万科集团房地产项目开发报建流程及细则.pdf
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1、 开开 发发 报报 建建 流流 程程 及及 细细 则则 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 目录目录 第一章 开发中心职能概述.2第二章 规划建设工程类3第一节 规划建设项目的主要内容概述.4第二节 规划报建工作程序及流程6第三节 规划建设项目的工作要点及注意事项.55第四节 绩效考核标准.59第三章 用地类.60 第一节 阶段性程序简述.60 第二节 工作重点事项.63 第三节 相关工作办理程序.67 第四章 配套类.93 第一节 阶段性程序简述.93 第二节 工作重点事项.95 第三节 相关业务办理程序.98 1 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 第一
2、第一章章 开发中心开发中心职能职能概述概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多,包括有市(区)规划局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。二、根据主要涉及的政府部门划分,开发中心开发报建体系划分为三大类:(一)规划建设工程类:主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作,规划报建主要包括:建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详
3、细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领建设工程规划许可证。规划报建阶段完成后,办理建设工程施工手续,主要包括:申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续,最后申领建筑工程施工许可证,完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后,要进行各项验收手续,包括规划验收,取得建设工程规划验收合格证,办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收,收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。
4、(二)用地类:主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理,包括建设用地的预审、报批手续,建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续,取得建设用地批准书及国有土地使用证等有关证照。(三)配套类:主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作,包括施工现场通水、通电、通路的报批,各期工程管线施工的报批和验收,小区命名和通邮的申报,公建配套用房的移交等。2 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 第二章第二章 规划建设类规划建设类 规划、建设概况流程图:3 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 第一节第一节 规划建设项目的主要规划建设项目的主要内容内容概述概述 一、第一主要工作阶段
5、:办理商住小区总平面规划设计方案(以下简称总规)及商住小区修建性详细规划设计方案(以下简称详规)建设单位领取到规划部门核发的建设用地规划许可证后,分别向国土部门审领建设用地通知书,向规划部门申请设计要点,向市建委审领本年度预备立项批文,在取得上述批文后向市城市规划局申报商住小区总平面规划设计方案 在取得总规批复后,建设单位对小区的总体规划图进行深化设计(包括小区的住宅总体规划、管线布置、道路绿化系统、地形竖向以及各项经济指标说明),向规划部门申报详规。建设用地大于 2 万平方米的需向规划部门申办商住小区综合管线规划,为下一步小 区申报水电手续作为文件依据。二、第二主要工作阶段:办理送审建筑设计
6、方案的复函(以下简称单体)建设单位领取到详规及附图后,建设单位向相关单位及部门办理或审领单体方案,四至图、有效用地批文、建设用地规划许可证及附图后向规划部门申报单体 三、第三主要工作阶段:办理建设工程规划许可证(以下简称规划证)建设单位领取到单体后,办取消防、人防、环保、卫生的专业意见,并完成建设项目施工放线、完成扩大初步设计批复、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套费缴交后向规划部门申领规划证。四、第四主要工作阶段:办理建设工程施工许可证(以下简称施工证)建设单位领取到规划部门核发的建设用地规划许可证后,向市建委分别办理设计邀请招标核准、设计邀请招标中标通知书、设计合同备案、施工
7、图审查及批准书等手续,并在取得规划证后,向市建委分别办理劳保金缴交证明、质量安全检查登记、正式立项文件、施工、监理邀请招标中标通知书、淤泥渣土排放证手续,在取得上述工作后向市建委申领施工证。五、第五主要工作阶段:办理商品房预售许可证(以下简称预售证)在建设项目取得施工证及工程进度将达到楼层总高度三分之二的前四十天向国土房管部门申办商品房面积预测,并在工程进度达到楼层总高度三分之二后向国土房管部门申领预售证。六、第六主要工作阶段:办理建设工程规划验收合格证(以下简称合格证)建设项目全面竣工(含外墙装修),建设工程用地范围周边绿化环境、道路设施建设完毕,相关临建的围墙及其它构筑物全部拆除后,向市规
8、划部门首先申办规划验线,并取得验 4 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 线册方可申办合格证。七、第七主要工作阶段:办理建设工程竣工验收备案表(以下简称竣工备案)建设项目完成规划、消防、环保、人防验收工作并取得 建设工程竣工验收档案认可书(建委办理)后,向建设部门申办竣工备案表。5 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 第二节第二节 规划报建工作程序及流程规划报建工作程序及流程 一、负责办理一、负责办理公司开发资质年审工作公司开发资质年审工作;(一)办理验资报告事宜:1、准备公司资质证书、营业执照复印件(加盖公司公章)和财务部门出具的年度财务资产负债表;2、确
9、定建委承认的具有资质的会计师事务所;3、与会计师事务所签定业务约定书;4、提供给会计师事务所第(1)项资料后三个工作日内交纳验资费用后取得验资报告;(二)准备资料:验资报告、所有项目手册、所有地块的建设用地规划许可证、所有地块 的建设用地批准书或建设用地通知书或国有土地使用权证、资质证书、营业执照、资质年审申请表、统计证、年度所取得的建设工程规划验收合格证;(三)填写资质年审申请表:按照建委开发处的要求准备本公司具有职称或执业资格的在职人 员的证书原件及复印件;(四)每年五月二十日前将上述资料报送市建委开发处,(五)建委开发处经办人审案出具基本意见(六)建委开发处组织集体会审出具审核意见(七)
10、主管处长批复(八)建委主管主任批准(九)取回年审结果;6 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 附:办理资质年审流程图:确定具有资质的会计师事务所 开发处会审 建委开发处经办人审核 签订业务约定书 取得验资报告 退案 财务部门出具年度资产负债表 补齐资料 资料不全 将资质年检资料报入建委对外办公中心 主管领导签发 取得年审结果 7 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 二、负责办理新增项目的项目手册;二、负责办理新增项目的项目手册;(一)拍卖所得的新增项目:1、拍卖交易后,取得拍卖确认书及地块的相关用地资料,如:用地规划许可证、建设用地批准书等;2、在市建委开发
11、处领取新的空白的项目手册(一式三份);3、依据新增项目的规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况;4、准备资料:单位申请公函、新增项目且未过期的建设用地规划许可证、营业执照、资质证书;5、将上述资料报入市建委对外办公中心;6、由对外办公中心转到市建委开发处;7、建委开发处经办人审案并出具初步审核结果 8、经办科长批准 9、处长批准完毕 10、建委主管主任批准 11、取得新增项目的项目手册办理完毕;(二)挂牌交易取得的新增项目:1、在土地交易所挂牌完毕后,取得新增项目的用地资料,如用地规划许可证、建设用地批准书等;2、在规划局及国土局办理用地资料及规划批复等更名手续;3、在市建委开发处领取新的
12、空白的项目手册(一式三份);4、依据新增项目的规划设计要点等规划批文填写项目建设规划概况;5、准备资料:单位申请公函、新增项目且未过期的建设用地规划许可证、营业执照、资质证书;6、将上述资料报入市建委对外办公中心;7、由对外办公中心转到市建委开发处;8、建委开发处经办人审案并出具初步审核结果 9、经办科长批准 10、处长批准完毕 11、建委主管主任批准 12、取得新增项目的项目手册办理完毕;8 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 附件:流程图 拍卖所得新项目 建委开发处 建委主任领导签字 挂牌交易所得新项目 资质证书 处长批准 建委对外办公中心 经办人审案 建委对外办中心取案
13、 营业执照 建设用地规划许可证或不过期用地资料 1、建设用地规划许可证;2、营业执照;3、资质证书 9 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 三、负责办理项目手册的年审工作;三、负责办理项目手册的年审工作;(一)每年九月份,负责整理公司所有项目的项目手册并填写该年度的项目开发情况;(二)准备资料:待年审的项目手册;(三)年审资料准备完毕并报送项目所在区建设局;(四)根据区建设局的安排,陪同经办人员查看现场;、(五)十二月份办理完毕年审手续;四、负责办理项目预备立项手续;四、负责办理项目预备立项手续;(一)办事程序:1、报送前三个工作日内协调财务部取得本月份的公司资金证明;2、根
14、据年度开发计划填写预备立项表;3、准备资料:资金证明、项目手册、建设用地规划许可证;(二)每年元月份,负责办理我司所属地块项目预备立项资料报送市建委并对外办公中心;(三)建委开发处经办人审案并出具初步审核结果(四)经办科长批准(五)处长批准完毕(六)建委主管主任批准(七)在市建委开发处批复完毕;(八)在市建委对外办公中心取得批复后,将预备立项申请表报送市计委城市发展处;(九)市计委城市发展处批复完毕;五、负责办理建设用地规划许可证;五、负责办理建设用地规划许可证;(一)拍卖地块 1、取得拍卖确认书、土地出让合同 2、准备建设用地规划许可证附图 1/2000 地形图套图四套 3、将申请建设用地规
15、划许可证资料报入市规划局 4、规划局用地处经办人审案出具基本意见 5、规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 6、规划局主管领导批准 7、办理完毕 建设用地规划许可证;8、所需资料:立案申请表、申请函、建设用地规划许可证附图(一式四份)、拍卖确 10 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 认书、土地出让合同(二)挂牌转让地块 1、取得土地出让合同 2、准备建设用地规划许可证附图 1/2000 地形图套图四套 3、将申请建设用地规划许可证资料报入市规划局 4、规划局用地处经办人审案出具基本意见 5、规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 6、规划局主管领导批准 7、办理完毕
16、建设用地规划许可证;8、所需资料:立案申请表、申请函、建设用地规划许可证附图(一式四份)、土地出让合同 附件:流程图1、拍卖地块市规划局用地处经办人审案挂牌交易所得新项目立案申请表拍卖确认书报入市规划局综合处市规划局用地处处长批复土地出让金合同建设用地规划许可证(附图一式四份)规划局综合处取案主管领导批复11 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 七、负责办理用地规划设计条件及申请调七、负责办理用地规划设计条件及申请调整事宜;整事宜;(一)办理建设用地设计条件(已经取得建设用地规划许可证未取得设计条件或设计条件过期)1、将办理建设用地设计条件资料报入市规划局综合处 2、规划局综
17、合处转规划局用地处 3、规划局用地处经办人审案出具基本意见 4、规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 5、规划局主管领导批准 6、办理完毕建设用地设计条件;7、所需资料:立案申请表、申请函、原建设用地规划许可证及红线图(复印件)、已 经取得的国土部门建设用地通知书或建设用地批准书 (二)办理申请调整设计条件 1、将办理建设用地设计条件资料报入市规划局综合处 2、规划局综合处转规划局用地处 3、规划局用地处经办人审案出具基本意见 4、规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复 5、规划局主管领导批准 6、取得调整的设计条件 7、所需资料:立案申请表、申请函、原建设用地规划许可证及红线图(复印件
18、)、原 建设用地规划许可证及红线图、原设计条件、我局历次批复的有关用地的批准文件、我局批复的历次有关规划的批文及附图、已经取得的国土部门建设用地通知书或建设用地批准书、属调整公建配套的需提交主管部门意见 12 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 附件:流程图 八、负责办理建设用地规划许可证的更名手续;八、负责办理建设用地规划许可证的更名手续;(一)周一至周四上午将资料报入市规划局综合处;(二)由综合处转入用地处;(三)规划局用地处经办人审案出具基本意见(四)规划局用地处会审得出会审意见并经处长批复(五)规划局主管领导批准(六)办理完毕;(七)所需资料:单位申请函、申请表、原建
19、设用地规划许可证及附图、由于企业自身的 更名、撤消、兼并、拍卖等不涉及改变用地性质改名的须提交有关主管部门的批复或其他有效证明文件、我局历次批复的有关用地的批准文件、我局批复的历次有关规划的批文及附图、已经取得的国土部门建设用地通知书或建设用地批准书。用地处经办人审案 市规划局综合处报入 规划局综合处取案 主管领导批复 市规划局用地处处长批复 申请设计条件 调整设计条件 立案申请表 原建设用地规划许可证及附图 建设用地通知书或建设用地批准书 立 案 申请表 原建设用地规划许可证及附图 建设用地通知书或建设用地批准书 13 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 附件:流程图 九、
20、负责办理商住小区总平面规划设计方案批复的事宜(可选择性环节);九、负责办理商住小区总平面规划设计方案批复的事宜(可选择性环节);(一)负责提供地形图两套给总工室,报审总平面前半个月总工室出图并提供电子文件;(二)报送之前征求经办人、主管科长意见;(三)准备资料:(1)立案申请表;(2)建设用地规划许可证及附图;(3)规划设计条件(含历次调整规划设计条件)的批准文件;(4)规划设计条件或原规划批复文件中要求取得的专业管理部门的意见;(5)绘制在 1:500 广州平面坐标和高程系统的现状地形图上的总平面图(一式两份);(6)总平面图方案图(一式两份);(7)规划说明书(一式一份);(8)电子磁盘报
21、批文件;(9)规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图;(四)在每周一至周四的上午将上述资料报入市规划局综合处;(五)由综合处转入设计处(六)规划局设计处经办人审案出具基本意见(七)规划局设计处会审得出会审意见并经处长批复(八)规划局主管领导批准 用地处经办人审案 市规划局综合处报入 规划局综合处取案 主管领导签字出案 市规划局用地处处长批复 立案申请表 原建设用地规划许可证及附图 更名的有效证明文件 建设用地通知书或建设用地批准书 14 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则(九)取得商住小区总平面规划设计方案 附件:流程图 十、负责办理商住小区修建性详细规划设计方案批复的事宜
22、;十、负责办理商住小区修建性详细规划设计方案批复的事宜;(一)办事程序:1、报送前半个月总工室将详规方案图纸出图完毕,开发部负责提供地形图两套及电子文件;2、在每周一至周四的上午将上述资料报入市规划局综合处;用地处经办人审案 市规划局综合处报入 同意签字 局业务会讨论 市规划局用地处处长批复 总平面规划示意图 单位公函 建设用地规划许可证 经办人出具具体意见 处业务会讨论 取案 经办人查勘现场 15 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 3、由综合处转入设计处 4、规划局设计处经办人审案出具基本意见 5、规划局设计处会审得出会审意见并经处长批复 6、规划局主管领导批准 7、取得
23、商住小区修建性详细规划设计方案 (二)所需资料:(1)立案申请表;(2)建设用地规划许可证及附图;(3)规划设计条件(含历次调整规划设计条件)的批准文件;(4)规划设计条件或原规划批复文件中要求取得的专业管理部门的意见;(5)绘制在 1:500 广州平面坐标和高程系统的现状地形图上的总平面图(一式两份);(6)总平面图方案图(一式两份);(7)规划说明书(一式一份);(8)电子磁盘报批文件;(9)规划设计条件中要求提交的规划模型或效果图;附件:流程图 十一、负责办理商住小区综合管线详细规划批复的事宜;十一、负责办理商住小区综合管线详细规划批复的事宜;(一)办事程序:1、取得修建性详规后半个月内
24、总工室将管线详规方案图纸出图及电子文件完毕,开发部负责提供地形图两套;2、在每周一至周四的上午将资料报入市规划局综合处;3、由综合处转至市规划局市政处;4、规划局市政处经办人审案出具基本意见 设计处经办人审案 市规划局综合处报入 规划局综合处取案 主管领导签字出案 设计处处长批准 立案申请表 建设用地规 划 许 可证及附图 总平面规划方案一式四份 四图一书 电子文件 16 万科地产开发报建流程及细则万科地产开发报建流程及细则 5、规划局市政处会审得出会审意见并经处长批复 6、规划局主管领导批准 7、取得商住小区综合管线详细规划 (二)所需资料:1 立案申请表;2 申请函 3 规划说明书;4 规
25、划设计资质文件(图纸上盖资质章可认为已提交);5 绘制在 1:500-1:2000 管线综合规划图(一式三份),包括工程管线综合规划图、电力电信工程规划图、给水燃气工程规划图、雨水污水工程规划图;6 绘有规划道路的 1/500-1/2000 广州平面坐标和高程系统的现况地形图;7 电子磁盘报批文件;十二、人防设计的报建十二、人防设计的报建 (一)人防总规报建 1 1、介入条件:、介入条件:取得修建性详规批复后,开始办理人防总规报建手续,取得总工室小区人防总体规划设计图。2 2、准备资料:、准备资料:申请函、建设项目情况登记表、建设用地规划许可证及附图、修建性详规批复及附图、设计单位资质证书(复
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