西安卧龙小区商铺营销方案.doc

西安卧龙小区商铺营销方案
一、项目简介
西安卧龙小区商铺位于西安市东关南街南段,西临环城公园、东临兴庆公园与两园近在咫尺，距北面的东关正街约550米，距南面的咸宁西路约230米,出行便利。项目总建筑面积约3000平方米，分为住宅楼下的一层商铺和三层群围商铺，计划2008年4月开工,2010年12月底建成,建设期为32个月。
二、项目周边情况
周边情况
西安卧龙小区商铺，经我们调研知道,其附近有20余路公交车可达，出行相对便利。在其相邻的东关正街上有国宾大酒店，老孙家饭庄等众多知名餐饮娱乐场所，附近的大、中、小学等教育机构，银行、医院、商场配套的生活设施相应齐全。具体为：
交通：教育专线、302、402、410、512、527、705、709、715、33、22、721、607、612、45、800、7等多路公交线路可供选择
学校：西安交通大学、西安建筑科技大学、东关南街小学、西安市二十二中、西安市三中、西安市九十中等.
商场:众晶家乐东关购物广场、苏宁电器、爱家超市、海星超市、等紧临周边。
银行:中国工行银行、中国人民银行、建设银行、招商银行、农业银行让理财更为方便。
医院：东关南街社区服务中心医院及附近的西京医院、第四军医大学.
潜在发展分析
西安城东与西高新、南城、北城乃至城内相比,之间几乎没有可比性。不仅因为它的写字楼市场不够活跃，更因为它的住宅市场也不能与上述几个区域相提并论。但有一点可以肯定,那就是城东的商业氛围和商铺发展并不逊于南城和城内，与北城、西高新相比，更是有较大的发展空间。虽然东城暂时不及其它几个区域，但随着城东道路的拓宽、旧城改造速度的加快以及众多商业地产项目、住宅项目的纷纷落户，城东必将成为继南城、北城之后迅速崛起的第三个区域，特别是随着城东商业氛围的不断繁荣，可以预见城东将逐渐形成一个投资的最佳地带，而作为东大街的延伸线---东关正街区域，我东关南街卧龙商铺也必将具有着非常大的升值空间和发展前景。
三、项目定价
价格调研
目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及,一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1~5∶1，但是我们在制定价格时却不可以依据此比例去套用计算，只能说商铺价格在目前的市场中理论上有较大的上涨空间。因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响.特别是今年由于中国股市的变化，许多的资金由股市流入房地产市场，这在一定程度上都会刺激商铺的发展。
西安卧龙小区商铺的定价,我们首先在网络上进行了价格调研,鸡市拐东门外的售价在8000元/m2~11000元/m2左右不等,为了进一步做好定价的工作,我们对项目所在的东关南街上的商铺情况进行了具体调研，发现东关南街上以小商铺街面店为主，在东关南街的最北面有世贸大厦，其一层有苏宁电器、证券公司、酒店，还有部分商铺正在招租；在我商铺的北面约250米处有一大型“众晶家乐东关购物广场”,初步估计约有7500平方米,目前商场占用约4500平方米,其北距东关正街300米；马路对面在我商铺西南面30米，有一即将完工的熙园小区，其1-2层同为商铺；在我商铺的正南200米处，与咸宁西路交汇的路口东北角有一烂尾楼咸宁国际广场，其1～4层为大型商铺;咸宁西路与东关南街交汇处东南角同样有一在建房地产项目云景置业，其1～5层为大型商铺，也就是说在这约800米的东关南街上，已建好的大型的商铺有2家，在建的大型商铺有3家(未含我项目）。其地理位置普遍要好于我商铺，从投资者经营和销售考虑我商铺价格建议不应高于周边这几家商铺价格。
通过对价格的了解发现，目前的在商业主干道的商铺价位卖价还是相当高的，都呈现出每平方米近3万元的价位,我们分析一是处于黄金的商铺位置，二是多元的销售方式反租、保租、租赁经营方式，三是属现房。但是还应看到由于价格偏高此处的商铺，至今还是没有销售出去。与处在住宅小区内商铺性质的我西安卧龙小区商铺而言，可比性不是很强,我们附近的相似的在建商铺项目询问了6家，都目前没有出来商铺的销售计划和定价,东门外鸡市拐附近市三中北面的金茂晓苑商铺的销售价格为6500元/平方米，主要是基于目前规划中，道路基础设施还不完善.西安市商铺2008年4月的平均售价为8476元/平方米，城东地区的平均商铺调研售价为 元/平方米，同处东关南街具有较高参考价值的熙园小区的商铺售价为 元/平方米，同为商住一体。
综上所述，参考了这一地区的商铺价格后，考虑到我商铺面临的具体位置,不在主干的黄金商业街道上，属于居住小区内商铺性质，近900米的东关南街上在建商铺集中,投资者经营竞争风险相对较高，楼盘的建设销售也因为院部资金紧张、难以垫付，同时由于没有商铺经营的专业队伍、资质，无法形成对投资者利益有一定保证的灵活经营销售方式，需要投资者垫付资金。因此在商铺的售价上我们建议不应太高，参考目前的本地区的商铺销售价格，我们建议售价低于本地平均价格，偏低为宜。
建议价格
建议均价8000元/m2，三层群围商铺的每加一层减100元。在大概三个月的销售期内，销售价格不作调整。
四、销售的方式
销售方式
就商铺的销售的方式我们通过了解得知，目前的商铺销售方式主要为返租销售、保租销售、产权式商铺销售方式，它的主要前提是替投资人统一进行经营，有一定的利益保证,这对于我院商铺的销售都不是很适合。其次，因为我们没有合法的销售手续，没有合法的专业房地产商铺销售公司和队伍,那么要达到院部不垫付此资金，尽量回收资金的目的，我们从商铺的可操作性及简单化的角度考虑，建议院部采用内部认购的商铺销售方式：
1、 商铺整体内部认购给大型投资商
由于我们不是专门的房屋销售专业机构，最简单直接的是内部认购给专业的商铺投资商，因为专业的商铺投资商，一般拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也可捎带经营，但不以经营为主;此类销售一次性出资较大，加大了投资方风险,存在一定的操作难度。可通过多方渠道进行联系洽谈，如果一定期限内无法寻求到满意的投资人，我们建议再采用下面院职工内部认购方式。
2、院职工内部认购
如果上述操作难以实现,由于院部不具备合法的商铺销售资质，因此我们可以通过院职工进行认购，同时希望此平台吸引市场一定的闲置资金，投资商铺进行认购。
认购方法
(1）申请内部认购拟建商铺的投资人应在通知规定的时间内报名，并填写“购买拟建商铺登记表”。申请人在申请登记时需交付定金5000元，定金充抵首付房款。
（2）在规定的期限内以开发商“西安市市级机关拆迁安置工程处"名义与商户签订《房地产买卖合同》。
(3）收取商铺房款的标准及时间为：确定购买商铺房号时首付房款50％，主体施工完成后付房款45％，交钥匙时付房款5%。
(4)如一次性付款按 95折进行优惠。
6