资本化率确定几种方法.doc

．《房地产估价规范》（GB/T50291一1999）规定了资本化率的四种确定方法：
1    市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2   安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3  复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----资本化率（% ）；M----贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资本要求的正常收益率（％）。
4  投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
二．《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)规定了土地还原利率三种确定方法：
1．土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
2．安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3．投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各类相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对对应的范围，确定其还原利率。
此外，国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。
三．从国家有关不动产估价的规范和规定中，可以看出：
1．市场提取法和土地纯收益与价格比率法，也就是所谓的租售价比法，都是确定资本化率（还原利率）的第一选择，她更具有市场性和客观性；
2．如果用利率确定资本化率，所使用利率都是一年期国债利率或一年期定期存款年利率，或者5年期存款年利率，而根本没有涉及贷款年利率的问题。
3．  如果利用收益确定资本化率，中间所涉及到的收益率是自有资本要求的正常收益率，我们认为，自有资本只要高于存款利率就可以认为是要求的正常收益率。
4．投资收益率排序插入法中，也明确规定要考虑收益和风险的关系，按照收益率与风险大小排序，来确定资本化率。
四．根据以上分析，回答你的问题：
1．可以采用低于同期贷款利率的市场收益率作为资本化率。
2．市场提取的收益率作为资本化率是一个现时的或历史的数据。基于某种意义，对于将来来说，它是资本化率；对于历史来说，它是折现率。两者并不绝对矛盾。当然，从理论上讲，由于将来的不可预测性，需要考虑一定的修正，这是可以理解的，但是如何修正才比不修正更科学呢？恐怕在目前经济状况下是很难解决的。
 1月份徐州房价涨幅比全国低3.2个百分点、2月份低3.7个百分点、3月份低4.1个百分点,4月份低4.9个百分点,5月份低5.2个百分点,6月份低4.9个百分点,7月份低4.5个百分点,8月份低3.2个百分点,9月份低2.3个百分点,10月份低1.3个百分2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，自5月份以来连续4个月下滑；环比与上月持平。

一、房地产开发完成情况
1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为 70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。
1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。
1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。
8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。
二、商品房销售情况
1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。
8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。
三、房地产开发企业资金来源情况
1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。
四、 70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。
8月份，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。
8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。
五、全国房地产开发景气指数
8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.11，比7月份回落0.60点，比去年同期提高4.03点。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.89，比7月份回落0.34点，比去年同期提高7.14点；本年资金来源分类指数为109.74，比7月份回落1.48点，比去年同期提高3.92点；土地开发面积分类指数为94.42，比7月份回落0.45点，比去年同期提高1.17点；商品房待售面积分类指数为104.23，比7月份回落0.54点，比去年同期提高14.93点；房屋施工面积分类指数为109.00，比7月份回落0.44点，比去年同期提高14.05点