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中国|2021年9月应势开新，重塑格局2021中国办公楼市场白皮书研究报告前言02摘要0401中国办公楼发展历程 从酒店套房到办公楼宇05中国办公楼市场历史轨迹06中国办公楼市场发展图谱0802 中国办公楼数据深度解析 从少而精到多而广10城市办公租赁成本指数11城市经济与办公楼需求的关系15城市宏观供应盈缺分析1703 企业租赁需求的变迁 从分散管理到全国统筹2004城市办公楼市场信息黄页25结语41目录2021年是多重意义下的开局之年。“在危机中育先机，于变局中开新局”，是这一年的底色。这一年既是经历了疫情变局后，中国经济社会复苏起势的开端，也是实施“十四五”规划和2035年远景目标的起点，更是实现“第二个百年奋斗目标”的发韧之年。这个重要的历史节点为我们提供了一个重新审视商业地产行业环境的机会作为承载、传递和催化经济增长的平台，办公楼市场也遵循着社会经济转型的规律，迸发出新特点，展现出新趋势。过去，业界普遍更为关注繁荣、领先的中心城市等具有标杆意义的办公楼市场，它们是驱动中国经济高速增长和国际化发展的动力源。而最近几年，随着消费市场扩容升级、基础设施建设完善和网络科技产品的普及，“下沉市场”终于迎来爆发。虽然单个体量有限，但作为一个整体，中小城市却蕴含着巨大的潜能，将持续发力参与塑造中国发展的新格局。与此同时，中国经济增长的主线正在持续向“高质量发展”转变，房地产领域粗放扩张的时代已经一去不返，精细化、集约化正在成为行业发展的方向。如何通过多元形式落实全新的管理理念，对市场各方的专业知识储备、服务水平和运营能力都提出更高的要求。因此，仲量联行针对超过200座中国城市进行了深度调研，以期探寻中国办公楼市场最新动向，梳理总结其阶段性特征和趋势，并通过本文由点及面、由表及里，与各方分享我们对市场新局的一得之见。2|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|3123 4123 4123 4123 41 2341 23401中国办公楼发展历程 从酒店套房到办公楼宇摘要 中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间则处于早期发展阶段。整体可划分为起步期、建设期、发展期、成熟期。北京的办公楼租赁成本指数位列全国榜首，是排名前50城市均值的3倍以上，主要受近年限制供应等调控政策影响。在同等经济增量的情况下，上海和深圳的办公租金成本约为北京的3/4，但仍明显高于其他城市。北京和上海甲乙级办公楼的宏观理论需求潜力的上限值在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下；非一线城市中，有9座城市的潜在需求总量超过500万平方米。按当前经济发展趋势，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。未来，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。当前，一家全国性中资企业每年房地产相关成本可达上亿乃至百亿元人民币，只要对房地产管理方式略作标准化、规范化的调整，就能显著减少资源浪费，大幅节省成本。中国内地200+城市中，仅4座一线城市的甲乙级办公楼租金高于5元/平方米/天、市场规模超过1,000万平方米；超过30%的城市租金低于1元/平方米/天，而超过60%的市场体量不足50万平方米，相当于只有5至8栋标准化楼宇。研究发现，中国内地GDP排名前30城市第三产业增加值每增长一亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。中国经济总量前50城市已建成楼宇体量，距潜在需求上限仍有超过6,000万平方米的差距。其中，4座一线城市的总供应缺口高达3,000万平方米以上。国内企业不断深入下沉城市谋篇布局，对办公空间的需求呈爆发态势。过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100+城市已设立办公地点或在短期内有租赁计划。2013年，全球86%的跨国企业已建立企业房地产（CRE）团队，2015年这一数字已达到92%。近年，许多中国企业逐渐摒弃以往在单座城市、单个职场分散洽谈租约的管理模式，开始建立集中化的CRE部门，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。12345678910应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|5应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|54|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书1 234123 4123 4123 4第二阶段：酒店式及商住式办公楼作为工厂的附属产品，办公楼最早出现于18世纪60年代至19世纪40年代的工业革命时期。如今，人才、技术、创新、资金以及大量商务信息在此日常交汇，让办公楼成为了现代经济活动的重要载体。随着经济与社会结构的变化、信息技术的发展，办公楼在形态和功能上也日趋多元化，正在由单纯的工作场所转变成依靠优质服务提高工作效率、促进“生活工作平衡”、致力于打造绿色健康生态环境的综合性场所。中国办公楼市场历史轨迹相较于世界上各主要经济体超过百年的办公楼发展史，中国办公楼市场的故事只有短短30多年。从东部沿海辐射内陆腹地，从核心城市蔓延周边区域，中国办公楼市场的现代化进程与中国的经济发展保持着相同的轨迹。改革开放后，外资企业在进入中国市场的同时，也带来了现代化的办公理念。但在当时的中国内地，尚属稀缺产品的办公楼无法满足外资公司的经营需求，由此促使最早一批现代化办公楼开始出现在深圳、上海、北京等外资企业分布较为集中的东部沿海城市。随着楼宇经济对城市蓬勃发展的推动作用愈发显现，现代化办公楼宇和商圈的概念也开始从沿海地区扩展至内陆城市。由于第三产业发展和劳动人口的聚集，以各省会城市为代表的区域中心城市纷纷步入办公楼市场高速发展的时期，办公楼所承载的经济活动成为城市向前迈进的动力引擎。当前，现代化办公楼项目也已经开始从一二线城市进一步向三四线城市下沉，一方面扩展了中国整体办公楼市场的边界，另一方面也有利于中国经济的区域均衡发展。第三阶段：现代标准化办公楼大多数现代化办公楼在建筑结构上采用核心筒与柱网结构，少数采用钢结构；形态上以高层建筑为主，整层大开间的布局形式可以根据租户需要进行划分；在设施设备层面，消防、楼宇控制、办公和通讯传输等智能系统成为“标配”，电信、网络、多媒体等功能一应俱全。随着楼宇品质提升，充分满足客户需求的专业化物业管理服务逐步得到市场认可，中国办公楼市场的发展步入成熟阶段。从历史和建筑形态演进的角度来看，伴随着中国经济体制的转变，中国办公楼市场主要经历了三个不同的阶段：上世纪50至80年代，中国并没有现代化的办公楼宇，更尚未出现办公楼市场的概念。办公产品多为政府机关或国有企业自建自用的小型行政办公楼，属于封闭式的单位空间，对内行使行政管理功能，对外则不具备交互属性。在这一阶段，现代意义上的办公楼宇以及相关的租赁、买卖交易市场并不存在。第一阶段：计划经济体制下的行政办公楼改革开放后，外资企业和内资中小企业逐渐成为办公楼的用户主体。从1978年松下电器作为首家进入中国内地的外资企业启动在华业务开始，IBM、索尼、摩托罗拉等大量外资和港澳台企业纷纷涌入中国内地，并在北京、上海等主要城市设立办事处。由于缺乏现代化的商务办公楼，彼时外资企业只能租用上海东风饭店和锦江饭店等酒店的套房用于办公，由此开启了中国办公楼市场的“酒店式办公”时代。受当时的建筑条件限制，部分已建成楼宇的电梯等设施设备落后，运行效率低下，难以吸引外资公司入驻；而一些中小企业则因为办公楼项目租金较高，而更倾向于选择商住两用楼宇，从而助推商住楼产品迅速崛起。随着经济的不断发展，现代化办公楼的概念开始在市场上逐步形成并走向商业化，由开发商整体开发经营、分层分区出租或出售给租户或业主的行为开始出现。1985年，高达101米、位于北京建国门外大街的中信国际大厦交付使用，是北京首座对外出租的现代化办公楼，由于外立面呈咖啡色，这座当时北京最高的建筑也被昵称为“巧克力大厦”。同年，上海第一座沪港合资的外销现代化办公楼毗邻外滩的联谊大厦竣工。作为上海最早大面积使用玻璃幕墙的高层建筑，联谊大厦吸引了花旗银行、三洋电机、法国达飞轮船等众多世界知名企业入驻。在此之后，中国办公楼市场向前发展的步伐并未停止，科技进步和理念革新促使办公楼宇融入了更为完善的商务、休闲和娱乐配套设施和服务，业主方和企业租户也开始认识到办公空间对企业文化、员工福祉和办公效率的提升作用，并进一步关注绿色环保和人居健康等议题，为当今社会所熟知的现代化办公楼市场由此逐步发展成熟。这一阶段兴建的办公楼受“酒店式办公”的影响，其建筑结构和模式均与酒店相似。楼体多采用核心筒与剪力墙，楼宇高度开始向上攀升，但单层面积较小，一般不超过2,000平方米；设有消防层、地下车库以及电梯和中央空调等设施设备；并配有酒店式大堂，提供安保、保洁、会议、餐饮等配套服务。这一阶段的办公楼宇多为砖石结构墙体，楼层较矮，一般不超过六层，但单层面积较大；房间分布在走廊两侧，一字排开；独门独院，配有传达室、食堂等附属机构。在这一时期，办公楼宇建筑功能和配套设施单一，仅能满足单位员工的基本办公需求。6|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|7123 4123 4123 4123 41 2341 234中国办公楼市场发展图谱图：中国内地城市办公楼市场图谱为了了解中国办公楼市场的发展情况，仲量联行对超过200座城市的办公楼市场进行了深入调查，研究范围覆盖所有的直辖市、省会城市以及超过70%的地级市。通过整合梳理市场数据，我们描绘出了一幅完整的中国办公楼市场全景图：中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球领先行列，而“长尾”区间则仍处于早期发展阶段。受经济、人口等宏观因素影响，中国内地各城市的办公楼市场之间存在巨大差异，明显处于不同的发展时期。整体来看，可以划分为为起步期、建设期、发展期、成熟期。需要明确的是，这并不是所有城市在发展过程中都一定会经历的线性路径，市场需要依托可观的经济增长动能才有机会跨越不同发展时期之间的壁垒，打通增长的“任督二脉”。租金：在中国内地，仅4座一线城市的优质办公楼1日均租金超过5元/平方米，大多数新一线或强二线城市均处于2-3元/平方米的价格区间，而超过30%的城市办公楼日均租金甚至低于1元/平方米。对比国际一流办公楼市场的租金水平，北京已跻身全球前三，上海排名第14位；而其他的中国城市则在50名开外。体量：优质办公楼市场规模超过1,000万平方米的内地城市仅有北京、上海、深圳；规模超过400万平方米的城市则只有15个，不足调研城市数量的5%；而在超过60%的内地城市中，优质办公楼市场体量尚不足50万平方米，大约相当于一座城市内只有5至8栋现代标准化办公楼宇。而在全球范围内，优质办公楼市场规模最大的20座城市的体量均值约为2,300万平方米。注：1：优质办公楼是指现代化专业化办公楼宇，即通俗意义上的甲乙级办公楼，不计入低端办公楼、工厂配套办公房屋、酒店套间、公寓商住及其他非标类办公用途的空间。在市场化的环境中，对于已步入成熟期的城市，其较低的空置率和持续增长的收益前景往往会刺激地方政府和商业地产开发商推动新一轮的建设浪潮。因此，办公楼市场或将重启新一轮的“建设期”，并由此开始在“建设期”、“发展期”与“成熟期”之间循环，推动城市格局不断演变。以北京、上海为代表的头部城市已经经历了数次“周期性循环”，实现了租金和体量的双重增长，以成都为代表的1.5线城市也正在经历首次循环。至此，我们梳理了中国办公楼市场的发展历程、整体格局和不同城市的发展时期。在下一个部分，我们将通过对宏观经济指标和微观市场数据的对比、分析和探索，找出隐藏在数字背后，中国内地城市及其办公楼市场发展的轨迹和深层次逻辑。总存量（平方米）平均租金（元/平方米/天）200万400万起步期建设期发展期成熟期杭州广州南京成都重庆济南西安青岛苏州郑州长沙呼和浩特合肥宁波天津厦门珠海福州无锡昆明大连贵阳南宁哈尔滨海口拉萨兰州温州银川沧州深圳北京上海武汉城市中开始出现符合现代化标准的办公楼项目，办公楼宇的商业属性开始显现。此时市场体量较小，普遍在200万平方米以下。城市中的首个现代商务聚集区开始形成。由于尚未形成明晰的供需关系，租金水平在这一时期差异巨大，日租金均值区间在0.5元至2元/平方米之间。目前，70%的中国内地城市处于这一阶段，这说明从整体来看，中国办公楼市场仍处于起步阶段，发展空间依然广阔。起步期由于在经济发展和招商引资的过程中，“筑巢引凤”理念深入人心，部分内地城市在起步期后，开始大规模兴建甲级办公楼项目，呈现出集中放量的“中国特色”。由于短期内优质办公楼体量增长远远超过市场需求和经济增速，市场上呈现出空置率上升、供过于求的态势，激烈的市场竞争导致租金出现下跌趋势。据分析，目前内地共有19个城市正处于“栽好梧桐树”的建设期内，这些城市优质办公楼平均日租金约2.2元/平方米，空置率近40%。建设期若进入到这一时期，城市办公楼项目的建设和供应虽仍处于高峰，但经济增长已经推动需求端持续改善，供需关系向平衡点发展，逐渐“引得凤凰来”，办公楼项目吸纳量、租金等市场指标持续向好，为城市带来发展机遇。目前，全国已有7个城市处于发展期，优质办公项目体量在400万至1,000万平方米之间，日均租金约2.8元/平方米/天。发展期经历了发展期后，楼宇建设热潮触顶回落。与此同时，头部城市走在中国乃至全球经济发展前沿，培育了庞大的市场和活跃的企业，推动着办公楼需求稳步增长，租金水平触底回升，市场逐渐步入成熟稳定的发展阶段。目前，中国仅北上广深4个一线城市处于这一时期，这些城市均已经历了2-3轮的周期性建设和供应高峰，市场整体表现为供应增量平稳，空置率长期保持在较低水平，租金稳定于增长曲线。成熟期数据来源：仲量联行8|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|9123 4123 4123 4123 41 2341 234全国城市办公租赁成本指数最小最大02中国办公楼数据深度解析 从少而精到多而广办公楼是企业经营活动的场地，也是城市经济发展的重要载体。正因如此，众多省市持续发力“楼宇经济”，以期催生行业聚合效应，推动城市经济发展和产业转型升级。企业在一座城市逐年支出的办公场所租赁成本，既展示出企业对办公面积的需求和承租能力，也体现着企业承受的固定成本压力。在这种背景下，我们整合各城市优质办公楼市场的租金、体量、出租率、第三产业增加值等数据指标，编制了城市办公租赁成本指数，计算各城市每年实际产生的办公场所租赁成本占相关经济指标增量的比重，为各城市办公楼市场的租赁活跃度和租金承付水平进行评价。我们发现，尽管各城市指数的绝对值高低不同，但对数值的解读却不可一概而论，而需要根据不同城市、不同市场的发展水平来理解。换言之，对于办公楼市场发展较快的城市，该指数数值越高，就说明当地经济对办公楼市场的支持力度越强，即同等的经济增量支撑了更高办公楼租赁需求和租金水平，市场成熟度也就越高；而对于办公楼市场尚处在培育阶段的城市，该指数数值越高则表示企业在该城市的运营成本越高、经营压力越大。因此，我们使用上文对中国内地城市办公楼市场发展周期的分类，对不同城市的经济基础和办公楼市场发展水平进行了区别化处理，分别梳理出处于起步期、建设期、发展和成熟期的三大类城市中，办公租赁成本指数最高的10座城市。图：全国城市办公租赁成本指数一览城市办公租赁成本指数 数据来源：仲量联行应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|1110|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书10|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书123 41 2341 234123 4租赁成本指数榜1发展和成熟期城市处于发展和成熟期的城市多为内地一线和1.5线城市，均已经历过或正在经历至少一次办公楼发展建设周期，其中北京、上海等城市已经历过2-3轮供应高峰，走在中国内地商业地产发展进程的最前列。在此类城市中，租赁成本指数越大，该城市的租金承付能力就越高，市场发展动力就越强，体现着中国楼宇经济发展的最高水平，聚集着大量的头部企业。就办公楼租赁成本占楼宇经济增量的比重而言，北京的办公楼租赁成本指数数值是全国排名前50的城市均值（即基数100）的3倍以上。在北京，不仅受政策驱动的金融街子市场的甲级办公楼平均租金常年在20元/平方米/天以上的水平，租金承付力相对较低的IT行业聚集区中关村子市场的甲级租金也高达12元/平方米/天，排名全球第14位，甚至略超上海市南京西路板块平均水平。受近年来商办项目限制供应等调控政策影响，北京办公楼市场租金长期高企。上海、深圳两市租赁成本指数达到248，即如果京沪深三市的楼宇经济增量相同，上海和深圳每年实际产生的办公租金成本约为北京的3/4，但仍明显高于其他城市，展示出若没有限制供应等调控政策的影响，在市场化环境下，一线城市办公楼市场发展状况。成都甲级办公楼市场租赁需求表现相对稳健，净吸纳量持续排在全国的第6至8位左右。因此虽然平均租金水平受供应压力影响而未能跻身“第一梯队”，但整体市场活跃度、成熟度较高。受互联网消费热潮驱动的科技创新行业成为成都办公楼市场的核心驱动力。排名城市租赁成本指数1北京3382上海2483深圳2484广州1475杭州1176武汉1057成都938西安929济南8910郑州81建设期城市的经济发展和办公楼市场现状在全国范围内均处于中上水平。办公楼租赁成本指数排名前10位的城市大多为省会城市，但由于各地经济体量和发展阶段不同，指数所展示出的情况也相对复杂。对于南宁、乌鲁木齐、石家庄等城市而言，当前办公楼租赁成本已然过于昂贵；而对于南京、长沙等区域经济中心城市而言，租赁成本指数数值低于基数100，展示出其未来巨大的增长空间。南宁的租赁成本指数高达135，甚至高于大部分发展和成熟期城市（榜1），但其经济发展水平却与成都、广州、杭州等城市仍有很大差距。南宁GDP和第三产业规模在省会城市中属于中等偏下区间，其2020年第三产业增加值位列全国第37位。由此可见，南宁的办公楼建设量偏高、租金水平偏高，并未与其经济增量和城市规模相匹配。依托江苏省乃至整个长三角区域的广阔腹地，南京各项经济指标表现亮眼。身为长江经济带重要的资源配置中心以及全国唯一两省（江苏省和安徽省）共建的都市圈，到2025年南京人均GDP将超过15万元。未来，南京的工作人口规模和经济体量将大幅增长，预计办公楼租金及需求仍将有较大的上涨空间。排名城市租赁成本指数1南宁1352乌鲁木齐 1233石家庄1124厦门1055贵阳986呼和浩特 947昆明878南京819大连8010长沙79数据来源：仲量联行 注：基数100=租金支付成本占比排名前50城市均值数据来源：仲量联行 注：基数100=租金支付成本占比排名前50城市均值2建设期城市12|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|13123 4123 4123 4123 41 2341 234起步期城市的办公楼市场仍处于发展初级阶段，市场体量小且表现非常不稳定，因此租赁指数排名前10的城市都面临租赁成本相对较高的问题，其中排名前5的城市的数值甚至高于建设期城市（榜2）的平均水平，高昂的租金成本压力或将制约城市发展。此类城市指数越高，反而不利于办公楼市场的可持续发展和经济的稳健增长，这些城市应该聚焦于扩大市场吸引力、培育产业需求，避免租金压力限制了市场活跃度。海口办公楼市场发展时间较短，优质项目多在2011年后入市，但目前日均租金已达到3元/平方米左右，金融企业聚集的大英山CBD平均租金已达到3.3元/平方米的水平。海口的GDP在内地城市中排名第114位，第三产业增加值排名第74位，然而其租金水平却高居全国内地城市第9位，表现出市场发展要素的错配。海南自由贸易港建设总体方案已于2020年正式发布，预期未来将有更多金融、贸易、专业服务业企业在海口设立大型分支机构。这虽然有助于提振市场信心，但高昂的租赁成本或将限制市场的进一步扩容。预计，海口未来将有几十万平方米的办公楼新增供应竣工入市，更激烈的市场竞争格局或有望推动全市平均租金水平适度下调。排名城市租赁成本指数1海口1862西宁1683济源1674兰州1355珠海1196太原917惠州848威海799银川7610拉萨73如图所示，整体而言，处于发展和成熟期（榜1）的城市承租水平远高于其他两类城市。经济规模的增长和市场成熟度的提升会显著提升一个城市的租金承付能力，推动租金实现正向增长。虽然建设期城市（榜2）的经济增长速度和办公楼市场发展水平高于起步期城市（榜3），但是其平均租赁成本指数与之相比却低了20%。这是由于建设期城市正处于“筑巢”阶段，办公面积供应量的快速增加使得租金面临下行压力，而第三产业的稳步发展则进一步推动了租赁成本占比的下降。图：三类城市Top10榜指数均值数据来源：仲量联行数据来源：仲量联行表：第三产业对办公楼需求拉动最强的10座中国城市毋庸置疑，一个国家或城市的经济发展和办公楼需求呈现正相关。因此，为深入理解中国城市的经济发展对办公楼市场的实质影响，我们选取了近15年（2005-2020）中国各城市的重点经济数据和仲量联行多年积累的市场需求数据，并将历史数据沿时间的纵轴展开，构建出一个多元回归模型。鉴于经济发展对市场需求的影响并非实时对应，我们在进行数据分析时也把相关滞后因素纳入了考量。研究结果显示，平均来看，GDP排名前30位的中国城市中，第三产业增加值每增长一亿元人民币，将推动优质办公楼市场需求增加547平方米。由于企业在发展的过程中，势必有部分办公功能由低品质办公楼宇和非标准化物业所承担，因此这一数字并不代表所有的办公需求。随着各城市办公楼市场成熟度的提高，现代化、标准化的优质办公楼宇将逐步替代上述非标准化物业，因此这一系数也会相应逐步增长。经济增长与办公楼需求的关系 数据来源：仲量联行 注：基数100=租金支付成本占比排名前50城市均值167.9117.799.4榜1：发展期+成熟期榜2：建设期榜3：起步期租赁成本指数榜3起步期城市 第三产业增加值每增长一亿元人民币拉动办公楼需求增量（平方米）1,672 深圳1,197上海984广州811北京779济南717西安669厦门669成都郑州宁波51659214|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|15123 4123 4123 4123 41 2341 234城市宏观供应盈缺分析 在前文中，我们多次提到“筑巢引凤”概念。基于这一中国办公楼市场发展的经典思路，商业地产开发商在政府引导下前置开发建设办公楼宇，再引进企业选址入驻，开展业务，贡献税收。然而，这种模式也频频招致一些“供给过剩”、“供大于求”的批评。例如，2013年前后成都办公楼市场空置率高达40%以上，但随着其需求潜力的释放，经过8年的发展，在全市办公楼体量增加170%的情况下，空置率依然下降至21.9%，是国内空置率最低的非一线城市。因此，在前置开发模式普遍存在的背景下，我们有必要真正了解中国各大城市的潜在办公楼需求总量，从而对办公楼市场在当前的经济发展节奏下，是否面临“供给过剩”风险做出准确判断，进而判断其进行前置开发和建设的能力范围。我们通过第三产业增加值、第三产业占经济总量比重、劳动年龄人口、不同行业人均办公面积等数据，构建出中国城市办公楼潜在需求模型，从而计算出不同城市理论上的办公楼需求面积上限。换言之，以当前的经济和人口数据计算，如果某个城市中所有可能需要在办公室工作的人已获得相应空间，那么该城市的办公楼市场需求就已触及天花板，在考虑到不同城市优质和非优质办公楼占比之后，我们便可计算出各个城市的甲、乙级办公楼需求的上限值。“供给过剩”现象在部分城市中确实存在，但在另一部分城市中，办公楼宇所面临的高空置率和去化压力只是受到微观层面诸多因素的共同影响而产生的短期供需表现，并未在宏观层面体现其城市发展潜力所蕴含的长远需求。在全国范围内，深圳第三产业增长对于办公楼市场需求的拉动最为强劲，第三产业增加值每增长一亿元人民币，办公楼的使用需求将增长1,672平方米，遥遥领先于其他城市。尽管深圳的经济总量与北京和上海两座“超一线”城市仍有差距，但是其经济活力和竞争力在近几年内持续提升。在中国社会科学院与联合国人居署2020年共同发布的全球城市竞争力报告中，深圳的可持续竞争力名列全球前十、中国第一。这主要是由于深圳青年人才聚集，优质劳动力资源丰富，吸引了区域乃至全国各地的科技、资本和人才要素汇聚，在其协同效应下，深圳对优质办公楼宇的需求相对更大。北京则呈现出截然不同的特点，其第三产业增加值每增长一亿元人民币，办公楼需求增加811平方米，仅为深圳的一半，是一线城市中的最低水平。这是由于北京近年来积极推动非首都核心功能疏解和人口总量控制，并早在2014年就已开始对五环内的办公楼宇开发实施限制，市场供应量明显放缓。因此，尽管北京经济发展的基本面稳健，需求相对活跃，但核心城区的供给限制和办公楼市场的低空置率明显压制了吸纳量的增长空间。第三产业对办公楼需求拉动最强的10座中国城市大多数都是省会城市。以排名第5的济南为例，分布于省会城市的国企总部及有国企背景的企业分支机构经济实力雄厚，扩张需求稳健，对城市发展有很大的推动作用。此外，大部分省会城市都处于办公楼市场的快速建设期，其第三产业经济增长往往可以更有效地推动空置面积去化。经济增长对办公楼需求的拉动力的是一个非常复杂的议题。各个城市的经济规模、第三产业占比和办公楼规划、体量、发展阶段、成熟度都是影响因素。对于部分城市而言，第三产业增加值拉动办公需求的数值较高，是由于办公楼市场体量过大，空置率高企或租赁成本较低；而部分城市数值较低则是因为办公楼市场成熟，空置面积较小，限制了吸纳量增长。因此数值的大小和城市排名的高低仅仅是对当前中国办公楼市场需求和经济增长之间对应关系的描述，不能用来简单评判城市发展能力和水平。16|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|17123 4123 4123 4123 41 2341 234注：基数100=中国内地经济总量排名前50的城市潜在需求均值 数据来源：仲量联行中国城市办公楼需求上限 为了便于展示，我们对中国内地经济总量排名前50城市的数据进行了指数化分析。研究发现，北京和上海甲乙级办公楼的潜在需求均在4,000万平方米左右，广州和深圳则在2,000万平方米上下。非一线城市办公楼市场理论上的潜在需求均值为324万平方米，其中有9座城市的潜在需求上限超过500万平方米，成都、南京和杭州等城市的潜在需求上限更超过700万平方米。中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征十分明显北上广深4座一线城市的潜在需求量相当于非一线城市的总和，而经济总量排名前10城市的潜在需求量之和则超过前10以外的200多座城市的需求潜力总和。研究表明，中国经济总量前50大城市已建成办公楼的总体量，距离潜在需求上限仍有超过6,000万平方米的差距在这些城市的需求端得到充分释放时，中国办公楼市场的供应端还有20%左右的增长空间。其中，4座一线城市的总供应缺口超过3,000万平方米以上。由此可见，尽管市场在短期内受内外部因素影响处于下行周期，但中长期而言，中国头部城市的办公楼市场仍有相对可观的发展空间。城市办公楼市场供应盈缺 通过将上文计算出的各城市办公楼市场理论需求上限与现有体量进行比较，我们可以进一步了解各城市所面临的办公楼供应缺口或盈余。不言而喻，供应缺口是指理论需求上限显著高于现有体量，即该城市有能力去化更大规模的供应；而供应盈余是某城市办公楼市场现有体量已经超过该城市的理论需求上限，空置面积难以在中短期内被吸纳。排名城市办公楼需求潜力指数1上海7552北京7413广州4134深圳2995成都1856天津1627南京1488济南1449杭州13810重庆119表：办公楼需求潜力指数排名前10图：中国经济总量前50城市办公供应盈缺分布理论需求上限指数最小最大一线城市的供应缺口更大，北京和广州的供应缺口更是显著高于其他城市。因政策和规划等原因，这两座城市办公楼体量增速趋缓，但经济基本面稳健，蕴藏着巨大的发展潜力。未来，其供应缺口将主要通过城市更新和存量物业升级、而非扩大城市新建规模和开发范围来得到填补。而上海和深圳近年来办公楼建设步伐较快，短期内微观市场面临去化压力，但其盈缺指数排名仅次于北京和广州，展现出沪深两地中长期所蕴含的大量潜在需求。从城市规模类型来看，目前一线城市办公楼市场总存量仅占办公楼理论需求的72%，低于1.5线城市（92%）和重点二三线城市（84%）。全国经济总量前50大城市中已有17个城市在宏观层面处于“供应过剩”状态，这些城市盲目追随一线城市的发展模式，对自身的发展潜能做出了过分乐观的估计，透支了未来的增长空间，短期内将面临较大的去化压力。但我们必须承认，从历史的角度来看，在中国经济高速增长的时期，契合当时发展需求的“筑巢引凤”政策让北京、上海等主要城市受益匪浅，无论是经济规模还是商业地产市场都迅速攀升至全球 前列。经过30余年的发展，按照当前的经济发展趋势，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。未来，前置开发思路将不再适用，盲目建设、粗放开发很有可能触发供应过剩风险。图：中国城市办公楼市场现有存量与理论需求上限对比图图：中国经济总量前50城市办公需求潜力分布供应缺口指数供应过量风险供应缺口空间-40%-20%0%20%40%60%80%100%一线城市72%1.5线城市92%重点二、三线城市84%现有存量需求缺口数据来源：仲量联行数据来源：仲量联行数据来源：仲量联行随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要从粗放简作、广种薄收的开发模式，转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。18|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|19123 4123 4123 4123 41 2341 234然而，在下沉市场扩张布局的战略举措也给大型企业带来了诸如管理困难、资源浪费、流程合规、扩张效率等挑战，并对企业房地产团队和集中统一管理能力提出了更高的要求。过去三年间，已经有许多中国企业逐渐摒弃以往在某座城市、某个办公场所“单打独斗”洽谈租约的分散管理模式，转而建立集中化的企业房地产（Corporate Real Estate,下简称“CRE”）部门，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。这种变化和趋势，不但是中国企业发展壮大后谋求高品质企业房地产解决方案的必然，更为中国办公楼市场走向成熟注入了重要推动力。根据仲量联行多年来服务国际大型企业的经验，随着企业步入不同的发展阶段和生命周期，有关房地产的决策将从简单的某个办公室的租赁和工位设置等分散安排，过渡到单个城市或区域的选址布局，最终升级成为统筹化的企业房地产战略方案。当然，并非所有的大型企业都在全国开展业务，本文仅针对已经跨省市、跨区域布局的企业展开讨论。图：2020年中国城市GDP总量50强图：企业的业务规模扩张过程中的房地产相关需求和操作变化05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000上海北京深圳广州重庆苏州成都杭州武汉南京天津宁波青岛无锡长沙郑州佛山泉州济南合肥南通西安福州东莞烟台常州徐州唐山大连温州昆明沈阳厦门扬州绍兴盐城石家庄潍坊南昌嘉兴泰州台州哈尔滨临沂南宁金华襄阳济宁贵阳亿元人民币2005年北京GDP 7,149.8亿元2005年GDP2020年GDP2005至2020年，全国地级以上城市GDP总量平均上涨5.4倍这15年间，其GDP复合年增长率均值达到11.6%2020年，全国有27个城市的GDP已达15年前北京水平初创型小微企业全国性集团企业地区性中型企业租办公室重要性低管理精力占用少单个需求单独解决满足快速扩张需求类似多个城市的初创企业当地行政全权代管涉及布点众多高管理能力要求高合规监管要求中央不动产部门统一调配数据来源：仲量联行资料来源：仲量联行近几年间，国内的大型企业集团增长势头迅猛，头部效应强劲，在这种情况下，中国办公楼市场的需求侧正在悄然发生改变。业务规模的持续增长驱使国内企业不仅在各主要城市设立办公室，更不断深入二三线城市和数量庞大的其他地级市、县级市谋篇布局，企业对办公空间的需求已经遍布全国，呈现出爆发式增长态势。过去两年，全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少80家全国性企业在100余座城市已经设立了办公地点或计划在短期内租赁办公室。在中心城市的竞争压力日趋激烈、市场边际收缩之际，许多大型中资企业将业务向拥有庞大人口基数的中小城市延伸“下沉”，开拓极具增长潜力的“长尾市场”，也与目前中国经济发展的最新趋势相吻合。03企业租赁需求的变迁 从分散管理到全国统筹应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书|2120|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书20|应势开新，重塑格局 中国办公楼市场白皮书123 41 2341 234123 4随着规模和业务量的持续扩大，企业每年在全国乃至全球范围内购置、租赁和使用房地产方面的花费与日俱增。当企业规模依然较小、并在多地分散运营时，管理层往往没有对办公场所进行整体性管理和控制成本的动机。而当企业成长到一定规模之后，只要对房地产的管理方式略加进行标准化、规范化的调整，就能显著减少资源浪费、改善工作模式，并大幅节省成本。目前，一家业务范围遍布全国的中资企业每年与房地产有关的成本可达上亿元人民币，阿里巴巴、平安、中国银行等行业巨头甚至超过50亿乃至上百亿元/年。庞大的房地产支出迫切需要企业管理层秉持长期、远景思维，从集团层面进行集中化的通盘部署。在此基础之上，当企业需要在中短期内进行大规模扩张时，就更需要清晰的房地产战略，最大程度优化路径组合，保证办公空间高效运营且实时配合企业发展节奏。这既能对企业的现金、损益、资产负债结构等指标产生正面影响，又能提升企业的形象和管理标准，为集团战略发展提供保障。图：部分全国性中资企业2020年房地产相关支出成本（单位：亿元人民币）数据来源：所列企业的2020年财报，仲量联行整理企业的房地产布局模式由分散式执行转变为集中式管理，绝不仅仅是简单地将各地办公场所租赁数据统一收集到集团行政部门。专业化的CRE部门将为多点布局的企业制定覆盖全国、着眼长远的企业房地产战略，帮助企业优化资产租售配置，控制成本，为业务扩张、业绩增长和员工福祉提供保障，甚至能够在经济环境震荡的情况下借助房地产资产处置实现“回血”和盈利。更为重要的是，集中式管理的CRE部门将有助于中资企业通过合规管理机制，识别、评估与处置合规风险，形成崇尚合规经营的企业文化氛围，从而加强对遍布全国各省市的分支机构的监管，这对上市或拟上市企业尤为重要。图：企业房地产集中式管理流程概览资料来源：仲量联行资料来源：仲量联行分散式管理集中式管理地方具体业务部门或行政人员决策及执行各地自行执行或进行分散式招标采购决策流程短、反应快，但各地差异性非常大资源相对冗余浪费，单职场、单城市可节省量级小地方自主化程度强，分散式招采，中央监管难度高仅考虑具体业务部门和当地选址特点和需求地方行政部门根据专业流程执行，CRE部门统筹审批全国统一进行招标采购，机制专业透明化流程明晰、全国各省市标准化程度高通盘统筹实现成本节约，全国层面可节余量级巨大全国统一服务商促进监管，企业合规性整体提升CRE部门在战略层面制定企业不动产规划，更具远见管理视角合规资源流程招采模式执行者集团层面整体性发展战略作为实施准则提供服务合规监管地方公司地方公司地方公司CRE部门地方公司申请批准执行不动产相关操作执行不动产相关操作执行不动产相关操作执行不动产相关操作招标全国统一服务商制定企业不动产战略租赁选址购置交易估值服务建造施工设计装修人均面积职场标准扩张计划租购解决方案优先级全国布局9 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