风尚国际商铺销售执行方案样本.doc
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1、风尚国际商铺销售实施方案风尚国际商铺销售实施方案第一部分:项目商业经营计划一、整体商业定位 鉴于楼盘本身情况和惠州市发展现实状况,本企业提议将风尚国际商业定位为中等偏高商业物业。因为惠州当地人群购置和消费水平尚不成熟,惠州商业项目缺乏有力购置力支撑。假如定位为高级商业风险较大。所以,本企业认为定位为中等偏高商业物业比较轻易实现,有利于项目整体计划实施,加紧资金回笼。同时这也是适合惠州实际情况。我们并不能以价格来划分物业档次,而是针对现在市场竞争猛烈现实状况,以近似于中等产品价格入市,不过在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高级形象入市,突出特色,目标是提升产品综合性价比,给用户以物有所值之
2、感,快速占有市场。同时,项目采取大众化经营定位。一个商场要在经营上取得成功,并非一定要走特色化经营路线。大众化经营定位和特色化经营定位本身并无孰优孰劣之分,而要视乎商场所处经营环境来定。采取大众化经营定位,往往能够取得较为稳定收益,经营风险相对小很多。二、专题概念提炼因为风尚国际整个项目在策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”概念,所以对商铺定位可延续原有理念。专题一:“城市客厅”人气风尚国际不仅将成为风尚国际业主第二客厅,依据其超前运行管理水准和开发商独具匠心开发思绪,将成为惠州市“城市客厅”,成为大家休闲购物心之所向地方。项目所处麦科特大道,是惠州现代城市建设景观最具代
3、表性区域之一,不管是现实状况,还是远景计划,全部是广州当之无愧“城市客厅”,并成为展示惠州新形象一个窗口。风尚国际商业项目标开启无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展,成为大家新生活聚集地。专题二:“城市休闲生活广场”气氛平方米城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春专题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋专题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等,景观丰富,彰显从容和健康。同时商铺功效定位为购物休闲一体化商业中心,将生活和休闲完美结合,突显现代城市大家生活方法。专题三:关键区时尚中心活力风尚国际地处惠州市关键,北接麦地路,西接麦兴路,东接数码广场,周围大型购物中心、酒店林立,共同构
4、筑了风尚国际黄金格局,风尚国际将成为麦科特大道上最为活跃原因。三、商业功效定位风尚国际商铺应打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功效休闲生活广场,以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求,从而达成满足自由、放松、交流、时尚和购物等多个生活目标。伴随大家消费水平提升,单纯购物服务已难以满足用户需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一个趋势,所以,我们能够在主营零售业基础上引入娱乐、休闲及其它服务行业以方便用户,带旺商场。本企业提议功效以下:功效 内容百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、专题性专卖、家居、皮装、电子超市 日常生活用具餐饮 冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆娱乐 小型影视
5、厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆服务 美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健修理 家电维修商务 商务服务中心、银行、证券、基金对于零售业,我们要求是中高级零售企业和著名品牌。餐饮以简练式、休闲式为主,关键是为了实现商场购物人群便利,但为保持环境清洁,拒绝有厨房餐饮行业。四、商铺布局及销售方法提议方法一:要求业态分布1)布局方法对各楼层分别确定其用途,按拟订用途招商和销售。业态分布表楼层 业态一楼 眼镜、珠宝、皮装、电子专卖二楼 专题性专卖店三楼 专题性专卖店四-六楼 外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心2)特点以上布局中限定商铺投资
6、者投资规模全部比较大,经营面积要求也将比较高。这么便于提升风尚国际商业地位和形象,避免因经营户较多而出现无序和混乱。因为风尚国际楼盘素质很好,地理位置也很优越,采取这种着力招进主力店做法轻易实现。而且,采取这种方法招商销售速度快,能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售计划可能出现有部分大型投资者不愿购置商铺产权问题。我们将对此采取方法是,在完成招商后继续拟订销售方案,最终将产权转移出去。方法二:分割式销售分割式销售,是在商铺销售前对商铺进行有针对性合理、有效分割,对分割后单元进行招商和销售。(具体分割方法另行拟订)1)商铺分割标准(1)专题标准商铺分割,必需遵照专题标准。即结合商铺推广专题功效
7、来进行分割。不一样性质商业种类,对分割有不一样要求,这是前提。所以商业项目标商业专题定位是必需考虑内容。比如,假如项目未来定位是以服装、音像业为主,则那些进深和开间之比大于4:1商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不需要太宽门面,而商铺后部又能够用来存货。(2)人性化标准商铺分割,必需遵照人性化标准。也就是说,分割出商铺,要符合业主经营、使用要求。分割出道路,要符合消费者购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思:第一,全部些人性化所要求人流通路设计必需要有;第二,全部不符合人性化所要求人流通路设计必需去除。这两点对于商铺销售有很关键意义。商业场所内部步行系统设计是用以调整和分配
8、人流量关键和有效手段。假如按人性化所要求人流通路没有,肯定会影响部分商铺人流量,给销售和经营带来困难。而假如不符合人性化所要求人流通路存在,又会造成面积上极大浪费,因为通路唯一作用就是用来走路,不会产生经济上效益。(3)科学利用标准商铺分割,必需遵照科学利用标准。即在满足消防要求前提下,尽可能充足利用有效空间面积,全部可有可无空余面积全部应该利用起来作为商铺,尽可能降低和压缩辅助功效区面积。这是提升使用率,降低公摊百分比唯一有效路径。2)特点分割后将产生较多小单元,销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上无序,商业品质可能出现下降,不利于塑造良
9、好商业形象和商业气氛形成,有悖于中高级商业物业总体定位。提议:依据上述分析,本企业提议风尚国际商铺采取方法一招商和销售。五、项目商业营运计划(一)项目商业营运计划标准1、符合整个商业街战略定位标准,集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功效于一体,商品布局必需从满足以上功效需求角度出发;2、 适应不一样商品经营业态格局标准,超市、服装等适合单层、分区经营,可计划于中间商铺,形成上下分层、同层分区经营形态;3、 尊重市场需求和选择标准,经营布局计划必需为招商服务,最终格局取决于招商结果;4、 合理有效使用空间标准,首先做到合理空间分割;5、 经济效益标准,应充足考虑商户经营利益,达成商户和市场经营者双赢局
10、面;6、 关联性标准,不一样商品适合不一样经营组合,如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营,衣饰和日用百货可形成互补、互促经营,这些关联性商品可在同一功效区经营;7、大用户和著名品牌优先标准,大用户和著名品牌对提升市场品牌,带动中小商户进驻,和带动消费起着至关关键作用,对这类用户要优先考虑;8、充足考虑经营户愿望和要求标准,考虑了经营户愿望和要求,才能充足吸引经营户进驻,并提升经营户经营激情,从而促进市场快速形成;9、方便用户消费标准,商品布局及业态分布方面,表现了生活和休闲标准,先购物、后休闲、再去餐饮娱乐,符合人消费习惯;10、视觉形象标准,整个经营布局应充足考虑商品陈列视觉冲击力和形象同意
11、。(二)项目商业营运计划1、统一招商除经营户购置,用于自营商铺外,为统一形象,立即繁荣市场,对剩下商铺采取统一招商标准。市场招商采取具牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开,其中大商户和品牌商户可采取以上多个方法展开。2、“出租过分,最终出售”收益模式对于有投资楼盘意向且能接收购置产权商户,将产权转移,由购置者自行经营或出租给她人经营。3、整和市场整和市场功效,集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功效于一体;整和市场空间,进行合理商品布局;整和招商,因有部分商铺可能需要先租再售,该部分商铺进行统一招商;整和推广,避免单兵作战,整个市场有经营方进行统一广告、促消推广;4、合理回报确保市场和经营户合理收益
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