2020中国购物中心租金趋势报告.pdf
《2020中国购物中心租金趋势报告.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2020中国购物中心租金趋势报告.pdf(56页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、数据来源及法律声明数据来源及法律声明前言前言一、一、20192019年社零承压,购物中心并购多发年社零承压,购物中心并购多发1.社零消费增长仍旧承压2.零售各业态增长放缓3.购物中心行业并购多发4.购物中心开业数量略跌二、二、20192019年购物中心空置率增加,年购物中心空置率增加,20202020更难更难1.一二线城市购物中心面积高于低线城市2.购物中心空置率有所提升3.2019全国购物中心租金规模超6000亿三、三、20172017-20192019年大陆开发商和港资开发商租金收入对比年大陆开发商和港资开发商租金收入对比1.四个趋势看商业地产企业租金收入发展2.16家商业地产企业租金收入
2、细探四、大陆开发商和港资开发商近三年内地发展情况四、大陆开发商和港资开发商近三年内地发展情况1.近三年各商企内地发展特性分析2.各商企2019内地新开商场回顾3.各商企未来规划展望五、未来国内购物中心租金收入的发展趋势五、未来国内购物中心租金收入的发展趋势1.高端购物中心租金收入趋涨2.社区购物中心租赁活跃度下降3.零售品牌购物中心租赁需求加大租金收入的高低直接影响购物中心的进账,进而影响背后运营商/开发商的财务收益。研究(头部)商业地产企业(历年)租金收入情况,不仅为企业优化购物中心资产配置和运营调整建立方向,还能呈现中国零售商信心指数变化,有助于行业清晰了解当前商业地产主体经营现状,亦是窥
3、测城市商圈发展的窗口,也为剖析当下消费市场冷热面提供重要依据。前 言第一章2019年社零承压,购物中心并购多发1.社零消费增长仍旧承压2.零售各业态增长放缓3.购物中心行业并购多发4.购物中心开业数量略跌国家统计局数据显示,2019年中国消费市场运行平稳,实现社会消费品零售总额41.16万亿元,同比增长8.0。实际上与2018年相比,全年增长下降1个百分点,每个月均有不同程度的增速放缓,我国社零增长仍旧承压。1.社零消费增长仍旧承压8.20%8.70%7.20%8.60%9.80%7.60%7.50%7.80%7.20%8.00%8.00%9.70%10.10%9.50%8.50%9.00%8
4、.80%9.00%9.20%8.60%8.10%8.20%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月中国社会消费品零售月同比增长2019年2018年数据:国家统计局 联商网零售研究中心2.零售各业态增长放缓综合零售各业态来看,2019年,超市、百货店、专卖店、专业店、线上零售都有不同程度的增长放缓趋势,其中专卖店在一季度出现负增长,百货店下跌最为严重。7.70%7.40%7.30%6.80%7.50%7.40%7.00%6.50%5.50%4.60%4.60%3.20%0.90%1.50%1.50%1.4
5、0%9.50%9.50%8.60%6.20%3.90%5.30%3.80%3.20%9.60%6.20%4.40%1.80%-0.90%3.00%1.40%1.50%35.40%30.10%27.00%23.90%15.30%17.80%16.80%16.50%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%近两年零售各业态月累计同比增长率超市百货店专业店专卖店线上零售数据:国家统计局 联商网零售研究中心3.购物中心行业并购多发商业地产进入存量时代,获取优质商业项目资源的重要性正在显著提升。2019年全国发生数十起商业项目的并
6、购重组。如黑石集团收购塔博曼旗下三家购物中心50股权。数据:联商网零售研究中心2019全国主要商业项目并购一览表标的收购方出售方价格(亿元)京通罗斯福广场领展基金新加坡ARA25.6北京鼎好大厦啟城投资 颢腾投资北京鼎固投资57.2大钟寺中坤广场今日头条中坤集团90安贞华联商厦远洋资本 北京华联集团21火神庙商业中心大悦城控股北京王府井集团绿地黄埔滨江项目博枫资产绿地香港132北外滩一方大厦吉宝资本大连一方46上海长奉广场黑石集团长甲集团100.61三林印象城亚腾资产 工银国际等信城不动产24.2广州太阳新天地陛鹿物业五矿国际信托有限公司18.08新镇新怡景商业中心领展基金怡景集团66珠海乐世
7、界购物中心印力集团沃尔玛百货有限公司重庆涪陵红星国际广场金科股份中科建设 重庆润凯8.47成都环球中心融创中国云南城投成都金融汇广场铁狮门8江苏国际财富广场中海集团苏州工业园区地产经营管理公司红星美凯龙自营家居商场爱琴海奥莱商业红星美凯龙河南锦艺国际轻纺郑州丰翔投资锦艺集团2.12香港威灵顿街1号荆威广场51%股权远东控股5.5(港元)香港北角街商业大厦50%权益太古地产23.75(港元)4.开业数量略跌2019年,商业地产朝美好生活加速奔跑,在消费升级的大趋势下,市场供应不减,商业功能也从产品消费转向场景、体验、社交消费,新物种、新经济模式出现,年轻消费大放异彩,购物中心多元性加强,商业地产
8、企业肩负城市更新使命。数据:联商网零售研究中心40835650453352210%-13%42%6%-2%-20%0%20%40%60%01002003004005006002015年2016年2017年2018年2019年近五年购物中心开业情况数量同比从供应上看,据联商网零售研究中心统计,2019年全国新开购物中心522个(单体商业建筑面积2万平方米以上的集中型零售物业),新增商业体量超4392.59万平方米,平均商业体量约8.42万平方米。从数量上看,同比微跌2,其中存量改造46个,存量改造面积310.5万平方米。从消费上看,2019年消费作为经济增长主动力的作用进一步巩固,升级类消费规模
9、持续扩大,居民消费潜力持续释放。从技术上看,数字经济蓬勃发展,大数据、人工智能、物联网等前沿技术赋能传统行业转型升级,无人仓储、全场景刷脸支付、线上线下一体的社区生鲜等新业态及新技术应用场景不断涌现,为商业地产的发展提供了市场机遇。从零售商信心上看,过去一年是购物中心首店经济快速发展的一年,首店成为购物中心吸引客流的一大杀手锏。以首店经济领跑全国的上海为例,2019年共引进986家品牌首店,创历史新高。首店品牌强烈的拓展意愿是零售商信心指数上涨的一大体现。第二章2019年购物中心空置率增加,2020更难1.一二线城市购物中心面积高于低线城市2.购物中心空置率有所提升3.2019全国购物中心租金
10、规模超6000亿影响购物中心租金收入的主要因素有:可出租面积、租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等。一般而言,可出租面积越大,租金收入相对越高,但并不绝对。不同定位、区位的购物中心租金水平可能天差地别,同一购物中心不同楼层的租金单价也有差异。无论是新开业还是运营成熟的购物中心,在满铺率(或者降低空置率)上的追求不遗余力,其租金议价能力有高下之分。另外,主力店、次主力店、普通商铺对购物中心的租金贡献不尽相同。运营能力是对租金形成的持续保障,在流量进入增量转存量时代,流量转化的有效率成为购物中心能否成功收租的核心。同时,消费升级和市场竞争影响下,城市核心商圈购物中心调整、改
11、造力度加大,商圈活力提升,租金也随之进入上行通道。而奢侈品消费回暖,亦提振高端购物中心的租金表现。从存量看,我国购物中心总存量近五年平均增速23,2019年,我国购物中心存量首次突破6000家,达到6359家,营业面积约4.2亿。从城市发展水平上看,一线城市拥有购物中心总面积约5074万,二线城市拥有购物中心总面积约16298万,三四五线城市拥有购物中心总面积分别约为10136万、7484万、3099万。1.一二线城市购物中心面积高于低线城市5074162981013674843099020004000600080001000012000140001600018000一线二线三线四线五线201
12、9年各线城市拥有购物中心总面积(万/)数据:中国产业信息网 联商网零售研究中心从城市平均水平看,一线城市平均每个城市拥有购物中心1426万,二线平均每个城市拥有购物中心526万,三四五线平均每个城市分别拥有购物中心175万、77万、30万。1426526175773002004006008001000120014001600一线二线三线四线五线2019年各线城市平均购物中心面积(万/)数据:中国产业信息网 联商网零售研究中心2019年受全国消费意愿影响,全国购物中心空置率略高于2018年,达到9.6。2020年,一季度购物中心空置率约为9,与去年同期相比略有下降。2.购物中心空置率有所提升7.
13、88.81010.39.49.69024681012历年全国购物中心空置率变化(%)但受疫情影响,实体零售关店潮还没有在一季度数据中真正显现,联商网零售研究中心认为,2020年全年购物中心空置率将会有大幅度的增长,开发商应做好相关准备。数据:中国产业信息网 联商网零售研究中心从城市级别上看,城市级别越高,商业越发达,购物中心空置率越低。其中一线城市的购物中心空置率最低为6.1,二线城市空置率为9.9,三四五线城市购物中心空置率均超过10,招商压力很大。6.19.910.615150246810121416一线城市二线城市三线城市四线城市五线城市2019全国各级城市购物中心空置率(%)戴德梁行北
14、区商业地产部主管孟祎表示,今年三四月份是购物中心最为艰难的阶段,即使是核心商圈的购物中心,除了餐饮品牌,首层的时尚零售、生活方式类业态也都存在撤场的现象。数据:中国产业信息网 联商网零售研究中心根据各个城市(已有数据主要为一二线城市和部分三线城市)已有项目面积、首层租金、空置率估算城市租金规模,公式为:单城市购物中心租金规模=可租面积*首层平均租金*整栋平均租金占首层租金比例(按 40测算)*(1-空置率)。由于少数三线和四五线城市数据缺失,按照单城市整体规模直接测算,具体假设为四线单城市租金总规模为已收录三线城市单城市平均租金的 5 亿元/城,五线为 1.5 亿元/城。得出一二三四五线城市购
15、物中心租金分别为 1800亿元、2967亿元、1007亿元、485亿元、155亿元,全国总规模6413亿元。3.2019全国购物中心租金规模超6000亿1800296710074851550500100015002000250030003500一线城市二线城市三线城市四线城市五线城市2019全国购物中心租金规模(亿元)数据:中国产业信息网 联商网零售研究中心从日租金上看,一线城市购物中心平均日租金报9.8元/天/,二线城市购物中心平均日租金报5.2元/天/。另外,从业态上看,餐饮美食类店铺租金同比涨幅最高,零售类业态租金同比亦有所上涨,体验类业态租金同比有所下跌。中国饭店协会数据显示,2019
16、年全国餐饮房租及物业成本占营业额比率为10.6,同比增加2.5。9.85.23.272.131.63024681012一线城市二线城市三线城市四线城市五线城市2019全国购物中心各层平均日租金(元/天/)数据:中国产业信息网 联商网零售研究中心第三章2017-2019各大商业地产企业租金收入对比分析1.四个趋势看商业地产企业租金收入发展2.16家商业地产企业租金收入细探1.四个趋势看商业地产企业租金收入发展从2019年上述各个企业的租金收入上看,整体呈现上涨趋势,撇除未公开的嘉里建设和统计不全的九龙仓,其余14大企业中,2019年租金收入最高的是万达集团,录得351.48亿元。2019年15大
17、商业地产企业租金收入对比企业租金收入(亿元)恒隆地产31.29太古地产21.75九龙仓23.33新鸿基21.68新世界发展7.70瑞安房地产22.51宝龙地产14.20新城控股40.69大悦城控股30.64龙湖集团47.48万达商管351.48华润置地91.50世茂股份10.64远洋集团12.49陆家嘴集团4.43其他企业中,恒隆地产(31.29亿元)、太古地产(21.75亿元)、九龙仓(23.33亿元)、新鸿基(21.68亿元)、瑞安房地产(22.51亿元)、新城控股(40.69亿元)、龙湖集团(47.48亿元)、华润置地(91.5亿元)等都有不俗的租金表现。趋势一:整体租金收入逐年上涨数据
18、:企业财报 联商网零售研究中心从联商网零售数据中心统计的16家商业地产企业近三年(2017年至2019年)租金收入看出,除了嘉里建设和九龙仓未统计到2019年度全部购物中心的租金情况,其他14家企业近三年的租金收入均呈递增的趋势。考虑到单年会有项目新增,拉高租金收入,来观察下2019年在内地未有新增商场的太古地产、世茂股份、远洋集团,这三家企业2019年的租金收入亦分别上涨10、38、11。企业年份租金(亿元)恒隆地产2017年26.722018年27.552019年31.29太古地产2017年15.52018年22.612019年21.75九龙仓2017年7.612018年30.212019
19、年23.33新鸿基2017年18.152018年20.252019年21.68嘉里建设2017年27.462018年32.462019年/新世界发展2017年4.222018年7.452019年7.70瑞安房地产2017年19.612018年20.162019年22.51宝龙地产2017年8.562018年11.242019年14.202017-2019年16大商业地产企业租金收入变化趋势企业年份租金(亿元)新城控股2017年10.22018年21.162019年40.69大悦城控股2017年232018年26.032019年30.64龙湖集团2017年25.92018年362019年47.4
20、8万达商管2017年255.22018年328.82019年351.48华润置地2017年50.032018年68.62019年91.5世茂股份2017年6.62018年10.92019年10.64远洋集团2017年92018年11.292019年12.49陆家嘴地产2017年2.092018年2.392019年4.43趋势二:近三年租金收入同比递增数据:企业财报 联商网零售研究中心趋势三:租金收入占比趋重港资房企商业租金收入在企业营收上占比较重,但近年来,内地房企商业租金收入在营收中占比也逐年提高。可以看到的是,虽然住宅等业务仍然是贡献企业营收的大头,但商业地产的比重正在加大。港企如恒隆地产
21、,近三年商业租金收入占营收比依次是26.14、33.25、38.56;内地企业如新城控股,近三年商业租金收入占营收比依次是2.52、3.9、4.8。恒隆和新城并不是个例,租金收入在企业营收中的作用日益明显。恒隆地产2017-2019年租金收入占比趋势变化年份营收(亿元)租金收入(亿元)租金收入占比2017年102.21 26.72 26.14%2018年82.86 27.55 33.25%2019年81.14 31.29 38.56%新城控股2017-2019年租金收入占比趋势变化年份营收(亿元)租金收入(亿元)租金收入占比2017年405.2610.22.52%2018年541.3321.1
22、63.90%2019年858.4740.694.80%数据:企业财报 联商网零售研究中心趋势四:港企“店王”集中从统计的数据上看,在已公开的企业各个购物中心租金收入里,单店收租超10亿的为上海恒隆广场(16.96亿元)、成都IFS(15.94亿元)、成都远洋太古里(10.56亿元),都为港资背景(成都远洋太古里是远洋地产和太古地产合资项目)。而且从平均单店租金收入上看,港资房企的租金收入也明显要高于内地房企。分析原因,一方面港企在商业开发运营上经验丰富,像恒隆、太古、九龙仓等企业开发的项目高端化,能吸引承租能力较高的奢侈品品牌,拉动租金收入;另一方面,港企开发谨慎,新项目相对较少,反而更能集中
23、精力打好手上的“牌”,运营期改造是常态,比较容易获得较高的租金回报。不过,虽然港企在单店租金收入上领跑,但内地房企追赶势头凶猛。诸如北京西单大悦城(7.03亿元)、北京朝阳大悦城(6.71亿元)等都已经逼近10亿。大悦城控股、新城控股、华润置地等企业在运营一年后单店租金收入破亿已司空见惯。数据:企业财报 联商网零售研究中心2017年至2019年16大商业地产企业营收、租金对比(单位/亿元)企业年份营收增减幅租金收入增减幅出租率增减幅恒隆地产2017年102.21-14%26.721%86%5%2018年82.86-15.99%27.553%89%4.71%2019年81.14-5.91%31.
24、2914%92%3.37%太古地产2017年148.9511%15.512%96%/2018年129.64-21%22.6112%94.5%-1.53%2019年130.21-3%21.7510%99%4.76%九龙仓集团2017年347.35-7.19%7.6120%99%/2018年185.44-13%30.2130%99%持平2019年153.97-20%23.33/98%-1%2017年至2019年16大商业地产企业营收、租金对比(单位/亿元)企业年份营收增减幅租金收入增减幅出租率增减幅新鸿基2017年445.9119%18.1513%/2018年326.86-32.73%20.251
25、2%/2019年347.744.31%21.687%/嘉里建设2017年283.57172.6%27.4615%95%1%2018年188.77-40%32.467%89%6.27%2019年164.48-16%/92%3.37%新世界发展2017年225.84.86%4.2213.2%/2018年433.9276%7.4566%/2019年358.54-27%7.706%/瑞安房地产2017年184.515%19.6114%/2018年248.4135%20.168%/2019年103.92-58%22.5112%83%13.7%宝龙地产2017年155.939.1%8.5642.8%/20
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2020 中国 购物中心 租金 趋势 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【宇***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【宇***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。