交房方案定稿.doc

香溪月园交付方案

一、 房屋交付时间：
日期
交付楼栋型号
户数

公寓2栋

翡翠园、半月湾商

日

二、 房屋交付现场安排：
房屋交付办理手续示意：
交房办理点入口 公寓门岗护卫 礼仪接待小姐 公寓门前禁止停车

公寓1栋1单元
装修办理点：
盛明
房号：101
问题协调处：
贾俊辉
周道林
一组交房处：
赵 丽
时荣荣
沈巧珍
房号：105
二组交房处：
佟石鑫
吴建丽
唐定霞
房号：106

休息处：
验房人员3人
房号：107
停车处f
f
业主f
照相处
房号：103

车场护卫

图释：
1、 收楼业主进入公寓大门后，由公寓门岗引导进入停车场；
2、 车场岗安排业主车辆有序停放后，指引业主前往服务处门口；
3、 业主到达服务处门口后由礼仪接待人员指引进入

备注：
1、 服务处前台为装修办理点及询问处（接待组）；
2、 交房资料小组为1#与2#车库；
3、 3#车库为休息处（应急组）
4、 现场1—2#公寓门口禁止停放车辆（除验房电瓶车）

三、交付小组人员安排及责任分工
（一）小组成立时间：
＊ 交房总协调----钱总、贾总
＊ 现场总指挥----余总
组长：赵丽
成员：盛明、佟石鑫、于有林、左勇、时荣荣、沈巧珍、吴建丽、唐定霞
（二） 小组分工
1、协调处：负责疑难问题的协调处理；
2、总指挥：负责具体计划及组织培训、实施及整个现场程序的控制；
3、现场组长： 赵丽 负责与开发商及施工单位沟通联络和交付工作的领导、监督（配合各小组工作）。
4、装修申请处：盛明 现场接受装修申请。
5、资料组：负责办理交付手续，向业主收取相关费用。
成员： 分两组6人，3人1组
1组：赵丽、时荣荣、沈巧珍
2组：佟石鑫、吴建丽、唐定霞
职责---依照资料组工作流程图负责入住手续办理；
6、照相处：吴玉军 负责为未带照片的业主拍照；
7、验房组： 于有林 负责对业主办理入住交付验收小组领导指挥协调；
成员：苏彤、赵宏生
职责----依照验收工作流程负责房屋交付验收；
8、引导组：礼仪郝智慧，电瓶车司机高汝仲，负责为前来收楼业主指引路向，统筹合理安排各小组办理事宜，司机接送未开车业主房屋验收（包括接从大门口进入未开车之入伙业主进入服务处）；
9、现场安全组：左勇 协调现场、交通秩序、后勤保障（伙食保障）等任务。本小组需公司从其他小区抽调8人协助。
①小区主入口2人：
要求及职责
1、严格确认前来办理收楼业主身份（服务处将业主部分资料放于岗位）；
2、控制无关人员特别是推销、业务人员前来小区；
3、严格自身形象，双人立岗；
4、有序控制车辆进出，制止无关及商业宣传车进入小区；
5、使用对讲系统及时与服务处及相关岗位保持联系；
6、其他日常岗位要求。
②巡逻岗1人：
要求及职责
1、负责小区日常巡视检查（包括装修监管）；
2、控制区内无外来人员影响业主正常交房；
3、保证区内主要干道畅通。
③道路指挥3人：
要求及职责
1、设立于小区道路中部（翡翠圆7栋），负责引导业主前往服务处办理手续，为有困难的业主提供帮助。
④车场指挥1人：
要求及职责
1、 负责公寓2栋北侧车场的车辆指挥；
2、 引导业主进入交房区域。
⑤公寓门岗2人：
要求及职责
1、负责北入口进入公寓人员的控制；
2、严格自身形象，双人立岗；
3、有序控制车辆进入公寓2栋北侧停车场；
4、严格车辆驶入2栋门口，制止无关及商业宣传车进入公寓交房处；
5、控制公寓大门外摆摊设点的商贩。
⑥商铺门口1人：
要求及职责
1、 控制商铺门口商业人员的秩序；
2、 遇有强拉强推销人员立即制止并向服务处汇报。
⑦应急人员2人：
要求及职责
1、 负责订购快餐，替换值班护卫误餐，正常情况在商业区域巡视；
2、 配有自行车配合带班班长处理各种突发事件。

四、现场工作流程图
（一）交 房 总 流 程 图
业主资格确认
与开发商约定维修时间
领取钥匙
逐项验收房屋 房屋验收组
交纳交房费用 财务组
领取交房资料

签署前期物业管理服务协议
家庭成员一寸彩色免冠照片三张
商品房买卖契约原件及复印件
有效证件原件及复印件
购买房屋的发票或收据
房屋交付通知书

（二）资料组工作流程
1、交付现场布置示意图（105、106号车库）

鲜花布置 等待座位

电扇
业主座位

办公桌
电扇

A
资料员
财务员

上墙资料

2、资料组工作流程图

确认业主资格

收回房屋交付通知

业主有效证件复印件、购买房屋的发票或收据、

商品房买卖契约原件及复印件

家庭成员一寸彩色免冠照片三张
（拍照）

填写业主家庭成员资料

签署前期物业管理服务协议、消防安全责任书、签署私家花园装修管理协议

发放业主资料：业主手册、房屋质量保证书、房屋使用说明书、临时公约等资料

缴纳物业管理服务费

（三）验组工作流程
1、验房组现场（资料组）布置示意图（107号车库）

电扇
业主休息等待处

应急与验房组

电扇

上墙资料

*拍照处示意图（103号车库）

电风扇

等待处

拍照点

3、 验房组工作流程图

业主所提一般性问题—记录
室内各类电器的测试、上下水及其他试验
带领业主乘车前往房屋验收

经解释或与开发商约定时间整改
发放钥匙---结束入伙
没有问题

问题解决

业主所提特殊问题
移交问题协调组

（三） 装修受理工作流程图

业主装修申请

业主自装：提供装修设计图纸、装修人员身份证明复印件
提供装修图纸、施工队资质证明、施工人员证件复印件

专业人员现场审核图纸

符合装修申请

不符合装修申请

接受意见
与业主签署装修管理协议，办理装修许可证、出入证

告之不符合项目、并给予解释
告之向相关部门申请程序并告之栖霞房屋受理站

交纳装修管理费

不接受意见

问题严重时移交重要问题协调处

程序结束

五、现场环境布置及其他所需物资
（1）现场环境布置
1、大门入口处搭建一红色拱门，此项工作由服务处联系装修商进行商谈；（内容：热烈欢迎入住香溪月园小区）
2、花卉布置：A、大门口入口处道路两侧各布置小型花卉300盆；
B、小区内主干道路灯吊蓝，装满花卉约200盆；（由园林公司摆放）
C、公寓服务处各小组办理点布置部分花卉约200盆；
D、别墅至公寓小桥两侧花卉约300盆。
3、水景布置：A、鱼池内增加各类金鱼200尾；（已投放）
B、每日正常工作时间喷泉开放；
4、小区内背景音乐每日正常工作时间开放，播放轻音乐碟片；
5、道路横幅4条：门口一条内容为“月园服务处欢迎您回家”，中心广场一条内容为“ ”连排1—2栋一条内容为“ ”
公寓大门口一条“ 新生活从这里起程—欢迎您入住香溪月园小区 ”
6、彩旗200个，从大门沿路一直插到交付现场；
7、灯笼120个，小区主干道每支路灯挂两个；
8、大型氢气球，由服务处联系装修等单位设置于大门口入口处；
9、指示牌引导业主进入交付现场，30个；（主要安装在小区干道路灯上）
10、交付现场铺设红地毯（国际学校借用）
11、文件制度上墙
A、装修申请处：装修管理规定、装修申请流程、南京市物业服务收费办法、建设部110号令、南京市194号政府令，物价局停车服务费批复；
B、交房处：业主（临时）公约、物业服务收费一览表、服务等级标准、前期物业服务协议、特约服务内容
C、公寓门口：交房平面示意图

（二）需要物品
1、护卫人员新服装，30套；
2、简单常用药品（防暑），独立包装湿纸巾200包（业主验房供擦手）；
3、小雨伞10把（与国际学校借用）；
4、饮水机三台，纯净水30桶，前两项由总经办协调；
5、垃圾桶依照总工办批示的数量安装；
6、落地扇4台，由公司协调；
7、保洁车三台依照钱总批示数量到位；
8、地面健身器材及儿童游乐设施20日前到位；
9、空气清洁剂5瓶，全无敌杀虫剂5瓶；
10、水果糖10公斤，碟子10个，烟灰缸5个；
11、验房用水桶、测电笔、卷尺、共5套；
12、电瓶车（业主看房使用）2辆
13、办公桌5张，台卡10个，由公司协调；

六、交付前工作计划
序号
工作内容
完成日期
责任人
备注
1
花卉布置
6.21前
高汝仲

2
红色拱门搭建
6.21前
赵丽
待定
3
横幅悬挂
6.18前
赵丽
包括内容
4
大小太阳伞购买
6.18前
赵丽

5
路标指示牌制作摆放
6.20前
赵丽

6
垃圾桶安装到位
6.18前
赵丽

7
健身器材，康乐设施到位
6.20前
赵丽

8
大型氢气球安装
6.22前
赵丽
待定
9
油漆购买、画停车线
6.15前
于有林

10
水景喷泉调试
6.21前
于有林
调试完毕
11
背景音乐调试
6.21前
于有林
调试完毕
12
对验房人培训
6.20前
于有林

13
对资料组人员培训
6.20前
盛明

14
垃圾车配备到位
6.18前
盛明

15
纯净水购买
6.21前
盛明

16
防暑药品购买
6.18前
盛明

17
空气清洁剂、全无敌杀虫剂
6.20前
盛明
国际学校
18
对小区内整体拓荒
6.20
盛明
交房前一天结束
19
包装带购买
6.20前
盛明
固定展位
20
碟片购买
6.15前
吴建丽
《轻音乐》
21
彩旗借调
6.20前
吴建丽
插彩旗佟石鑫
22
冰箱、饮水机借调
6.20前
吴建丽

23
落地扇借调
6.21前
吴建丽

24
办公桌、借调购买
6.20前
吴建丽

25
对别墅内部开荒
6.20前
吴建丽
从其他服务处抽调人员
26
护卫服装发放
6.18前
发展部
盛明
27
小方巾购买
6.18前
发展部

28
糖果、碟子购买
6.20前
发展部

29
水桶、测电笔、卷购买尺
6.20前
发展部

30
灯笼悬挂
6.20前
发展部
于有林
31
烟灰缸的购买
6.20前
发展部

32
上墙资料的上墙
6.20前
余总

33
电瓶车借调
6.22前
余总

34
入伙流程模拟训练
6.21
余总
所有参加人员
35
资料组办公点上墙资料
6.21
余总

36
礼仪小姐胸襟带购买
6.21
余总
新生活从这里起程

七、统一说词
一、收费类：
１、 管理费的收费依据？
　　　答：管理费是物业公司并经过测算后与开发商签订《前期物业管理合同》进行了约定。
２、 管理费包括哪些内容？
答：管理费包括：管理、服务人员的工资及社保和按规定提取的福利费等费用；2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费；3、清洁卫生费；4、绿化管理费；5、安全护卫费；6、物业管理企业办公费；7、物业管理企业固定资产折旧费；8、法定税费；9、合理利润；10；国家法律法规规定的其它费用等。
３、 为什么收楼要预收6个月的管理费？
　　　答：根据《南京市物业收费管理实施办法》第二十五条的规定收楼时可以预收６个月的管理费。（前期服务费用较大）
４、 管理费是采用佣金制还是包干制？
　　　答：采用包干制。
５、 管理费收支情况公布时间？
答：根据《南京市物业管理规定》物业公司每六个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。
６、 公共水电费如何分摊？
　　　答：公共水电费按户分摊，
７、 小区庭院照明电费是否分摊？
　　　答：按户进行分摊。
８、 小区绿化用水是否分摊？
　　　答：不分摊，由管理费开支。
９、 停车场收费标准？
　　　答：以物价局核定为准。
１０、 会所的项目,开放时间,如何收费？
　　　答：会所还未完工，具体情况还没有定，到时再通知。
１１、 为什么室内维修要收费？
答：物业管理的范围是公共部分，室内部分是有偿服务，所以要收费。
（物业管理费是公共部位服务费用，业主户门以内除公用设施外其余属于自用所以物业人员维修属于有偿服务）
１２、 为什么不住还要交管理费？
　　　答：因为不论业主是否入住，物业管理公司的人员、开支都不减少，公共设施、设备都要维护。（物业服务是对整体物业的公共区域进行管理服务，与业主是否入住无关，考虑到实际情况政府规定按照总价费用全额70%收取）
１３、 装修服务费标准？
答：根据《南京市物业收费管理实施办法》每平方米按3.50元的标准收取。
１４、 装修时需交多少装修保证金？
答:不收取
15、 小区可否安装太阳能？
答：别墅（独立、双联、联排）安装太阳能必须按照服务处指定位置、安装要求安装，公寓安装太阳能必须征询公寓业主意见，现有关于公寓安装太阳能热水器的意见征询表，请您填写。
16、 可否安装防盗网？
答：安装防盗网必须安装在里面，为了保证小区的整体美观建议尽量采用冷色（如白色）。
17、 可否搭建车棚？
答：关于搭建车棚的问题，由于涉及到小区的整体规划问题，我们就此事咨询规划部门，规划部门表示不允许，如有疑问业主可到规划部门查询。
18、 停车场收费问题？
答：别墅自用车位（库）不收取费用，但必须到服务处办理车辆出入卡，由于小区道路较窄，为保证行车安全路面不允许停放车辆。公寓车库产权属开发商，具体购买等可与销售联系，公用车场（公寓后、大门）根据物价局批复的标准是 120元/月/辆。
二、事务类：
１５、 管理处电话？
　　　答：025-85751878
管理处办公时间？
　　　答：管理处办公时间为：上午8：30－12：00，下午2：00－5：30；节假日均有人值班。
１６、 有线电视办理程序？
答：栖霞有限----服务处可代办，开办费400。
１７、 小区占地面积？
１８、 答：小区建筑面积，7.8万。占地面积9.8万
１９、 小区液化气站什么时候撤离？
答：在小区通天然气后就撤离院区，开发商已经于市政部门积极的协调了，至于具体时间要看市政了。
现在管道气是天然气还是液化气？
答：液化气(属于百江公司)
２０、 供电局电话？
答：95598
２１、 自来水公司电话？
答：52260000
２２、 客户的水、电、气的开关在什么地方？
答：别墅：水表在花园内，电表在入户门口，气表在厨房墙外；公寓水表在单元门厅外，电表在单元门厅，气表在厨房内。
２３、 派出所的电话？
答：85899990
２４、 商铺有多少个?最大最小面积是多少?
答：共有商铺14个， 每个85.2平方米。
２５、 进户电表的容量
答：150平方米以下10A，150平方米以上12A，
２６、 防盗窗花安装方式
答：统一安装在窗内，花式见管理处公布的窗花样式图。
２７、 业主委员会什么时候成立
答：依照江苏省《物业管理服务条例》第九条规定 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或 者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
２８、 装修时间的规定,平时时间,节假日的时间
答：施工作业时间为：周一至周五上午8:00—12:00，下午14:00—19:00，周六、周日上午10：00—12：00，下午14：00—17：00，法定节假日禁止有噪音
２９、 管理处有多少人员,保安,清洁,绿化有几个人
答：业主处约有32人，保安16多人，清洁绿化10人，电工1人，管理人员5人。

注释：文中红色字符除统一说词内容外，关于其他设计、房屋建筑、销售承诺等方面问题可引导业主到问题协调处咨询。

八、展区分布安排
１、 家具展销：安排在门面房前面，每单位8平米，依照现场画线为实际面积，共计16个商铺展销点；
２、 家装展销：安排于公寓与别墅间公共马路，共计10个商铺展销位，以现场画线为实际面积；
３、 其他展销：置于未售出室内车位和自行车库计6个商铺展销位。
出口
商铺展位示意图：
16号

出口

花圃

花圃

15号

展位
入口

1号
2号
3号

4号

5号
6号
7号
8号
9号
10
号
11
号
12号
13
号
14
号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

商铺

商铺

公寓一栋

岗亭
草坪
公寓门口展位示意图： 公寓展位共计八个单位