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秩序维护部管理方案
一、安保管理方案
1管理目标：
1) 业主（物业使用人）对安保满意率达96％以上
2) 安保设施按规定实施月检覆盖率达98％
3) 园区重大交通、消防、安全责任事故≤1％
4) 机动车辆违章停放发生率≤1%
5) 机动车辆停车收费有效率98％,上缴率/及时率100％
6) 安保人员文明执勤（着装整洁/仪容仪表/门岗服务/巡逻姿势/巡逻服务）率达98％
7) 限时巡逻覆盖（房屋外观/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放）率98％,有效率≥95％,隐患信息传递准确率/及时率98％
二、管理措施
8) 结合项目的地理环境及规划设计的特点，小区采用全封闭式管理,商业街区对外开放式的安全管理方案，实施巡逻岗与固定岗结合，全面防范与重点控制结合，充分利用智能化设施设备结合监控中心的统一调度，确保小区安全。
9) 门岗实施访客询问、过滤、登记制度，外来人员需要进入小区,需出示相关证件，经门岗保安核实进行登记后,由门岗保安通知服务中心与被访业主进行核实后方可进入,并通知区域巡逻岗进行跟踪监控，对没有明确来访对象的人员不能进入住宅区。在门岗巡逻岗监控岗之间建立移动通报制度，即随着来人、车辆的移动路线不断通报方位，形成一种隐形的安全网.
10) 实行24小时巡逻制度，小区内实行定位点更和区域定员巡逻方式，增加安全巡逻频次，保证在紧急情况下快速增援，
11) 根据不同时间段特点，制定区域性、时段性的公共秩序安全管理措施及针对可能发生的突发事件制定相应的应急预案
12) 在商业区实施定时巡逻方式,负责维护商业区的治安防范全管理,制止各类违章事件，
13) 对商业街区的租户和从业人员流动情况建立清册,详细登记租户及从业人员的具体情况及工作动态
三、 岗位设置
秩序维护部设置岗位的原则是，以固定岗为主，巡逻岗为辅,这样秩序维护员可以有对业主多接触了解和熟悉，了解业主的需求提供更好的服务。
固定岗---主要是小区北大门、西门、东门三出入口门岗;对外来人员进行询问控制，对车辆停放进行交通指挥疏导和控制，
巡逻岗-——-结合固定岗的设置在整个小区分多片区进行区域化管理；将若干个小的主团化为一个区域设定的一个安全巡逻岗;巡查公共区域的安全状态，处理安全事故及装修巡逻，
车辆进出停放秩序维护
四、上班时间
秩序维护部主管
上班时间为：07：30—17：30 每周单休
秩序维护领班及维护员
上班时间：实施两班倒每天12小时工作制。每月休息4天，按排班轮休.
白班07:00分-19：00
夜班19：00分-07：00
五、岗位安排
1、日常操作
1、时间安排:实行24小时二班制,每月15日30日翻班一次 。白班转夜班上班时间为7：00-15:00和23：00—次日7：00下班休息至晚上19；00至次日7;00转正常夜班，夜班转白班上班时间为15:00-23：00下班休息,次日07:00分-19：00正常转为白班。
2、门卫形象岗立岗时间：
小区北，东，西三个出入口，根据实际管理需要，北大门为主要的人员、车辆出入口，并实行24小时安保服务，设立门岗立岗服务，主要负责门卫形象展示及外来人员、车辆等的管理控制工作，门卫形象岗每班安排2人,一正岗一为副岗，并间隔1小时轮流立岗，白班立岗时间为早6：30—晚20:00跨立姿势立岗，晚班20：00—次日21：30为自由式立岗。21：30—-次日6：30为坐岗，次日6：30--7：00跨立姿势立岗。主岗与副岗每小时一换；
六、工作内容:
☆正岗
1) 主岗形象岗跨立方式站岗服务时间为6；30-20：00。夜班夜班20：00时-21:00时；
2) 对进入小区车辆行注目礼
3) 对进入小区非机动车辆进行询问，对进入小区的行人询问劝阻
4) 对外来车辆进行询问,反馈副岗进行登记
☆副岗
5) 服务时间为早班06：30时-20:00时;夜班20:00时—21：00时与正岗轮流值岗。同时协助处理门岗一切突发事件。
6) 对驶离小区车辆行注目礼
7) 配合主岗对进入小区的外来车辆、行人进行登记，并负责道闸的开启；
8) 门岗业主保留物品登记、检查、核实，以便追溯；
9) 主岗繁忙时，协助做好车辆、人员的询问工作；
10) 周围出现不文明现象进行纠正；
11) 坚持执行文明值勤、礼貌服务.
12) 对门岗四周车辆行人进出进行指挥登记
13) 对各类闲杂人员对推销人员进行劝阻
14) 对装修民工进行管理，装修民工进入小区大门时，副岗保安先行军礼在询问，核实有出入证是否有效，如属于无效证件进行补办
15) 对装修材料管理，装修材料入区时,仔细检查询问，如有防盗窗铝合金衣架等,一律禁止入区,同时用对讲机通知装修管理人员，前来处理
装修材料搬运如黄沙,必须要袋装木材搬运必须掉装，坚决从楼道搬运，
☆巡 逻岗
①巡逻分为定责任区巡逻和按巡更点路线巡逻点更方式，早班、巡逻20：00前，区域巡逻员在规定的区域内，以外来人员、车辆、装修搬运动态管理为主，不设定巡逻路线。点更人员按巡更路线进行点更夜班20：00—07：00时:区域蹲点巡逻与巡逻点更相结合.在定点区域内巡逻人员晚班要求穿反光服，巡逻时间为每小时内巡逻时间为30分钟.休息30分钟。巡逻以步为主不得以车带步，巡更要求骑电瓶警车。
②如巡逻员接到门岗值班人员有外来车辆通知后，应立即赶到停车位置处，发现车主未按规定停车的迹象，马上进行引导，并指定停车地；停在车库门前的车辆,应及时和车主联系并纠正；及时纠正停放不整齐的自行车、摩托车指定位置统一摆放；对进入园区的车辆,应查看车身是否有擦痕或碰撞之痕迹；倒观镜、车灯、玻璃是否有破损或裂缝；若有类似情况，立即通知业主，并在《值班记录本》上详细记录。
③公共配套设施的检查，如发现路灯损坏，应上前看清路灯编号、损坏部位，并通过对讲机呼叫门岗值班人员通报刚才发现问题，及时在《值班记录》上填写，并以反馈单的形式反馈到物业服务中心；遇到重要的异常问题时,立即通报班长，在《值班记录》上详细记录事故情况,以便追溯。
④装修材料、物品搬运的监督；巡逻队员在在接到大门岗某住户有黄沙、水泥、白灰等材料进入时，应立即赶到卸货地点，如欲卸在道路上的，要求搬运工在这些物品下面垫塑料薄膜,并要求搬运工注意不要损坏楼道内的墙面、照明设施、车辆压坏绿化等，如损坏则照价赔偿。
部分楼寓因车辆无法直接到达,巡逻队员应注意送货车辆硬性进入,损坏绿化；应要求业主采取其它搬运方式进行搬运。
⑤及时提醒在儿童乐园、景观河道边玩耍的小孩、老人等注意自身安全，并劝离危险地带，告戒他们：如发生意外，请及时呼救.
⑥在园区巡逻时尽可能主动帮助业主做一些力所能及的事务，如提提物品、打打雨伞等。
巡逻时发现在园区某一点逗留时间长或见到队员有意躲避的可疑人员，应立即上前盘问，必要时可请110处理。
⑦ 要求每个巡逻队员基本了解本区块的业主名单、家庭成员情况、业主车牌号、出入小区的规律、个人习性及公共设施设备的位置和运行情况；装修情况。
如接到监控室报警通知，必须在5分钟内赶赴报警区域,进行处理或按紧急事故处理预案进行操作,并反馈监控室，以便追溯.
⑧巡视时发现道路、绿化带上有烟蒂、纸屑等，应随手捡起，碰到难以处理的垃圾及时通过对讲机向物业服务中心反馈.
⑨晚上对装修户的时间和噪音管理。
七、秩序维护部主要工作流程
班长的工作流程;
三、安全领班工作流程
集合（点名）

提出要求

列队上岗

巡视检查

督导

下班集合（点名）

总结（考评）评 ）

列队带回

☆外来人员管理
1、门岗副岗应主动向前先行军礼，再询问去向，然后引导来访人员与业主联系，如业主同意其入内，向来访人员索取有效证件进行登记，完毕后让其入内，如有车辆按相应规定停放，规定地点，参观人员来访,如有参观人员进入小区请出示相关证件，并通知客服同意后方可放行,
☆巡逻
2、 每一小时巡逻时间为30分钟，余下30分钟为适当休息调整，
3、 巡逻出发前应整理着装检查佩戴器材是否正常
4、对小区进行定时定点定路线巡逻,
4、 巡逻过程中接到门岗人员有外来车辆入区通知后,应立即赶到其停车位置
5、 巡逻过程中发现公共配套设施损坏应进行记录，应反馈至客服中心
☆装修材料搬运的监督
6、 如巡逻人员在巡逻过程当中发现搬运工在搬运黄沙、水泥白灰等，应主动向前提醒在地面上铺着塑料布和其它代替品。如发现搬运木材、木板等坚决禁止在楼道搬入
7、 如发现泳池及其它水系有儿童老人在边上玩耍应立即劝离
8、 在巡逻过程中尽量帮助业主做一些力所能及的事务,如提提物品打打雨伞等
9、 如接到监控中心报警通知及时以最快速度，赶到报警区进行处理或按紧急事故处理预案进行操作并反馈监控中心以便追溯
10、 巡逻时发现道路绿化带有烟蒂及垃圾等随手捡起碰见难以处理的垃圾通过对讲机向客服反馈，
☆、车辆管理
11、 小区的道路上禁止停放任何车辆
12、 业主车辆机动车停放至地下车库及露天承租泊位上，非机动车停至相应的车库里，有车无位的业主，
13、 劝其购买地下汽车位或承租露天车位如不为自己车辆确定车位的为维护小区全体业主利益禁止进入小区停放
14、 非业主车辆一律禁止入内，劝其停在马路边，
15、 五吨以上货车一律禁止进入小区停放
16、物业服务处对有车位的业主车辆,发放公司统一制作的进出证，大门岗凭进出证或道闸智能识别开启进出。
17、机动车停放至车库内或指定停放点。如未按规定停放,则通过可视门铃或上门进行耐心解释，务必使其停放到位。
18、 严禁车辆驶入绿化带停车碾压到绿化带.
19、非业主车辆：在园区内临时车辆停放点车辆满负荷后，通知门岗对外来车辆进行劝阻禁入，保证园区内道路的秩序。
20、有车无位的业主，为维护园区全体业主的利益，保安员有权禁止该车进入园区，已进入园区的,则通过可视门铃或上门进行耐心解释,要求业主将车辆开出小区内寻找其它地方停车。
21、其它车辆：如送货车、电力工程车、抢险、救护车等，在允许的时间内，进行作业,超过一定时限，则将车辆停放至指定位置,以便日常管理。装修车辆如载负装修物品驶离园区须业主签字，核实该车上的物品和数量，无误后放行并作好登记.
22、小区内免费停放的车辆：电力工程车、抢险车、救护车、消防车、军车、警车,如不是工作原因业主将上述车辆停入园区的不在此列。
23、对停放车辆进行检查,如果发现有划痕，外部破损或窗户没关的，立即通知业主并进行书面记录。
24、 小区里面不允许试刹车,练习开车或随处洗车，修车时不得污染环境.
25、5吨以上的货车禁止入内，如需搬货请放在马路上，由电瓶车等搬运。5吨以下车辆按保安员指定位置停放。
八、安保器械管理
1) 安全部负责人应根据安保岗位设置需要，合理配置安全器械，安全器械由安全部主管负责统一领用，合理分配至各岗位，并做好部门安全器械的管理,统一存放指定地点保管使用.
2) 安全器械仅供安全员当班期间使用，非当班人员严禁使用安保器械。
3) 安全器械实行“谁使用，谁负责”的管理原则，要求安全员文明使用、正确维护。
4) 安全部交接班时，应做好安全器械的交接工作,安全领班应确保接收到的安全器械数量正确、设备完好无损,并在交接确认后将安全器械落实到责任人，按《安全岗位交接班工作规程》的相关规定执行。
5) 对讲机作为各岗位安全员语音联络的工具,应注意使用简洁、明了的语言将事情表述清楚,不得使用对讲机聊天或讲与工作无关的事情。
6) 对讲机使用前，应将频率调整到服务处规定的统一频率并锁定该频率，安全员在使用过程中不得任意更换频率.
7) 安全员在使用对讲机时，应将音量调到适合位置,特别是夜间值班应适当调低音量，不得将对讲机音量调太高影响他人工作。
8) 对讲机不使用期间，应将其别于腰间,不得拿来玩耍或摔打，如需物品搬运等工作可能会导致对讲机掉落等情况，应及时将其取下放置好。
9) 如遇雨、雪等特殊天气使用对讲机时，应采取适当的防护措施，注意安全。
10) 对讲机电板与对讲机应一一对应进行编号，对讲机尽量使用编号一致的电板；对讲机电板必需将电量用完方可充电,充电器显示充电完毕方可使用;充电时间控制在6—12小时。为规范电板的合理调配，可由固定岗位进行集中管理、充电及领用等，必要时做好《电板更换记录》。
☆其他公用物品的使用管理
11) 安全部应做好本部门其他公用物品的使用、维护与管理。
12) 交接班时做好交接记录，交设专人保管，安全员需要使用时做好领用登记，并严格按规定的要求文明使用，不得挪作他用。
13) 安全部主管应做好安保器械使用、维护及管理工作的检查，建立安全器械等《公共工具清单》确保员工正常、规范的使用及器械的完好。
14) 非本部门员工借用需经领班同意填写《公共工具借用登记》.
15) 当班领班将器械使用情况记录在《交接班记录本》上，主管做好检查监督工作。
九、消防设施管理
☆消防设施的巡检
16) 各部门配合做好消防系统运行管理工作，安全部每月两次定期对项目内外消防消火栓、灭火器进行点检，做好（烟感、手报、消报、防火卷帘门）等的测试工作.
17) 检查灭火器压力指示在规定范围之内，消火栓闸门开启正常，消火栓出水正常等调试工作，确保各类消防设施设备能够正常使用，发现问题及时上报相关部门进行维修。
18) 监控员在接班后及时将消防系统设定自检，自检结果详细记录于《消防设施运行记录表》.监控员值勤过程应关注消防主机“故障”、“ 运行”、“ 电源"等指示灯是否正常,发现异常现象应及时采取相应措施并填写《消防设施运行记录表》.
19) 日常安全巡逻时应加强对消防设施设备进行巡视,消防器材内部卫生、外观的整洁、完好性；做好消防设施保养维护。
☆ 消防设施的点动测试
20) 每季度对服务区域的消防设施设备进行全覆盖的点动测试，确保隔离或主机故障、通讯故障造成的实际情况与消控主机显示不符，并填写《季度消防设施点检点动表》，结果汇总在《消防设施异常情况汇总表》,报相关维保单位修复。
21) 消防设施的季度点检中烟感、手报、消报可在主机手动状态时全覆盖测试，红外报警、电梯迫降、送风排烟可在主机自动状态时测试(测试时注意电梯内有无乘客，做好提醒工作）测试完毕即将主机复位消音，调整至手动状态。
22) 每季度对各楼幢末端进行放水检查，将末端放水情况记录于《季度消防设施点检点动表》。消防系统设施的操作由于各项目的系统型号不同，具体参照各自的设备“使用说明书”规范进行操作.
☆ 消防主机报警信息的识别和处理
23) 监控员在听到报警声响后,应及时查看LCD显示屏提示,并根据显示屏提示信息开展相应措施。
24) 提示内容为烟感、光感、温感等报警信息后，监控员应立即通知巡视安全员前往核实，并将显示的回路名称、故障点号、类别、详细地址等信息告知，提示内容为系统自检故障或感应回路故障时，监控员应及时将信息反馈设施人员检查确认。
25) 无法确认回路故障原因或设备故障时，应及时联系维保单位人员进行维修处理，加大消防知识培训及消防知识宣传教育工作。
☆灭火器
26) 每一个月定时由义务消防员或保安队负责人对本小区内的灭火器进行检查、复查，并作书面登记,交保安部经理核实签字.具体检查内容如下:
27) 检查灭火器是否按规定位置摆放，若没有在规定位置上，应查清原因，向物业服务中心汇报,并及时补充，做好书面记录、并填写检查记录卡；
28) 察看灭火器的使用期限是否超过有效期,如有效期已过,应及时更换，做好记录，确保在位的灭火器的正常使用不得有任何影响;
29) 检查灭火器自身卫生状况，做到灭火器上无污迹、无粘性物体，同时周围环境对灭火器的正常使用不得有任何影响；
30) 要注意检查灭火器内存灭火剂的情况，若压力表上指针已到红线区，则说明灭火剂已用完或压力不足,应向保安部汇报，及时填充或加压，并做好记录和标识，便于使用;
31) 应清楚保安员对灭火器各方面性能的了解程度，不懂的要教其学会，掌握正确的使用方法，能熟练操作。
☆消防栓
32) 每一个月定时由消防监督员或保安队负责人对本小区内的消防栓进行检查，具体检查内容如下:
33) 检查消防栓上如油漆脱落较严重，应及时油漆，若有污物或粘性物质应清除干净；
34) 检查消防栓的编号，不得被其它物体覆盖;
35) 检查消防栓上螺丝的松紧情况，发现转不动应用消防扳手调试，确保消防盖启动灵活;
36) 检查消防栓是否有锈蚀现象，接头能否和消防扳手配合使用;
37) 每月检查一次消防栓出水情况，并书面记录.滴水、堵塞等要作好登记，反馈物业服务中心请维修部门及时维修；
38) 在消防栓周围1。5m范围内不得堆放任何物品,以确保周围环境畅通无阻，消防栓能正常使用；
检查水带、接管、水枪头是否完好。
十、安全管理服务过程中的检验
为了及时发现问题，及时纠正，杜绝各类违章行为，预防和防止各类治安事故隐患，确保文明执勤，文明服务,为业主（住户）提供满意的服务，特制定本检验规程。
（一)职责
①　 服务处负责对安全管理工作进行周检和月检。
②　 安全主管对安全管理工作进行日巡视检查、夜间查岗；
③　 领班对本班进行班检。
(二）检验
班检：领班依据检验标准对本班工作进行班检，填写《巡查情况记录表》。
日检：服务中心安全部主管根据安全管理检查标准对安全部工作进行检查,并将检查的结果记录在《巡查情况记录表》上签名。
巡视检查：安全每日对各安防岗位进行四次巡回检查，将检查结果填写于《巡查情况记录表》.
夜间查岗：服务处经理、安全部主管每周不少于一次进行夜间查岗。
周检：服务中心日常工作进行例行周检，其中对安全管理工作一项单独进行全面检查.
月检:物业服务处每月对工作(含安全管理工作）进行一次月检。
（三）不合格服务的处理
轻微不合格服务的处理
班检、日检、巡视检查中发现的即行纠正，关闭处理，处理结果在检查表中注明，不需另填写“不合格服务处理表”；周检分别由品质技术部专业管理人员填写“不合格处理表”。如果轻微不合格集中在某一服务区域或超出控制标准要填写“纠正措施报告"。
严重不合格服务的处理
月检由服务中心经理填写“纠正措施报告”并进行跟踪验证；周检、日检、班检、巡视检查由服务中心经理制定纠正措施,督促实施，进行验证。
不合格服务的考核
安全部主管在每月对安全管理工作的不合格服务项目进行一次统计，交物业服务中心作为对安全管理员进行考核的依据。
预防措施
在检查中发现潜在不合格原因，要逐级汇报，调查分析隐患原因，由总经理组织制定“预防措施”。
十一、理治安事件职责规程
（一）值班监视人员在发现或得知爆炸，暴力，聚众斗殴等有关治安情况后，应立即用对讲机或电话向值班领班报告,讲清事件发生的地点，时间以及原因.
（二）值班领班接报后，立即赶赴现场进行处理，根据事件情况及严重性，向安全主管报告,请求支援。
（三）安管主管根据事态的发展，及时向公司领导以及服务中心经理报告，必要时通知辖区派出所或110报警。
（四)如若事态严重，有关人员要及时向公司领导报告,公司领导应在第一时间内赶赴现场组织指挥抢救工作.机动人员应在最短的时间内赶到现场，维持现场秩序，听从统一指挥，有组织地接受命令，统一步聚，疏导人流,防止混乱，作好人员安定工作，防止事态向更严重的方向发展。
(五）机动人员应对小区出入口进行全面控制，防止有人乘机携带凶器进入小区闹事，同时提高警惕，堵截一切可疑人员的出入.
（六）劝阻围观人员迅速离开现场，积极协助公安机关的工作，待调查取证后，机动人员方可撤离.
(七）作好善后及总结工作，查找安全隐患，提出整改措施，并及时上报情况,防止同类事件再次发生。