土地估价报告司法拍卖.doc
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1、扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司土地估价报告 0514-87896580土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称淮安维京置业有限公司位于淮安市淮安区永怀路南侧、韩信路西侧的一宗商业用地国有出让土地使用权价格评估(淮安市淮安区)二、委托估价方委托估价单位:江苏省扬州市中级人民法院单位地址:扬州市扬子江路730号邮 编:225008三、估价目的本次估价目的是为委托方江苏省扬州市中级人民法院司法评估姚俊与淮安维京置业有限公司民间借贷纠纷一案中涉及的淮安维京置业有限公司所有的位于淮安市淮安区永怀路南侧、韩信路西侧的一宗商业用地国有出让土地使用权市场价格提供客观、公正的土地价格参考。四、
2、估价期日根据本次现场勘察日期确定评估期日为二一八年三月七日。五、估价日期二一八年二月五日至二一八年三月十五日六、地价定义1.土地实际开发程度在估价期日,待估宗地上有零星建筑物,场地已平整,实际开发程度为宗地外达到通路、供水、通下水、供电、供气、通讯“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发水平。2.土地利用和规划条件在估价期日,待估宗地土地面积为13740.90m2,估价对象规划建筑容积率为R1.15,用地性质为商业用地,建筑密度不高于50%,绿地率不低于20%。3.地价定义依据本次估价目的是为江苏省扬州市中级人民法院司法评估土地使用权提供客观、公正的土地价值参考依据,根据不重不漏的原则和土地开发
3、现状,待估宗地评估价格中包含宗地外的土地开发费用和宗地内场地平整费用。4.土地使用权价格设定本报告所评估的待估宗地地价是指在评估期日二一八年三月七日,宗地宗地外达到通路、供水、通下水、供电、供气、通讯“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发水平下,现状用途为商业用地,设定用途为商业用地,剩余使用年期约为33.32年的国有土地使用权价格。七、估价结果江苏省扬州市中级人民法院委托评估的淮安维京置业有限公司所有的位于淮安市淮安区永怀路南侧、韩信路西侧的一宗商业用地,国有土地使用权证号为淮C国用(2012出)第46号,登记用途为商业用地,使用权类型为国有出让,登记土地面积为13740.90 m2,土地现
4、状用途为商业用地,本次评估设定用途为商业用地,委托评估土地面积为13740.90 m2。在估价期日二一八年三月七日,评估设定土地使用权性质、用途、土地开发程度条件下,剩余使用年期约为33.32年的国有出让土地价格如下:单位面积地价为5533元/m2,土地使用权总价为7602.84万元(四舍五入,取整至百元),即人民币柒仟陆佰零贰万捌仟肆佰圆整。总价中未扣除已抵押的法定优先受偿款以及处置时产生的登记费用、过户税费、拍卖佣金和其他应付费用。详见表一土地估价结果一览表。第 2 页 共 23 页扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司土地估价报告 0514-87896580表一 土地估价结果一览表估价机构:
5、扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司 估价报告编号:(江苏)扬新(2018)(估)字第009号 估价期日:2018年3月7日 估价期日的土地使用权性质:国有出让估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权剩余年限面积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元备注淮安维京置业有限公司淮C国用(2012出)第46号东临韩信北路,南临河流,西临村庄,北临窦娥巷。商业用地商业用地规划容积率R1.15宗地外达到通路、供水、通下水、供电、供气、通讯“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发程度宗地外达到通路
6、、供水、通下水、供电、供气、通讯“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发程度33.32年13740.9055337602.84一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制:待估宗地已设定抵押权利,抵押权人为中国银行股份有限公司高邮支行,本次评估未考虑其抵押因素对评估价格的影响。2.宗地外基础设施条件:周围道路状况:优 供电状况:优 供水状况:优 电讯条件:优通下水状况:优 供热状况:无 供气状况:优3.规划限制条件:规划因素对待估宗地的利用类型有限制,对土地的利用强度有所限制。 4.影响土地价格的其他限定条件:无二、其他需要说明的事项参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”1本报告自提交报告之
7、日起一年内有效.2.本报告仅为委托估价方司法评估土地使用权提供客观、公正的价格参考依据,不作其它用途使用。估价机构(盖章):扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司二一八年三月十五日第 4 页 共 23 页八、土地估价师签字1.土地估价师夏 娟(签字) ,证书号:20003200942.土地估价师王 俊(签字) ,证书号:2011320131九、土地估价机构扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司(盖章)法定代表人(签字):二一八年三月十五日扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司土地估价报告 0514-87896580第二部分 估 价 对 象 界 定一、委托估价方委托估价单位:江苏省扬州市中级人民法院单位地址
8、:扬州市扬子江路730号邮 编:225008二、估价对象本次评估对象为位于淮安市淮安区永怀路南侧、韩信路西侧的一宗商业用地,宗地东临韩信北路,南临河流,西临村庄,北临窦娥巷。该宗地土地所有权为国家所有,土地使用权人为淮安维京置业有限公司,土地登记用途为商业用地,登记土地面积为13740.90m2,本次委托评估面积为13740.90m2。待估宗地的实际开发程度为宗地外达到通路、供水、通下水、供电、供气、通讯“六通”及宗地内场地平整“一平”的水平,本次土地估价设定的开发程度为宗地外达到通路、供水、通下水、供电、供气、通讯“六通”及宗地内场地平整“一平”的开发水平。三、估价对象概况1.土地登记状况1
9、.1土地的来源及历史沿革:淮安维京置业有限公司以出让方式取得待估宗地的土地使用权,国有土地使用证编号为淮C国用(2012出)第46号。1.2宗地位置:淮安市淮安区永怀路南侧、韩信路西侧。1.3宗地用途:土地登记用途为商业用地,现状用途为商业用地,本次评估设定用途为商业用地。1.4宗地四至:东临韩信北路,南临河流,西临村庄,北临窦娥巷。1.5宗地面积:登记土地面积为13740.90m2,本次委托评估面积为13740.90m2。1.6土地登记证书号:淮C国用(2012出)第46号。1.7登记时间:2012年4月5日1.8土地使用权终止日期:2051年7月5日。2.土地权利状况2.1土地所有权:待估
10、宗地的土地所有权属国家所有。2.2土地使用权:待估宗地为国有出让土地使用权,土地使用权人为淮安维京置业有限公司,土地登记用途为商业用地,土地剩余使用年期约为33.32年。3.土地利用状况在估价期日二一八年三月七日,待估宗地外达到通路、供水、通下水、供电、供气、通讯“六通”和宗地内场地平整“一平”的开发水平,规划建筑容积率为R1.15。四、地价影响因素分析1.一般因素1.1地理位置淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬324300340600,东经11812001193630之间。北接连云港市,东毗盐城市,南连扬州市和安徽省滁州市,西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里,南北最大直线距离150
11、 公里,面积10072平方公里。淮安市是江苏省省辖市,下辖4区3县:清江浦区、淮阴区、淮安区、洪泽区、涟水县、盱眙县、金湖县。此外,国家级淮安经济技术开发区计划单列。截至2016年底,淮安市拥有17个街道办事处,108个乡镇,其中22个乡、86个镇,总人口约568万。1.2城市性质淮安至今已有2200多年的历史。秦时置县,境内有著名的“青莲岗文化”遗址。曾是漕运枢纽、盐运要冲,驻有漕运总督府、江南河道总督府。历史上与苏州、杭州、扬州并称运河沿线的“四大都市”,有“中国运河之都”的美誉。中国大运河淮安段入选世界遗产名录。1.3自然环境横贯淮安市境内的淮河苏北灌溉总渠一线是中国暖温带和亚热带的分界
12、线,因此淮安市兼有南北气候特征,一般说来,苏北灌概总渠以南地区属北亚热带湿润季风气候,以北地区为北温带半湿润季风气候。受季风气候影响,四季分明,雨量集中,雨热同季,冬冷夏热,春温多变,秋高气爽,光能充足,热量富裕。全市年太阳辐射总量在110千卡/平方厘米-119千卡/平方厘米之间,全市分布为北多南少;全市年日照时数在2136小时-2411小时之间,日照时数分布也是北多南少。淮安市年平均气温为14.1-14.8 ,基本呈南高北低状,受洪泽湖水体影响,在洪泽湖区形成一暖中心。气温年分布以7月最高,1月最低。全市年无霜期一般在210天-225天左右,北短南长,受洪泽湖区水体影响,洪泽县无霜期最长达2
13、36天。淮安市各地年降水量多年平均在906毫米-1007毫米之间。降水分布特征是南部多于北部,东部多于西部。降水年内变化明显,夏半年降水集中。春夏之交梅子成熟季节多锋面雨,称为“梅雨”或“霉雨”。降水年际分布不均,年降水量最多的年份达1700毫米以上,最少的年份只有500毫米。淮安市年平均风速在2.9米/秒3.6米/秒,以偏东风和西南风为主。1.4交通条件淮安地处江苏省长江以北的核心地区,邻江近海,为南下北上的交通要道,区位优势独特。是江苏省的重要交通枢纽,也是长江三角洲北部地区的区域交通枢纽。淮安境内公路、铁路、水路四通八达,京沪、宁宿徐、淮盐、淮宿、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路、
14、宿淮铁路纵贯全境。连淮扬镇铁路、徐宿淮盐铁路两条高铁线已开工建设,预计2019年同时建成投入运营。规划宁淮城际铁路、临淮铁路等,构建京沪高铁二线。淮安涟水国际机场为一类开放航空口岸,通达国内主要城市,并开通台北直航,近期计划开通韩国、泰国航线。淮安市已初步形成了一个以高等级公路为主骨架,公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。1.5城市经济状况2016年,淮安经济运行平稳增长。完成GDP总量3048亿元,按可比价格计算,比上年增长9.0%。其中,第一产业增加值324.61亿元,增长1.7%;第二产业增加值1268.15亿元,增长9.1%;第三产业增
15、加值1455.24亿元,增长10.6%。三次产业比例由上年11.2:42.9:45.9调整升级为10.6: 41.7:47.7,第三产业增加值占GDP比重47.7%,比上年提升1.8个百分点。人均GDP 62446元人民币(按当年汇率折算9401美元),增长8.6%。消费价格温和上涨。市区居民消费价格比上年上涨2.2%。其中,食品烟酒类涨4.8%,生活用品及服务类涨1.8%,教育文化和娱乐类涨0.4%,医疗保健类涨12.7%,其他用品和服务类涨2.6%,衣着类跌0.6%,交通和通信类跌2.2%,居住类基本持平。 就业形势保持稳定。全年城镇新增就业7.78万人;下岗失业人员再就业4.32万人,其
16、中困难群体再就业6508人。年末城镇登记失业率为1.87%,保持在较低水平。新增转移农村劳动力2.26万人,城乡劳动者职业技能培训3.03万人、创业培训2.9万人。全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业547户,完成建筑业总产值1337.29亿元,增长1.0%,其中建筑工程产值1282.16亿元,增长0.4%。实现建筑业增加值196.70亿元,比上年增长2.7%。1.6房地产市场2016年完成规模以上固定资产投资2535.19亿元,比上年增长15.1%。其中工业投资1518.49亿元,增长17.3%;房地产开发投资321.41亿元,增长13.3%。民间投资1781.94亿元,增长15.4
17、%,占全市规模以上投资比重70.3%。完成220个市级重大项目投资1040亿元,比上年增长11.5%,德科玛半导体、时代芯存相变存储器等一批投资超百亿元重大项目顺利开工。2017年淮安楼市调控持续收紧,特别是购房贷款利率的不断提高及首付款比例的上调,增加了购房者的买房成本,这也造成了市场成交量持续走低。据搜狐焦点淮安站统计,2017年全年淮安楼市卖房90238套(含住宅、办公用房、车库等),其中住宅类商品房成交68940套,同比去年86769套下跌20.5%;全年销售面积为9347656.1平米(含住宅、办公用房、车库等),其中住宅类商品房成交面积为7917889.06平米,同比去年下跌29%
18、。目前淮安主城区在售楼盘总体均价为6823元/平米,清江浦区均价7073.62元/平米;开发区均价6537元/平米;生态新城新房均价最高,为8207元/平米;淮阴区新房均价在各板块中最低,为6181元/平米。1.7土地市场状况2016年全市出让土地730宗,土地出让总面积为2.22万亩,土地出让合同金额221.23亿元。其中新增用地为 1.7933万亩,占总面积的80.78 %,存量用地为 0.4267万亩,占总面积的19.22%,其中市区出让面积0.8364万亩,其中新增用地0.7488万亩,存量用地0.0876万亩。综上所述,随着全国楼市加快调控节奏以及地方政府调控政策的不断出台,预计淮安
19、市房价及地价保持相对理性增长的运行态势。2.区域因素2.1位置待估宗地所在区域位于淮安市淮安区永怀路南侧、韩信路西侧,周恩来纪念馆南侧,周边环境较优,基础配套设施齐全,交通条件较好。2.2商服繁华状况待估宗地所在区域为区级商业服务区中心地带,区域内有东长街、东门大街、北门大街等商业街区,规模较大,商服繁华程度优。2.3交通条件2.3.1道路通达状况2.3.1.1待估宗地所在区域内的道路体系为格网状,路网密度较大。2.3.1.2待估宗地所在区域内有主干道楚州大道和次干道韩信路、永怀路等,路面质量优,道路对外通达状况优。2.3.2公交状况待估宗地所在区域内有游9外环路、游9内环路等公交线路经过,公
20、交状况较优。2.3.3停车场分布状况待估宗地所在区域分布有停车场设施。2.3.4交通管制状况待估宗地所在区域未实行交通管制。2.3.5对外交通状况待估宗地所在区域有对外交通设施,待估宗地距淮安开发区汽车客运站约10km,距237省道约650m,对外交通状况较优。2.4基础设施条件2.4.1供水条件待估宗地所在区域由淮安区供水公司供水,主要道路两侧主供水进水管径800mm,供水保证率达99%,供水状况优。2.4.2供电条件待估宗地所在区域由国家电网淮安供电公司供电,骨干输电线路110KV,供电保证率达99%,供电状况优。2.4.3通下水条件待估宗地所在区域有市政通下水设施,通下水采用雨污分流制;
21、主要道路两侧污水通下水管径800mm、雨水通下水管径600mm;雨污水排入下水道,大雨过后,路面一般无积水,通下水状况优。2.4.4供气委估宗地所在区域由淮安市燃气总公司供气,采用低压管道输气,气化率达99%以上,供气状况优。2.4.5电讯条件委估宗地所在区域电讯网络发达,电讯状况优。2.5文体、公用配套设施条件2.5.1待估宗地所在区域分布有农贸市场、江苏省实验小学、楚州中学、江苏银行营业网点、淮安医院等文体、公用配套服务设施。2.5.2待估宗地所在区域公用设施条件较优。2.6行政因素2.6.1区域经济政策待估宗地所在区域的经济政策对产业发展有利。2.6.2城市规划状况待估宗地所在区域未来土
22、地利用以商住用地为主,适当配置其它用地。2.7区域环境因素2.7.1环境质量状况待估宗地所在区域无明显的大气、噪音、水污染,环境质量状况优。2.7.2危险设施状况待估宗地所在区域无危险设施。2.7.3待估宗地所在区域综合环境状况优。2.8自然灾害影响待估宗地所在区域为平原地区,地势平坦,防洪设施较配套,受自然灾害影响较小。3.个别因素3.1宗地位置状况待估宗地位于淮安市淮安区永怀路南侧、韩信路西侧,东临韩信北路,南临河流,西临村庄,北临窦娥巷。3.2宗地最有效使用用途根据估价方收集的规划资料,待估宗地规划用途为商业用地,最有效用途为商业用地。3.3与文体、公用设施的接近程度待估宗地周边1000
23、m范围内分布有学校、农贸市场、银行、医院等文体、公用设施。3.4接近交通设施的程度待估宗地淮安开发区汽车客运站约10km,距237省道约650m,宗地附近有公交站点,宗地距公交站点距离约300m。3.5宗地形状、面积待估宗地整体形状较规则,对土地利用无影响;待估宗地土地面积为13740.90m2,面积适中,对土地利用较有利。3.6宗地地形坡度待估宗地地处平原地区,地面平坦,土地开发时场地平整工程量较小。3.7宗地工程地质条件待估宗地地处平原地区,由冲积土构成,地基条件一般。3.8宗地基础设施条件待估宗地尚未进行基础设施开发建设。3.9土地使用权性质与权利状况在估价期日二一八年三月七日,待估宗地
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