房价历史和现状省公共课一等奖全国赛课获奖课件.pptx
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1、房地产行房地产行业现实状业现实状况及发展况及发展趋势趋势 第1页中国房地产发展历史中国房地产发展历史1978年1991年:房地产市场区域性试点试点(如:深圳)1992年1998年:由试点向全国推广推广,但商品化程度不高。第2页中国房地产发展历史中国房地产发展历史1998年后:终止福利分房,全部城镇住宅强制商品化。经过快要努力,在中国政府主导下,适应中国资本主义制度房地产市场最终得以建立。第3页中国房价现实状况:中国房价现实状况:全国全国(颜色越深价格越贵颜色越深价格越贵)京津地域,长三角、珠三角等沿海地域房价最高,其次是中部武汉等城市,西部地域房价相对较低。房价整体偏贵,而大小城市房市差价又巨
2、大无比,如北京房价可达一些地方城镇十倍以上。大城市一张床,小城市一套房,你选哪个?大城市一张床,小城市一套房,你选哪个?第4页中国房价现实状况:中国房价现实状况:一二线城市(广州)一二线城市(广州)数据起源:中国房价行情、房价网结论:一二线城市作为往往作为经济中心大城市,吸引了大量人才,房子供不应求,房价均在万元以上,且整体呈上涨趋势。第5页中国房价现实状况:中国房价现实状况:三四线城市(许昌)三四线城市(许昌)结论:三四线城市商业节奏较慢,房价普通在万元以下,且整体呈上涨趋势。而对于一些小城镇,供大于求,库存巨大,多地出现“鬼楼鬼楼”现象。第6页房价成本房价成本组成及影组成及影响原因响原因
3、第7页房价成本组成房价成本组成房价房价=土地成本(土地成本(30%30%)+建安成本建安成本(20%20%)+销售管理成本销售管理成本(10%10%)+税费(税费(15%15%)+开发商利开发商利润(润(25%25%)第8页土地是楼市第一风向标土地是楼市第一风向标宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价 从表中两条价格曲线来看,房价伴随地价上涨关联性十分清从表中两条价格曲线来看,房价伴随地价上涨关联性十分清楚,当年地价上涨,那么第二年房价也会有一个对应上涨,假楚,当年地价上涨,那么第二年房价也会有一个对应上涨,假如将房价前移一年,二者含有高度同时性。如将房价前移一年,二者含有高度同时性。地价是推进房
4、价继续上涨必要条件地价是推进房价继续上涨必要条件第9页房价影响原因房价影响原因人口原因地价原因政策原因市场自我调整第10页人口原因人口原因人口原因人口原因地域内人口越多,住房需求就越大,在土地供给量有限、住房供给量一定前提下,市场出现供不应求,房产价格就会上升。地价原因地价原因地价原因地价原因地价和房价之间是能够进行粗略换算和预测地价和房价之间是能够进行粗略换算和预测房价房价=土地成本(土地成本(30%30%)+建安成本(建安成本(20%20%)+销售管理成本销售管理成本(10%10%)+税费(税费(15%15%)+开发商利润(开发商利润(25%25%)第11页政策原因政策原因政策原因政策原因
5、 各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权.这些政策都会有效作用于房地产市场,并直接或间接地对房价产生影响市场自我调整市场自我调整市场自我调整市场自我调整 房房子子作作为为一一个个特特殊殊商商品品,生生产产超超出出需需要要时时,市市场场上上供供过过于于求求,价价格格下下跌跌,利利润润降降低低;当当价价格格跌跌到到价价值值以以下下时时,利利润润率率低低于于平平均均水水平平,商商品品生生产产者者就就会会缩缩减减生生产产,使市场上供给降低,求大于供,价格又会回升。使市场上供给降低,求大于供,价格又会回升。商商品品有有消消费费和和投投机机(投投资资)两两种种属属性性,对对于于消消
6、费费类类商商品品,传传统统经经济济理理论论是是适适用用。而一旦一个商品投机(投资)属性高于消费属性时,情况就相反了而一旦一个商品投机(投资)属性高于消费属性时,情况就相反了第12页传传统统经经济济学学定定义义,需需求求是是价价格格反反函函数数中中国国房房子子价价格格涨涨得得越越凶凶,买买家家越越疯疯狂狂国国人人从从来来对对家家情情有有独独钟钟,房房子子作作为为家家象象征征、表表达达及及消消费费者者心心理理对对房房价价也有较大影响也有较大影响 第13页消消消消费费费费者者者者心心心心理理理理影影影影响响响响原原原原因因因因圈地心理养老心理虚荣心理投资心理怕涨心理传承基业心理改进居住条件心理第14
7、页 疯狂飙升房价使大量刚需购房者望而却步,但在这部分人群住房刚需都还没有得到满足同时,还有很多手中有空余资金炒房者不停进出房地产市场,并深入炒高房价第15页中国国家统计局公布开年房价数据http:/ 7月月3 3日,武汉为留住日,武汉为留住“百万大学生百万大学生”又放大招了。又放大招了。留武汉:给房、给工作、给户口留武汉:给房、给工作、给户口第18页福利一:公寓拎包入住福利一:公寓拎包入住 福利二:工作随便挑福利二:工作随便挑武汉市招才局拿出武汉市招才局拿出37653765套套大学生人才公寓,提供给大学生人才公寓,提供给毕业毕业3 3年内留汉创业就业无年内留汉创业就业无房大学生,租赁价格不高房
8、大学生,租赁价格不高于同一地域市场价格于同一地域市场价格70%70%。当日,还公布了首批无当日,还公布了首批无偿创业工位(偿创业工位(49664966个)个)和首批实习实训见习岗和首批实习实训见习岗位(位(94169416个)。个)。今年今年4 4月,武汉还开启了高月,武汉还开启了高校毕业生落户新政。不论校毕业生落户新政。不论你是博士、硕士,还是本你是博士、硕士,还是本科、专科,统统都能落户科、专科,统统都能落户!福利三:户口落户福利三:户口落户武汉地方政策福利武汉地方政策福利第19页作为新一线城市一员,武汉如此热烈地求才并非孤例。西安、长沙、成都西安、长沙、成都等多座城市先后出台人才新政,都
9、提出要吸引百万大学生创业就业。一场激烈一场激烈“人才之战人才之战”已经开始!已经开始!成都:先落户后就业成都:先落户后就业长沙:人才新政长沙:人才新政2222条条西安:重金奖补人才西安:重金奖补人才第20页高铁对房地产影响第21页高速铁路优势显著,对经济及产业结构都将带来较大影响,中国已正式进入高铁时代第22页加速人口流动加速人口流动:高铁布站城市将吸引周围城市人口,人口增加是推进经济和房地产市场升温根本原因。拉动就业和经济增加:拉动就业和经济增加:因建设高铁,沿线城市建筑业最先被拉动,建成投入使用后,周围工业、房地产、批发零售业将有加速表现,所以建设过程中将产生暂时性就业,运行中将催生大量相
10、关就业,尤其是商服及房地产经纪业。加剧大城市经济集聚:加剧大城市经济集聚:高铁沿线城市中,大城市与周围中小城市交通可达性大大改进,将增强大城市经济集聚效应,所以,在推进经济发展方面对大城市利好更强。抬高沿线城市房价:抬高沿线城市房价:高铁对沿线城市房价有推进作用,节点城市(区域经济中心)更为显著。高铁建设对房地产影响高铁建设将直接拉动包含房地产业等多个行业经济增加,提供大量相关就业,客观上也产生了对住房等各种物业需求。高铁建设拉感人口增加,增加就业机会,加大了城市经济集聚,从而对房价提升起到了推进作用。第23页地铁线路对商业房地产影响地铁线路对商业房地产影响1993年12月广州市地铁一号线方案
11、出台,1999年顺利完工,广州成为中国继京、津、沪之后第四个拥有地铁城市。1999年3月,地铁二号线开工计划年完工。3月地铁三号线方案爆出。在不到七年时间里,地铁已从广州人当初心目中遐想一个交通方式变为了一个含有广泛深远影响城市发展重心。地铁修建为广州发展掀起酣然巨波,而其中深受影响是广州房地产业。对于掏成房地产业主体商品住房来说,广州市每一次地铁方案出台也都引发强烈震动。各开发商纷纷亮出“地铁”招牌,销售火爆。然而,假如说七年前地铁对于广州来说还是新鲜事物话,那七年后今天就应进行一些冷静成熟思索。世界上许多城市经验已说明,地铁作为一个主要交通方式,将对城市空间发展格局产生主要影响。所以地铁对
12、住宅市场效应绝不但是几个楼盘热销。那地铁对广州市商品住宅影响到底有多大呢?广州商品住宅将因地铁而展现怎样格局呢?第24页10/10/广州地铁概况广州地铁概况第25页一项调查发觉,决定房价影响原因中,交通便利性所占权重为0.31、环境原因所占权重为0.282、生活配套设施完善程度所占权重为0.233,三项累计达0.825。地铁交通促使地铁站周围房地产价格倍增。地铁站周围是指以地铁站为关键,周围半径1公里以内区域,其房产商品价格是以其它区域1-2倍。第26页地铁对于城市生活,缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式,地铁运行大大缩短了市民日常交通时间,空间上距离能够用缩短时间来处理.轻轨和地铁速度
13、为公共汽车2到4倍,且有轨道能够准点运行.地铁出行范围远大于公交车,而出行成本又远低于出租车,所以,地铁必将成为居民主要出行方式。总之,城市地铁从无到有、从只有一条线到开发几条线过程,实际是改进周围物业可达性和居民出行便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放过程,对房地产及其商业辐射效应深广有力,从而促进地产增值。关键点关键点第27页房地产行业现实状房地产行业现实状况及发展趋势况及发展趋势 房第28页回首改革开放30年中国老百姓住房变迁,就会发觉,房地产记载既是一部中国30年建设史,又是一部浓缩了我国社会主义建设改革开放史。第29页各个阶段:各个阶段:1978年1991年:中国房地产市场
14、萌芽阶段1992年1999年:调整阶段年:房地产快速发展阶段2020:房地产行业全方面调整阶段第30页房地产快速发展阶段房地产快速发展阶段在这一个阶段里面也是中国经济快速发展阶段。像中国正式成为组员,北京申奥成功。于是投资投机也就快速开始。,土地市场规范化政策出台 年2月,国土资源部叫停别墅供地,低密度住宅成”抢手货“年,3.26 国八条,4.27 新八条 第31页房地产行业是中国主要支柱和民生产业,其发展态势关系整个国民经济稳定发展和金融安全。中国房地产行业展现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性显著特点。房地产行业含有周期性特征,短周期主要表达与宏观经济互为因果影响,长周期主要表达在人
15、口改变、迁移规律及城市发展规律上;房地产行业含有资金密集型特征,含有土地支出资金总量大,建安成本支付复杂及大额特征,这对企业资金规模、流动性、资金运行水平有较高要求;房地产行业含有政策敏感性特征,政府既能够经过金融等间接伎俩影响房地产市场,也可直接经过行政干预方式调控市场,同时,中国各级政府控制了全国土地,作为市场唯一卖方,房地产企业对各类土地政策高度敏感:房地产行业还含有显著地域性特征,房地产产品为特殊商品,价值主要取决于所处区位,区位涵盖不一样城市、同一城市不一样区域、土地对各类稀缺资源(教育、医疗、休闲等)占有等不一样要素。第32页房地产行业是中国主要支柱和民生产业,其发展态势关系整个国
16、民经济稳定发展和金融安全。年,中国房地产市场处于调整期,住宅库存量高企,对市场预期转变深入影响新开工节奏,房地产投资增速显著下滑。自 年下六个月开始,连续放松限购、限贷及降息降准、降首付、330 新政、全方面放开二胎等政策出台,市场出现迟缓回暖迹象;但因为前期大量刚性需求提前释放造成了有效需求不足,市场难以展现暴发式增加。年房地产开工面积增速和房地产投资增速依然低位徘徊,全国房地产市场区域分化严重,库存高企依然是行业内面临首要问题,国房景气指数低位震荡。第33页 年以来,房地产销售区域化差异有所表达,布局一线城市为主企业,其盈利能力得以连续,而且融资渠道放宽,很大程度上起到了降低融资成本效果。
17、但以二、三线城市及商业地产、园区开发等为主企业,已经显露下滑态势,后续商品房投资价值减弱将抑制投资人群消化库存动力,不利于开工新建回暖。第34页长久看,宏观调控将逐步回归市场化,长久有效机制逐步取代短期调控伎俩,不动产统一登记配套制度将深入健全,土地节约集约利用将继续加强,以保障房地产市场长久稳定发展;房地产供给步入调整阶段。中国城镇化进程发展使房地产市场仍存增加空间,但中长久需求面临结构性调整;人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整,投资价值深入弱化不利于房地产库存去化,国内房地产市场发展情况取决于供需各原因相互作用第35页从中国房地产发展历程来看,房地产发展各个阶段受政府政策影响较
18、大,主要分以下阶段,(1)1999 年至 年,国家提出“住房市场化改革”、“明确房地产支柱地位”等政策支持房地产行业发展,中国商品房销售面积连续增加,尤其是 年房地产销售面积同比增加 29.10%,到达 1999 年以来最大增加幅度。(2)年至 年“调控供需、抑制房价”是房地产调控主旋律,政府陆续提出了 年“831”大限、年“国八条”、年“国六条”和“国十五条”、年屡次加息等政策,房地产销售面积依然延续增加态势。(3)年金融危机直接影响房地产行业销售面积增速同比下降 19.70%,为近十年来首次增速下降年份,为此,政府提出“重申支柱产业调整投资”政策,且国家加大了固定资产投资力度,年房地产市场
19、快速回暖,销售面积和增速均大幅提升,年和 年房地产市场销售情况保持良好,房地产价格增加较快。(4)“房地产深度调控,促进房价合理回归”是 年至 年期间调控重点,政府陆续于 年提出“国十一条”、年提出“新国八条”等政策,但受宏观环境影响,房地产销售波动上升,年房地产销售面积增速到达 17.30%。(5)年宏观经济增速放缓,房地产销售面积和增速下滑显著,年下六个月开始,“930”新政、“330”新政、降息降准等政策陆续提出,以及近期中央提出放开二胎政策、习主席首次提及去库存等,带动 年以来房地产市场展现出回暖迹象。第36页 年在全国房地产行业整体降温大背景下,宏观调控理念正在逐步发生改变。首先,新
20、常态下中央调控更重视市场化,以金融伎俩勉励自住性住房消费。同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据,表明监管层对于房地产融资态度从原来单向打压转为双向调整,中型房企资金压力得到缓解。另外,支持自住性刚需,差异化信贷政策自 年以来首度放松。第37页 年以来“330”新政、降息降准、“全方面二胎”等政策密集提出,提振了市场信心 年以来,在延续 年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足背景下,宏观政策层面深入导向稳增加、调结构,房地产方面则主动聚焦于促销费,勉励自住和改进性需求。央行实施灵活适度货币政策,连续降准降息,降低二套房首付,构建宽松金融信贷环境,减轻购房压力,提升消费能
21、力。整体来看,在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足背景下,政府支持房地产行业政策密集提出,短期内将提振市场信心,利于房地产行业发展。第38页3 3住房价格上涨成因分析住房价格上涨成因分析3.1商品住房供不应求是房价上涨首要原因3.2土地资源严格控制且价格上升,推进房价和地价互动上涨3.3利益主体分配需求3.4投资性需求火上浇油3.5人口高速增加、资本和劳动力向中心城市流动3.6住房供给结构不合理3.7建筑开发成本上涨3.8住房周围硬件条件完善第39页三、行业运行情况三、行业运行情况1房地产需求有所放缓房地产市场需求包含刚性需求、柔性需求和弹性需求,刚性需求是房地产市场需求主力,柔性需
22、求是为了改进和提升居住品质,弹性需求以房地产投资为主。中国 16 至 59 岁劳动年纪段人口自 年起开始出现下降,人口红利逐步消退。中国人口老龄化趋势逐步显现。在一定程度上会造成房地产需求放缓,但对国内尚不成熟养老地产领域可能带来一定机遇。“全方面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”,家庭对住房居住功效需求和住房升级需求有望上升。相对于前十年高速发展房地产市场,当前支撑房地产市场高速增加原因正在逐步减弱,房地产行业需求放缓。第40页2房地产投资增速下降,但库存依然高企习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议上对楼市提出了“要化解房地产库存,促进房地产业连续发展”,指出化解库存高企是当前房地产行业主
23、要任务。年 12 月 21 日中央经济工作会议强调要“化解房地产库存”,提出消化去库存五大办法3、房地产开工面积下降,国房景气指数低位震荡4、行业竞争激烈,区域分化严重第41页中国房地产区域分化严重,从近年来各区域房地产销售情况来看,一、二线城市房地产市场活跃,销售金额连续领跑;三四线城市销售额规模远低于一二线城市,且销售额增加幅度远低于一、二线城市。第42页一线城市供需矛盾依然突出,且房价畸高;部分二线城市及三、四线城市住房市场展现不一样程度供给过剩,库存较高,房价下行压力较大。第43页长久看,宏观调控将逐步回归市场化,长久有效机制逐步取代短期调控伎俩,不动产统一登记配套制度将深入健全,土地
24、节约集约利用将继续加强;房地产供给步入调整阶段,化解房地产库存成为关键问题。中国城镇化进程发展使房地产市场仍存增加空间,但中长久需求仍面临结构性调整;人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整,投资价值深入弱化不利于房地产库存去化,国内房地产市场发展情况取决于供需各原因相互作用。第44页地产行业与社会固定资产投资、居民消费水平、财税政策、货币政策等宏观经济原因关系亲密。其中房地产行业是资金密集型行业,房地产需求端(购房者)和供给端(房地产企业)均对国家金融政策依赖较强;土地政策会影响房地产企业拿地规模和成本,税收政策对房地产企业成本控制带来直接影响。第45页中国房地产行业长久处于政府“调控
25、”状态,调控政策主要分为金融政策、行政政策、土地政策、税收政策四大类。金融政策包含存贷款基准利率、公积金贷款政策、存款准备金率等;行政政策包含限购限贷政策、购房补助政策、各类别保障房政策;土地政策包含土地供给政策、土地开发规划控制政策等;税收政策包含营业税、增值税等各类政策。第46页房地产行业开发周期与产业链条均较长。开发周期长主要表达于房地产开发包含前期拿地、房地产项目建设、房地产销售、物业管理等多个步骤;产业链条长主要表达在纵向上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业都有极高关联度。另外,房地产行业横向关联度也较高,开发周期与产业链条中包括政府、开发商、消费者、金融机构等多个群体
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