二手房买卖流程.docx

1. 签居间合同，支付定金。
2. 卖家做公证，中介查档。
3. 买家支付首付，买卖双方到银行签署监管协议。
4. 买家向银行申请按揭，商贷或组合贷。银行审核后，出具贷款承诺函。
5. 卖家、买家办理赎楼。赎楼后拿到旧房产证。
6. 买卖双方签署国土局合同。支付佣金。交税费、办理过户。
7. 过户后，银行放首期款给卖方。
8. 过户后，买家拿到新的房产证，办理抵押登记手续。
9. 银行放尾款给卖方。
10. 卖方过户水电。
11. 双方签交楼确认书。中介交保证金给卖方。买卖完成。

3.过户、交纳相关税费（如需赎楼的先赎楼，如买房需向银行贷款的要申请银行贷款）

3.1那么在二手房买卖中税费到底有哪些呢？且看下面我一一道来。
 3.1.1契税：由 市房地产权交易中心收取。普通住宅90平米以内首套房按1%收取，90-144平首套房按1.5%收取；非普通住宅或者非首套房则按3%收取。深圳从 2013年9月1日起调整普通住宅的区分标准为按房产评估总价划分，2013年深圳享受优惠政策的普通住房价格标准为：福田区、南山区每套总价390万元 以下，罗湖区、盐田区每套总价310万元以下，宝安区、龙华新区每套总价240万元以下，龙岗区每套总价210万元以下，光明新区每套总价190万元以 下，坪山新区、大鹏新区每套总价160万元以下。这里的评估价即为在市房地产权交易中心过户时候的评估价，不同于银行贷款时候的评估价。
 3.1.2营业税及其附加：5.6%，由市房地产权交易中心收取。对于不足5年的二手房对外销售时征收营业税，按国土局评估价征收；超过5年(含5年)的普通住房对外销售免征营业税；超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
 3.1.3个人所得税：有 核定和核实两种方式征收，由市房地产权交易中心收取。个人所得税征收方式以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入，税率为 20%。个人不能提供完整、准确的房产原值凭证的，普通住宅按住房转让收入的1%核定征税，非普通住宅按住房转让收入的1.5%核定征税。个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一普通住宅生活用房取得的所得，免征个人所得税。
 3.1.4登记服务费50元，印花税5元，交易服务费6元/m³：由市房地产权交易中心收取。
 3.1.5银行贷款评估费：由 银行收取。一般看是否需要调高评估价和调高多少评估价而定，从最低为0到几百几千上万不等，每单case都不一样，银行内部人员处理难度也不等，这里的评 估价即为银行贷款时候对这套房子的内部评估价，首套房的话均按照此评估价的7成贷款，成交价减去此贷款金额即为首期款。
 3.1.6担保公司赎楼担保费：由担保公司收取。担保公司利用其银行的信用额度帮你还掉原业主的欠款，一般收取还款金额1%的担保费，折扣比例随行就市，会根据市场资金是否充裕而浮动。
 3.1.7提前还款罚息：由原业主贷款银行收取。对于还处于按揭状态下的房产来说，如果赎楼出来过户就可能涉及到银行贷款罚息。一般来说，三年以上的贷款提前还款就不会有罚息，三年以内的贷款如果提前还款就会有1-3个月的月供作为罚息。
 3.1.8短期利息：由 银行收取。担保公司在用银行额度赎楼的过程中，需要向银行借一笔款去帮你还款赎楼，时间从赎楼到放尾款为止，这笔钱也是需要支付利息的，时间很短，称之为 短期利息，短期利息的支付方式是从原业主尾款中直接扣除的，如果整个交易是业主买方实收，这笔短期利息也是需要买家支付的。
 3.1.9深圳二手房交易一般都为业主实收，所以以上各项费用一般都由买家承担，但是具体case可以具体谈，根据不同的谈判条件，也可以让业主承担相应的费用。
 3.1.10一般来说，除了政府即市房地产权交易中心收的费用之外，其他费用比如罚息、短期利息等费用都是有办法看机会灵活处理的，这就取决于帮你办事的中介的能力和关系了，运气好的话可以省不少，否则可能就是几笔大几千上万的费用了。

3.2过户注意事项：
    如果原业主的房产证还在银行抵押，就要先赎楼，也就是还清银行的欠款后，银行归还原业主房产证原证，这样卖方才拥有出售房产的100%份额。只有这样才可以到国土局进行正常交易。

3.3资费说明：过户时要交纳的税费情况又分以下几种：
    原房产证登记时间到交易时间满五年的，可以免去营业税。同时也会免去城建维护费和教育附加税。否则将不得免除。如果满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写。
    这 样的好处是深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手。当然，你的新证的价格填写的高了，契税等 税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷。

税费一览表：