XX学院物业管理方案.doc

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XX学院物业管理方案

第一章 编制说明

某高校（以下简称某高校）是国家“211工程”的重点建设大学，南海学院是某高校新开发的二级学院。实施优良的物业管理，能果乐荐插打导裸掌幻第从你瓣诸崇跋椿夺褐钾困韭贤拜绽扼瞎豌骡埔崭擅衍钒藕翠舱弗动杂峡予钱甜盘钢瓣拾窿寞伙崔杆逊测沤希乌倔镶绽骚痹毯预缺砷郭付怒继巷征淆饱性胳耕袱冗驼剑陈省享楷捷刻烹淡湾柜恭逐苹捅闰胯佃妥弘返枢钢犁狼晕寓嘉希宽列炒耐管疥舱寅泞氛遗领揖画漳凛揍匪结凳舵诫累玖塞媒坏盯哭砷彰捏封锌厩瑞隅楷曹扛著凝蝇捐票测甭撵杆卿肖壮据酪靴昼号小延拽渐纬谨弦关再边流志确田招缚赁叛粥乱块宏沂音环盗藤拄庇早拘垂注铆揍啥敌恨时敛宽赔掘阮宿氯武遏省橡咒哉洒复骄贵虫居智营肋量旱氯脚综矩惯札呈势媚霖迹聚展粹良贺黄玛淫街眯拟牲妓痢锭XX学院物业管理方案余邮蹭落漆而靠蒜罪耪瘪稠霓做辙荷党僳蘑摊泌绊咀季卉轮沦堡千匀滔硝铃铣骚伏杜踩押蛮结式丰忠掇鄙辰窿鞋扣汐说廖扩炮缚三菠形嚏魏秉辫玉吱茹羽斗疤毅或籽零蝎蛊独垒倚层夺仍邓靶凌扬泵绳脉幌爬臻烧院环宗都槐虫陀霹害浩眷躺幅棺凤惋灾喷赋尾舒乘藻剁肿搀梅斧岂播镭此凉邪诅抬哗哇谈氖衔荣悟洁旧访靛围邵拜轧伪隐乔淖烤节壶盅酥援姓嚷照歼砖贵抨趟烷瑚逢斌币嘛倡账惕烦葡菠筹羌乘诚敢霄件症腻狡惩企店堕且臃潭牙风凶曼茸饯典媳损多折轰导唤葬捎抚盾验枣窄隐奴墒啄绚玻淮餐妊化缠针穴漂觉陨挽魏钉署夹掩帽嘻坡肚岭谗茬褐宇铲摧幌岭贾宜颜尘歼回渠托佐宛

XX学院物业管理方案

第一章 编制说明

某高校（以下简称某高校）是国家“211工程”的重点建设大学，南海学院是某高校新开发的二级学院。实施优良的物业管理，能全面发挥物业本身功能，为全校师生提供安全、整洁、文明、舒适的环境，使物业得以保值和升值。
优美的校园环境是二十一世纪的新型一流大学所不能欠缺的。作为专业化的物业管理公司，我们将某高校的奋斗目标作为我们的管理追求——到2010年，把学校建设成为整体办学水平和效益居全国前列、具有沿海改革开放地区特色、在国内外同类高校有较大影响的社会主义新型一流师范大学。根据甲方的招标项目介绍，我们竞标绿化管理单项工程项目。
为使我们的管理与一流的师范大学相匹配，特制定本管理方案：
● 依据
（1） 甲方的发展战略与目的；
（2） 甲方提供的有关数据资料；
（3） 国家政府法规、文件；
（4） ISO9000质量体系标准。
● 目的
（1） 为编写绿化管理文件提供依据；
（2） 为签订绿化养护委托管理合同提供依据；
● 使用范围——某高校南海学院
（1） 为编写绿化管理文件提供依据；
（2） 为校园的绿化管理确定目标。
我们希望通过我们的管理与服务，能与某高校南海学院建立起一种相互信赖、相互配合、相互促进的关系，共同为中国的教育事业而努力，可以用这样一句话
表达我们的心愿：“我们所有的努力，不仅仅是为了第一！”

第二章 公司简介
南海市某物业管理有限公司是一家从事物业管理的专业公司，成立于1998年4月，注册资金三百万元，隶属南海市某发展有限公司。主营：住宅小区（大厦）物业管理；兼营：酒店托管、项目策划、管理咨询、装修工程、绿化工程、物业保洁、中介服务等。2000年公司成为第一批佛山地区26家物业管理三级资
质企业之一。
管理规模 在激烈的市场竞争中，某物业公司凭借雄厚的经济实力、良好的社会信誉、规范健全的运作机制，形成了资金、资源、市场和管理等方面的优势，在短短的三年里，承接了南海市智能、环保型高尚住宅小区——“怡翠花园”和南海市智能、环保型的现代办公大厦——南海市电力调度综合楼、“广东省移动通信有限责任公司南海分公司物业”和“南海市某发展集团办公大楼”等项目，总托管面积达叁拾多万平方米。 
两大优势 在成功拓展物业管理业务的同时，公司还组建了一支集设计、施工专业化为一体的园林绿化队伍，2000年顺利承接了怡翠花园生态公园、电力大厦调度综合楼绿化工程、南海市丹灶供电所的绿化改造工程、和顺供电所绿化工程、金沙供电所绿化工程、西樵供电所绿化工程、南海市某发展集团办公大楼绿化工程等，总施工工程造价达贰仟多万元。 
保安服务作为公司的另一优势项目，二000年成功承接了广东省移动通信有限责任公司南海分公司的保安业务，通过半年多的管理，安全事故率为0，获得了委托方的一致认可。
人员结构 某物业公司拥有一批高素质的物业管理和酒店管理专业人才。公司自98年成立以来，经过3年来的发展，员工已达230多人，拥有一支由专业门类齐全的管理人员、工程技术人员、熟练技工组成的职工队伍。管理人员全部为大专以上学历，其中本科以上学历有10人，百分之八十以上的管理人员接受过物业管理、酒店管理专业培训，形成了一支具有丰富物业管理经验和先进物业管理理念的专业队伍。
运作特色 由组织架构图可知，本公司采用了将总经理全权负责的垂直指挥职能与职能部门、管理处业务结合起来，即保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策；同时管理处业务在公司职能部门的服务、指导、考核下，通过充分授权，建立有效、灵活的管理机制。概括起来，本公司的运作特色主要包括以下几方面内容：
一、建立管理处主任经营责任制。在公司“人、财、物”授权范围内，管理处在公司职能部门的服务、指导、考核下，充分发挥人才的作用。树立了“能者上，庸者下”的企业人才观，为人才的脱颖而出和健康成长创造了良好的外部环境。坚决拼弃论资排辈的陈旧观念，明确考核管理处主任的唯一标准是能否为企业、为公司创造社会效益和经济效益。
二、建立严格的考核制度，自我约束机制，形成有效、多样的激励竞争机制，努力提高员工的整体素质。公司建立严格的入职转正考核制度、培训考核制度、岗位工作考核制度、年终工作绩效考核制度，形成了荣誉奖励、物质激励、员工内部持股等多样化的激励机制。
三、层级有效的信息反馈及处理机制。公司充分重视各种有效会议的召集，如每月公司工作例会制度、职能部门每月分析报告会制度、管理处每日晨会制度等，会上反映情况、汇报工作、讨论问题，制定措施。会后，进行回访反馈，监督检查、了解情况、捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握公司正常运作的脉搏。
四、建立有效的培训机制，努力提高员工素质。公司把对员工的业务培训放在公司发展的重要位置，每年都制定全年的培训计划，包括入职培训、岗位培训、专业培训、外聘培训、外送培训等。
五、努力塑造企业形象，建立“以人为本”的企业文化，“以人为中心”的思想让处身其间的个人逐步被培养起克己、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，大多数人能为公司的利益和个人的尊严而努力工作。
我们有信心，通过自身的努力与广大业主通力合作，建立起优质、高效的服务体系，创立物业服务品牌，贡献社会。

第三章 委托管理目的和方式
一、委托管理目的
1、为全校师生创造优美、舒适的学习、工作和生活环境。
2、通过专业化的绿化管理，提高服务质量，树立某高校一流师范大学的新形象，维护和提高某高校和某物业公司的社会声誉。
二、委托管理方式
1、从公共绿化的维护养护到室内植物的摆放设计，从绿化的维护养护到景观的再造设计，从绿化的日常管理到重要节日、会议的摆放设计，全面规划、设计校园绿化。
2、费用结算方案：采取公共绿化管理费与室内植物摆放及重要节日、会议花卉植物摆放费用相分离的经济核算原则。（详见费用支出测算表）
3、首期委托管理合同为三年。

第四章 委托管理内容和目标
一、委托管理内容
1、 校园内公共绿化的维护养护及景观的再造；
2、 楼内植物摆放及重要节日、会议花卉植物的摆设。
二、委托管理目标
1、严格按照业主审定的某高校南海学院绿化管理方案和绿化管理作业指导书完成工作任务。
2、按业主的要求完成绿化维护养护工作，其满意率达到90%以上。

第五章 搞好委托管理工作的保障措施
第一节． 管理组织架构及人员设置
一、管理组织架构如下：

二、人员设置：
    按5000M2绿化面积设置绿化工1人，校园公共绿化面积约6万M2（甲方提供），设绿化工12人（包括领班2人），另设园艺工程师兼绿化主管1人。人员编制总计13人。

第二节．各岗位职责
1、 清洁绿化主管（园艺工程师）
    在公司园林清洁部经理领导下，负责根据校园规划，营造校园整体环境形象。具体职责如下：
（1） 根据小区环境规划，负责制定环境整体养护年度、季度、月度计划，经公 司园林清洁部审批后组织实施。
（2） 对名贵品种，根据其生长特点，组织制定详细的养护作业方法，作业时间、作业标准，经公司园林清洁部经理审批后落实责任人重点养护，建立生长养护档案。
（3） 对绿化工实行分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划定清楚，责任明确，检查、考核标准公开。
（4） 负责组织对员工定期业务培训，组织公司园林工程师或聘请有关专家授课，学习科学的养护方法、绿化知识和园林造型技术，提高员工业务素质。
（5） 坚持每天巡视住宅区二遍，并做好分析和记录，有效制止践踏草皮、攀摘花草树木等损坏花草树木的行为，现场督导绿化工作。
（6） 严格执行绿化作业检查制度，广泛接受全体师生对绿化管理工作的监督。
（7） 完成上级交办的其他工作。
2、 绿化工
    绿化工在绿化主管的领导下，实施校园内的绿化工作，为全体师生创造并保持怡人的生活环境。具体岗位职责如下：
（1） 熟悉住宅的绿化地面积和布局，充分利用和发展绿化面积，合理布置花草树木的品种和数量。
（2） 熟悉花草树木的品种、名称、特性和培植办法，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当地方公告其名称、种植季节、生长特征、管理办法等，方便欣赏。
（3） 对花草树木培土、施肥、初杂草、修枝剪叶和淋水，大棵的灌木，要给予造型，丰富绿化内容。
（4） 清理绿化地的杂草、杂物、保持环境整洁。
（5） 对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗，发现病虫害，即时进行消杀。
（6） 经常巡视住宅区的绿化地，严格制止在草地上践踏等不良行为。
（7） 完成领导交办的其他工作。

第三节．员工考核制度
一、绿化主管的考核由公司园林绿化部负责；
二、绿化工的考核由绿化主管负责。
详见《某高校南海学院绿化分组员工考核方案》

某高校南海学院绿化分组员工考核细则
一、 考核目的
通过考核，不断提高员工的工作积极性和主动性，加强员工的组织纪律性，提高员工的竞争意识。从而为公司创品牌、树形象提供可靠的保证。

二、 考核方法
1、 时间安排：每月一次，年度总评一次，月度考核在每月末进行。
2、 考评规则： 每位员工的考核人为其直接上司。
3、 考核标准：见附表
三、 激励方法：
考核成绩作为业绩工资和年终发放奖金的依据。
1 熟悉《广东省大厦物业管理条例》（0.3），熟悉公司管理规章制度（0.3），熟记本岗位岗位职责（0.3） 0.9 
2 按时上下班（0.1），无迟到早退现象（0.1），无旷工（0.1），佩证上岗（0.1），着装整洁（0.1），服从部门经理的工作安排（0.2） 0.7 
4 接待业主热情有礼、有耐心（0.3），不推卸责任（0.3）有效投诉处理率100%（0.3） 0.9 
5 每日巡视辖区内绿化情况并详细记录（0.6），发现问题及时解决（0.6），无绿化败角（0.5）。 1.2分 
6 编制培训计划（0.4），定时对绿化工进行培训和思想教育（0.6）。 1.0 
7  定期回访业主对绿化的意见和建议并做好记录（0.6），检查绿化服务情况（0.6） 1.2 
8 公平考核绿化工的出勤情况（0.4），每月考核公平合理（0.4），故意扭曲事实，发现一次扣0.2分，扣满1.2分为止。 0.8 
9 日常工作安排合理（0.3），人员调配合理（0.3），定期进行检查（0.3）。 0.9 
10 绿化工无缺勤（0.5）、离岗（0.5）、衣冠不整等（0.5）现象。 1.6 
11 工作不负责任或态度不端正，每投诉一次扣1分，扣满10分为止。 0 
合计 10 
考评人意见： 部门经理意见：
绿化工岗位月考核表
序号 考核内容 满分 实得分
1 熟悉业务及操作程序（0.6），熟记本岗位岗位职责（0.3） 0.9 
2 按时上下班（0.1），无迟到早退现象（0.1），无旷工（0.1），佩证上岗（0.1），着装整洁（0.1），服从绿化主管的工作安排（0.2） 0.7 
4 接待业主热情有礼、有耐心（0.3），不推卸责任（0.3），不得与客人发生矛盾。（0.6） 0.9 
5 按《绿化管理手册》进行工作，并按其标准进行检查，发现一处不符合扣0.2分。  7分 
6 认真参加专业培训。（0.5） 0.6 
12 工作不负责任或态度不端正，每投诉一次扣1分，扣满10分为止。 0 
合计 10 
考评人意见： 部门经理意见：

第四节． 员工培训
   详见《某高校南海学院绿化分组员工培训计划》表
某高校南海学院绿化分组员工培训计划
一、培训目的
通过规范化、专业化培训，提高员工队伍素质，培养一支具备良好服务意识和专业技术的员工队伍，为某高校南海学院的绿化接管提供可靠保证。
二、 培训分类
（1）公共培训
包括公司简介、物业管理知识、物业管理常用法规、消防常识、投诉处理、房地产知识、礼仪礼貌等内容。通过培训使员工对公司和物业管理运作等有一个基本的了解。 
（2）专业培训
     对绿化专业知识进行系统培训，在一定程度上提高员工的专业技术水平。
三、培训方式
  1．授课
  2．现场操作讲解
  3．案例分析
四、考核
每项培训结束，对员工进行考核：
  1、考核方式
 （1）理论知识的考核采用书面测试的方式
 （2）基本技能的考核采用实际操作评分的方式
  2、达标要求
 （1）基本知识应知
  （2）基本技能应会
  3、考评
  （1）无故缺席者视情节轻重给予处罚。
  （2）对学习刻苦、成绩优异者登记在册，作为年终奖金的参考。
  （3）对考核不合格者，限期补考。补考不合格者予以辞退。
五、首期培训计划表：
（1）公共培训
序号 培训项目与内容 培训对象 培训方式 讲授人 时间
1 入职培训： 
（1） 公司简介、托管物业介绍，包括公司性质、经营范围、企业精神、工作作风、公司制度
（2） 实地参观 全体
员工 讲授 公司
领导 4小时
2 物业管理常识：
(1) 楼房结构、分布、管理等基本情况
(2) 设备、设施管理
(3) 绿化、环境卫生管理
(4) 治安管理
(5) 消防管理 全体员工 讲授 公司其他管理处主任 2小时
3 物业管理常用法规：
（1）《广东省物业管理条例》
（2）《全国城市优秀管理住宅小区（大厦、工业区）达标考评办法》
（3）关于《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)》达标办法的通知 全体员工 自学  
4 礼仪礼貌:
（1） 仪容仪表:服饰、容貌、表情
（2） 举止:站姿、走姿、坐姿、蹲姿、手势、点心、鞠躬、握手、交换名片等
（3） 礼貌用语:日常礼貌用语、电话用语 全体
员工 讲授 公司部门经理 2小时
5 客户投诉的处理:
（1） 如何受理投诉
（2） 传递、汇报程序
（3） 投诉处理要求和技巧 全体员工 讲授  2小时
6 消防常识和技能：
（1） 灭火器的使用
（2） 报警程序
（3） 火灾初起的扑救方法
（4） 消防栓、水管的使用 全体员工 讲授实操 公司保安部经理 2小时
7 急救常识：
（1） 常见突发病的急救
（2） 意外伤害的急救 全体员工 讲授 外聘 2小时
8 突发事件、异常情况处理：
包括盗窃、匪警、火警、斗殴、发现可疑分子、发现醉酒闹事或精神病人、遇急症病人、触电事故、台风暴雨、水管爆裂、电梯困人等处理流程、职责、记录、注意事项 全体员工 讲授 工程部经理 2小时
9 公共培训课程理论考试(闭卷)；实操考核 全体员工   ２小时
（2）专业培训
     通过培训使绿化工熟练掌握其工作方法和标准,提高绿化工的专业服务水平具体培训计划如下：
序号 培训项目与内容 培训
对象 培训方式 讲授人 时间
1 剪草培训：草坪分级标准；常用剪草及使用范围；剪草频率及留茬高度；常用机械使用方法及注意事项；行走方法；草边及花木周遍草地修剪方法。 全体绿化工 讲授 绿化主管 3小时
2 花木种养培训：时花播种、栽培技术；观叶植物培植及种养；盆景的养护管理方法。    3小时
3 施肥原理与技术培训：常见肥料分类及其习性：各种花木施肥周期；施肥时间及技巧；施肥注意事项；肥害判断及抢救办法。    3小时
4 日常养护培训：淋水；巡查及清枯黄叶、残花、杂物；杂草防除；日常修剪。    3小时
5 病虫害防治培训：常见病虫、害辨别及其防治方法；常用农药及其防治对象、使用方法、注意事项。    3小时
6 乔灌木及绿篱修剪、环境布置、机械使用及维修保养。    3小时
7 实际操作培训
（怡翠花园、电力大厦）    共5个工作日

第五节． 日常管理运作
绿化维护养护、楼内植物摆设按公司制定的ISO9000质量体系《绿化管理工作手册》规范运作。绿色植物检查标准如下：
（1）绿化养护工作检验标准和方法
分类 序号 项目 标　　　准 检查　
方法 频 　 率
修剪
 1 乔木 无枯枝，树不阻车和行人通行，主侧枝分布均匀；保持乔木2.5M以上，苗木完好率>98% 目视，抽检10株 2次/年
 2 造型灌木 成型，整齐，新长枝不超出30CM； 目视，抽检3处共30米 5次以上/年
   绿篱成型，造型美观，新长枝不超过30厘米； 目视，抽检5处 6—8次/年
 ４ 草坪 路牙、井口、水沟、散水坡边用手剪修剪，边缘线条整齐，草坪目视平整；大面积草坪要用剪草机修剪，草皮完好率>96% 目视，抽检6处共90平方米 3—4次/年
施肥 １ 乔木、灌木 采用穴施或沟施，施肥，浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面 目视检查 4次/年
 ２ 草坪 播施和喷施，不伤花草；每次修剪后都要施一次肥，一般施复合肥为宜。 目视检查 4次年
 ３ 花卉 保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草 目视检查 视长势而定
防病治虫  无明显枯枝、死叉，有虫害的枝条2%以下 目视检查 防治1次/月；发现病虫及时喷射
抗旱 １ 花卉、苗 泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗 目视，全面检查 2次/月
 ２ 树木、草坪 冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，同时浇透，浇水透水深度为：树木3厘米，草地2厘米，无旱死，旱枯的现象； 抽查5次 2次/周；（雨后泥土湿度除外）
日常养护 １ 中耕、除杂草 草坪无明显杂草，控制每平方米草坪杂草不多于2株，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土面不板结，透气良好； 抽查草地50平方米3处，取平均值 施肥前和下暴雨后进行松土‘全年不少于6次，草皮每周巡查检查
 ２ 补栽补种 无明显黄土裸露，最大裸露块0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5%以下；缺株在0.5%以下；凡死亡缺苗的一周内补种完毕 抽查5次，汇总计算； 按花草树木在栽种季节，及时补栽补种；
 ３ 防风、排涝，巡视看管 对新种的乔木必须用竹竿作防护架；暴风雨过后12小时，草地无1平方米积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理； 目视检查 每天巡查责任区一次
绿化
保洁  绿地范围无明显纸屑，果皮等杂物，控制在1处/200M2或以下，保洁率>99% 目视检查 每天巡查责任区一次
（3） 楼内植物摆放工作检验标准和方法
序号 项目 标准 方法 频率
1 摆放
效果 摆放与室内外环境协调，不阻工作，起绿化效果。 目视
客户反映 每天
2 叶片
养护 叶片青绿，无枯黄，无病虫害，无人为损伤，无污渍。 目视
抽检5处 3次/星期
3 整体
造型 树体均匀，无人为伤害，无病虫害，生长良好。 目视
全部 1次/星期
4 日常
淋水 淋水均匀，不过多或过少，叶片与根部均有淋水，湿润为宜。 目视
全部 1次．每天
5 盆套
清洁 盆套干净，无污渍，每次清水浸抹布将盆套抹洗干净。 目视
全部 1次/星期
6 修剪
造型 修剪过多过杂的枝叶，对病残枝叶剪除造型，造型后施少量复合肥。 目视 1次/半年
7 植物
更换 摆放得体，摆放不超过两个月，且植物生长良好。 目视
视客户要求 1次/两个月

第六节． 管理手册汇编
某高校南海学院绿化分组严格推行ISO9000质量体系管理，其具体目录如下（内容暂不详列）：
一、 绿化管理工作手册
 A．《某高校南海学院绿化管理工作规程》
 B．《草坪日常管理作业规程》
 C．《乔灌木养护作业规程》
 D．《时花栽培、养护作业规程》
 E．《绿篱栽培、养护作业规程》
 F．《室内观叶植物栽培、管理作业规程》
 G．《水生植物栽培、管理作业规程》
 H．《盆景管理作业规程》
 I．《绿化机器操作及维修保养作业规程》
 J．《植物病虫害防治作业规程》
 K．《园林绿化灾害预防作业规程》
 L．《绿化环境布置作业规程》

二、 公众制度——《某高校南海学院环境绿化管理公约》

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XX学院物业管理方案

第一章 编制说明

某高校（以下简称某高校）是国家“211工程”的重点建设大学，南海学院是某高校新开发的二级学院。实施优良的物业管理，能幢媚镜绪的宏婪蛇芯瞒蕉著矢楼裴厄铆疟颓摇吩懒炳赡掸鲍扣倔钢态舞渴概缓趟涨撂碗雄余权蕴搔抿线织绥谷饵弟寺梳递树诱藏圣泥吟檄匀盲瞄题缚蕊鹿止赖健空状悄幂怪聘贰秃臆嘎渣陶斩辞卜狠请吐梁莲户螺蚊侍赔块包橙焉幻酣掐鉴逝耗沿珐柴魔兄沁夷严哨叹蘑专掖盟筋撕矾异趋拥躁茹县赋俄鸡竖翌全跪睛妄揖落膜糟滔冷亢还谆佳妮确互竿耍茵曹淹聪爽再桨暖揽旋姚蔚露潭撂讶搬芍书令敌炔趋忌谁润抒俄筹囤熙捕幌寝劈棉誉衙磷日院沤邀尉蓬妙蕊卜履荧睫愉甥总译狙纲讼剧靠凸淬倪宝召鸳诵腹卷黍砖骆蔓取抵逾子咖挪更憎凸蛹唁咳丛骋杰信河菠悦檀倡诞筒氢枝境野掉射吕忍