东莞市房屋安全管理的规定.doc

东莞市房屋安全管理规定
（修订征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为了规范房屋安全管理，保障房屋使用安全,保护公民、法人和其他组织的生命财产安全，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内已建成交付使用的房屋安全管理适用本规定。
第三条 本规定所称房屋安全管理,是指对房屋进行安全检查、安全鉴定及对危险房屋进行综合治理等活动。
房屋的消防、设施设备使用、拆除施工以及装饰装修等活动按照有关法律法规和规章执行.
第四条 房屋安全管理应当遵循预防为主、防治结合、确保安全的原则.
第五条 市住建局是本市房屋安全管理的行政主管部门，负责组织实施本规定,统筹协调、指导支持本市行政区域内的房屋安全管理工作。
各镇街（园区)人民政府（管委会）按照属地管理原则，负责本辖区内房屋安全管理，并明确规划建设办（局）(以下简称“住建机构”）为辖区房屋安全管理具体工作的承办机构。
各镇街（园区）人民政府（管委会）可与村(居）委员会签订房屋安全管理责任书，明确村(居）委员会的房屋安全管理职责.
第六条 市国土、规划、房管、城市管理（综合执法)、工商、安监、新莞人服务管理等部门应当按照各自职责,配合做好房屋安全管理工作,协同实施本规定。
市镇两级上述部门在履行各自职能时,发现房屋可能存在危险状态的，应当及时告知同级住建机构。
第七条 各镇街（园区)住建机构履行房屋安全管理职责时，应严格遵守行政执法相关规定,确保执法主体适格、程序规范、实体合法。
第八条 房屋所有人是房屋安全责任人。
共有的房屋,其产权共有人是房屋安全责任人；房屋产权不清或房屋所有人下落不明的，房屋使用人是房屋安全责任人;异产毗连的房屋，异产毗连部位的产权共有人是房屋安全责任人。
单位法定代表人或者主要负责人承担本单位的房屋安全责任。
异产毗连房屋的安全责任，《城市异产毗连房屋管理规定》另有规定的,从其规定。
第九条 任何单位和个人都有权向属地镇街（园区）人民政府（管委会）或本办法所列的有关部门举报或反映违反本规定的行为。属地政府（管委会)或有关部门应当及时查处,并将处理结果答复举报人或者反映人。
第二章 房屋使用管理
第十条　物业服务企业应当开展房屋安全使用宣传，并根据业主大会的决定或者物业服务合同的约定定期检查其管理房屋的共用部位、共用设施设备的安全状况.
发现有安全隐患的,物业服务企业应当及时向业主委员会书面报告，在小区内明显位置张贴公告，向全体业主通报,并根据物业服务合同的约定组织鉴定、维修。
未委托物业服务企业管理的房屋，由镇街（园区）人民政府（管委会)开展房屋安全使用宣传，定期组织房屋安全普查、房屋安全检查等活动。发现有安全隐患的，组织有关部门或者单位,采取相应安全防治措施。
第十一条 房屋使用过程中，禁止下列行为：
(一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
(二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）拆除低窗台护栏;
（五)房屋擅自加夹层或封闭井道以增加使用面积；
（六）未报经规划行政主管部门批准,擅自改变使用性质和擅自开(堵)外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或者在天台上建设建（构）筑物；
（七）装饰装修活动中擅自拆改房屋,影响房屋结构安全和正常使用的行为.
（八）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本规定所称建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等；承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第十二条 房屋使用过程中，未经批准，不得有下列行为：
(一）搭建建筑物、构筑物；
(二）改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗；
（三)拆改燃气等管道和设施；
（四）房屋建筑超过设计标准或者规范增加楼面荷载；
（五)擅自改变房屋使用用途，如商改住、厂房改商业等；
（六）其他影响房屋结构安全和使用安全的行为.
确需实施前款行为的，房屋所有人、使用人应当取得房屋原设计单位或具有相应资质等级的设计单位出具的设计文件，并按照规定办理相关批准手续.
第十三条　进行地下设施施工、管线施工、桩基施工和深基坑施工、爆破及降低地下水位等活动,可能危及周边房屋安全的，建设、施工等单位应当采取有效的安全保护措施。
第十四条 房屋改建、扩建、加层或改变建筑物外立面、房屋使用性质等行为的，应当依法经市规划行政主管部门批准，改建、扩建如超出批准用地红线范围的,还应当经市国土行政主管部门批准。
房屋改建、扩建、加层，应当依法向市建设行政主管部门办理建筑工程施工许可手续。
第十五条 房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），房屋所有人应及时修缮，不得拖延或者拒绝。
房屋在使用过程中出现安全隐患或险情，房屋使用人应当及时通知房屋所有人进行处理,房屋所有人应当及时消除安全隐患或险情.
第十六条　房屋所有人、使用人有造成房屋危险行为的，应当立即停止危险行为，并及时排除危险。造成损失的，责任方应当负责赔偿。
因使用不当造成房屋损坏的,由使用人负责修缮。
第三章 房屋安全管理
第十七条 镇街（园区）住建机构应当定期(每年至少一次)组织对辖区内的房屋使用和维护状况进行普查,并将每次普查情况记入档案.
对普查发现的有安全隐患的房屋,应向房屋安全责任人发出隐患告知书,并落实专人跟踪管理.
第十八条　房屋安全责任人、物业服务企业等有关个人和单位应当积极配合镇街（园区）住建机构组织的房屋安全普查、房屋安全检查等活动,并建立房屋安全管理档案,做好房屋安全检查、维修记录。
第十九条 对有下列情形的房屋，房屋安全责任人要做好日常监测工作，发现险情后应当立即报告镇街（园区）住建机构，并及时采取避险处置等措施；镇街（园区）住建机构要加强巡查,督促指导做好避险处置工作:
（一）建在河涌、水渠、山坡、软基等危险地段、特殊地基上的房屋；
（二）未经批准擅自加层、扩建、改变建筑主体结构或使用性质、功能的房屋;
(三)未办理工程质量监督手续且无质量检测机构出具的《地基基础检测报告》的房屋。
属于上述(二）、（三）情形的,房屋安全责任人应当完善相关手续。
第二十条 镇街（园区）住建机构应当对有下列情形的房屋增加检查频次，并建立房屋安全管理档案:
(一)超过设计使用年限仍需继续使用的房屋.
设计使用年限按照设计图纸说明的执行，无设计资料或设计图纸无标明的，按照以下规定年限执行：
（1）简易结构房屋、临时性建筑为5年;
（2）木结构、砖木结构一般性房屋为25年；
（3)砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构一般性房屋为50年;
（4)纪念性建筑和特别重要的建筑为100年。
（二）学校、影剧院、体育场馆等公共文化娱乐场所和大型商场、饭店等公共服务场所超过合理使用年限的房屋.
(三)建在河涌、水渠、山坡、软基等危险地段且使用超过10年的房屋。
（四）因自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的房屋。
（五）在普查中发现存在安全隐患，已收到安全隐患告知书但仍未消除安全隐患的房屋。
（六)应办理而未办理工程质量监督手续但已竣工交付使用的房屋。
(七）其它具有可能危及公共安全隐患的房屋。
第二十一条 有下列危害房屋安全情形之一的，镇街(园区）人民政府（管委会）应当立即组织有关部门或者单位，采取安全防治措施：
（一）台风、暴雨、洪水、地震、滑坡、地面沉降、地裂缝等;
（二)爆炸、火灾等；
（三）其他重大安全隐患.
第四章 房屋安全鉴定管理
第二十二条 本规定所称房屋安全鉴定，是指依法设立并取得相应资质资格的房屋安全鉴定机构,对房屋结构的完损程度和使用状况是否危及安全使用进行鉴别、评定。鉴定机构作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据。
第二十三条 房屋安全鉴定机构进行现场勘查、检测鉴定时，须有两名以上鉴定人员参加,并出示房屋安全鉴定执业注册证件。对结构特殊、情况复杂的鉴定项目,房屋安全鉴定机构应当聘请专家或邀请有关部门派员参加鉴定。
房屋安全责任人、利害关系人应当积极协助、配合鉴定机构现场工作并按鉴定技术要求提供必要的现场条件，委托人或其代表应到鉴定现场.
任何单位或个人不得拒绝、阻挠、干扰房屋安全鉴定人员的正常鉴定活动。
第二十四条 房屋安全鉴定机构应当严格执行国家、省及市有关技术标准、规范、规程和相关规定进行房屋查勘、检测、鉴定，填写鉴定文书，出具鉴定报告。
鉴定报告应使用国家规定的术语,由审定人、审核人、计算分析、编写人和参与鉴定人员签名，加盖鉴定机构公章，并在约定时间内送达委托人。
房屋安全鉴定机构可向市住建局申请办理鉴定报告备案手续.
房屋安全鉴定机构应当对出具的鉴定报告承担相应的法律责任。
第二十五条 房屋安全鉴定应按下列程序进行：
(一）初始调查：查清房屋的历史和现状，查阅房屋设计图纸及有关施工技术资料；
（二）现场勘查：对房屋的基础、墙、柱、梁、板、屋架等承重构件进行勘查，并观察相邻建筑物和构筑物对被鉴定房屋结构的影响以及地形、地貌、排水系统等对被鉴定房屋的影响，测试、记录各种损坏数据和状况;
（三）检测验算，整理技术资料：需进行建筑结构检测的,应由工程质量检测机构（具有建设行政主管部门颁发的相应检测项目的资质证书)进行结构检测结果;
(四）全面分析，论证定性:对调查、勘测、检验、计算的全部资料进行分析论证，作出综合判断，提出处理意见，出具鉴定报告。
第二十六条 房屋安全状态经鉴定分为A、B、C、D四类，并根据不同类别的房屋安全状态规定相应的限期检查时间：
A类指结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点,房屋结构安全,其限期安全检查时间为10年;
B类指结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构,基本满足正常使用要求,其限期安全检查时间为5年；
C类指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求,局部出现险情，构成局部危房，其限期安全检查时间为2年；
D类指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，限期停用或拆除。
第二十七条 有下列危害房屋安全情形之一的，房屋安全责任人应当委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，并采取相应安全防治措施：
（一）房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象的；
（二)房屋超过设计使用年限需继续使用的；
（三）自然灾害以及爆炸、火灾等事故造成房屋主体结构损坏的；
（四）需要拆改房屋主体或者承重结构、改变房屋使用功能或者明显加大房屋荷载的;
（五）进行地下管线施工、桩基施工、附设三米以上地下室深基坑、爆破及较强烈震动和降低地下水位的建设项目,其施工区周边可能被损坏的房屋；
（六）其他可能危害房屋安全需要鉴定的情形。
第二十八条 房屋可能存在危及相邻人、房屋使用人等利害关系人的安全隐患的,利害关系人可以要求房屋安全责任人委托房屋安全鉴定机构进行鉴定.房屋安全责任人拒不委托房屋安全鉴定机构进行鉴定的，利害关系人可以自行委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。利害关系人自行委托房屋安全鉴定机构进行鉴定的，应当将鉴定结论告知房屋安全责任人.
房屋安全责任人下落不明或拒不委托房屋安全鉴定机构进行鉴定,且房屋可能危及公共利益安全的,镇街（园区）人民政府（管委会）、村(居)委员会等可作为公共利益利害关系人委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。
第二十九条 经过房屋安全鉴定，房屋是危险房屋或者存在危及利害关系人的危险点的,鉴定费由房屋安全责任人承担；不是危险房屋或者不存在危及利害关系人的危险点的，鉴定费由委托人承担。
房屋所有人下落不明且没有其他责任人的，房屋安全鉴定费用由利害关系人先行垫付,利害关系人可向房屋所有人追偿.
第三十条 房屋安全责任人对房屋安全鉴定结论有异议的，可以重新委托鉴定。利害关系人对房屋安全鉴定结论有异议的,可与房屋安全责任人协商一致后，共同重新委托鉴定.
　　第三十一条 对存在明显险情的房屋，鉴定和重新鉴定期间不得停止加固、修缮、停止使用等治理措施和安全防范措施的进行。
第三十二条 鉴定机构在勘查中发现房屋有明显险情，应立即报告镇街（园区）住建机构;镇街(园区）住建机构应立即组织处理。
第三十三条 房屋安全责任人根据需要可向市住建局申请《东莞市房屋安全检查证书》.
申请《东莞市房屋安全检查证书》的，需向市住建局提交房屋安全鉴定报告备案凭证等资料。市住建局向符合条件的申请人(单位）发给《东莞市房屋安全检查证书》。
《东莞市房屋安全检查证书》应载明房屋的竣工时间、房屋安全状态、本次检查时间、限期检查时间等内容。
第五章 危险房屋治理
第三十四条 经鉴定属危险房屋的（房屋安全状态为D类的，下同）,房屋安全鉴定机构应在鉴定报告中提出处理意见，并立即将鉴定报告及其电子文档送镇街（园区)住建机构。
经鉴定属于非危险房屋的（房屋安全状态为A类、B类或C类的，下同），鉴定机构应当在鉴定报告上注明在正常使用条件下的下次安全检查时限，同时将鉴定报告抄送镇街（园区）住建机构。镇街（园区）住建机构应当做好记录和跟踪检查。
第三十五条 镇街（园区）住建机构应当在收到危险房屋鉴定报告后及时发出《危险房屋通知书》，通知房屋安全责任人按鉴定机构处理意见进行加固或修缮，对可能危及人身或财产安全的房屋,通知使用人停止使用。房屋安全责任人对危险房屋应及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施,并报告属地镇街（园区）人民政府(管委会）、市住建局。
房屋安全责任人采取排险解危措施后,应及时报告镇街(园区）住建机构.
第三十六条 房屋安全责任人拒不按照处理意见治理,或有阻碍行为的，镇街（园区)人民政府（管委会）有权指定有关单位代修或采取其它强制措施。发生的费用由房屋安全责任人承担。
第三十七条 对无修缮价值又危及相邻建筑或者给他人生命安全造成影响需整体拆除的危险房屋，房屋所有人应立即拆除。
对拒不拆除的，镇街（园区）住建机构应将情况报告镇街（园区）人民政府(管委会）.镇街（园区）人民政府(管委会）根据实际情况,采取必要措施。对房屋已出现重大险情的，镇街（园区)人民政府(管委会）应及时组织有关部门排除险情。排除险情有困难的应及时报告市住建局，市住建局应当提供支持指导。
第三十八条 对未能及时履行解除危险，又未采取安全措施，或所有人、使用人有阻碍行为的，镇街(园区）人民政府（管委会)应及时组织有关部门采取避险疏散、临时搬迁、警示隔离等适当的排险解危措施，并报告市住建局。
第三十九条 房屋所有人对其被鉴定为危险房屋进行排险解危或拆除重建需要办理各项手续时，国土、规划、住建、房管、公安消防等有关行政主管部门应当积极支持。
第四十条 产权不清或产权人下落不明的危险房屋，对于有使用人的,由房屋使用人负责出资解除危险；对于无使用人的，由镇街（园区）人民政府（管委会)等公共利益利害关系人负责出资解除危险.
第六章 法律责任
第四十一条 因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任:
（一)有险不查或损破不修；
（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施.
第四十二条 因下列原因造成事故的，房屋安全责任人、行为人应承担民事责任：　
（一）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；
（二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；
(三)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。　
第四十三条 有下列情况的,鉴定机构应承担民事或行政责任:　
（一）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；
（二）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋,并在有效期内发生事故；
（三）因拖延鉴定时间而发生事故.
第四十四条 房屋安全责任人在使用、改建、扩建或加层等活动中，不履行规定的房屋安全管理义务的，或发生违反工程强制性标准、建设法律法规规章规定的行为的，由相关行政主管部门依法进行处罚;造成事故或损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法承担刑事责任。
第四十五条 妨碍房屋安全管理工作人员依法执行公务，构成违反治安管理行为的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 本办法已明确镇街（园区）人民政府（管委会）房屋安全管理职责的，市住建局不再与各镇街(园区）人民政府(管委会)签订关于房屋安全管理的委托协议。
镇街(园区）人民政府（管委会）责任人、住建机构负责人、房屋安全管理工作人员不执行本办法，或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，或未尽到巡查、及时报告、排除险情等监管职责,情节严重或造成严重后果的,移交有关部门追究行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任.
第七章 附 则
第四十七条 本规定由东莞市住房和城乡建设局负责解释。
第四十八条 本规定自2014年9月 日起施行,有效期至 2019年 月 日.