广场华联购物中心策划方案样本.doc
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1、金福世贸广场华联购物中心策划方案第一章 上海造势代理时期销售总结和分析(-08-03-09-05) 一、 广告投放情况广告投放时间 广告投放位置 广告关键内容及主诉求点-08-03 晨报 城市报 主标:北京华联来了 全国著名财神到 丰厚“嫁妆”等你拿-08-04 晚报 新疆城市报 主标:北京华联出嫁 新疆福润德明媒正娶 超级嫁妆等你拿关键内容:首付40% 返第8.9.10三年租金 最低4680元/平方-08-05 晨报 主标:你做房东 北京华联帮你打工关键内容:买2个铺加一元送五楼铺位一个广告投放时间 广告投放位置 广告关键内容及主诉求点-08-06 新疆城市报 晚报 晨报 主标:买商铺 您保
2、障在这里关键内容:北京华联-销售额全国排名第四-08-06 -08-13 新疆城市报 主标:买商铺 你保障在这里关键内容:五大优势1. 你做房东,北京华联帮您打工2. 北京华联用销售额30%,不超出1个亿做履约保障3. 一次性返3年租4. 买2+1送五楼商铺5. 购置商铺做北京华联终生会员广告投放时间 广告投放位置 广告关键内容及主诉求点-08-16 新疆城市报 主标:名气就是号召力 就是人气 就是财力关键内容:市政计划 让北京路成为乌鲁木齐“长安街”-08-20 新疆城市报 主标:实实在在投资 稳稳当当受益关键内容:北京华联投资商铺秘籍揭露1、位置为首 2、投资回报 3、经营模式 4、市政计
3、划 5、交通条件二、广告投放和销售收入分析名称 时间 金额(单位:元)广告投入 8.03-9.05 120万左右 销售收入 75万左右三、本阶段营销总结和分析1、 本阶段广告诉求关键北京华联诉求内容:北京华联中国零售业巨头1、 北京华联是全国零售业领军优势2、 北京华联选择金福世贸广场原因3、 北京路市政计划优势,升值潜力巨大2、 本阶段营销手段1、 返租后三年2、 华联销售额30%,不超出1个亿做保障3、 买2+1送五楼商铺 4、 购置商铺做北京华联终生会员四、本阶段不成功点总结1、 北京华联优势宣传不显著本阶段即使把北京华联作为本项目标关键依靠点,不过没有把北京华联作为中国零售业巨头形象做
4、一个彻根本底宣传,反而将本项目标次要优势(比如单价、地段、回报等)反客为主,作为广告宣传关键,从而将北京华联优势降为一个次关键点,从而将本项目最关键优势给放弃了。2、 小投资客数量锐减作为在开盘项目(比如国际大巴扎)来讲,率先采取“返租”促销模式,投资额从3000元开始,将大量散户投资者纳入囊中;经过随即多个项目标消化,市场上投资客越来越少;同时投资客对投资风险、单价、可实现性等也开始了显著思索。全部这些原因造成小投资商数量锐减,造成本项目标目标用户群也随之降低。本阶段也将关键用户群定位为投资额在2万-5万投资人群,而在同此时间段开盘竞争项目在地段和回报率上比本项目有很大显著优势,所以项目标用
5、户资源优势也就不显著了。3、 商业按揭停止,让小投资商出局在本项目销售关键时期,全部银行停止商铺按揭,造成在2万5万之间小投资商全部出局,从而使我们目标用户数量大大降低。大投资商也对巨大市场风险表现极为慎重,造成本项目标意向用户锐减,很多处于观望状态。4、 项目工程延后,损害投资者投资信念因为北京华联预定开业时间两次延后,和公开宣传资料不符,直接造成投资者对本项目标信心降低,投资者投资顾虑较多5、 营销策略降低商铺和生俱来珍稀价值“买2+1送五楼商铺”这么商铺销售策略让人产生一个商铺价值不高印象,将项目标价值拉低,直接阻碍了用户投资第二章 新疆国投不动产信托理财( -9-08-12-21 )
6、一、 广告投放情况分析短信投放两次报纸广告两次二、广告投放和销售收入分析名称 时间 金额(单位:元)广告投入 8.0-9.05 2万元左右销售收入 6000万左右三、本阶段营销总结和分析1、 本阶段广告诉求关键新疆国投主诉求点:新疆国投对金福世贸广场实施不动产信托诉求内容:1、 年8.1%投资回报2、 2年以后可由开发商回购3、 投资3年为一个投资周期2、 本阶段营销手段债券投资3、 本阶段不成功点总结1、 目标用户由商铺投资客向债券投资客转变本阶段目标用户发生了实质上改变,目标用户由不动产投资(商铺投资)向金融投资客(债券投资)转变,而这部分投资客是最追求短期利益和最不稳定,给本项目标带来了
7、巨大不稳定原因,项目标风险增加最高点。2、 项目标投资定位由商铺支点转变为证券依靠点本阶段将本项目标投资性质由正统商业投资转变为金融上融资投资,从而将本项目标目标用户发生根本性转变,从而抛弃了真正商铺投资用户。3、 本阶段销售成绩基础为零本阶段销售收入即使达成6000万,不过因为金融投资用户并不是长久投资路线,而且在两年后能够随时收回投资,这就说明本阶段销售收入并没有真正归开发商全部,开发商可控制资金基础上为零第三章 项目标营销策划一、 项目标SWOT分析1、 项目标优势分析a、“超市”经营业态填补周围市场空白,不存在同类业态竞争;b、华联超市20年租期确保,8%固定租金回报有保障;c、周围人
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