某旧城改造项目规划设计方案说明.doc

某旧城改造项目规划设计方案说明
一、工程概况
本项目位于富阳城区北入口,在入城口城标大转盘的东南侧。地块北临大桥路，南至光明路,东临北渠，西为迎宾路.总用地66038㎡，为城市综合用地.
二、设计依据
1、某规划设计所勘测红线图电子版。
2、建设单位关于富阳市迎宾路旧城改造项目规划设计策划及设计委托任务书。
3、迎宾路旧城改造项目(电力城）方案专家意见汇合（2004年4月2日）。
4、迎宾路旧城改造项目情况汇报会纪要（ 2005年4月22日）(附件一）。
5、省规划设计院提供的《富阳迎宾路城市设计》控制性详规.
三、规划设计理念
地块位于迎宾路东侧,作为迎宾路改造工程的首个项目,我们根据省规院的《富阳迎宾路城市设计》的分析，“迎宾路段处于富阳城区与受降之间，能为郊区化提供商务办公、商业、金融等配套服务的合适区域"。经过对地块进行了仔细地现场踏勘、有关技术资料收集和系统分析，本着“以人为本”的设计理念,合理地布局地块内商务功能、居住功能和商业功能，来完善城市的功能与空间关系，改善城市形象。
四、规划目的
区域整合，功能提升,交通改善，景观改造。
五、现状分析
目前地块上主要有富阳供电局及其他单位企业厂房建筑、零星住宅、堆场等，布局凌乱,建筑陈旧，因此市政府及有关领导专门成立迎宾路旧城改造领导小组办公室，负责对项目的实施。
从城市总体布局看，该地块位于将要改造的迎宾路的南端，富阳城区北部，有较好的基础条件，是迎宾路改造的重点区域，该地块的开发有利于推动富阳城区北扩，扩大城市建设空间.从交通区位看，该地块位于富阳北部的入城口，交通区位较好，是杭州进入富阳城区的大门.从自然景观看,东有舒姑坪和北渠，西为城市发展区的，是具有人工与自然过渡之利的场所。
六、功能定位
根据富阳市迎宾路地段的城市控制性详细规划,保留地块内变配电所和市供电局大楼，其余建筑全部拆除，并对变配电所和市供电局大楼进行改造，将室外变改为室内变.
本地块为居住商业、办公综合用地。第一轮方案汇报会，市领导小组明确了本地块内居住、商业步行区、办公三大功能，基本同意规划方案的规划功能分区、规划开发强度，强调合理的交通分流，以及规划必须满足的城市功能等要求，会议基本确定规划容积率控制在3.0以内，建筑密度不大于35％，最小绿化率不小于30%。
七、总平面布局
本地块分居住区、商业步行街区、行政办公区三大功能，根据周边情况和迎宾路现状,结合详规要求,将居住区布置在地块东西沿北渠一侧，商业步行街沿迎宾路展开,办公楼布置在地块西南角，与经改造原电力局大楼形成办公区域。
商业主入口设在迎宾路,住宅区在光明路设主入口，北面大桥路设次入口,办公由迎宾路的光明路口进入。
　　根据规划要求，东侧住宅退界15米以上,西侧商业建筑退迎宾路道路红线16米以上，考虑到光明路的交通流量,适当加大光明路的退界距离，预留地上停车泊位，北面要按要求退界。
八、空间组织
　　1、居住区
住宅在地块东侧沿北渠展开,拉大的间距和架空的底层，使得北渠的沿河景观为小区所共享，住宅两两组成形成院落，且绿化院落相互穿插、相互渗透，结合院落,底层住宅架空空间布置，和住宅入口紧密结合，充分考虑了人的活动方式,形成人们邻里交往的空间。
2、商业与办公空间
现代商业模式的一个基本观念，是改交易式消费为体验式消费，商业采用步行街的形式,在南北入口各设置了两个入口广场，南入口广场与办公区域结合,成为主广场。在广场利用水体绿化面积将人流引向商业内街,人们在里面体验交流的空间序列，多样丰富。空间环境有交通、互动，进而引导、激发、感染人们的体验，利用商业步行街，商业广场形成立体交通体系和立体购物消费空间,提升二层以上商场的商业价值.
3、地下空间的利用
商业内街的下沉广场使得商业得到延伸，下沉广场的正面，安宁静溢的水幕、石材质感和透明的玻璃沟通了地下和地上空间,丰富广场的室外空间，并获得良好的景观和采光通风。
九、交通组织
为了减轻地块改造对城市道路交通造成的影响,建筑单位特请专业单位对地块周边道路现状车流进行分析，结论是按照当前的车流量与规划设计的泊车位未达到饱和，对未来的城市道路不会造成过度的压力（见附件二）。
地下一至二层的停车很好的解决了住宅、商业、办公的停车问题。
根据控制性详规的要求,随着杭干高速公路建设的逐步完成,富阳大量的过境交通将超过杭干高速公路分流，原320国道迎宾路段的服务对象将大量减少，因此区块的改造，迎宾路的交通承载能力,不会造成很大影响.
在设计中我们尽是减少商业与生活居住区之间人流、车流的冲突,将住宅出入口安排在光明路上,由大桥路出入，北入口为大桥路，在住宅区中形成南北贯通的小区道路,主要供人流和消防使用。车辆在入口从坡道直接进入地下停车库，避免对人们活动的干扰。
商业机动车设在地块北面，由迎宾路进入地下车库;办公入口在地块南侧，由迎宾路光明路口进入地下车库。
十、生态、绿化与节能
　　1、生态与绿化是现代建筑的重要标志,利用绿化环境、喷泉水池、广场铺地、灯泡、标识、座椅、小品、广告布置等,满足人们集合表演、交友、聊天、娱乐、休息活动等不同要求.
2、地面停车结合草坪砖及树池，减少废气污染.
3、住宅外墙采用保温材料，建筑西墙采用百叶,以节省能源.
十一、建筑设计
　　1、居住建筑
住宅“以人为本"，合理分布居住空间，强化使用功能。通过扩大阳台、增加观景平台、强调人与自然的对话，使得户户有景，提高生活品质。建筑造型考虑建筑的时代性，充分发挥现代技术与手法，铸就大气雅致的居住环境.
2、商业步行街
满足居民的生活需要,提供完善的居民基本生活配套设施,营造与景观空间紧密结合的休闲商业场所。通过休闲商业步行街的设置，形成有品质的休闲商业场所,结合整体商业业态搭配构想,考虑购物、餐馆、娱乐等多种业态不同需求.
平面布局考虑业态创新所需要的弹性空间，采用小铺面和大空间结合的方式,有一定的灵活性,便于垂直和水平方向的分层管理，底层的沿街零售，二楼借助楼梯和电梯可达环形零售街，三楼以上安排餐馆、酒店及休闲娱乐功能，自动扶梯电梯楼梯设置于每个入口和交叉口，实现人们轻松穿越于各楼层之间的便利。
满足城市的购物需要外，考虑城市建设的景观要求，强调沿迎宾路立面的整体性、统一性，加强商业创造生活方式的能力,构筑更有活力、更有效的城市空间。
3、办公建筑
办公楼主要用途为电力局办公，设计从功能考虑满足办公自动化、管理智能化、设备现代化的要求。
立面造型简洁、大气，材料选用金属和玻璃,材料及细部处理很好的体现时代风貌，体现向上的气势.
十二、经济技术指标
总用地面积:66038㎡
建筑占地面积（办公＋商业)：19349㎡
地上总建筑面积:198489㎡
　　其中住宅：115225㎡
　　　　会所及物管：3312㎡
　　　　商业：33187㎡
　　　　单身公寓:18592㎡
办公:28173㎡
地下总建筑面积：53625㎡
　　其中商业：2735㎡
　　　　车库及设备用房:50890 ㎡
建筑密度：29。3％
容积率：3。0
架空层面积:3740㎡
绿地率：30.7%
机动车停车位:1073辆
　　其中地上停车位：87辆
　　　　地下停车位：986辆
建筑层数:住宅：15层跃－24层跃
　　　　　办公:26层
　　　　　商业：2－5层
　　　　　单身公寓：24层跃
住宅总户数:708户