我国城镇住房市场分析与对策研究样本.doc

信息分析和估计课程论文专业：信息管理和系统姓名：李兴旺学号：512410指导老师：李莉 12月中国城镇住房市场分析及对策研究摘要：中国城镇住房在近几年住房市场价格上涨过快，伴随国家陆续出台各项政策和新一轮保障性住房建设，短期内房价会有所回落，但这并不是抑制房价关键原因，文章分析了中国城镇住房市场需求情况和供给情况，并采纳了国家相关城镇住房市场供需结构对策提议。关键词：城镇住房、国家政策、宏观调控、保障性住房、供需情况 伴随住房商品化改革不停深入，中国房地产市场快速发展，城镇居民住房情况得到显著改善，但在快速发展同时，房地产市场也出现了住房价格上涨、结构失衡等问题。国家和相关部门相继出台了一系列政策对房地产市场进行宏观调控，也取得了显著效果。不过政府对房地产调控方法关键是针对供给，对城镇住房市场关键动力-需求关注不够，难以从根本上处理城镇住房市场出现问题。在新一轮调控中上述情况得以改善。中国城镇住房价格连续上涨，部分能够归因于供给方面：一是国家对土地供给增加缓慢。土地是一个稀缺性资源，用于住房土地每十二个月只能在政府严格控制和计划下投入市场，供给土地是有限；二是城镇住房供给结构改变。相同建筑面积，大户型住房相对成本低，市场共给较少，而且它面向是有承受能力人群，而且房地产开发商热衷于供给大户型住房，造成适合一般收入群体小户型住房供给不足，房价连续上升；三是供给成本上升。房地产开发用地成本快度上升，钢材、水泥、木料等生产资料价格上涨，住宅小区环境精心设计和房屋质量提升和绿色环境保护，使得住房供给成本不停上升。城镇住房需求是由市场形成，影响原因也很多，轻易发生改变，政府不可能像控制供给数量那样控制需求，只能指定贷款购房政策、约定房屋买卖规则和立即出台房产税等方法引导消费，所以住房价格改变关键是由需求决定，住房需求是影响房价关键原因。从房地产调控政策颁布实施以来，一线城市商品房销售量大幅下降，二手房价涨幅出现回落，新建商品房价格开始松动，房价较快上涨势头得到遏制。市场销量显著回落关键是东部地域，回落25.2个百分点，超出全国平均水平。尤其是部分经济发达城市，因为较多投机者进入这些城市炒房，造成房价涨幅过大，泡沫积累较多，调控政策国务院相关果断遏制部分城市房价过快上涨通知出台后，因为对二套房开始实施严格信贷政策，这不仅会打压投资投机性需求，客观上也影响了数量更为庞大改善型需求，受此影响，估计未来一段时期商品房销售面积将连续回落。对抑制投机需求效果比较显著，住房销售量展现大幅下降，上海、江苏、浙江、广东等省市一样出现住房销售量大幅下降形势。中部地域原有房价水平不是太高，现在正处于大规模城市化建设过程中，部分大开发商在调控中转战中西部地域二线城市进行房地产开发，城镇住房市场销量增速回落较少，部分城市住房销售价格涨幅回落，在部分一线城市和部分二线城市，二手房价首先出现回落，并向新建住房市场蔓延。这些城市因为商品房销售量大幅下降，开发商坚持一段时间后开始打折促销，或以多种优惠变相降价，其房价开始松动。即使房地产市场调控已初见成效，但在新调控政策实施过程中，房地产市场仍然存在部分值得关注问题：一是新建商品房价格仍维持在较高水平。即使6月份部分一线城市出现微小下降，不过不是下行拐点出现，房价能下降多大幅度还不确定，离购房者期望值甚远，同时开发商还在观望和等候，期待政策松动，而部分城市也出现了商业银行在第三套房贷上少许放行现象，各方面博弈仍在进行。二是目前城镇住房市场中房租价格较大幅度上涨，深圳、广州、上海等地房租均出现上涨，即使含有租金偏低补涨、供求矛盾较大、中介助推等多个上涨理由，但对于买不起房群体，又面临租房成本上升实际困难。部分居民伴随生活水平提升，住房需要以小换大、以远换近，改善型需求百分比逐步提升，成为自住型需求关键部分。现在新调控政策中，对二套房贷采取一刀切政策，在抑制投机需求同时，也大幅提升了改善型需求购房成本，抑制了改善型自住需求，在造成需求大幅下降同时，积累了大量潜在需求，假如不能逐步释放，轻易使市场产生较大幅度振荡。在城镇住房供给保持一定规模基础上，市场销售取决于有效需求和价格水平。现阶段中国城市住房消费需求关键包含：1.城市改造、住房被拆迁部分居民，其中一部分拆迁户住房由当地政府提供定向安置住房，一部分给赔偿款购置商品房2.新生代成家立业人群、城市化中新迁入人群，这部分人没有住房，属于首次置业刚性需求。根据年纪结构测算，这部分需求大约占市场总需求30%左右；3.需要改善住房人群。据住建部公布，中国城镇居民住房自有率为83%，其中一大部分是房改房，需要逐步改善，这部分需求量比较大，占50%以上，是市场需求主力；4.对住房投资保值和投机炒房需求，即使这部分需求占总百分比不高，但在经济发达大城市占比较大。今年新调控政策对住房需求差异对待，激励首次置业，而对购置第二套以上住房需求，不管是改善型需求还是投机性需求一律对待，利用信贷政策严厉控制。假如保持现有调控政策，城镇住房市场需求关键来自于首次置业刚性需求，改善型需求和投机性需求仍然会受到抑制。所以，城镇住房销量将继续回落。但自住型(包含首次置业和改善型)潜在需求仍然较大，潜在需求量不停积累，假如价格回落，这部分需求将逐步释放。城镇住房价格在高位徘徊，是因为房地产开发商在利润丰富，资金充足，不急于降价，舍量保价。经过对调控政策实施前后开发商资金起源对比分析能够看出，6月末和3月末开发商投资资金起源累计对比，开发资金总额增速大幅下降达15.8个百分点，关键是中国贷款和定金、预收账款等其它资金增速下降，资金缺口不得不用自筹资金填补。资金起源结构也发生了改变，贷款百分比下降，自筹资金百分比上升。近期银监会表示，各商业银行要严格实施相关规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知政策要求和标准，各商业银行要落实落实国务院相关遏制部分房价过快上涨通知，开发贷款和按揭贷款将继续受到严格控制。能够估计，伴随住房市场继续低迷，开发商资金面将愈来愈紧，将迫使其采取降价促销方法加紧住房销售进度，上涨过快城市继续挤压房价水分，部分城市房价涨幅将深度回调，住房价格总水平涨幅将继续回落。立即组织市场调研，依据市场反应出问题，适时进行政策微调和完善，使调控政策愈加符合市场客观实际，尽可能避免市场大起大落波动。在管理需求中，要注意保护自住型消费需求，应该清楚界定改善型需求和投资型需求，对改善型需求应该给一定政策支持，如出售原有住房后应对购置二套住房利息给一定补助等。伴随房地产业发展，社会住房存量资源越来越多，住房租赁市场已经进入较快发展阶段，是处理部分居民、尤其是刚就业年轻人住房难问题关键路径。建立健全租赁市场管理制度，研究出台税收等优惠政策，吸引更多社会存量房进入租赁市场，规范市场中介服务行为，逐步形成规范房屋租赁市场。同时，应利用信贷、税收优惠政策，激励社会资金发展公共租赁事业，为中低收入人群提供较低租金住房。深化相关制度性改革，建立房地产市场平稳发展长久有效机制，一是推进土地制度改革，扩大市场配置土地资源范围，健全经营性土地使用权招拍挂出让制度，尝试土地出租等多个土地使用方法，完善和规范土地收购贮备制度，促进土地价格合理形成、资源有效利用。二是逐步推进房地产税收制度。对非自住性住房开征房产税，经过增加拥有多套住房持有成本，促进社会存量房源有效利用。在积累一定经验后，可推进物业税改革，并同财政体制改革相协调和配套，以达成以房地产不动产税作为地方财政关键收入起源，取消地方政府对土地出让金依靠目标，将有利于稳定地价、稳定房价。现在中国正处于城市化加速期，未来中国城市化率有望年均提升1个百分点左右，即每十二个月需要为1300万左右城镇新增人口提供住房。经过多年快速发展，即使城镇人均住房建筑面积已靠近30平方米，但在结构、使用功效等方面真正宜居住宅比重并不很高，绝大多数居民仍需要连续改善住房条件。同时，中国住房建设中有相当大百分比是经过拆旧建新实现，这意味着要满足城镇居民住房需求，新建住房总量还要更大部分。满足居民居住需求是房地产市场连续发展根本动力，而确保房地产市场平稳运行则是市场连续健康发展基础。基于此，需要将绝大多数居民能够连续改善住房条件作为房地产市场发展首要目标，将保持房地产市场平稳运行作为调控目标，在此基础上，统筹考虑居民购房支付能力、房价、销售量、房地产投资等关键监测指标改变，确保在未来左右时期内，房价能够在合理水平上正常波动，销售量和房地产投资稳定增加。确保房地产市场平稳运行关键是要确保供求基础平衡。因为现行政策在调控房地产市场供求方面还存在一定缺点，为避免房地产市场再次出现大幅波动情况，提议深入完善相关政策，以保障房地产市场连续健康发展。1.对改善型需求和投资投机性需求做出明确界定，激励改善型需求，深入抑制投资投机性需求。假定购房人群年纪集中在20-64岁区间，首次置业年纪集中在20-34岁，依据城镇人口年纪分布情况能够推断首次置业者占全部置业者比重只有1/3左右，而二次以上购房百分比在2/3左右。在二次以上购房群体中，大部分属于改善型，也会有一定百分比投资投机性需求。因为现在在政策上并未对改善型需求和投资投机性需求进行正确区分，在对需求进行调控时，出台政策要么是同时激励两种需求，要么是同时抑制两种需求，从而造成这两类需求大幅波动，进而造成房地产市场需求大幅波动。因为改善型需求也是自住型需求，和投资投机性需求含有本质差异，不管是为了连续改善居民住房条件，激励梯度消费，还是为了房地产市场稳定运行，全部要求深入明确改善型需求和投资投机性需求划分标准，在此基础上对改善型需求和投资投机性需求实施差异化政策。考虑到政策可操作性，提议将个人在购房后同时最多拥有两套住房界定为改善型需求，而将购房后同时拥有三套及三套以上住房界定为投资投机性需求。在明确区分改善型需求和投资投机性需求基础上，宜立即放宽对改善型需求限制政策，不再对属于改善型需求信贷实施1.1倍利率，贷款利率恢复到正常利率水平或由商业银行自主确定，同时依据改善型需求特点继续实施高首付政策。因为投资投机性需求对市场负面冲击较大，提议深入加大对投资投机性需求抑制力度，对北京等投资投机性需求百分比较高部分城市，要出台具体政策严格限制投资投机性购房，如严禁很住人口购房，在常住人口已拥有两套住房情况下，不许可购置第三套及以上住房，预防少数个人或机构凭借资金优势大量进行投资投机性购房，干扰市场正常运行。2.实施稳定住房金融政策，预防住房金融政策频繁调整对房地产市场需求冲击。现在居民购置住房绝大多数需要从银行贷款，首付、利率等金融政策改变会直接带来居民购房能力改变。四季度以来，中国对购房首付和利率政策进行了几次调整，尤其是在住房贷款利率方面前后实施过1.1倍利率和0.7倍利率政策，利率大幅改变直接影响到居民购房能力改变，并进而影响到市场需求大幅改变。为保障房地产市场平稳运行，提议不宜频繁调整首付政策，可依据物价和宏观经济运行情况立即调整基准利率，但不宜对住房金融利率政策实施频繁大幅调整，而应长久实施中性住房金融利率政策。3.深入完善市场供给侧管理。房地产市场稳定供给对市场健康运行至关关键，要加强对房地产企业开发、销售步骤监管，打击各类“囤地”、延迟开发和“囤积”等行为。一是加大对现行土地政策执法力度，尤其是要严格实施土地闲置满两年、依法无偿收回等政策，从制度和政策层面处理现在存在“囤地”和延迟开发等问题，加紧房地产开发进度，增加市场供给；二是对开发商完工十二个月以上未售房屋比照商业用房征收房产税，以打击房地产开发企业“囤积”行为。4. 立即明确房产税政策。现在社会上对征收房产税争议较多，应立即明确房产税（物业税）政策。提议只对个人（不以家庭为单位）拥有二套及以上住房征收房产税，这么既能够抑制一人拥有多套房屋需求，增加存量房供给，也便于操作，同时以个人为单位意味着部分家庭仍然能够拥有两套免房产税住房，这有利于为市场上提供一定量租赁房源，对房地产市场总体发展而言是很必需。结语：保障房和商品房统筹计划，已成为今年内地房地产业结构调整基调。而房地产业“十二五”计划中，庞大保障房供给规模将对商品房住宅形成挤压作用。估计短期内一手房房价会出现下滑现象，而在部分城市二手房成交量和价格会上升。参考文件：朱孝明，刘桂南. 市场调查和分析 北京：中国商业出版社 叶明海. 市场调查和估计 上海：同济大学出版社 赵振宇. 中国城镇住房市场需求分析及对策研究 CNKI硕士毕业论文 罗维. 二三线城市商业地产趋热 城镇化是主因 理财周刊 魏伶. 社科院估计中国城镇化水平达52% 一财网 中国网讯 经济蓝皮书公布暨中国经济形势分析和估计研讨会 中国改革论坛. 房地产调整趋势及政策提议