商业项目前期策划报告样本.doc

黄兴绿地商业项现在期策划汇报

第一部分、上海商业发展现实状况

一、上海商业发展回顾
整年商品销售总额达成5555.30亿元，比上年增加10.6％，其中零售和批发销售额分别增加8.4％和11.9％。社会消费品零售总额仍然保持全国领先地位，达成2220.64亿元，比上年增加9.1％。结合商品零售物价下降修正值，实际增加10.2％。商业增加值首次突破700亿元，达成709.26亿元，比上年增加6.6％；对全市国民经济贡献率达成11.3％，对第三产业贡献率达成23.4％，均比上年有所提升；在第三产业分行业增加值中，商业增加值名列第一。

上海商业发展展现以下特征：
1． 消费市场出现连续上升势头
,上海人均GDP 5600美元 ，人均可支配收入14867元人民币，消费能力大大提升。尽管受到"非典"影响，上六个月消费总量有所下降，但"非典"过后消费出现了恢复性反弹，消费总量快速增加。"十一"黄金周期间抽样统计288家商业企业共实现零售总额22.90亿元 ，比上年同期增加25.1％，创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅新高；10月份零售总额实现了198.37亿元，也创下了历年单月零售总额新高。
从近几年情况看，上海社会消费品零售总额增加幅度从开始出现反弹，达成9.3%增幅。增幅即使略低于上十二个月，但仍然保持在9%以上，高于1999年至低谷时期增幅，上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推进这一上升势头关键动力是汽车、住房、通信设备等新兴消费热点。，全市轿车零售量达7.11万辆，比上年增加30%，零售额为176.7亿元，占社会消费品零售总额8%，对社会消费品零售总额增加贡献率为19.8%。和住房相关家俱、家居类商品零售额为232.81亿元，比上年增加22.5%，对社会消费品零售总额增加贡献率为23%；通信器材类商品零售额为45.93亿元，比上年增加44%，对社会消费品零售总额增加贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增加了4.6个百分点，对社会消费品零售总额增加总贡献率在50%以上，表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增加主力。

2． 各类消费品销售普遍增加
除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外，全市吃穿用烧商品销售也全方面增加。
n 吃商品销售887.29亿元，比上年增加7.5％；
n 穿商品销售287.59亿元，比上年增加7％；
n 用商品销售1027.27亿元，比上年增加11.1％；
n 烧商品销售18.49亿元，比上年增加14.5％。
从社会消费品零售数量看，吃商品中，水产品、净菜、食油零售量分别比上年增加19.8％、16.4％和7.9％；穿商品中，针织内衣裤、羊毛衫、皮鞋分别比上年增加8.4％、7.9％、7.6％；用商品中移动电话增加111.5％、空调机增加46.9％、家用消毒柜增加37.9％。
餐饮、汽车、数码产品成为消费绝对亮点。
全市餐饮营业额达成214.83亿元，比上年增加16.6％；摄影机、电脑、摄像机销售量分别比上年增加6.9％、8.4％和35.4％。另外，各类文化、休闲、娱乐、旅游等服务消费蓬勃发展。上海城镇居民人均服务性消费达成3369元，比上年增加11.1％，占人均消费总支出30.5％。

3． 消费价格指数略有回升
，上海居民消费价格指数为100.1，价格上涨集中在食品、居住、娱乐教育文化用具3个大类，分别比上年上涨1.3％、1.1％和0.3％。食品类价格从8月份起逐月攀升，12月份涨幅较大是食油、粮食、肉禽、蛋类、水产品，分别上涨25％、12.3％、11.3％、10.3％和4.7％，拉动了在外用膳食品、糕点面包、奶及奶制品、烟酒类商品价格上涨。衣着类、家庭设备用具及维修服务类、交通和通信类商品价格下降比较显著，这三类商品价格下降幅度分别为2.5%、1.6%和3.7%。商品零售价格指数平均为99，11月达成100.5。
因为总体上消费市场商品供过于求，上海市场物价水平仍处于低位运行状态，到年末，零售价格指数总体保持平稳。

4． 新型零售商业业态发展快速
首先是大型综合性购物中心建设加紧。据初步统计，上海大型综合性购物中心已经有14家 ，正在建设和立即建设将有29家。大型综合性购物中心已成为上海商业发展热点。其次是"折扣店"开始在上海出现。第一家"品牌商品折扣店"已在普陀区开张；家乐福旗下"迪亚"折扣店也开了食品折扣店先河；华联家电企业则开设了上海首家以销售陈列样品和过季产品为主家电折扣店。尽管这些折扣店还处于尝试阶段，但毕竟使上海零售商业又多了一个值得关注新型业态。再次是连锁商业继续快速发展。全市连锁商业实现销售总额800.43亿元，比上年增加27％。其中，零售总额突破579.98亿元，比上年增加24.1％，占社会消费品零售总额比重已达成26.1％。年末连锁门店数达成7609家，比上年末增加了1177家，连锁商业已覆盖了69类业种和业态。连锁企业向市外拓展步伐加紧，市外连锁门店数量已超出3038家，约占上海连锁商业门店总数28.5%。因为连锁商业主动向市外拓展，使上海对市外批发销售业务快速增加。共实现市外销售业务276.39亿元，比上年增加17％，占上海批发销售总额7.8％。

5． 商业布局差异化特征开始显现
伴随上海城市形态向多功效、多层次发展，上海商业布局也出现了差异化特征。，以"四街四城"为代表中心商业区，以五角场、中山公园、打浦桥等地域为代表区域性商业中心，和分布广泛小区商业中心这三种商业布局，在计划功效和形态上更含有差异化特征。同时，形成了南京西路"金三角"、卢湾区"新天地"、衡山路休闲街、多伦路名人街，和虹桥仙霞路等富有特色消费商圈，使上海商业布局显示出丰富多彩特征。徐汇区、卢湾区、长宁区开始对区内富有历史文化底蕴传统花园洋房和新式里弄进行计划和开发，探索营造能充足表现上海历史文化风貌和区域特征特色商圈。各郊区城镇也开始依据当地资源和文化特点，进行城区商业计划和改造。上述原因使上海商业开始显现差异化、多元化。

二、上海商业发展环境分析
从总体上看，上海商业发展环境含有延续性和多样性。
（一） 消费环境
伴随上海社会诚信体系建设和完善，整理和规范市场秩序工作不停深入，上海消费环境得到较大改善。同时，和商业紧密相关中国生产总值（GDP）和城镇居民收入等宏观经济指标在继续向好，也为消费市场繁荣提供了良好环境基础。另外，伴随市场消费总量不停扩大、居民购置力稳步增加，和外来消费增加，整个消费市场将展现平稳增加发展特点。

上海GDP和增加率改变 单位：亿元人民币

数据起源：上海市统计局

（二） 外资投资环境
上海零售商业协议利用外资1.86亿美元，实际引进外资7877.8万美元，外资商业零售约占全社会零售总额10.55%。底，伴随中国零售业入世过渡期结束，分销服务业将全方面开放，外资商业进入速度会深入加紧，尤其是在大型商业设施、连锁商业和多种新型商业业态方面投资会愈加集中。

上海FDI及增加率改变 单位：亿美元

数据起源：上海市统计局

（三） 商业投资环境
上海商业（批发、零售、餐饮行业、房地产建设中商业设施）固定资产总投资97.39亿元。其中，基础建设和更新改造完成29.39亿元，同比增加44.28%。房地产中商业设施投资67.82亿元，同比增加8.8%。商业设施施工面564.04万平方米,同比增加34%;新开工面积248.37万平方米,同比增加81.5%；完工面积163.01万平方米，同比增加27.5%。据统计，上海商业投资稳中有升，达成100亿元人民币。

（四） 区域合作环境
依据"五个统筹"科学发展观，和中共上海市委、市政府提出"服务全国、融入全国"指示精神，上海同全国各地经贸合作将会愈加亲密，尤其是和长江三角洲地域经济融合度将得到增强。上海举行各类会展数量将超出往年，推进上海同各地贸易合作深入扩大，使上海中心城市作用愈加凸现。

第二部分 上海餐饮行业发展概况

一、 上海社会消费品零售业分析
，上海商业努力克服"非典"疫情和历史罕见连续高温等重大困难不利影响，把握中国加入世贸组织、加紧实施中西部开发战略、振兴东北老工业基地和长江三角洲地域整合发展有利契机，扩大对外开放、主动引进外资，加强产业联手，共同开拓全国市场，推进了上海消费市场健康连续增加，提升了商业对本市国民经济贡献度。上海社会消费品零售总额达成2220.64亿元，在全国商业中心城市中市场规模排名第一，分别比北京、天津、广州、重庆四个大城市多303.94亿元、1146.59亿元、726.37亿元和1385.12亿元，占全国社会消费品零售总额比重保持在5％。

全国关键城市社会消费品零售总额
排列序号
城市
社会消费品零售总额（亿元）
比上年增涨（％）
1
上海
2220.64
9.1
2
北京
1916.7
14.5
3
广州
1494.27
9
4
天津
1074.05
14.1
5
武汉
854
12
6
重庆
835.53
9.5
7
深圳
801.77
16.3
8
沈阳
776.28
11.7
9
成全部
771.5
13
10
哈尔滨
624.1
11.8
11
南京
600.24
14.4
12
杭州
587.52
12.2
13
大连
568.45
12.4
14
宁波
521.53
13.4
15
济南
513.2
14.8

二、 餐饮业现实状况分析
现在，上海处于人均GDP5000到8000美元发展阶段，消费品市场由生产者主导转向消费者主导，社会需求以购置实物产品为主转化为更多地购置服务，休闲消费、文化消费、娱乐消费等占据了越来大比重，市场需求日趋多元化、细分化和个性化。
近十年来，上海市餐饮市场每十二个月以两位数速度增加，遭受"非典"疫情影响，但营业额依旧增幅强劲,达成214.83亿元,比上年增加16.6%。

上海市餐饮业营业额
年份
1995

营业额（亿元）
50.38
127.65
141.63
184.23
214.83
比上年增加（％）
23.1
15.9
11
30.1
16.6

第三部分 上海房地产零售物业市场现实状况分析

1、市场综述
伴随中国经济尤其是上海经济良性发展，上海零售物业市场面临难得发展机遇。
今年沪上商铺市场关键展现以下特征：
（1）市中心关键商业街临街店铺基础满租。
新供给店铺租金高企，次级商业区新上市商铺租金直逼甚至超出繁荣地段商铺租金。
（2）近期关键商业街无大型零售物业供给。
市场新供给关键集中在次级商业区域和市郊区域，形式以专业市场为主。
（3）繁荣地段商铺成为境内外投资者关注对象。

2、商铺分布
依据上海现有商业计划和各商业街租金水平，本企业将上海商业街分为中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区。中心商业区包含淮海路、南京路、徐家汇、豫园四个商业区。四川北路、新客站、新上海商业城及其它各市区范围内商业区属于次级商业区。城市边缘地域商业区属于城市边缘商业区。

3、租金水平

区位
平均租金（元/平方米/天）
中心商业区
30
次级商业区
32
城市边缘商业区
——

从租金水平看，绝正确市中心地段已不是决定商铺价值最关键原因。特色经营专题和人气旺盛才是商铺最关键原因。

4、售价水平
今年新上市零售物业售价有所上升。
区位
平均售价（元/平方米）
中心商业区
——
次级商业区
25774
城市边缘商业区
——

市中心高级次规模化零售物业供给稀缺使品牌商品经营者选择余地很小。新上市大型商铺关键是次级地段专业市场住宅郊区化进程使市郊出现了较大规模大型商场。近期供给商铺大多以销售形式出现，市场上以出租形式出现零售物业基础没有。

5、市场需求
今年商铺需求关键来自便利店、大型超市、连锁餐饮、中国外品牌专卖店。在需求区域上，专卖店需求关键集中于繁荣成熟地段，而衣饰、休闲等品牌旗舰店需求则关键集中于顶级商业街。

6、租金水平
关键商业区商铺租金

区 域
租 金
(元/平方米.天)
备 注
淮海路商务区
40-52
n 其支路详见附表1
徐家汇商圈
——
n 具体详见附表2
豫园商圈
10-50
————
不夜城商圈
7-15
n 天目西路周围区域
南京西路商圈
20-28
————

备注：上述租金为临街商铺底楼租金，其它层面据此对应折减。

附表1 淮海路支路商铺租金
路 名
业 态 分 布
典 型 租 户
租 金
（元/平方米.天）
备 注
淮海中路（陕西南路—马当路）
品牌衣饰专卖、休闲
凯普狄诺、红房子、达芙妮、PLAYBOY、唯亭婚纱、古今胸罩
40-52

————
陕西南路
餐饮、鞋、服装专卖
振鼎鸡、肯德基、福禄寿司、鳄鱼专卖、达芙妮、名款鞋城
8-30

————
茂名南路
衣饰
丽婴房、蓝松树、古今胸罩
8-22

————
瑞金一路
衣饰
————
13-20
n 现在有多个小面积铺位可供租赁
思南路
休闲餐饮、酒吧
老上海弄堂餐馆、葛兰芙美容、ENGLISHCLUB
5-37
————
雁荡路
休闲美食
PIZZA、仙踪林、海老龟、钱柜
4-13
————
襄阳路服装市场
休闲衣饰
————
————
n 30-40万/个.年，业主惜售

附表2 徐家汇周围商铺租金
路 名
关键业态分布
典 型 租 户
租 金
（元/平方米.天）
备 注
环岛周围
——
——
16
————
华山路
品牌衣饰专卖
欧洲风十字街、柏仙多格、奥丽珠宝、百事流行街
25—30

————
衡山路
休闲、餐饮
圆缘园、爱婴
6-16
————
天钥桥路
餐饮、衣饰
雅视眼镜、天天渔港
8-15
————
肇家浜路
衣饰
————
3-13
————
漕溪北路
百货、餐饮
————
4-5
————
徐家汇地铁商城
衣饰、箱包
————
3-12
————

7、投资回报
现在上海商铺市场投资回收期为10—，投资回报率高于通常住宅。
较高投资回报、稳定现金流量和良好商业发展前景吸引了众多投资者入世。

8、后市展望
未来中国，零售业正在逐步向外资开放。
在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐。在未来时间内，外资投资上海资本门槛也将逐步抬高。
在市政动态方面，沪上著名商业街南京路和和淮海中路将迎来新一轮改造。南京东路请来了国际著名咨询企业麦肯锡进行长远目标定位。到，把南京路建成含有世界级客流量、世界级商业收入和全球著名度国际一流商业街。淮海路请来了仲量联行为其进行一期商业改造计划。计划将淮海路建成更为时尚商业街， 到时将有更多国际一流品牌在淮海路开设旗舰店。

第四部分 营销推广

所以，为何不先讲讲投资商呢？

万科就是一个很会炒作自己开发商，
而且她们确实做很到家。

我们认为，
作为韩国极具实力投资商，
一个有着深谋远虑企业家，
这些全部应该作为开发商品牌魅力和内涵，
大力宣扬。
告诉世人，
一个令人景仰商业航母立即进入杨浦。

在营销推广上我们分三步走：

第一步：树立企业形象
韩国大型商业航母 打造杨浦繁荣生活

第二步：建立项目品牌形象
引领繁荣时代 把握无限未来

第三布：采取较高租金+免租期方法展开整体推广