建筑红线及建筑退让.doc

1.建筑物的退让控制 1.1 除建设用地范围内连接市政管网的管线以外，建筑物正投影外缘不得逾越用地退后红线。 1.2 在有城市设计要求的重要商业街区底层设置连续骑楼空间的商业建筑，在满足交通要求前提下可零退线。 1.3 建筑物独立地下室外墙面的退后红线距离，应满足消防、地下管线布置、人防疏散、基坑支护和基础施工等技术要求的前提。1.4 沿轨道交通线两侧新建的建筑应符合轨道交通线建设的相关规定和要求。 2. 建筑物的面宽控制 2.1 建筑高度大于18米且小于或等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于90米。 2.2 建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于80米。3. 公共开放空间规划3.1 高层建筑带有裙房的退让距离：高层部分的退让距离按高层建筑临道路外墙面计；裙房按表3.1.4所列值加5米计，但裙房层数不得超过三层，高度不得超过24米，裙房超过三层或高度超过24米时按高层标准退让。3.2 临宽度在15米以下的步行街或风貌街，临街建筑规划要求修建骑楼，如骑楼部分人行道净宽度不小于3米，净高不低于3.6米时，可不退道路红线。3.3 建筑退让道路红线除满足上述规定外，还须满足城市绿地和市政工程管线规划确定的沿道路控制宽度规定，若两者不一致时，则按最宽退让。3.4 按本标准最低要求建筑退让道路红线部分可以与建设用地同时设计和建设，但须遵守以下规定：用地内除规划允许建设绿化小品外，不得作停车场、不得修建围墙、门房以及任何其它建筑物、构筑物，如需临道路布置停车位，应在该道路整体规划设计的基础上建设，且不计入配建停车位指标。满足规定退让要求后，主动增加退让道路红线的，纳入有关指标平衡。3.5 道路交叉口处当道路局部放宽时，建筑退让道路红线按原道路等级确定。3.6 重要道路交叉口处建筑退让道路红线，由规划管理部门依据城市设计及交通规划、详细规划等另行确定。3.7 建筑物半地下室、台阶、花池、化粪池、临道路边围墙、大门等退让道路红线满足3.4.1要求。3.8 临时建筑退让道路红线的距离与永久性建筑退让道路红线的距离相同。3.9 30米以上道路沿街面不得设开敝式阳台。4. 居住建筑控制4.1 建筑间距、退让4.1.1 住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾和管线埋设、视觉卫生等要求，并应符合表4.1.5规定。4.1.2 建筑间距是建筑物外墙皮之间的最近距离。4.1.3 建筑高度：（1）平顶房屋建筑高度，按室外地坪至建筑女儿墙高度计算。（2）坡顶房屋建筑高度，按室外地坪至建筑屋檐和屋脊的平均高度计算。（3）屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的25%，且高度不超过4米的不计入高度之内。 4.1.4 住宅日照标准应符合表4.1.4规定。住宅建筑日照标准 表9.1.4日照标准日冬至日日照时数（h）1有效日照时间带（h）上午九时至下午三时计算起点底层窗台面注：住宅建筑从居住最低层窗台面计起。4.1.5 居住建筑间距的限值根据建筑高度分别规定。本规定将居住建筑按高度划分为以下类型：（1）低层指居住建筑3层及3层以下，建筑高度小于或等于11米；（2）多层指居住建筑4层至6层，建筑高度小于或等于20米；（3）中高层指居住建筑7层至9层，建筑高度小于或等于30米；（4）高层指居住建筑10层及10层以上。住宅建筑最小间距（m）表4.1.5类别层数南北向住宅间距东西向住宅山墙间距I类小区低层1.0H 并不少于64多层、中高层1.0H6II类小区低层0.8H并不少于64多层、中高层0.8H6高层24+0.2(H-30)13III类小区多层、中高层0.8H6高层24+0.2(H-30)13注：1、H为南面建筑物高度，从架空层以上计起。2、南北向是指方位角15。3、南北向方位角15时，按日照分析确定住宅建筑最小间距。4、高层建筑与其它层建筑山墙间距不少9米。 4.1.6 位于城市新区的 两相邻居住建筑间距除满足表4.1.5的规定外，当北侧建筑高于南侧建筑时，其间距按南侧建筑应取间距值加上建筑高度差的0.2倍取值。旧区及建城区5000以下用地的仍按表9.1.5执行。4.1.7 集体宿舍按表4.1.5应取值的0.9倍计，且不得小于6米。4.1.8 非居住的其他民用建筑处于居住建筑北面且正面相邻时，如北侧建筑高于南侧建筑，按4.1.6条执行，处于其它方位时，视其为居住建筑退让。4.1.9 居住建筑间距的计算：4.1.10 居住建筑挑出檐口、梯间、厨房、厕所等时，如梯间挑出不大于1.3米，厨房、厕所挑出不大于0.9米，且不大于该建筑面宽1/3时，挑出部分可不计入间距范围；如阳台宽度超过本身建筑面宽的二分之一或挑出长度大于1.5米时，其间距应另外加阳台挑出平均长度的一半计算。4.1.11 位于新区 居住建筑山墙宽度如大于18米或有居室窗户且仅靠该窗户采光时，视其山墙面为主立面，其间距按主朝向间距要求控制；位于旧区或建成区居住建筑不论山墙宽度多少，仍按最小间距执行。4.1.12 北侧居住建筑底层如作为停车库、商铺或全部架空时，其与南侧建筑的间距可减去北侧建筑底层层高。4.1.13 新区、旧区及建城区山墙间距应满足最低消防间距的要求。4.1.14 住宅建筑设置天井时，尽量采用开口天井，不宜采用内天井。5 非居住建筑控制5.1.1 本条款适用于民用非居住建筑，但当工业、仓储、交通运输类及其他有特殊要求的建筑时，其间距应依据国家相关规定执行。5.1.2 商业建筑相互之间以及其他非居住建筑相互之间最小间距不得小于防火间距。5.1.3 办公建筑相互之间、办公建筑与商业建筑之间、办公建筑与工业建筑之间的间距为相同情况下居住建筑间距的0.8倍。5.1.4 非居住建筑与居住建筑之间的间距按居住建筑与居住建筑之间间距取值。5.1.5 商业及办公建筑退让用地红线距离，如其相邻地块为非商业、办公建筑时，视其为居住建筑与居住建筑的退让方法相同。5.1.6 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼等与相邻建筑的最小间距应符合下表规定。项目名称最小间距医院病房楼、休（疗）养院住宿楼南向建筑高度的1.1倍，且与相邻各向建筑间距不小于24米幼儿园、托儿所南向建筑高度的1.2 倍，且与相邻各向建筑间距不小于18米中、小学校南向建筑高度的1.2 倍，且教室长边与相邻各向建筑间距不小于25米5.2 其它非居住建筑之间的间距：5.2.1 高层非居住建筑平行布置时，建筑间距不宜少于较高建筑高度的0.3倍，且最小间距不应小于18米。5.2.2 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的最小间距不应小于13米；5.2.3 多层非居住建筑平行布置时的最小间距不应小于10米；5.2.4 低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小间距不应小于6米；5.2.5 以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。5.3 建筑退让相邻建筑地块用地界线5.3.1 建筑退让用地界线距离，除满足消防、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面要求外，还须符合本规范的要求。5.3.2 建筑退让距离要满足各种退让要求。5.3.3 建筑退让用地界线距离应不少于按自身高度计算与相邻地块建筑之间应取间距的一半。5.3.4 山墙之间建筑退让用地界线距离按退让规定各退一半，并需满足防火规范要求。5.3.5 地下室外墙退让用地红线（道路红线）的距离须满足管线要求及技术安全要求。5.4 建筑退让道路红线5.4.1 建筑退让道路红线（指建构筑物临道路一侧的外墙面距道路红线的距离）应符合表5.4.1的规定。表5.4.1 道路宽度（米）退让最小距离（米）L16316L20420L30530L401040L5015L50不少于20注：1、L路宽 5.4.2 高层建筑退让城市道路红线；5.4.2.1 高层建筑（指10层及10层以上的居住建筑，或其它民用建筑高度24米的民用建筑）外墙面临道路时退让道路红线的最小距离，除必须符合表5.4.2.1的规定外，同时还必须符合表5.4.2.1的规定。表5.4.2.1城市道路宽度L：H40米以上大于1：3备注：1、表中L表示建筑外墙面距道路红线的最小距离。H表示建筑高度。2、 临街住宅带两层商铺或其它非居住建筑时，视其为其它民用建筑。建筑红线及建筑退让-总结版征地红线最大，( i# X4 F& u - o # c& 规划部门根据征地红线及环境划出用地红线$ A) B8 P4 Y+ j7 S5 有时候规划部门还会给你粗略的建筑红线，精确的建筑红线，还是得自己根据用地红线及建筑本身和环境来进行计算确定。2 Q3 O# l& R* h) m1 N& h) O（比如，规划部门画了建筑红线退用地红线3米，但你设计的是高层，考虑到消防、日照、卫生防疫等关系，实际需要退用地红线9米才能满足各方面要求，因此你真正的建筑红线是在9米的地方，而不*划部门给的3米处。不过图中表达的建筑红线还是画在3米的地方，实际布置建筑的时候却不能超过9米。）道路红线其实是一种环境制约，遇到了就按当地规划部门要求退就可以了。具体的数字，这个规划部门的事。建筑退线，当时有人和我讲是五线，红线征地红线，用地红线，道路红线（包括铁路，高速高架，航空航道）蓝线天然水体后退线(包括河口线这一定义，一是为了防止建筑影响天然水体，具体太近了，就成了天然垃圾框了，二是为了在河、湖边上来点绿化，美化环境，三是为了某些与外界相通的水体，防洪需要，必须退到某个高度，某个距离，防止水位升高，以及水位升高时带来的河堤苏松滑坡。)绿线退让出的绿化带宽度，及退让原有绿地的距离黄线电力高压线，煤气管道运输线等，我想通讯信号范围也可以算在这里紫线俗称古建保护距离，反正就是这些古董级东西必须退的。建筑防火间距，日照间距，（这两点都有相关规范规定）建筑卫生防疫距离，建筑防干扰视线距离，（防干扰视线距离，技术措施中规定是18米，这特别是住宅与住宅之间，这一部分都是新建的根据原有的，新规划的根据原规划的，如果相邻地块未明确用地性质，则按大家一半分担。其他就是建筑本身的要求，建筑功能（比如幼儿园的服务半径，那就要求做在这个圆里面），建筑视线，需要看到什么。用地红线，规划部门根据征地红线，根据周边环境初步划的范围，用地红线小于等于征地红线，用地红线是各经济技术指标的分母，所以它的面积必须明确，否则建筑密度建筑容积率都没办法定了。但用地红线并非你建筑实际可建线。其范围也是划部门定的。道路红线，其实和前面两条线没任何关系。只是和地块有关系的道路用地的边界线。不要以为道路只会和地块边线相邻，道路也有可能横穿地块。如果规划部门没有对相邻地块作出性质确定，则按本地块确定，本地块为高层住宅，那相邻地块也当成是高层住宅进行考虑。本地块为多层住宅，那相邻地块也按多层住宅考虑。 z; i/ $ / F# j# C首先，确保规划部门要求的距离，然后考虑消防、卫生防疫、视线距离等因素，最后考虑日照因素。规划部门需要你后退用地红线距离为X米，消防、卫生防疫、视线距离等因素需要保证建筑间距为Y米，日照因素（主要考虑南北相邻地块）需要间距为Z米。那一般来说东西方向，则在X米和Y/2米之间选最大值南北方向，则在X米、Y/2、Z/2米之间取最大值。) b$ 如果规划部门已经对相邻地块的用地性质有了初步规划，但对相邻地块的建筑红线、建筑体量高度等还没有具体要求。唯一的区别就是在本地块北面的地块如果没有日照要求，则可在北面退让红线时，不考虑Z/2的因素。如果规划部门已经对相邻地块有了具体规划，或相邻地块已经有了初步方案，那就需要向规划部门提供相邻地块的相关资料，按相邻地块已经建成来确定本地块建筑的退让了，这时候只能说是本地块吃亏。上面的过程，一般是设计人员来计算确定的，如果遇到一个好点的规划管理部门的话，他们会提供相应的最终数据。不过无论是谁来确定，到最后规划部门会审核图纸。对后退距离进行核实。但设计人员提前做到位了，那就可以减少后面修改的工作量。2.对于居住区道路的规范规定：%m! T- f2.0.8居住区（级）道路:一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。: % 2.0.9小区（级）路:一般用以划分组团的道路。5 dk( p2 2.0.10 组团（级）路:上接小区路、下连宅间小路的道路。2.0.11宅间小路:住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。3.0.1居住区的道路规划，应遵循下列原则：7 5 ; j2 o9 K43.0.1.1根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式3.0.1.2小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；3.0.2居住区内道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄，应符合下列规定：3.0.2.1居住区道路：红线宽度不宜小于20m；3.0.2.2小区路：路面宽6m-9m，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m;) t$ Q( ?! M. - H3.0.2.3组团路：路面宽3m-5m；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m；; k8 N* ( |9 _; |3.0.2.4宅间小路：路面宽不宜小于2.5m；不过最好还是在规范的基础上多看看相关居住区规划设计的书，因为道路的确定，关系到居住区内建筑的布置、交通组织、小区环境，道路的确定，是居住区规划设计中最重要的一个环节，比建筑单体设计，做不好，等于整个居住区的规划设计就废了。所谓的建筑红线准确的说就是建筑控制线，有时可以和道路红线合在一起，用地红线是确权范围，说建筑红线包括道路红线和建筑控制线是典型的概念不清，正因为有时建筑控制线和道路红线合在一起，才有建筑部分构件悬挑凸出道路红线的问题。福州市规划局的规定：地下建筑物退让道路红线和用地红线距离一般与其建筑物退让道路红线和用地红线距离相同。建筑物退让道路红线和用地红线距离大于5m的，地下建筑物退让距离为5m。各地一般都有详细退让要求：建筑后退用地红线距离控制指标建筑后退城市道路规划红线控制指标城市居住区规划设计规范GB 5018093(2002年版）2.0.16道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。2.0.17建筑红线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。建筑红线的定义，福州市规划局是这样的：建筑红线：指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。民用建筑设计通则GB 503522005207道路红线：规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线。208用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。209建筑控制线：有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。421建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑突出物为：地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等；地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、散水明沟、集水井、采光井等；除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。423当地城市规划行政主管部门在用地红线范围内另行划定建筑控制线时，建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求。实际工程中我是这么做的，规划局放的线，最后验收也合格了我做的一个高层办公楼11层，建筑控制线退后道路红线12米，地下室筏板基础，基础突出建筑红线，并且由于用地非常紧张，消防水池设在了道路红线和建筑红线之间，我是这么理解的，建筑之所以不能突出道路红线（包括基础）技术上是因为城市道路下面有各种管线（上下水，暖气，通信，电力等），但是在道路红线和建筑红线之间的部分并没有市政管线，我认为建筑的地下室可以突出建筑红线但是不能突出道路红线.地下室是不能突出道路红线与用地红线的，一般情况下还应该退让一定的距离。建筑为什么要后退道路红线呢?就是要在后退范围安排建筑台阶停车绿化管线基础等内容!再补充一句:用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线也就是说用地红线与道路红线之内的地属于你们家的,虽然是你们家的地,也需要满足当地规划部门的规定退距.地下室的边线应该是不能突入道路红线的且要有一定的距离，这个距离大概是要当地的规划部门来决定，应该可以突入建筑控制线，但要有一定的覆土深度以方便管线的进出一般来说,用地红线和建筑控制线是不同的!用地红线一般和道路红线重合(主干道上),在城市商业区寸土寸金的地方，临街的商业建筑都是墙贴墙的建造的，请问那个退让的建筑控制线在哪里，用地红线又在哪里？应该不言自明，临街建筑的建筑控制线有时就是道路红线，可实际要建造的时候还是要考虑基础的尺寸要求而退一点，除非基础悬挑，否则很难做到一点不让，何况有时还要安排台阶出入口呢。8 x! A I7 E8 $ 7 t. 所以我们这里的建筑控制线一般退用地红线10m,也就是退主干道的道路红线10m,这10m可用来做人行道,绿化什么的/ q: |$ g6 6 P2 g f我们这里的建筑控制线是以投影的最大尺寸来定的,这个是指建筑的地上部分而言,而地下室一般最多超建筑控制线5m,如果首层是商铺,二层以上后缩2m,这样到地下正好有7m,可以做地下车库的车道。具体而言，“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占主导地位。根据用地供应日趋紧张的趋势和集约用地的原则，以后建设3层以下单元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二类居住用地”中不考虑纳入3层以下的单元式住宅用地在本“城市用地分类和代号表”中，将“一类居住用地”中的独立式住宅的建设用地确定为“独立式住宅用地”（R11），“二类居住用地”中的住宅以单元式住宅为主，其用地为“单元式住宅用地”（R21）。上述居住配套设施（如幼托设施、社区体育设施、社区文化活动设施、商业服务业设施、社区医疗卫生设施、社区管理设施等）、住宅区道路和绿地等，按照设施的内容及是否独立占地等标准，划分为5个用地小类。以“一类居住用地”为例，其配套设施用地分为5个小类：幼儿园及托儿所因为需要独立占地而划分为“一类幼托用地”（R12）；需要独立占地的社区居民体育活动设施的用地纳入的“一类体育设施用地”（R13）；包含了社区居委会、文化活动室、社区健康服务中心、社区肉菜市场、商店、维修店、会所等各类不需独立占地的配套社区管理、文化活动、卫生医疗、商业等设施的“一类社区其它设施用地”（R14）；包含住宅区道路、小街、小胡同及停车场的“一类住宅区道路用地”（R15）；以及包含为居住用地配套建设的居住小区级及以下级别小游园的“一类住宅区绿地”（R16）。不需独立占地的居住配套设施可以组合设置在住宅楼裙房或低层住宅中，但是应设置独立出入口，以避免对住宅楼的居民造成干扰。目前，深圳的居住区在设置居住配套设施时，都基本遵照了上述原则。“二类居住用地”（R2）也划分了6个用地小类，除了“单元式住宅用地”（R21）以外，也相应包含上述5个用地小类。