管理规约(示范文本).doc

管 理 规 约 为了加强 万联别墅及东方名居 的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、中华人民共和国消防法、中华人民共和国产品质量法、建设部电梯应急指南和使用规定、国家标准高层民用建筑设计防火规范、住宅设计使用规范、住房安全使用规范、物权法司法解释、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释、高层消防安全规范、天津市物业管理条例、北京市物业管理条例、天津市住房安全使用管理条例、天津市消防管理条例和大港政办颁发关于加强高层建筑消防安全管理的通知及有关法规、规章,制定本管理规约,本管理规约对业主和物业使用人均有约束力。 第一章 总则第一条 业主、物业使用人在使用、经营、出让其所拥有物业时，应当遵守物业管理条例相关法律、法规、规章和规范性文件的规定.第二条 执行、遵守业主大会通过的各项决议和有关决定,支持、配合业主委员会的工作。第三条 业主、物业使用人应当遵守物业服务企业根据有关法律、法规、规章、规范性文件制定的各项物业管理制度.第四条 业主、物业使用人应当支持、配合物业服务企业的各项管理服务活动。 第二章 业主权利和义务第五条 业主、物业使用人按照相关法律、法规的规定在物业管理服务活动中，享有相应的权利，履行相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务.第六条 业主享有下列权利：（一）参加业主大会会议，发表意见，行使表决权;(二）推选业主代表，选举业主委员会成员,享有被选举权；（三）监督业主委员会的工作；（四)提议召开业主大会会议，就物业管理服务的有关事项提出建议; （五）提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八)监督专项维修资金的管理和使用；（九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权; （十）法律、法规规定的其他权利.第七条 业主应当履行下列义务：（一）遵守业主大会议事规则、管理规约；（二）执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(三）配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理服务活动；(四)按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；（五）维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生;（六）按照规定交存或者续交专项维修资金；（七）法律、法规规定的其他义务。 第三章 物业使用和维护第八条 业主、物业使用人应当按照下列规定使用物业: （一）业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得侵害其他人的合法权益,一旦有侵害行为受害业主有权要求停止侵害行为的同时有权向物业服务企业及相关部门报警,情节严重的或劝告不停止的受害业主有权按规约法效起诉; （二）自觉维护物业的整洁、美观和共用部位、通道的畅通及共用设备、公共设施的完好,如损坏及故意损环业主、物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任; （三）安装空调,应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照物业服务企业指定的位置安装； (四）当物业的专有部分出现影响他人正常使用的情况时,业主、物业使用人应当及时维修,消除隐患。第九条 业主、物业使用人应当合法使用房屋,保障房屋的整体性、抗震性和结构安全，使用物业不得有下列行为： (一）拆改住宅楼房或者与其结构垂直连体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构,损坏共用的设施、设备，在外墙上拆改、增设门窗,或者扩大原有门窗尺寸，损坏和改变房屋外貌； (二)在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品、在室内增设超荷载分隔墙体；在外墙安装存在安全隐患、有碍观瞻或者破坏小区整体环境的物品； （三)擅自改变房屋设计用途等; （四）占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备或者移装共用设备； （五）在庭院、车位、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构筑物； (六）违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和燃放烟花炮竹及排放有毒、有害、危险物质; （七)法律、法规和规章禁止的其他行为。第十条 业主和物业使用人应当按照设计用途使用房屋,不得违反法律、法规、本管理规约的规定改变房屋使用用途。业主确需改变房屋设计用途的（不含群租性住房）,除遵守法律、法规外，应当经有利害关系的业主书面同意后,报有关行政主管部门批准，并将有关部门审批的资料报送物业服务企业留存；第十一条 业主和物业使用人应当增强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作并要爱护每层楼的公共消防设施.第十二条 业主、物业使用人使用物业应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。第十三条 物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修和养护时，相关业主和使用人必须给予配合。 当物业出现危及安全、影响观瞻时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修,所需费用由相关责任人承担。第十四条 物业维护遵守下列规定: （一）开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任； （二）业主负责专有部分和专有设施设备的维修和养护。对物业专有部分的维修和养护时,不得侵害其他业主的合法权益，一旦有侵害行为受害业主有权要求停止侵害行为的同时有权向物业服务企业及相关部门报警，情节严重的或劝告不停止的受害业主有权按规约法效起诉； （三）业主可以委托物业服务企业对其专有部分和专有设施设备进行维修和养护,双方根据约定承担相应的权利和义务; （四）物业服务企业按照物业管理服务合同的约定,负责对物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。 第四章 装饰装修管理第十五条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当保证房屋的使用安全，不得影响共用部位和共用设备设施的使用、维修和养护,遵守国家及本市有关物业装饰装修管理规定,并事先告知物业服务企业，接受物业服务企业对房屋装饰装修的监督管理，凡不符合安全要求和影响公共利益的装修行为，应当服从管理、及时改正。 业主或者物业使用人违规、违章装饰装修房屋或者妨碍他人正常使用物业的，应当恢复原状，造成他人损失的，应当承担赔偿责任。 第十六条 业主或者物业使用人装饰装修房屋应当遵守下列规则: （一）装饰装修房屋前，业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，遵守装饰装修的有关规定； （二）施工时遵守物业服务企业对施工人员、施工时间和装修设备使用等方面的要求； (三）施工期间应当采取有效措施，减少或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响,在晚上17点30分至早上8点时间段内,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工； （四)遵守物业服务企业对装饰装修材料、装修垃圾存放的要求，在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用共用部位和共用场地; （五）对因装饰装修损坏共用部位、共用设施设备的,相关业主应当自行修复，并承担相关费用； （六)业主正常入住以后的装修在物业服务企业取得装修管理服务协议后方可施工，按天津市施工静音时间及本规约规定停工时间作业，建筑垃圾装修队应该随时清理，保护其他业主的生活清洁，凡违反规定的或有利害关系的其他业主反映影响其正常生活的，物业服务企业有权要求其停止装修行为，直到达到本管理规约的要求才能继续装修;（七）装饰装修队必须在物业服务企业备案,取得装修准入证方可进行装修.第五章 遵规守约第十七条 加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦共处，共同创造和维护良好的工作和生活环境。第十八条 业主和物业使用人应当自觉做到：（一）按照国家、本市的相关规定及本物业管理区域的相关制度，文明饲养宠物、文明祭奠、定点燃放鞭炮、维护环境卫生；(二)停放车辆应当遵守本物业管理区域和停车协议的相关规定,不得占用消防通道、道路及碾压绿地，按指定标位按序停放车辆,违规停放的物业服务企业有权制止,小区门口应按准停车位停车;（三）与相邻业主和睦相处，模范履行业主义务,共建共管和谐家园；(四）按公安、卫生部要求市区内严禁饲养大型犬,小型犬必须持有必要的饲养证件，带犬出行乘坐电梯时应避开上下班高峰，在遛狗时狗主人有责任收拾狗拉的大便；（五）本小区内禁止养家畜。第十九条 业主和物业使用人应当杜绝下列行为的发生：(一)随意堆放杂物、高空抛物；（二）私自侵占、毁坏绿地、改变绿地原有规划设计；(三）随地吐痰、丢弃烟头、纸屑和垃圾；（四）乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写、刻画;（五）聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或者其他不道德行为。（六）凡违反以上要求的业主和物业使用人，物业服务企业有权要求停止违反规定的行为。第六章 物业出租和转让第二十条 业主将房屋出租时，应当告知并要求承租人遵守物业管理制度和本管理规约。业主转让物业时，本管理规约对物业继受人具有同等约束力. （一）业主转让物业后，应当将物业转让情况和物业使用人或者继受人的通讯方式书面向物业服务企业备案，方可实施。 （二）业主和物业使用人确需出租房屋的,除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主书面同意后(该表在物业服务企业申请领取），到物业服务企业申报到该区、社区主管部门、有关行政主管部门批准，物业服务企业留存有关部门审批的资料，业主和物业使用人承诺履行管理规约的规定； （三）出租的房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，客厅、厨房、卫生间等均不得单独出租（客厅、厨房、卫生间、阳台、露台不能作为卧室出租）; （四）一间居室只能出租给一个家庭(一人居住面积不低于5平方米）或一个自然人，居室是指房产证法定标准的卧室；（五）凡因租房后导致妨碍他人正常生活的，业主有权告知物业服务企业或业主大会,并有权依照本规约行使付与相关权力； （六）凡因租房后导致公共设施损害的及时向物业服务企业报损备案的，业主及物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任; （七）若物业服务企业、业主大会和受害业主均不能制止承租人的妨害行为,受侵害业主可依靠相关法律及管理规约付与的权利向法院提起诉讼，通过法律途径解决；造成损害的，依法赔偿，出租房业主及物业使用人承担连带责任;(八）出租的房屋要特别注意消防安全，业主及物业使用人在承租期内严禁私拉电线、电缆、使用电磁炉、电取暖设施，安全使用煤气设备，严禁使用、储备危险品，有违规迹象的物业服务企业有权制止，造成危害的依法追究其责任,物业出租人要定期检查其房屋的消防安全状况，做好消防安全教育工作；（九）物业使用人要做好室内卫生工作，应定期清洁日用垃圾自带，物业使用人要定期投放蟑螂药。第二十一条 业主转让物业时应当结清物业管理服务费等相关费用。 第七章 共同利益第二十二条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利:（一）根据本管理规约由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的管理制度；（二）以批评、规劝、公示、 等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约、物业服务合同和管理制度的行为;（三）业主和物业使用人违反本管理规约的第六章规定出租房屋的，并未在物业服务企业备案、未经其他利害关系业主同意的，物业服务企业有权让该房屋的业主和物业使用人恢复原状停止租赁行为;（四)业主和物业使用人违反本管理规约的，物业服务企业可以履行物业管理合同，行使权利。第二十三条 物业管理服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，任何业主不得拖欠、延期交纳物业管理服务费。 第二十四条 业主委员会负责监督本管理规约的实施。 业主大会和业主委员会对违反本管理规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和本管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，后果严重的和不停止违反法律、法规和本管理规约行为的将按司法程序起诉追究其司法责任。 业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。第二十五条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主收取的相关收益，应当单独列帐，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用，并定期将使用情况向业主公示。第二十六条 人为造成物业损坏的，由责任人负责修复并承担费用。 第八章 违约责任第二十七条 业主和物业使用人因物业管理相关事宜发生争议时可以自行协调解决；不能自行协商解决的,可以向街道办事处或者乡镇人民政府、区县物业管理行政主管部门进行申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。第二十八条 违反本管理规约或者有关法律、法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主应负赔偿责任。 第二十九条 物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。第三十条 其他增加条款： 第九章 生效日期第三十一条 本管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效. 业主大会（盖章）： 年 月 日 填 写 说 明1、本管理规约适用于本市行政区域内住宅项目物业管理及相关活动.2、本管理规约应当用钢笔、签字笔或者打印填写，空格部分若不填写内容,应用“/”划掉。涂改之处，须经当事人签字或者盖章确认.3、本管理规约发生变更或者遗失的,应及时到备案机关办理相关手续.万联别墅及东方名居承诺确认书（业主名称)作为 （物业项目名称）下列单元的业主,已经全文阅读管理规约的内容，并理解、认同各项条款，严格遵守、履行管理规约的条款内容。所拥有房屋的位置： 区 道（路)号楼 门 单元。身份证号码：联系电话：业主签字及印手印：年 月 日（此联一式三份,业主、业主委员会和物业服务企业各一份）备注：1）此管理规约及确认书委托万华律师事物所公证。2）因东方名居楼盘土地使用年限和开发商对其楼盘维修期限到2010年4月份到期，而楼盘因各种因素造成各个部位环节不整、破损较重，为防止提前动用大修基金导致给全体业主带来提前投入损失，希望业主维护自己权益的同时也要维护其他业主权益和公共权益。11