州市政府。新方理事会成员为：外交部、贸易与工业部、国家发展部、环境及水源部、经济发展局、总理公署、卫生部、裕廊集团、财政部。 　　第二层面是中新双边工作委员会，苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成。双方定期召开会议，就开发建设中的重要问题和借鉴新加坡经验工作进行协商，向理事会双方主席报告工作。 　　第三层面是借鉴机构，苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室和新加坡贸易与工业部软件项目办公室负责日常联络工作。 　　中新联合协调理事会机构 　　中新联合协调理事会 　　中方　　　　新方 　　主席 王岐山副总理　　主席：黄根成副总理 成员　　　　成员　　商务部　　　　 外交部　　外交部　　　　 贸易与工业部　　国家发展的改革委员会　　 国家发展部　　科学技术部　　　　环境及水源部 　　　　4 　　财政部　　　　 经济发展局　　国土资源部　　　　经济发展局　　国土资源部　　　　总理公署　　住房和城乡建设部　　 卫生部　　海关总署　　　　裕廊集团　　国家税务总局　　 财政部　　江苏省人民政府　　苏州市人民政府 　　双边工作委员会 　　苏州市人民政府　　裕廊镇管理局 　　借鉴机构 　　苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室　　 贸易与工业部软件项目办公室 　　　　二、CSSD基本情况 　　CSSD是中新两国合作的载体和苏州工业园区早期主要　　的开发主体。CSSD2008年股份制改革前的名称为中新苏州工业园区开发有限公司。 　　CSSD中方财团和新方财团合资组建，1994年5月和8月，分别经对外经济贸易合作部和国家工商行政管理局批准正式成立。公司成立时投资总额为1亿美元，注册资本为 5,000万美元，其中新方财团出资3,250万美元，占65%；中方财团出资1,750万美元，占35%。 　　1996年CSSD注册资本增至1亿美元，股份结构不变。 　　　　5

　　　　　　1999年 6月28日，中新双方工作小组在新加坡签署《关于苏州工业园区发展有关事宜的谅解备忘录》，根据此备忘录，公司于2001年1月1日调整中新投资双方的股权比例，将中方财团的股权比例35%调整为65%，新方财团的股权比例65%调整为35%。股权比例调整后，中方担负起主要管理职责。 　　2005年8月份，公司完成增资扩股，注册资本增至亿美元，引进香港港华投资有限公司、新加坡新工集团私人有限公司、苏州新区高新技术产业股份有限公司三家新股东。CSSD的股比调整为：中方财团52%，新方财团28%，港华投资有限公司10%，新工集团私人有限公司5%，苏州新区高新技术产业股份有限公司5%。 　　　　中方财团的股东有14个，包括：中国华能公司、中国粮油食品进出口总公司、中国远洋运输总公司、中国东方信托投资公司、中国农银财务公司、中国化工进出　　　　6 　　口总公司、中国技术进出口总公司、中国长城工业总公司、中国节能投资公司、中国中央电视台、苏州基础设施投资管理有限公司、苏州新区经济发展集团总公司、苏州工业园区经济发展有限公司、江苏省国际信托投资公司。 　　新方财团的股东有24个，包括：三星公司、胜宝旺企业控股有限公司、Rodamco中国有限公司、Hua ye控股私人有限公司、CDL苏州投资私人有限公司、三井三菱投资新加坡私人有限公司、林增投资私人有限公司、KMP中国投资私人有限公司、吉宝臵地产业有限公司、吉宝企业有限公司、Huaten投资发展私人有限公司、GE金融服务私人有限公司、新加坡经济发展局投资私人有限公司、Somerest苏州投资私人有限公司、腾飞投资私人有限公司、先得坊产业有限公司、永泰控股有限公司、Hong Lim投资私人有限公司、森昶私人有限公司、新加坡科技投资有限公司、新加坡劳工基金国际私人有限公司、RMA臵地发展私人有限公司、欣光投资私人有限公司等。 　　为了寻求上市，2008年6月，CSSD召开创立大会，股份公司正式成立，迈出了上市进程中关键的一步。该公司计划于2009年在中国实现上市。 　　CSSD组织架构方面设有股东大会，下设董事会和监事会。董事会包括薪酬与考核委员会、战略委员会、提名委员会、审计委员会。董事会下设总裁和董事会秘书。总裁下设　　　　7 　　办公室、规划建设部、招商部、审计处、财务部、企业发展部、证券部。现在公司董事长、总裁均中方担任，副总裁、总会计师新方财团委派。CSSD与园区管委会的沟通协调方面，主要是双方各相应部门的对接，如公司规划建设部门负责与管委会规划局的对接，招商部门负责与管委会的经发局及招商局对接等，于公司董事长、总裁均当地政府主要领导兼任，所以双方协调比较高效。 　　CSSD对外投资参股的公司有12个，包括：中新苏州工业园区臵地公司、中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司、中新苏州工业园区国际教育服务有限公司、苏州新加坡国际学校、苏州工业园区中新豪生酒店管理有限公司、苏州工业园区中新厂房开发有限公司、苏州工业园区发电有限责任公司、苏州工业园区华能发电有限责任公司、华能太仓发电有限责任公司、中新苏州工业园区创业投资有限公司、中新苏州工业园区开发有限公司、新加坡分公司。 　　三、中新生态科技城情况介绍 　　中新生态科技城是CSSD现正一级开发的一个重要项目。 　　该项目于2007年11月正式启动，并力图打造成苏州工业园北部最具特色的集生态环保研发和制造、科技研发和制造、居住、商业等功能于一体的宜居江南水乡示范城。 　　该区域规划总面积4平方公里，规划居住总人口3万人，　　　　8 　　规划居住用地139公顷，规划产业用地138公顷。规划布局为：南侧以绿色工业和产业发展配套为主，北侧核心区集中布臵研究型办公和综合服务建筑，核心区周边主要布臵居住、配套商业和邻里中心等公共服务，规划绿化率超过38％。目前已有来自亚太、欧美和中国本土的30多个项目入驻。 　　科技城产业定位：生态环保及相关行业、科技制造及科技研发。 　　四、中新商业合作模式 　　至2008年，苏州工业园总面积288平方公里，其中中新合作区域规划面积为80平方公里。 　　1994年苏州工业园动工时，中新合作区域规划为70平 方公里，首次开发8平方公里，并2平方公里起步。 　　根据协议，CSSD负责对中新工业园区首次8平方公里的土地进行成片开发，CSSD负责整体规划和基础设施的投资开发建设，并负责项目招商工作。CSSD通过土地转让、市政设施收费、工业厂房租售及获取政府招商奖励等作为公司主要收益。 　　协议中原规定70平方公里都是按首次8平方公里的开发模式CSSD负责全部投入基础设施的开发建设，后来于CSSD多年亏损，因而与中方股权臵换，转而园区管委会　　　　9 　　为主开发建设。 　　1998年前后，受亚洲金融危机影响，新方财团出现资金压力；而公司在进行了大量的基础设施投入后，8平方公里区域内入驻企业有限，公司获利较小，一直处于亏损状态。与此同时，工业园区管委会却利用8平方公里区域内的良好规划与基础设施建设情况，在8平方公里外的周边区域进行各类商业项目开发，借此赢利。中新之间出现明显分歧。 　　为此，1999年 6月28日，中新双方工作小组在新加坡签署《关于苏州工业园区发展有关事宜的谅解备忘录》，并于2001年1月1日调整中新投资双方的股权比例，将中方财团的股权比例35%调整为65%，新方财团的股权比例65%调整为35%。在股权转让后，中方实现了对CSSD的控投，开发主体与管理主体合二为一，从而协调了8平方公里与周边区域的关系。 　　同时，中方按成本价购买了CSSD投资的尚未盈利的自来水、污水处理等公司的股份，消除了CSSD在资金上的压力。 　　五、CSSD的赢利模式 　　经过多年发展，CSSD已成为苏州工业园区内较大的开发商之一，成为独立的自负盈亏的企业。2001年以来，CSSD赢利逐渐递增，2007年赢利达3800万美元。 　　CSSD历年赢利情况表 　　　　10

　　　　　　年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1106 7063 2052 2256 2665 3800 金额：万美元 760 该公司已形成了土地一级开发、房地产开发与经营、市政公用事业、多元化服务四项主营业务和赢利渠道。 　　一是土地一级开发，CSSD对土地进行基础设施建设，和管委会共同招商，然后管委会对土地进行招拍挂，土地转让费CSSD和管委会分成，用地性质不同，分成比例不一，但CSSD分得大部分的土地转让费。这是CSSD的最主要业务。一级开发包括4平方公里的中新生态科技城和与苏宿工业园区合作开发2平方公里的商住地。 　　此外，CSSD已经与江苏省南通市政府在新加坡签署了合作备忘录，将合作对苏通工业园50平方公里进行一级土地开发，江苏省委省政府领导出席了签约仪式。 　　二是地产开发。园区内所有地产项目的用地，包括住宅和商业地产，全部管委会以招拍挂的形式推出。CSSD下属的中新臵地公司，注册资本12亿元人民币，是苏州工业园内的主要房地产开发商之一，参与了园区内许多商业地产和居住地产项目的竞拍与开发。CSSD最主要的盈利方式就是房产开发。目前开发的房产项目包括湖左岸、澜韵园、大湖城邦、德怡花园、荣域等著名的住宅项目，也包括湖滨商业楼、左岸商业街、幸达城、和顺商业广场等作为园区服务业　　　　11 　　地标的商业项目，还包括打工宿舍楼、青年公社、汀兰家园等居住楼。 　　三是市政公用事业。中新市政公用发展集团公司参与了中新合作园区70平方公里的大部分供水、污水处理、燃气、发电等市政工程，并收取相关费用。随着苏州工业园的逐步发展，园区内企业项目的大量增加，市政公用工程收费已经成为了一项可观的收入。2005年，CSSD在中新苏州工业园区市政公用发展集团有限公司的股权比例从%增加到50%。 　　四是多元化服务，主要包括招商代理、工程代理、国际教育、物业管理及酒店管理等业务。其中CSSD的招商代理能力强大，尤其是在苏州工业园成立之初，CSSD独挑整个区域的招商重任。CSSD充分发挥中新合作的优势，特别是注重发挥新加坡分公司的地域和人员优势，积极拓展全球招商网络，以一流的亲商意识和优质的客户服务，开拓了众多重要的项目。园区成立以来，已累计引进了3400个外资项目，累计合同外资350亿美元，实际到帐外资155亿美元，引进的项目中有77家世界55强企业投资的122个项目，包括了三星、日立、博世、美铝、西门子等。 　　除上述四项主业外，工业物业开发也是CSSD的业务之一。目前CSSD持有的工业房产面积近110万平方米，包括苏春工业坊、苏虹工业坊、现代工业坊、出口加工区标准厂房　　　　12 　　以及飞利浦厂房、三星厂房、大世厂房等代建厂房， 　　六、中方与新方在苏州工业园的合作趋势 　　苏州工业园是中新双方合作的第一个重大项目，通过合作，中方主要是向新方学习其在城市规划及行政管理等方面的先进理念，同时充分借助新方在国际上的良好招商品牌，提升苏州工业园在国内国际上的整体形象。苏州工业园区管委会每年都派遣多批次的机关人员到新加坡学习交流，较为有效地提升了管委会的行政管理水平和服务意识与能力。 　　CSSD从2001年起开始实现了持续赢利，新方财团对CSSD的上市高度关注，其主要是出于对公司的利润和自身的股权退出问题的考虑。2009年苏州工业园建设15周年之际，CSSD拟实现在中国成功上市。上市之后，CSSD将实现完全的市场化运作。 　　 　　　　13 　　第二部分 天津生态城的中新合作模式 　　　　天津生态城是中新两国政府合作建设苏州工业园之后的又一重大项目，目的是通过两国政府共同努力，建设一座“资源节约、环境友好、经济蓬勃、社会和谐”的生态城市。 　　一、项目背景 　　2007年6至7月间温家宝总理在访问新加坡时，新加坡国务资政吴作栋主动提出在中国与中方共同建设资源集约型、环境友好型城市。中国政府认为借此机会建设生态型城市，可向世界展示中国是一个在环境保护方面负责任的大国，而新加坡则借此可进一步解决因其国土面积小而带来的发展性制约，扩展发展空间。 　　二、选址 　　新加坡国家发展部派出了多个团队，在中国若干个大城市考察选址，最后确定了包头、唐山、天津和乌鲁木齐四个城市备选。时任国务院副总理的吴仪同志在出访新加坡时就此项目选址提出了四个原则：一是要选择资源受约束的城市，二是位于水源相对缺少的地区，三是不在农村建、不占耕地，四是临近大城市、不能投入太多基础设施。 　　天津滨海新区因最符合以上四个条件而最终胜出。据了解，滨海新区受青睐的原因还包括：滨海新区这一品牌占优　　　　14 　　势；相对北京、上海广州大城市，天津相对落后，有较大的发展潜力；新加坡吉宝公司之前在滨海新区拥有一块约4平方公里的土地，但发展一直不太理想。 　　2007年11月18日，温家宝总理和吴作栋签署了合作协议。之后中国建设部和新加坡国家发展部签订了补充协议。 　　中新天津生态城规划面积30平方公里，距天津中心城区45公里，距北京150公里，东临中央大道，西至蓟运河，南接彩虹大桥，北至津汉快速路，交通便利，外部能源供应保障可靠。生态城的区域现状为：三分之一是废弃的盐田，三分之一是盐碱荒地，三分之一是有污染的水面，水质性缺水，不占耕地。 　　生态城的建设充分体现了两国政府应对全球气候变化、加强环境保护、节约资源能源、构建和谐社会的决心。温家宝总理强调，生态城建设起点要高，设计要高瞻远瞩，符合人民节约资源能源和保护环境的愿望，成为留给后人的一笔财富。李显龙总理认为，生态城是新中合作的一个新的里程碑，生态城的构想是打造一个社会和谐、重视环保和讲求资源节约的城市。吴作栋提出，要把生态城建设成为高水平、低能耗、节能型的新城区。两国政府确定，要共同努力建设一个“资源节约、环境友好、经济蓬勃、社会和谐”的生态城市，努力实现人与人和谐共存、人与经济活动和谐共存、人与环境和谐共存，能实行、能复制、能推广。 　　　　15

　　　　　　三、协调机制 协调机制分三个层次。 　　第一层次：中新之间成立了“中新天津生态城协调理事会”，双方各一位副总理牵头。理事会每年召开一次会议，中国有9个国家部委、新加坡8个部门为协调理事会成员。至今已召开两次会议。 　　第二层次：联合工作委员会，这主要是双方工作性联席会谈。各部委司长组成工作机构，至今已召开三次会议。三次会议分别通过了总体规划、指标体系、起步区详规。 　　第三层次：三方会谈。该会谈建设部规划司牵头，滨海新区管委会及新加坡政府驻生态城办事处负责人共三方参加，不定期举行。 　　四、项目进展 　　2008年1月31日双方通过了《生态城指标体系》，对规划进行控制、引导。 　　2008年4月8日第二次协调理事会又通过了《生态城总体规划》。 　　2008年9月天津市出台了《生态城管理规定》。 五、项目特点 　　起动特点：以往城市建设都是以总规划及可行性研究作为项目起动的开端，而生态城却是以严格的指标体系为先导，对规划进行控制、引导。目前，生态城认真借鉴新加坡　　　　16 　　等先进国家和地区的成功经验，结合选址区域的实际，围绕生态环境健康、社会和谐进步、经济蓬勃高效和区域协调融合四个方面，确定了22项控制性指标和4项目引导性指标。 　　定位特点：突出要将生态城建成宜居示范新城。生态城定位为致力于建设成为综合性的生态环保、节能减排、绿色建筑、循环经济等技术创新和应用推广的平台，国家级生态环保培训推广中心，现代高科技生态型产业基地，“资源节约型、环境友好型”的宜居示范新城，参与国际生态环境建设的交流展示窗口。 　　规划特点：非常注重产业规划。生态城将努力构筑生态型产业体系，实现经济蓬勃高效。大力发展节能环保、科技研发、软件产业、总部经济、服务外包、文化创意、教育培训、会展旅游等现代服务业，为生态城的可持续发展提供有力的经济支撑。生态城以房地产项目和节能环保型项目为主，总用地约为30平方公里，规划人口约35万，生态城内人均用地75平方米以内，计划用10至15年建成。强调居民的工作与生活要紧密相连，在每个社区都有相应的产业布局；在楼宇经济方面，每个小区里面都既有住房，也有小型厂房，目的就是为了增加绿色出行，减少排放。 　　环保特点：生态城里将是100%的绿色建筑。生态城内将逐步实现空气质量全面达标、水环境质量100％达标，噪声达标区覆盖率100％，区内绿色出行比例达到90％。优先发展地热能、风能、生物质能等可再生能源，可再生能源使用率达到20％，清洁能源使用比例为100％。以节水为核心，建立水循环利用体系，人均生活用水指标控制在120升/日，人均综合用水理320升/日。垃圾无害化处理率达到100％，回收利用率达到60％。绿色建筑对材料、设备要求高，一次性投入大。 　　六、项目政策 　　国家政策层面：生态城管委会正向国家部委申请确立其为“节能减排示范区”地位。 　　天津市层面：对税收的地方留成部分，天津市给予了“不予不取，自求平衡”的政策，返回给生态城管委会。 　　七、投资主体 共有两个主体公司： 　　一是中方5个财团成立1家内资公司：名称为天津生态城投资有限公司，泰达控股、国家开发银行、津联公司、天房集团、及天津市塘沽区政府、汉沽区政府的投资集团构成。其中最高股份者为泰达控股占35％。 　　二是合资公司，上述中方财团“天津生态城投资有限公　　　　18 　　司”和新加坡财团合资设立，中新生态城合资公司。合资公司的总裁和董事长双方交替担任。公司现任总裁为新加坡贸工部副常任秘书。 　　合资公司注册资本40亿人民币，中方和新方各占50％股份，现正在国家发改委走报批流程，最后要国务院批准。生态城项目总投资预计将达500亿人民币。 　　新方财团吉宝公司牵头，包括中东的基金，来自卡达尔、迪拜等。 　　八、项目启动 　　生态城所占地30平方公里原来的性质就是建设性用地，其中不少是盐碱地，天津市政府已分几个批次对该地以每亩20万元人民币价格完成了招拍挂，并已被天津生态城投资有限公司全部投标成功。随后政府将把此土地款的地方留成部分返还给了天津生态城管委会，该管委会又将部分款项返还给“天津生态城投资有限公司”。 　　“天津生态城投资有限公司”将该土地作价入股，转到合资公司名下。 　　现在该项目确立了4平方公里的“起步区”，主要发展房地产业。 　　九、政府管理与职责 　　管理：生态城管委会对该项目的管理主要体现在，所有土地在开发转让时必须经过政府的核准，但不必再招拍挂。 　　　　19 　　职责：管委会负责对生态城公共用地范围内的基础设施建设。 　　资金来源：目前管委会资金主要来自于中方天津生态城投资有限公司、滨海新区政府返还给生态城管委会的地价款中方留成。今后来源一是合资公司，二是土地开发时房地产公司的房地产配套费。 　　十、管委会机构设臵 　　生态城管委会代表天津市滨海新区管委会对生态城建设履行管理职能，管委会主任为正局级。管委会设主任一人、副主任多名、办公室以及6个职能局，现编制30多人，另有一些合同制员工。 　　中方投资公司为副局级单位，滨海新区进行人事管理。 　　中新合资公司现有50人左右。 　　新方政府在生态城管委会设立了生态城办事处，现国家发展部副常任秘书负责，常驻生态城管委会。 　　　　　　　　责任编辑：黄嘉庆 020－82111467 huangjq@ 　　20