商贸城招商项目策划报告样本.doc

中山商贸城招商策划汇报

目 录

第一部分  项目定位

一、项目分析

二、项目定位

第二部分  市场经营分区

一、市场经营业态选择

二、市场经营分区

第三部分  市场招商总策略

一、租金策略

二、招商政策策略

三、招商实施策略

四、招商利益点整合

第四部分  招商实施计划

一、正式招商时间

二、招商工作安排

第五部分  招商准备工作

一、政府支持

二、现场包装

三、招商宣传资料准备

四、户外媒体利用

五、相关文件

第一部分  项目定位

一、项目分析

1、项目介绍

2、项目周围环境

项目北面为高安市关键商业街——中山路

项目东面为高安市到周围乡镇关键交通要道——桥南路

项目南面、西面为住宅区

    周围商业配套情况：

□     高安城南车站：在桥南路，距本项目约200米，为高安市通往市外及周围乡镇关键中短车站，线路有：高安——南昌，高安——新余，高安——樟树，高安——龙潭，高安——杨圩，高安——五桥，高安——石脑，高安——汪家，高安——村前，高安——大城，高安——祥符。

□     公交线路：2路，南浦——信息部——涂家庄——连锦桥——人民医院——十字街——牛场——左桥加油站；3路，水果批发市场——长途汽车站——瑞西宾馆——劳动大厦——人民医院——上游瓷厂。

□     银行：工商银行，在中山路路，距本项目约50米；信用合作社，在中山路、朝阳路，距本项目约60米；建设银行、农业银行、中国银行，在筠泉路，距本项目约700米。

□     邮局、电讯局：在筠泉路，距本项目约800米。

□     综合办证营业大厅：在筠泉路，距本项目约700米。

3、项目优势分析

□     地段优势。在城南商业次成熟地段，周围商业气氛浓厚。

□     规模优势。市场内共有商铺592间，一层商业面积约17500 M2，规模宏大，在高安市首屈一指，轻易形成商业聚集效应。

□     计划优势。即使本市场在计划方面存在一定不足，但其“商业步行街”和“休闲广场”计划理念在高安市还是十分创新，对零售商业进场经营含有相当吸引力。

□     交通优势。项目临近高安市城南两条主干道：桥南路和中山路，交通通达性好，商业辐射城区和周围乡镇（城南客运站）。

4、项目劣势分析

□     项目在中山路东端，商业气氛较之中山路西差，商业气氛有所减弱，商业价值逐步降低。

□     市场展示面不足。市场沿中山路方向被原有建筑阻挡，仅有一个18米宽主入口和一个10.5米宽次入口和中山路连通；市场沿桥南路方向被商贸城新建建筑阻挡，仅有一个16米宽主入口和一个11米宽次入口和桥南路相通，市场入口处也缺乏开扬广场，市场展示面不足。

5、项目机会点分析

□     时机好。现在高安市内仅有城南中山路形成商圈，其它商业基础全部是分散经营。而中山路商圈现在还未有一个大型、经营品种齐全商业物业，本项目标出现恰好填补了这一市场空白。

□     政府支持。本项目为高安市关键招商引资项目，市委、市政府高度重视，大力支持，项目被列为高安市关键工程，并利用一定行政手段将：家用电器、炊具、太阳能热水器、自行车、布匹、种子、农膜、化肥、烟花爆竹等9个业态进行“划行归市”划入本市场统一经营。

6、项目威胁点分析

□     前期遗留负面影响。本项现在期操作失误，在市场上留下了一定负面影响（负面影响程度怎样，是否轻易消除？）。

□     工程进度。本项现在期工程进度缓慢，首先浪费了前期宣传推广效果，让用户对开发商信息产生怀疑，对项目产生负面；其次被竞争对手强占了先机。

□     竞争威胁。现在本项目最大竞争对手为同片区“锦江·外滩”商业街，该项目规模和本项目相当，位置稍次和本项目，但工程进度远快于本项目，现在主体工程已基础完成，12月试营业，元月1日正式开业。

□     周围失败案例。和项目一街之隔朝阳门商贸广场“死火”给地域不大高安市商家和投资者留下了较大“阴影”，也给本市场招商、销售增加了一定难度。

□     商业容量。经过市场调查，高安市关键地段商户数量为  户，中山路周围商圈（包含中山路、胜利路、筠泉路、桥南路）商户数量为  户，商户数量有限，本市场和“锦江·外滩”商铺相续落成，同一地段新增加商铺数量近1200间，如此庞大商铺供给量，市场竞争猛烈程度势必达成“你死我活”境地。

    对策（怎样放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：

★     突出市场地理位置，以高安市“黄金商圈商业制高点”来提升市场商业价值；

★     突出市场规模环境，以“一站式购物公园”来定位市场经营品种、经营环境和经营规模；

★     突出市场交通优势，以“客运站旁、两条黄金信道交汇处”来定义市场交通环境；

★     在工商、税务等方面竟可能多争取市政府更多支持。争取让市政府以公告形式书面公布对市场支持；

★     加紧工程进度，树立市场开业“倒计时牌”，增强用户对市场信心；

★     合理业态定位和经营分区；

★     制订足以打击竞争对手，快速吸引商户招商优惠政策和招商策略，消除用户疑虑，不给竞争对手反击机会，达成快速招商目标；

★     制订能确保市场兴旺、连续经营市场经营方法。

二、项目定位

1、市场经营业态定位

   本市场规模宏大，商铺数量多，就高安市现在市场情况，定位为任何一个现在市政府对本项目要求单一业态基础上全部不可能填满市场，或不能完全实现项目标商业价值。为了便于市场快速开启和实现项目商业价值最大化，我们提议本市场定位为一个多个业态并存综合性市场。

2、招商对象定位

   依据高安市经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场招商对象将以高安市区为主，高安市周围富裕乡镇为辅。

3、市场经营档次定位

就实现商铺价值，通常是高、中等商品易于承受较高租金、近而提升了商铺价值，理想状态下我们全部愿意将市场内经营商品定位为中、高级商品。

但经过市场调查，我们发觉现在高安市人口以农业人口为主，市民收入偏低，商业水平比较落后，市场上经营商品以中低级商品为主，即使在商业最为繁荣中山路、胜利路街铺和商场，也是以中挡商品为主，高级商品极少有市场，经营高级商品商户数量也十分有限。

所以，对于本市场商品档次定位我们认为：以中挡商品为主，但仍需关键吸引高级商品入场经营，以带动中挡商品招商。若经营中低级商品商户能够承受租金，亦不能排斥对经营中低级商品商户招商。

4、市场形象定位

   综合前面分析我们将中山商贸城市场形象定位为：

高安黄金商圈首个一站式购物公园

高安商业制高点

中山路商业地王