公司项目经理业务操作手册样本.doc
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1、天津万科项目经理部业务操作手册(第一版)编制:工程管理部编号:日期: 4 月 业务操作手册总目录一 修改目录二 企业组织架构三 项目经理部关键岗位及岗位职责四 设计变更、现场签证管理措施五 材料/工程质量管理措施六 计划管理措施七 工程协议、付款审批步骤八 重大业务审议制度九 图纸管理要求十 文件管理措施十一 工程验收、移交步骤十二 各部门对接内容十三 会议活动内容十四 项目成本管理工作步骤指导十五 配套工程关键步骤十六 对外报建手续办理步骤十七 准入证办理操作步骤十八 工程管理指导书目录十九 工程管理制度目录二十 项目管理表格目一、修改目录编号 修改条款 修改内容 时间 同意人1 2 3 4
2、 5 6 7 8 9 三、项目经理部关键工作岗位及岗位职责1 项目经理部组织架构2 项目经理部关键岗位职责2.1. 对企业确定项目开发计划、质量目标和成本目标实施、监控及完成情况负全部责任。2.2. 依据项目开发计划编制项目工程进度计划(二级进度计划),并对其完成情况负责。2.3. 帮助设计部对项目开发区段进行划分、编号,并制订开发方案。2.4. 负责编制项目工程管理指导书,工程管理指导书内容应包含本手册第十八章要求之目录内容。帮助成本管理部编制成本管理指导书。2.5. 审定并实施工程管理指导书中确定计划、程序、制度及方法。2.6. 代表企业推行总包协议及各分包协议责任。2.7. 负责项目经理
3、部日常管理工作。2.8. 负责确定项目经理部组织架构,审定各岗位职责,帮助人力资源部确定项目经理部人事任免及奖惩。2.9. 负责项目经理部零星工程协议签署;参与总包、分包、材料采购招标工作。2.10. 审定关键施工方案。2.11. 负责政府部门、总包单位、分包单位、监理企业及企业各部门综合协调工作。2.12. 主持项目内部会议,审定或签发对内对外关键文件。2.13. 负责审定工程款支付。2.14. 在项目总经理领导下全方面协调项目经理部工作2.15. 参与编制项目工程管理指导书、成本管理指导书;2.16. 在项目总经理外出时,代行总经理职责;2.17. 指导图纸、文件、资料分配、签发、保管及日
4、常处理。2.18. 帮助项目总经理处理和乙方协议争议、纠纷;2.19. 帮助总包单位完成开工前报批报建及政府招投标手续;2.20. 组织审核各阶段施工进度计划并监控其实施;2.21. 对工程质量进行监督,对关键部位及易出现质量通病部位组织各专业工程师和监理进行专题验收,并对各分项工程组织抽验;2.22. 组织专业工程师对已完工单位工程进行验评;2.23. 负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面检验、考评;2.24. 完工后组织相关人员对工程实施和管理进行总结;2.25. 组织项目经理部零星工程、物资招标;2.26. 负责审核工程款。2.27. 职责范围:开
5、工前各项准备工作、基础工程、主体工程、内外装修工程。2.28. 负责复审场地控制坐标和控制高程。2.29. 参与图纸会审、设计交底。2.30. 审查施工图纸及施工方案,熟悉工程规范,掌握材料性能、验收标准、施工工艺。2.31. 负责和其它部门专业工程师、专业企业协调配合工作。2.32. 定时进行日常性工程检验,指导监理企业、施工单位工作,签署验收汇报。2.33. 负责纠正进度、质量方面出现问题,并做好对应统计,重大问题须立即汇报主管工程师。2.34. 负责监控现场安全、环境保护和文明施工。2.35. 组织本专业分部分项工程中间验收,参与完工验收。2.36. 负责和物业企业交接工作,并搜集整理完
6、工资料。2.37. 负责处理工作范围内现场设计变更及签证,并监督其完成情况。2.38. 负责配合现场成本代表审核工作范围内工程进度款付款及结算工作。水暖工程师:2.39. 职责范围:给排水工程、消防工程、暖通工程、室外管线工程。2.40. 参与方案评审、图纸会审、设计交底。2.41. 审查施工图纸及施工方案,熟悉工程规范,掌握材料性能、验收标准、施工工艺。2.42. 负责和其它部门专业工程师、专业企业协调配合工作。2.43. 定时进行日常性工程检验,指导监理企业、施工单位工作,签署验收汇报。2.44. 负责纠正进度、质量方面出现问题,并做好对应统计,重大问题须立即汇报主管工程师。2.45. 负
7、责监控现场安全、环境保护和文明施工。2.46. 组织本专业分部分项工程中间验收,参与完工验收。2.47. 协调和物业企业交接工作,并提供对应完工资料。2.48. 负责处理工作范围内现场设计变更及签证,并监督其完成情况。2.49. 负责配合现场成本代表审核工作范围内工程进度款付款及结算工作。电气工程师:2.50. 职责范围:供电工程、通讯工程、有线电视工程、对讲及室外配套工程。2.51. 参与方案评审、图纸会审、设计交底。2.52. 审查施工图纸及施工方案,熟悉工程规范,掌握材料性能、验收标准、施工工艺。2.53. 负责和其它部门专业工程师、专业企业协调配合工作。2.54. 定时进行日常性工程检
8、验,指导监理企业、施工单位工作,签署验收汇报。2.55. 负责纠正进度、质量方面出现问题,并做好对应统计,重大问题须立即汇报主管工程师。2.56. 负责监控现场安全、环境保护和文明施工。2.57. 组织本专业分部分项工程中间验收,参与完工验收。2.58. 协调和物业企业交接工作,并提供对应完工资料。2.59. 负责处理工作范围内现场设计变更及签证,并监督其完成情况。2.60. 负责配合现场成本代表审核工作范围内工程进度款付款及结算工作。配套主管2.61. 职责范围:负责建筑物以外地上、地下总协调工作,包含道路、环境水暖电管线;2.62. 组织方案评审,组织施工图会审及设计交底;2.63. 审查
9、道路及地下管线施工方案,熟悉对应工程规范,掌握材料性能、验收标准和施工工艺;2.64. 定时进行日常工程检验,指导监理企业、施工单位工作,签收验收汇报;2.65. 负责纠正进度,质量方面出现问题,并做好对应统计,重大问题须立即汇报助理、总经理;2.66. 负责监控现场安全、环境保护及文明施工;2.67. 组织本专业分部分项工程中间验收和完工验收;2.68. 负责组织和物业企业室外工程交接工作。2.69. 负责处理工作范围内现场设计变更及签证,并监督其完成情况。2.70. 负责配合现场成本代表审核工作范围内工程进度款付款及结算工作。环境工程师:2.71. 职责范围:负责和环境配套相关工作,包含道
10、路、路灯、园林绿化、围栏、建筑小品等。2.72. 参与室外工程方案评审、图纸会审、设计交底。2.73. 审查施工图纸及施工方案,熟悉工程规范,掌握材料性能、验收标准、施工工艺。2.74. 负责和其它部门专业工程师、专业企业协调配合工作。2.75. 定时进行日常性工程检验,指导监理企业、施工单位工作,签署验收汇报。2.76. 负责纠正进度、质量方面出现问题,并做好对应统计,重大问题须立即汇报主管工程师。2.77. 负责监控现场安全、环境保护和文明施工。2.78. 组织本专业分部分项工程中间验收,参与完工验收。2.79. 负责和物业企业交接工作,并搜集整理完工资料。2.80. 负责处理工作范围内现
11、场设计变更及签证,并监督其完成情况。2.81. 负责配合现场成本代表审核工作范围内工程进度款付款及结算工作。质量工程师2.82. 负责技术资料、工程图纸管理、发放;2.83. 参与图纸会审、技术交底;2.84. 负责组织编制材料样板审定方案;2.85. 编制材料进场计划;2.86. 负责组织材料检验;2.87. 负责现场安全、环境保护和文明施工成品保护方面检验;2.88. 负责组织项目部5万元以下工程及材料招标。2.89. 负责处理工作范围内现场设计变更及签证,并监督其完成情况。2.90. 负责配合现场成本代表审核工作范围内工程进度款付款及结算工作。设计代表2.91. 负责组织现场图纸交底;2
12、.92. 负责图纸解释;2.93. 负责对设计资料保留、发放;2.94. 设计部代表由设计部派出,项目部管理;2.95. 负责本专业内设计变更;2.96. 现场临时任务;成本代表2.97. 负责现场工程款支付确实定;2.98. 参与编制项目各工程工程量清单;2.99. 负责现场变更及签证工程量、费用确定;2.100. 参与零星协议招投标;2.101. 成本部代表由成本部派出,项目部管理;2.102. 现场临时任务;销售代表2.103. 参与项目经理部例会;2.104. 负责和项目经理部联络,处理销售期间用户变更;2.105. 负责卖场部署及销售期间维护管理工作。2.106. 现场临时任务七、工
13、程协议、付款审批步骤表1 工程付款审批步骤2 物资付款审批步骤注:表中红色部分为项目部工作八、重大业务审议制度1重大业务包含:1.1. 影响整个项目成本增加20万元以上单项设计变更。1.2. 影响整个项目成本增加10万元以上现场签证。1.3. 项目组团开盘前销售协议确定。1.4. 项目组团开盘前楼盘价格表及一般折扣及销售中楼盘价调整。1.5. 处理用户投诉退房及单户累计超出5万元以上赔偿(不含维修)。1.6. 项目目标成本确实定及调整。1.7. 企业经营计划确实定及调整。1.8. 单组团销售计划缩减5%以上调整。1.9. 工程计划延后影响开盘、结算、入住调整。1.10. 土建工程标段划分及甲供
14、、甲控材料范围确实定。2 上述重大业务,各主办部门必需在要求时间点,借用企业多种经营管理会议或单独组织会议,立即在要求范围内组织审议,具体审议内容、时间点、决议点、人员组成等见附件。3 重大业务审议由肖楠总经理任组长,周成辉常务副总任副组长,具体审议会最少必需有一位组长或副组长参与,全体组员必需参与;审议结果必需报全体组长、副组长及全体组员确定同意后才能有效。4 各业务部门要加强各项业务及计划监控,严格按本要求组织审议并实施有效审议结果;对不立即组织审议造成不良业务后果及私自实施非有效审议结果,将追究部门责任人及主管领导责任。5 经正当审议后,审议会组织主持人需现场填制“重大业务评审表”,提交
15、全体评审组员签字确定。6 经全体评审组员签字“重大业务评审表”,作为相关业务运作中协议、协议审批附件,根据企业审批要求审批后,方能付诸实施。九、图纸管理要求1 设计部发图后,由项目经理部负责保管并下发,并指定专员负责签收、盖章、转发、传阅及存档;2 设计变更等相关补充设计文件由项目经理部负责和施工图一并存档并转发;3 如设计部发图不全,由项目经理部负责协调,设计部补晒;4 作废图纸由项目经理部负责收回,交设计部统一处理;5 如无特殊需要,各单位、部门存图套数按以下要求实施:总包单位:8套监理企业:1套项目经理部:3套工程管理部:1套成本管理部:1套设计部:1套累计:15套十、文件管理措施1 项
16、目经理部文件根据下列分类方法进行存档整理:第一册:企业管理规范工程管理规范一套工程管理指导书第二册:施工协议第三册:物资协议第四册:企业来文第五册:政府来文第六册:施工单位来文第七册:监理企业来文监理协议监理人员记录表及资格证书监理计划监理细则监理例会纪要监理月报及审核意见其它来文第八册:施工组织设计施工方案第九册:设计变更建筑设计变更及图纸会审纪要结构设计变更水电设计变更第十册:工程签证第十一册:限价单/零星工程第十二册:计划管理项目发展计划(营销部门编制)总进度控制计划及评审统计施工图纸交付计划分判商进场计划样板确定计划甲供材料进场计划资金使用计划总进度计划(施工单位)月计划(施工单位)周
17、计划(施工单位)第十三册:工程质量统计第十四册:材料设备管理样板登记一览表收(调)料单设备调试验收统计第十五册: 交工前楼宇检验统计第十六册: 项目经理部发文报企业文件发企业相关部门协办单发总包、分包、监理报政府文件其它发文第十七册:进度款支付工程进度款审批单物资进度款审批单扣款通知单奖/罚款通知单第十八册:会议纪要企业每个月工程例会纪要企业现场工作协调会纪要甲方召集专题会议纪要项目经理部内部会议纪要第十九册:工程交工资料(甲方)甲方交工资料目录(档案馆编制)多种甲方交工资料如: 开完工汇报中间验收资料工程报建资料第二十册:验收汇报材料进场验收汇报工程验收汇报(不需政府参与验收)履约评定表 2
18、 项目经理部收文严格根据企业相关要求实施,项目秘书收文后转交项目经理助理,由经理助理判定实施及传阅人员,传阅后须在传阅文件上签字并交项目秘书存档;3 项目经理部发文需根据发文格式拟稿,由项目秘书统一编号并存档。4 项目经理部印章由项目秘书统一管理,使用印章必需登记。印章形式见项目经理部印章四、设计变更、现场签证管理措施1 建筑、园林、室内外装饰专业及影响交工标准设计变更由设计部签发,项目经理部实施;包含土建、水暖电等专业设计变更由项目经理部签发,报设计部立案。2 项目经理部总经理、工程管理部经理及成本管理部经理负责对设计变更合理性进行审核,设计变更包含金额在5万元以下,由项目经理完成审批并负担
19、责任;5-20万元,报设计部、成本部及相关领导进行审批;20万元以上签证,需上报评审委员会审批。3 设计变更提出后,须当日回复项目经理部,超出2天仍未回复变更申请,视为同意变更申请,由项目经理部发出设计变更通知,并实施。4 项目经理部收到设计变更后,由质量工程师负责将设计变更(或变更图纸)原件存档,并将变更(或图纸)复印件转发给现场专业工程师、监理企业及施工单位。5 发出设计变更图纸需有设计单位盖章、专业设计师签字,并加盖项目经理部专用章,不然视为无效设计变更。6 由专业工程师负责办理设计变更通知单,并跟踪设计变更实施情况,监督监理企业对变更部位整改情况进行验收。验收合格后,完成设计变更。7
20、现场签证由现场专业工程师主办,项目经理部总经理、及成本管理部经理负责对现场签证合理性进行审核。签证包含金额在2万元以下,由项目经理完成审批并负担责任;2万元以上现场签证,须报成本部经理及工程总监审批;10万元以上签证,需上报评审委员会进行审批。8 现场专业工程师负责对现场签证实施情况进行跟踪,并监督监理企业对签证部位实施情况进行验收。验收合格后,完成签证。9 因为原设计存在问题,立即造成工程停工,为了确保工程工期,根据应急情况进行处理。10 专业工程师立即联络设计部相关人员,并编制书面设计变更通知单,经口头、传真或E-mail方法征求上述审批权限或签发权限相关部门责任人同意后,由设计部(或项目
21、经理部)责任人签发并发放给施工单位及监理企业。11 此等未经标准程序同意文件均为非正式文件,相关经办专业工程师应在15天内,按正式程序补办手续并注明补办原因。十二、各部门对接内容1 了解项现在期情况,跟踪土地手续办理、项目投资计划,设计、勘察协议实施;2 场地标高、道路红线移交;3 帮助办理多种报建手续,完成开工许可证、销售许可证等相关证件办理;4 帮助办理项目配套工程相关手续,配套工程进场施工衔接配合;5 帮助处理项目对外关系,和政府相关部门建立联络;6 帮助办理配套工程款支付;7 帮助办理入住许可证;8 派设计代表常驻现场,处理和设计院协调工作,处理现场和图纸相关技术问题,服从项目总经理管
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