市经济适用住房管理实施细则样本.doc
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1、南京市经济适用住房管理实施细则第一章 总 则第一条为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为,保护当事人正当权益,依据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行公布经济适用住房管理措施等相关法律法规,结合本市实际,制订本细则。第二条 本细则所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供给对象和销售价格,含有保障性质政策性商品住房。第三条 在本市市区(不含江宁、浦口、六合区)从事经济适用住房建设、销售,实施经济适用住房管理,应该遵守本细则。第四条经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一计划、集中建设、规范运作”标准,由市政府依据经济社会发展水平、居民住房情况和收入水平等原因,确定经济适用
2、住房政策目标、建设计划、建设标准、供给范围和供给对象等,并指定相关部门组织实施。第五条 购置经济适用住房实施申请、审批和公告制度。第六条市房产管理局是本市经济适用住房建设和管理行政主管部门,负责研究制订本市经济适用住房建设和供给政策,会同市发展计划委员会、建设委员会、计划局、国土资源局依据土地利用总体计划、城市总体计划,编制本市经济适用住房建设发展计划和贮备计划;负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售和售后管理和监督管理。市住房制度改革办公室(以下简称“市房改办”)具体负担经济适用住房建设和供给日常管理工作。市发展计划委员会负责会同市建设委员会、计划局、国土资源局依据本市经济适用住房
3、发展计划和项目贮备计划,编制年度建设投资计划;负责本市经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划审核、报批和下达。市建设委员会负责编制经济适用住房年度用地计划和建设计划,指导本市经济适用住房建设,监督项目法人招投标,核发施工许可证。市计划局负责本市经济适用住房建设项目标选址,核发建设用地计划许可证、建设工程计划许可证。市国土资源局负责本市经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供给等工作;负责集体土地上被拆迁家庭(包含征地撤组剩下国有土地上被拆迁家庭,下同)申购经济适用住房调查、登记、审核工作。市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金审核、拨付及监督等工作。市物价局负责经济适用住房
4、年度指导价格制订、公布和销售价格审批、监督工作。市审计局负责经济适用住房建设相关费用和完工决算审计监督工作。市监察局负责监督各相关业务主管部门在本市经济适用住房建设、供给和管理中依法推行职责情况。第二章 相关政策第七条经济适用住房建设用地应该根据本市土地利用总体计划和城市总体计划要求,合理布局,实施行政划拨方法供给。全市经济适用住房用地规模、计划,应纳入本市住宅建设用地供给计划。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。第八条 经济适用住房建设和经营中行政事业性收费,减半征收(具体减半征收费项见附件),属于市权范围收取部分,按最低标准减半征收。第九条经济适用住房项目
5、应该根据国家和省、市要求,配套建设防空地下室,确因地质、地形、施工等条件限制不能修建,建设单位应该向市人防主管部门提出易地建设申请,经同意后按应建防空地下室建筑面积和收费标准减半缴纳易地建设费。第十条对销售经济适用住房所征收营业税市区两级财政留成部分,应关键用于帮助中低收入家庭处理住房困难,首先是用于低收入和最低收入家庭住房保障。第十一条经济适用住房项目包含成片开发建设配套道路、桥梁及小区周围为经济适用住房配套建设排污、排洪、照明等非经营性市政公共基础设施建设费用,和代征土地面积超出项目占地总面积30%部分征地拆迁费用,由市政府纳入城市建设年度计划处理;包含供电、供水、供气、电信、电视等公建配
6、套基础设施,本着“谁受益,谁投资”标准,由建设单位负责实施。第十二条非政府投资项目标被拆迁人购置经济适用住房,建设单位应该负担核定市场价和经济适用住房供给价格差价,其差价款专题用于经济适用住房建设。第十三条 经济适用住房项目应按国家和地方相关标准配建对应等级公共服务设施,以利于小区管理和居民生活质量提升。第十四条经济适用住房小区应该按总建筑面积1%2%建设商业用房,计入建设成本,房屋产权归全体业主全部,其经营收益专题用于补助经济适用住房小区物业管理。第十五条经济适用住房小区可合适配建经营性用房,不计入建设成本,能够经营和销售。销售时补办土地出让手续,免交土地出让金,其收益专户存放,市、区房产、
7、财政监督,专题用于平衡经济适用住房建设成本。第十六条 经济适用住房小区机动车停车位按要求百分比标准配建,地面、地下百分比结合小区实际确定。第十七条 经济适用住房物业专题维修资金,由购房人按多层2%、高层3%百分比缴纳。第十八条购置经济适用住房个人向商业银行申请贷款,除符合个人住房贷款管理措施要求外,还应该提供准予购置经济适用住房证实。个人住房贷款利率实施中国人民银行公布贷款利率,不得上浮。经济适用住房建设单位能够在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款,贷款利率可下浮10%。第十九条用于个人购房贷款住房公积金,可优先向购置经济适用住房个人发放。职员能够提取本人及直系亲属住房公积金购置经济适用住
8、房;能够本人及直系亲属住房公积金偿还住房贷款。第三章 建设管理第二十条经济适用住房开发建设根据政府组织协调、企业市场运作标准,实施项目法人招标,参与投标房地产开发企业必需含有和开发经济适用住房建设规模对应资质、资本金、良好开发业绩和社会信誉。第二十一条经济适用住房项目建设招投标工作,由市房产管理局或相关区政府组织,市房改办或相关区房地产管理局具体负责,市、区相关职能部门参与,成立招投标工作小组,根据国家相关要求组织实施。项目招标文书和评标细则应报市房改办立案。第二十二条经济适用住房计划设计、施工、建设监理、材料供给均应实施公开招投标,并按要求签署招投标协议。委托单位和受托单位在签署委托协议书时
9、,应同时签署廉政建设责任书。第二十三条经济适用住房要依据本市居民收入和居住水平等原因,合理确定户型面积和多种户型百分比,以中小套型为主,小套住房面积控制在60平方米左右,中套住房面积控制在80平方米左右。供给人口较少家庭套型面积可合适降低,其中一人户40平方米左右,二人户50平方米左右。第二十四条经济适用住房计划设计应该坚持标准适度、功效齐全、经济适用、便利节能标准,并结合全方面建设小康社会目标,优选计划设计方案;经济适用住房建设必需严格实施国家相关技术规范和标准,主动推广应用优异、成熟、适用新技术、新工艺、新材料、新设备,实现住宅部件标准化、集约化、系列化,降低成本,提升住宅建设整体水平。第
10、二十五条经济适用住房项目实施验收制度。住宅建设项目完工时,要严格根据国家和省、市相关要求进行验收,未经依法验收或验收不合格不得交付使用。经济适用住房建设单位对其开发建设经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应该向买受人出具住宅质量确保书和使用说明书,并按相关要求和协议约定负担保修责任。第二十六条 经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实施单独建帐核实。市审计局、监察局对经济适用住房建设实施专题审计,依法监督检验。第四章 价格管理第二十七条经济适用住房价格实施政府指导价,年度指导价格由市物价局会同市房产管理局依据拆迁土地等级、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等原因测算确定,定时向社会公布。
11、第二十八条经济适用住房销(预)售价格由建设单位依据成本核(测)算向市物价局申报,市物价局根据相关要求核定销(预)售基准价格。预售价格应在项目开工之前确定,并立即向社会公告。第二十九条 经济适用住房单套售价,应该以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢(单元)增减代数和为零标正确定。第三十条确定经济适用住房价格应该以保本微利为标准,其销售基准价格和浮动幅度应该根据国家计委、建设部经济适用住房价格管理措施和江苏省物价局、建设厅经济适用住房价格管理措施实施细则要求确定。第三十一条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成。开发成本包含以下内容:(一)根据法律、法规要求用
12、于征用土地和拆迁赔偿等所支付征地和拆迁安置赔偿费;(二)开发项现在期工作所发生工程勘察、计划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用;(三)列入施工图预(决)算项目标主体房屋建筑安装工程费,包含房屋主体部分土建(含桩基)工程费、水暖电气等安装工程费及隶属工程费;(四)在小区用地计划红线以内,和住房同时配套建设住宅小区基础设施建设费,和按政府同意小区计划要求建设不能有偿转让非营业性公共配套设施建设费;(五)建设供给管理费根据不超出第一项至第四项费用之和2.5%计算;(六)贷款利息根据房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生银行贷款利息计算;(七)行政事业性收费根据相关要求计算
13、。税金依据国家要求税目和税率计算。利润根据不超出第一项至第四项费用之和3%综累计算。第三十二条 下列费用不得计入经济适用住房价格:(一)住宅小区内经营性设施建设费用;(二)开发经营企业办公用房、经营用房建筑安装费用及应分摊多种费用;(三)多种和住房开发经营无关集资、赞助、捐赠和其它费用;(四)多种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;(五)按要求已经减免及其它不应计入价格费用。第三十三条 经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时,应提供以下材料:(一)经济适用住房价格申报表和价格组成项目审核表;(二)有资质成本认定或监审机构出具成本审核意见书;(三)经济适用住房建设立项、用地批文及计划、拆迁、施工
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