电梯管理服务方案.doc

For personal use only in study and research； not for commercial use
电梯管理服务方案
提要：电梯要求每周保养一次，时间不少于二小时，要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养,检查部位:断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置，急停开关.
电梯维护保养可分为：周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特殊要求的，遵照厂家要求。
周保养基本要求:
1. 电梯要求每周保养一次，时间不少于二小时，要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。
2。 对电梯以下各部位要进行检查,确保其工作正常、清洁、润滑。
（1)电源开关、安全开关.
A、控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤,接线牢固。
B、检查熔断器、熔丝接触情况,接点牢固，应无打火现象。
C、急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好,动作正常、可靠。不准跨接。
（2）曳引机：外观机体应保证清洁光亮.
（3)减速机
A、运行时应平稳无异常振动。
B、减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内.c.减速箱油温不超过85℃;
(4）电动机
A、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音,如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承,轴承是否损坏。
B、电动机油位应在油镜中心附近。
C、电动机使用时环境温度不应高于40℃,温升不应高于铭牌规定。
D、电动机轴承窜量不大于4mm。
（5）制动器.
A、动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70%。
B、抱闸未打开时，（房地产E网:,盘车轮不应用手能盘动。
C、抱闸打开时，两侧间隙应一致,其四角间隙平均值两侧各不应大于0.7mm。
D、抱闸开闭应灵活、自如,线圈温升不超过60℃。
(6)控制柜
A、柜内各电气元件应工作正常,仪表准确.
B、无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象;
C、柜内反开关无油污无积尘。
(7）限速系统
A、限速轮:外观清洁,动作灵活，无明显月期打点，油路通畅，绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损。
B、涨绳轮及安全钳装置:外观清洁,油路通畅，转动平稳,张紧轮毡垫加油,安全钳各联动机构灵活,钳口与导轨侧工作面间隙在2-3mm间。
（8) 选层系统:选层器转动及滑动部分清洁及油量充足，接点清洁，压力适当.
（9）厅、轿门系统
A、厅、轿门正常关闭后，应能接通门锁网络；锁紧元件的最小啮合长度为7mm,此时外厅门不应能用手扒开。
B、安全触板、光电装置功能可靠。
C、厅门、轿门、转动部位及滑道:转动部件清洁,转动自如,填加润滑油，上、下滑道杂物清除，上滑道加油，吊门轮、门滑块磨损的及时更换。
D、开关门机构：开关门总程清洁,活动及转动部位清洁加油，皮带松紧度适当，不打滑，开门机清除积碳、保洁。
(10)层显系统，内选、外呼系统。
A、各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻。
B、灯光显示正常，清洁无尘。
(11）井道系统
A、轿厢,对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。
B、油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好。
C、钢丝绳张力均匀且无断股。
（12）卫生,铁门至机房间的楼道;机房；轿顶；底坑等部位应保持清洁,无垃圾，清除油污及灰尘。
月保养
月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对安全装置的检查。
1、减速机:减速机应无异常响声,清除表面积尘油垢.
(1）为蜗轮油的滚动轴承加油,检查联轴节有无损伤。
(2)检查曳引轮各绳槽磨损是否一致，紧固曳引轮各部位螺栓。
2、电动机、发电机组
（1）清除其内外灰尘及油污。
（2）测速系统工作正常,传动系统无损伤。
3、制动器
（1)检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。
（2)紧固各连接螺栓。
（3)线圈温升不超过60℃。
4、限速系统
（1)清除夹绳钳口处异物、油污。
(2)旋转销轴部位加油。
（3）检查限速器轮和张紧轮的轮槽，有无异常磨损。
（4）检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。
5、控制柜、励磁柜。
（1）检查各各电气元件、仪表，对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。
（2)检查接触器、继电器触点烧蚀情况,如严重凸凹不平应修复或更换触头。
(3)检查机械联锁装置，对动作不可靠的应调整。
6、钢丝绳
（1）检查钢丝绳锈蚀及磨损情况,绳头螺栓应锁紧，开口销齐备。1)调整张力与平均值相差不大于5%。
（2)钢丝绳表面油污过多，应清除。
(3）检查钢丝绳绳头组合及绳头板是否完好无损。
(4）检查钢丝绳断丝与锈蚀的情况
3、导靴
（1）清洗自动润滑装置，轴承处加注金属基润滑脂。
（2）紧固导靴螺栓，固定式导靴与导轨正面间隙应符合规定。
（3)检查滑动导靴衬垫磨损超过原厚度的1/4时应更换。滚动轮导靴的滚轮的无异常响声,发现开胶、断裂、磨损、轴承损坏的应更换。
4、开门机
（1）检查整个系统,转动部位填充润滑脂。
（2）开门电机碳刷磨损超过原长度1/2的应更换。
（3）转动系统可靠无损伤。
5、导轨：检查导轨连接板、导轨压板、导轨支架、及焊接部位应无松动无开焊，并紧固各处螺栓。清洗、清除锈蚀部位。
6、接线盒及电缆.
(1)检查各接线盒,紧固各接线端子,清除其灰尘。
(2)检查电缆有无挂碰、损伤,紧固电缆架螺栓。
7、极限、限位开关
（1）对极限开关做越程试验，越程距离为150～250mm,销轴部位应加注润滑油。(2)限位开关越程50~150mm，销轴部位应加注润滑油
(2)钢丝绳张力应均匀。
7、厅轿门系统:清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮，门导轨轴承，涂抹润滑油。8、选层系统
(1)清除各部位灰尘及油污,调整电气选层器动作间隙或准确度。
(2)为钢带轮及涨绳轮轴加油,为活动拖板导轨加注润滑油。
9、导轨:对有自动润滑装置的导轨,应加注机械润滑油。
10、安全装置
（1)检查部位:断相保护装置、超速保护装置、机械联锁装置、厅轿门机电联锁装置,急停开关，修检开关、安全窗、限位、极限开关。
(2）各安全装置应灵活可靠,无卡阻现象,清除各安全装置的油垢。
11、底坑 清扫底坑杂物，清除缓冲器及各部件的灰尘,保持底坑干燥.
半年保养:半年保养主要在月保养基础上对电梯的重点部位检查调整、维护保养。
1、电动机、发电机组
（1)添加轴承润滑油。
(2）检查修理碳刷刷架、清理，向器。
水泵管理服务方案
提要：泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行，转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴。
1、目的:规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好.
2、适用范围:适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组）的维修保养。
3、职责
（1)主管经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况.
(2)设备部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
（3)水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
(4）公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。
4、程序要点
（1）《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。
A、 每年的12月15日之前，由设备部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
B、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
a、给排水设备设施使用的频度;
b、给排水设备设施运行状况(故障隐患)；
c、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
C、《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
a、维修保养项目及内容;
b、备品、备件计划;
c、具体实施维修保养的时间;
d、预计费用。
(2）水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
（3)小区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委完成,其余维修保养由水泵房管理员负责。
（4)水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养.
A、电动机维修保养：
a、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0。5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;
b、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;
c、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;
d、清洁电动机外壳；
e、检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
B、水泵维修保养：
a、检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常磨擦声响,则应更换同型号规格轴承；
b、转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；
c、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;
d、清洁水泵外表;
e、如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
f、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换.
g、检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
（5）控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
A、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物；
B、 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；
C、检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改；
D、 交流接触器维修保养：
a、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
b、清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；
c、清洁铁芯上的油污及脏物;
d、检查复位调簧情况;
e、拧紧所有紧固件.
E、自耦减压启动器维修保养:
a、用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5MI'~,否则应进行干燥处理；
b、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线.
F、热继电器维修保养:
a、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换；
b、检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
G、自动空气开关维修保养：
a、用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于1OOMΩ,否则应烘干处理；
b、清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
c、自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；
d、检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭.
H、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器.
I、信号灯、指示仪表维修保养:
a、检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;
b、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
J、远传压力表维修保养：
a、检查表内是否有积水,如有则应干燥处理；
b、检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;
c、偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
K、闸阀维修保养。
a、 闸阀维修保养：
b、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；
c、检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻油；
d、对闸阀阀杆加黄油润滑;
e、对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆
本文提要：泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行，转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴。
〉 L、止回阀维修保养：
a、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;
b、检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;
c、检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
M、浮球阀维修保养:
a、检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;
b、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;
c、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。
N、液位控制器维修保养:
a、检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换；
b、清除压力室内污物,疏通控制水道；
c、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；
d、紧固所有螺母。
O、 潜水泵或排污泵维修保养。
a、用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上,否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
b、检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。
c、检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格的轴承。
d、清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。
e、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固.拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
P、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）.
a、检查支持托架是否牢固,否则应加强。
b、检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改.
c、检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
d、检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。
Q、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时.
R、对于计划中未列出的维修保养工作,应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障,先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司.
S、水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档，保存期为长期。
T、停水管理.给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由设备部主管填写《停-—申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释
建立物业管理新观念
人员素质决定服务品质
—-深圳金地物业管理有限公司北京分公司总经理助理、金地·格林小镇管理处经理戴路 　　
金地物业作为一家规模化经营的品牌公司，凭借长期积累的管理和服务经验建立了完善的品质保障体系。1998年，公司建立了管理处主任职业化制度,这一管理理念一经推出，立刻受到业内外的广泛关注与高度评价，并成为该年度的行业十大新闻之一。“管理处主任职业化”其内容实质就是，从关注员工的需求层次着眼，从制度上加以保证,让公司全体员工树立职业目标意识，使一大批公司员工通过考试、考核、选拔、培训、试岗、任用等几个环节纷纷走上管理处主任的岗位。 　　
公司在几年间还相继推出了更多层面员工的职业塑造，将该制度延伸至基层操作层员工，为不同层面、不同需求的员工搭建工作平台，实现规范化管理和人性化管理的统一，企业发展与个人发展的统一。通过5年来的实践证明，公司员工在工作中不断学习、积极开拓、努力进取，最大可能发挥个人工作潜能，为企业不间断地产生新鲜血液。 　　
未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼,是工作态度和服务意识的较量，培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，是企业具备核心竞争力的有力保障。公司注重员工职业素质的培养，给公司的每一位员工提供岗前培训及在岗培训的机会，通过鼓励自学，自办培训班，外派学习培训、理论研讨和专题研讨等各种形式提高员工整体素质。 　　
有一个事例说明了金地人的工作境界。2000年的房展会上，我们为配合一顾问楼盘的物业形象展示，金地物业的3名保安人员随开发商入场，展会结束的当天上午在我们的展位前的通道地上，散落着两张别人不经意丢掉的“金地物业”报，我们的保安看到后走出展位弯腰捡起，掸落报纸上的土后又放回了我们的宣传资料中。这件小事被开发商的销售总监看到，她感慨地说：连金地的基层员工都能这样自觉地维护公司文化，具备节约成本的意识，小区的管理与服务绝对会更具档次。 　　
努力倾听客户的心声 　　
—-北京当代物业管理有限责任公司总经理吴建波 　　
在今天这个时代，市场变化无常，我们意识到创造忠诚的客户成为企业发展和成长的关键所在。物管企业提供的产品是服务，因此怎样提高业主的满意度尤为重要。就像杰克·韦尔奇讲到的“当我们全心全意帮助客户取得成功时，就是在为自己创造财富”，摆在我们面前的是如何把“以客户为中心”的思想观念落实到我们的实际工作之中。 　　
首先,我们要认真地审视现有的意识和观念。在观念更新的过程中,新观念是开山斧，帮助我们找到正确直接的路径方法；旧观念是拦路虎，阻碍我们向更高的目标迈进.自以为是不能更新观念，自以为非也不能更新观念.我们要客观地评价自己，才能为更新升级打下基础。我们要从换位置、换角度、换视点、换层面几个方面，提高意识、更新观念，建立全方位的客户服务体系. 　　
其次,客户服务要从做一个充满爱心的人开始.谁都喜欢和一个充满爱心的伙伴共事，他可以带给你主动的帮助,温暖的感受。根据一项调查，人的一生中可以认识约3000个人,与其中的1000人有二次接触交往的机会，也就是说在茫茫人海中与你成为朋友、同事的概率只有千万分之二，你怎能不珍惜这样的机会?我们应该怎样面对这千万分之二的人，机缘巧合使我们成为朋友、同事，我们要用怎样的心态来对待上帝的这种恩赐,马上行动起来,关心并热心帮助身边的每一个人。试想一下,在这样的环境里工作是多么让人激动，用这种感情与客户交流会有怎样的结果。 　　
努力倾听客户的心声，用心发现客户的期望与需求。客户在享受服务的过程中会产生多种多样的不满和抱怨，这需要我们认真整理这些信息，因为他们是企业珍贵的信息资源。我们要采用积极的态度,正确有效地处理，对服务、产品或者沟通等原因造成的失误进行及时补救,帮助企业建立信誉。应该认识到客户的不满是企业进步的机会，只有不断的规划、执行、检查、修正，企业才能在市场上长久立足.客户需求与期望是不断增长的，我们要善于在与客户交流过程中发现他们的需求，以便完善相应的服务方式、方法和项目，创造更大的市场,为企业可持续发展提供原动力。 　　
最后,建立完备的服务流程与规章监约制度是客户服务工作的保障。一项工作的执行必须具备相应的制度监约，现阶段公司各对口部门在努力积极配合圣吉公司顾问人员制定服务流程、规章监约制度.它们具有可操作性、实用性,才能真正做到未雨绸缪，为客户服务工作保驾护航,来打造当代物业的核心竞争力。 　　
客户服务的工作任重道远，所幸的是我们充分认识到了它的重要，俗话说“只要找到路,就不要怕路远”,让我们今天超过昨天，明天超过今天.
物业公司目标责任书
　　根据xxx物业2005年经营业绩考核要求,结合深圳xx物业管理有限公司2005年工作计划，确定半山兰溪谷管理中心2005年度的经营管理责任目标如下：
　　一、经营指标（100％）
　　1、营业收入不低于555万元人民币；(30%)
　　考核完成数低于指标按比例扣分。
　　2、营业成本不超过495万元人民币；（45％）
　　考核完成数超过指标按比例扣分.
　　3、税后利润总额为31。14万元人民币。（10％）
　　考核完成数低于指标按比例扣分。
　　4、应收帐款收缴率达98％以上；（15%）
　　考核完成数低于指标按比例扣分。
　　本项考核的主责部门为财务部。
　　二、管理指标（100％）
　　（一）重大事项的管理（考核标准见“附件一”）（扣分项）
　　重大伤亡事故、重大设备机损事故、火灾责任事故为零。
　　每发生一起安全生产责任事故，视事故的严重程度在总分中扣分.
　　本项考核的主责部门为行政与人力资源部.
　　（二）财务管理指标（考核标准见“附件二"）（15％）　
　　1、遵守财经纪律（10％)
　　2、预算管理工作（10％）
　　3、收款基础规范化工作(10%）
　　4、上报财务信息及时性和准确性（15%）
　　5、本体维修基金台账（10％）
　　6、现金管理(10％)　
　　7、会所经营管理（20％)　
　　8、固定资产管理（10％）
　　9、收款率与收款及时率(5％）　
　　本项考核的主责部门为财务部。
　　(三）行政管理指标（考核标准见“附件三")（10%）
通 知
尊敬的各位业主：
金花公寓住宅小区目前装修已告尾声，为了全体业主的安全。从2010年11月5日（星期五）10：30分起，金花公寓住宅小区A、B两座可视对讲门将全部安装调试,为方便起见,请各位业主在出门时带好对讲门感应卡，以便开门出入。
特此通知
金花公寓物管部
2010-11-4
以下无正文
仅供个人用于学习、研究；不得用于商业用途。
 только для людей, которые используются для обучения， исследований и не должны использоваться в коммерческих целях. 
For personal use only in study and research; not for commercial use。
Nur für den persönlichen für Studien, Forschung， zu kommerziellen Zwecken verwendet werden.
Pour l ’étude et la recherche uniquement à des fins personnelles； pas à des fins commerciales.
For personal use only in study and research； not for commercial use