房地产工程现场管理-.ppt
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1、房地产工程现场管理第一部分 根源剖析根源剖析第二部分 可控的关键举措可控的关键举措第三部分第三部分 各专业各阶段通病及防范措施各专业各阶段通病及防范措施 目录第一部分现场问题的典型表现与根源剖析问题的典型表现与根源剖析先从房产品的质量谈起,更多的房地产公司谓之“品质”n n 国家规范对工程质量的影响:国家规范对工程质量的影响:国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目(保证项目)检查和一般项目(允许偏差项目)检查。当检查合格率对于一定比例时,只需对比例抽检发现的不合格项进行整改,即可判定该分部分项工程整体验收合格。项目交付业主验收时,对于业主而言不存在抽样验收
2、比例问题,任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。国家相关分部分项工程验收属于事后检验,对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定,其检查重点、检查要求不明确,对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失,无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。只告诉你如何检验“合格”与否,从不告诉你如何达成“合格”,更不用说达成“精品”铝合金门窗分项工程验评表中,对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。对所需检验项目的检验方法没有明确要求。一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离;一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离;一、传统的工程管
3、理模式与实现产品价值的距离;一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离;二、产品的价值评判标准的差异;二、产品的价值评判标准的差异;二、产品的价值评判标准的差异;二、产品的价值评判标准的差异;三、建立最终使用者评价标准的重要性三、建立最终使用者评价标准的重要性三、建立最终使用者评价标准的重要性三、建立最终使用者评价标准的重要性 房地产企业普遍面临的问题:房地产企业普遍面临的问题:房地产企业普遍面临的问题:房地产企业普遍面临的问题:1 1、越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力;、越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力;、越来越多的挂靠总包,只做土建且缺乏总承包能力;、越来越多的挂靠
4、总包,只做土建且缺乏总承包能力;2 2、肢解分包,房地产公司如何做总承包?、肢解分包,房地产公司如何做总承包?、肢解分包,房地产公司如何做总承包?、肢解分包,房地产公司如何做总承包?3 3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;4 4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式,如何有、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式,如何有、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式,如何有、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式,如何有 效应对,几何级数倍
5、增的复杂要素如何掌控?效应对,几何级数倍增的复杂要素如何掌控?效应对,几何级数倍增的复杂要素如何掌控?效应对,几何级数倍增的复杂要素如何掌控?5 5、满足国标质量就能做出好品质吗?、满足国标质量就能做出好品质吗?、满足国标质量就能做出好品质吗?、满足国标质量就能做出好品质吗?6 6、工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,如何将、工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,如何将、工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,如何将、工程管理人员素质层次不齐,监理形同虚设,如何将 优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程?优秀的质量标准贯
6、彻进工程营造的全程?7 7、低价中标的误区、低价中标的误区、低价中标的误区、低价中标的误区 落地执行难?落地执行难?落地执行难?落地执行难?温州鹿城广场实现两年内3倍溢价第二部分工程现场管理可控的关键举措工程现场管理可控的关键举措技术管理技术管理样板工程成品保护进度管理要素管理三、成品保护管理木制品的成品保护木制品的成品保护木制品的成品保护木制品的成品保护管理程序管理程序-固化的成品保护规定固化的成品保护规定重点:图片化的标准,形象直观,标准统一。小结:小结:通过图文并茂的指引文件,形成全面细致的成品保护通过图文并茂的指引文件,形成全面细致的成品保护标准,通过详细的表格检查记录固化操作流程和标
7、准,标准,通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准,不仅提高工程管理人员的全面性,更能积极调动监理的不仅提高工程管理人员的全面性,更能积极调动监理的力量为质量提升提供可靠的保证。力量为质量提升提供可靠的保证。技术管理技术管理样板工程成品保护进度管理要素管理一、技术管理 类型序号优化项目降低成本/增加收入(万元)优化成本1地下室层高30 8158 人防271 2土石方460 3基础工程桩基1,169 基坑围护200 4地下室结构含钢量474 含砼量13125防水279 6外立面装饰石材600 保温460 7外立面门窗1,110 8公共部位精装修225 9景观覆土73 围栏13 景观桥68 10市
8、政配套(高压线移位)700 11高层赠送VRV空调514 12售楼处石材50 装修150 增加收入1地下室高层444 2,806 别墅852 车库10 2市政配套(公变、专变配电间)1,500 合计10,9641、技术管理、技术管理-可实现性把控可实现性把控差距差距差距差距 交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑 调整后的欧亚米黄石材整体效果调整后的欧亚米黄石材整体效果实现的目标实现的目标=客户评价标准客户评价标准 设计效果设计效果工艺实现与设计效果的辩证统一工艺实现与设计效果的辩
9、证统一工具是什么?工具是什么?可实现性案例可实现性案例可实现性案例可实现性案例 任何项目的理念和定位,都需要通过工程施工才能由思路、方案任何项目的理念和定位,都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品,所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的变成最终的产品,所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见,通过各职能的相互藕合,追求项目施工工艺难易程度发表专业意见,通过各职能的相互藕合,追求项目在在“理想理想”和和“现实现实”的高度统一。比如:产品的前瞻性与可行性如的高度统一。比如:产品的前瞻性与可行性如何兼顾?如何使定位的产品更容易实现?哪种材料更容易施工?
10、质量何兼顾?如何使定位的产品更容易实现?哪种材料更容易施工?质量更稳定?采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好?更稳定?采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好?3.“强制性条文”解读 1 1)电梯基坑采取有组织排水;)电梯基坑采取有组织排水;3.“强制性条文”解读 6 6)在砌体和墙抹灰施工中,严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。3.“强制性条文”解读 9 9)毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。1010)毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度,除应满足国家相关规范要求外,尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。O.1、项目级标准的制定、
11、项目级标准的制定图纸案例图纸案例节点做法梳理节点做法梳理审图与技术评审样板工程样板工程成品保护进度管理要素管理 二、材料与样板管理二、材料与样板管理(一)打样(一)打样-可实现性工作的延续可实现性工作的延续案例案例 某酒店的设计过程中,需打样的材料多达某酒店的设计过程中,需打样的材料多达260260多种,设计师对材料的设计效果要多种,设计师对材料的设计效果要求极其严格,每种材料的反复打样平均在求极其严格,每种材料的反复打样平均在5 5次以上,竭尽全力满足设计要求成为工次以上,竭尽全力满足设计要求成为工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工,在材料打样过程中与设计师作的重点。材料样板都经设
12、计师认可后才进行施工,在材料打样过程中与设计师共同探讨、研究寻找共同点,以求问题的完美解决!共同探讨、研究寻找共同点,以求问题的完美解决!中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程墙、地面石材的打样墙、地面石材的打样材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程铜雕刻制品打样铜雕刻制品打样材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过
13、程 25*5雕花铜线雕花铜线10mm波纹铜板波纹铜板厚厚5mm厚铜板厚铜板50*10雕花铜线雕花铜线材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程中餐厅木雕刻打样中餐厅木雕刻打样材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程启示启示 打样是设计意图可实现的第一步,如果样品都做不出来,打样是设计意图可实现的第一步,如果样品都做不出来,谈何实现的效果呢!谈何实现的效果呢!打样更是材料控制的首要工作,设计、工程、材料部门打样更是材料控制的首要工作,设计、工程、材料部门均应参与。均应参与。在此阶段形成施工阶段的管理标准,从而为事中控制打在此阶段形成施工阶段的管理标准
14、,从而为事中控制打下良好基础。下良好基础。(二)、样板工程管理施工样板先行制度及案例施工样板先行制度及案例施施工工样样板板先先行行制制度度,将将施施工工工工艺艺标标准准具具体体化化,将将高高标标准准的的施施工工工工艺贯彻到底;艺贯彻到底;分类样板工程名称部位幕墙幕墙工艺样板1#楼5层机电机电工艺样板1#楼7层精装修2#楼装修工艺样板2#楼4层1#楼装修工艺样板1#楼7层景观景观铺装工艺样板办公庭院内工艺样板工艺样板-幕墙吊顶龙骨安装幕墙吊顶龙骨安装 工艺样板工艺样板-精装修基层及管线安装精装修基层及管线安装 严格实施施工样板先行制度,严格实施施工样板先行制度,1 1月月2626日设计师到现场查
15、看铺地样板,其中日设计师到现场查看铺地样板,其中3 3块样板提出需做设计调整,并于块样板提出需做设计调整,并于2 2月月1313日出调整图纸重新铺设日出调整图纸重新铺设3 3块样板。块样板。正在重新铺设调整后的样板。计划于正在重新铺设调整后的样板。计划于4 4月月3 3日日完成。完成。(三)样板管理-固化程序(三)样板管理-固化程序(三)样板管理-固化程序 通过建立工程样板制度对重要分项工程在大面施工前、重要部位、关键节点、新工艺新材料应用等实行板先行;通过相关职能部门、设计单位和公司领导参加样板的评审,解决施工中的难点、重点,确保工程营造品质得到保障。样板应用n样板确认以后,由工程管理部对样
16、板实施进行总结,对工艺工法和质量标准进行交底、固化,要求施工单位严格执行,监理单位监督检查。n有多家施工单位的工序,工程管理部应组织相关人员进行样板学习,统一做法与标准。n通过样板实景或影像资料的展示,为销售工作提供支撑。(三)样板管理-固化程序 总结:从样板工程计划、过程实施、过程验收、最终验收等精细化管理的手段,可有效保证样板工程贯穿项目进展的全过程、采购计划表合格供方外采购物资申请表设备进场验收记录工程样板过程验收单工程样板最终验收单重点:建立操作表单。(四)样板层的结构处理方案注:1.1.本节点适用于中间一本节点适用于中间一层精装修样板施工,其余层精装修样板施工,其余尚未开始墙体砌筑尚
17、未开始墙体砌筑;2.2.样板房墙体砌筑时应样板房墙体砌筑时应将上层墙体砌筑但不允许将上层墙体砌筑但不允许封顶,以防止上部梁结构封顶,以防止上部梁结构受力变形影响样板房的墙受力变形影响样板房的墙体;体;3.3.如果中间结构分两次如果中间结构分两次验收时,填充墙砌筑分界验收时,填充墙砌筑分界层也应按此节点施工。层也应按此节点施工。非常规填充墙封顶方案 实景样板房应做为一个完整的项目来管理,除其进度、质量、成本外,还应考虑其环境的因素,结构、防水、立体施工、看房通道及其对整体项目的影响等等。(五)样板房管理-程序审图与技术评审样板工程成品保护进度管理进度管理要素管理四、工程进度管理 1、进度计划编制
18、的要素、进度计划编制的要素 工程总体进度计划编制时应充分考虑出图时间、施工工艺、周边环境、季节影响、销售节点等因素;并应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间(包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、景观、室内精装修等等)2、劳动力的组织、劳动力的组织 案例 农业“双抢”和春节期间的施工劳动 力的安排。我们该采取哪些措施来避免工人的流 失呢?案例 事先摸底鼓励施工单位选择远区域的劳 务队伍;鼓励施工单位选择长期合作的劳务队伍;“加班”工资的发放。启示:启示:必须深入到一线中才能制定切实有效的策略 劳动力组织案例解析劳动力组织案例解析劳动力组织案例解析
19、劳动力组织案例解析质量、进度责任状质量、进度责任状质量、进度责任状质量、进度责任状深入基层,标段管理员在组织施工帮组开会深入基层,标段管理员在组织施工帮组开会深入基层,标段管理员在组织施工帮组开会深入基层,标段管理员在组织施工帮组开会在主体施工阶段,进度上不来,施工单位人员上报数量又很大,于是进行清点。在主体施工阶段,进度上不来,施工单位人员上报数量又很大,于是进行清点。(清点时间上午(清点时间上午6 6:3030,连续三天),连续三天)每两天一次的项目经理协调会每两天一次的项目经理协调会会议之后夜间检查施工作业面,清点人数会议之后夜间检查施工作业面,清点人数会议之后夜间检查施工作业面,清点人
20、数会议之后夜间检查施工作业面,清点人数会议之后夜间检查施工作业面,清点人数会议之后夜间检查施工作业面,清点人数会议之后夜间检查施工作业面,清点人数会议之后夜间检查施工作业面,清点人数赶工期间加班情况赶工期间加班情况赶工期间加班情况赶工期间加班情况部门组织施工单位领导开会协调部门组织施工单位领导开会协调部门组织施工单位领导开会协调部门组织施工单位领导开会协调 小结:小结:劳劳动动力力组组织织的的纠纠偏偏措措施施一一定定是是有有针针对对性性的的,一一定定是是有有层层次次的,也是必须始终保持和坚持的。的,也是必须始终保持和坚持的。案例分析工程总包已进场,但施工图纸还没有?工程总包已进场,但施工图纸还
21、没有?请问如何准备才能加快进度?请问如何准备才能加快进度?案例分析通常施工单位材料合同的签订依赖于图纸通常施工单位材料合同的签订依赖于图纸提前设计预沟通,统计大致材料用量,以便定提前设计预沟通,统计大致材料用量,以便定合同、备材料、攒队伍。合同、备材料、攒队伍。启示启示 进度管理的另一核心就是解决看似不能解决进度管理的另一核心就是解决看似不能解决 的问题。反复挖掘,站在各方角度看问题,的问题。反复挖掘,站在各方角度看问题,你的你的“思维角色思维角色”必须经常变换。必须经常变换。总结:进度管理核心五要素人、料、机、法、环。第三部分工程质量疑难杂症剖析与对策工程质量疑难杂症剖析与对策二、主体工程施
22、工阶段管理 一、桩基与基础工程及地下结构施工阶段管理 三、景观工程管理把控四、幕墙施工阶段工程管理 五、工艺控制优秀案例分享六、借鉴与提升空间一、桩基与基础工程及地下结构施工管理 1、“提心吊胆”是地下阶段的普遍心态,尽管很多方案都经过了专家论证;2、在土建专业里,地下施工在成本管理上容易失控;3、具体项目的操作难度大,质量通病明显。国家相关分部分项工程验收属于事后检验,对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定,其检查重点、检查要求不明确,对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失,无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。项目的基坑工程采用的是大范围简易深井降水
23、、结合边坡喷项目的基坑工程采用的是大范围简易深井降水、结合边坡喷射砼护壁、放坡开挖的施工方案。总体来说,工程本身难度射砼护壁、放坡开挖的施工方案。总体来说,工程本身难度并不是很大,不过开挖面积较大(面积约并不是很大,不过开挖面积较大(面积约32254),有多),有多处的深承台形成坑中坑,最深的电梯井承台底与普通底板面处的深承台形成坑中坑,最深的电梯井承台底与普通底板面的高差接近的高差接近4m。基坑开挖范围内以砂质粉土为主,地下平。基坑开挖范围内以砂质粉土为主,地下平均水面在场地平均标高以下均水面在场地平均标高以下1m左右,合理降水成为本工程左右,合理降水成为本工程的成功实施的关键。的成功实施的
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