张掖市住宅专项维修资金管理办法.doc

张掖市住宅专项维修资金管理办法
第一章　总 则
第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律、法规、规章等有关规定,结合本市实际，制定本办法.
第二条　凡本市、县区行政区域内，商品住宅、售后公有住宅、经济适用住房及拆迁安置住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金是指业主或原公有住宅售房单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条　本办法所称业主是指房屋所有权人.
本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称的共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条　住宅专项维修资金按照专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则进行管理和使用。
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住宅售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住宅售房单位所有。
第五条 市房产管理局负责对全市住宅专项维修资金交存、使用进行指导和监督管理。
县区房产管理局负责对本辖区内住宅专项维修资金交存、使用进行指导和监督管理。
市、县区财政部门按照职责对住宅专项维修资金的交存、使用和管理进行指导监督。
第二章　交 存
第六条　住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当按照下列标准交纳住宅专项维修资金。
（一）新建商品住宅的业主、非住宅业主、经济适用住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为建筑工程中标价的5%。
（二）未出售的商品住宅、非住宅、经济适用住房的首期住宅专项维修资金由开发建设单位按照规定的标准先交存，出售时由开发建设单位再向业主收取.
(三）本办法实施前，未交存住宅专项维修资金的业主，按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。多层（9层及以下）交存首期住宅专项维修资金的标准为每平方米20元;安装有电梯的高层每平方米30元。
第七条　未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人.
本办法实施前未交存首期住宅专项维修资金的,业主应当按照规定足额交纳首期住宅专项维修资金。否则不得办理房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记等。
第八条　新建商品住宅、非住宅、经济适用住房的住宅专项维修资金,由开发建设单位代收，并在办理商品房初始登记手续前统一存入到住宅专项维修资金专户。
拆迁安置住宅的住宅专项维修资金，由拆迁安置部门代收，并在办理房屋产权手续时统一存入指定的住宅专项维修资金专户。
本办法实施前未交存住宅专项维修资金，已实施物业管理的，业主委员会可以委托物业服务企业并积极配合向业主收取,具体办法由业主大会决定后在管理规约中约定,业主拒绝交纳的，由业主委员会按照《张掖市物业管理实施办法》第八十条的规定执行;未实施物业管理的,业主共同决定后，由业主代表或业主代表配合开发建设单位向业主收取,也可以由业主按照规定直接到指定的专户银行交存.
未交存住宅专项维修资金的，住宅共用部位、共用设施设备需要维修的，由相关业主共同承担分摊费用。
第九条　住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%，应当及时续交，续交的数额不少于首期住宅专项维修资金的数额。
商品住宅的业主、非住宅的业主、经济适用住房的业主续交住宅专项维修资金的，由相关业主按照所拥有物业建筑面积分摊，标准由业主委员会参照本办法制定并提交业主大会讨论决定，具体续交工作由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业实施。
续交的住宅专项维修资金,按本办法的规定存入住宅专项维修资金专户.
第十条 业主大会成立前，商品住宅的业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地市、县区房产管理局代管。
住宅专项维修资金的管理费用从增值收益中列支。
第十一条　市、县区房产管理局委托所在地商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第三章　使 用
第十二条　住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十三条　住宅专项维修资金的使用，应当遵守方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则.
第十四条　使用住宅专项维修资金按照下列规定分摊：
（一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊.
（二）住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未出售的商品住宅和非住宅,开发建设单位应当按照尚未出售商品住宅的建筑面积分摊.
(三）属于两个以上物业管理区域的共用设施设备维修、更新、改造费用，由所属物业管理区域的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊.
第十五条　业主大会成立前，使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议；
（二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地市、县区房产管理局申请列支;
（四）市、县区房产管理局审核后，按照维修工程施工合同的约定，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,专户管理银行将住宅专项维修资金划转至维修单位；
（五)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（六）工程完工后，维修单位持下列资料报市、县区房产管理局备案。
1、经业主审定的工程决算书；
2、经业主审核的维修工程施工合同；
3、经业主代表签署的验收合格证明。
4、付款凭证。
第十六条　业主大会成立后,经业主大会决定，业主委员会可以向市、县区房产管理局申请划转住宅专项维修资金至业主委员会设立的银行专户,其管理按有关规定执行.
第十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
(二）业主大会依法通过使用方案；
(三)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；
（四)业主委员会依据使用方案审核同意，并报市、县区房产管理局备案.市、县区房产管理局发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
(五)业主委员会按照维修工程施工合同的约定,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位;
(六)物业服务企业组织实施使用方案；
（七)工程完工后由业主委员会组织验收。
第十八条　发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第十五条第三项、第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第十七条第三项、第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后,未按规定实施维修、更新和改造的，市、县区房产管理局也可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金中列支.
第十九条　下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
(一）依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十条　住宅专项维修资金每使用一次后,应当及时核算，并在交存的住宅专项维修资金中扣减。
第二十一条　在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十二条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一)住宅专项维修资金存储利息;
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
(三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外;
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章　监督管理
第二十三条　房屋所有权转让的,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，住宅专项维修资金余额随房屋所有权证同时过户.
受让人应当持房屋所有权证、身份证、住宅专项维修资金过户协议到专户管理银行办理住宅专项维修资金分户账更名手续。
第二十四条　房屋灭失的，业主可以持有关证明申请返还其住宅专项维修资金余额，并办理分户账注销手续。
第二十五条 住宅专项维修资金管理单位应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向相关业主公布下列情况:
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二)发生列支的项目、费用和分摊情况；
(三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。
第二十六条　专户管理银行应当每年至少一次向住宅专项维修资金管理单位发送住宅专项维修资金对账单。
住宅专项维修资金管理单位对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第二十七条　房屋产权交易部门在办理房屋权属登记时，应当查验住宅专项维修资金交存专用票据。符合要求的，予以核准登记。
第二十八条　住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
第二十九条　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定.
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督.
第三十条　代收住宅专项维修资金的单位应当出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据.
住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应执行财政部门的有关规定，并接受财政部门的监督检查。
第三十一条　开发建设单位、业主委员会、物业服务企业、专户管理银行违反本办法规定的,依照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》及相关法律法规的规定予以处理.
第三十二条 业主或物业使用人、物业服务企业、开发建设单位之间就住宅专项维修资金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决，也可以向人民法院提起诉讼。
第五章　附 则
第三十三条 非住宅物业专项维修资金的交存、使用、管理,参照本办法执行。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。