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分论坛四:酒店管理合同.docx
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1、分论坛四:酒店管理合同制定的关键点和热点 字号 评论邮件纠错2014-09-18 14:58:01 来源:和讯商旅 时间:2014年9月3日下午15:30-16:30主持人:吴璟昌 永泰国际酒店管理有限公司执行副总裁对话嘉宾: Suparat Chirathivat 盛泰乐酒店及度假村集团业务拓展副总裁刘岩 温德姆酒店集团中国业务发展副总裁杨瑞锟 孖士打律师行合伙人祝敏 广州福利地产股份有限公司酒店管理公司副总经理内容:吴璟昌:我们接下来分论坛四的各位嘉宾,他们是:盛泰乐酒店及度假村集团业务拓展副总裁Suparat Chirathivat;温德姆酒店集团中国业务发展副总裁刘岩;孖士打律师行合伙
2、人杨瑞锟;广州福利地产股份有限公司酒店管理公司副总经理祝敏。今天我们题目叫酒店管理合同的关键点和热点。首先我请在座的几位先介绍一下自己的公司和他们在管理合同方面是自己去管,还是他找其他的管理公司的品牌来进行管理。祝敏:大家好,我是祝敏,我来自福利地产酒店管理公司,可能大家都知道富力地产是广州的一家房地产公司,我们从2003年开始进入商业地产领域,其中高端酒店是一个重点发展的项目。目前已经开业的酒店有8家,在建和筹建的酒店有20个项目,未来五年我们都会陆续开业。管理合同上主要是由我们公司自己来谈,但是也会借鉴一些同行的经验,今天很高兴有这个机会和大家分享一下我们的经验,也向大家学习。杨瑞锟:各位
3、好!我是杨瑞锟,我是孖士打律师行上海一个合伙人,我们公司是一个国际的律师事务所,在欧洲、北美、南美、亚洲有我们二十几个办公室。我们既代表管理方,也代表业主。当然有些品牌我们是不能够代表业主的。总而言之,双方的一些考虑,他们的思路我们是比较清楚的,所以希望今天也能够做一点贡献。刘岩:我是刘岩,是来自温德姆酒店集团,我们旗下的品牌在座的很多人都有所了解,包括温德姆至尊、华美达广场、速8等等,我们在全球一共有15个品牌,作为酒店管理集团我们在全球一共拥有超过7500家酒店,在中国开业的酒店已经突破750家,在全球酒店集团里面我们应该是全球最大的。在中国所有的国际酒店管理集团里面我们开业的我了解也是数
4、量最多的。Suparat Chirathivat:我叫Suparat Chirathivat,是来自于盛泰乐酒店及度假村集团,我们是在泰国最大的酒店,在11个国家都有我们的酒店,一共有70多家酒店。盛泰乐是我们泰国最大的私有集团,年营业额大概是80亿(2013年),今年希望是110亿的目标。吴璟昌:我要问的主要一共有五点要问大家,我们知道祝敏是来自业主方面,杨瑞锟是律师行业,刘岩先生是业主和管理方面,Suparat Chirathivat先生是来自于开发和管理的,所以我的第一个问题主要是关注于语言,当然我们用什么样的语言,因为我们知道从泰国他们是使用不同的语言,你们签合同是中文还是英文?祝敏:
5、在我们公司签的所有合同都是仲裁的语言是英语,但是仲裁地点我们会跟管理公司来进行协商。管理合同我们非常坚持是中英文版本同样有效。杨瑞锟:我们的经验也是一样的,早年可能英文比较多,但是近年我发现越来越多的中文谈判和版本,尤其涉及一些刚到中国的大品牌,他们甚至要求双语版,这也是有的。刘岩:从温德姆这边来讲,作为一个美国上市公司,我们希望语言应该是以英文为准。我们又是在中国做生意,刚才有 讲有那么多的酒店在国内,所以从语言上来讲合同文本的语言可以做到中英文同时有效。Suparat Chirathivat:在中国我们是双语的,我们为什么要做双语呢?因为我们有很多的语言在合同当中,我们需要用两种语言,我们
6、在中国需要了解中国,所以两种语言都使用。吴璟昌:双语都有,在法律方面是同等看待。第二个问题,现在可能在今年开始很多美国的上市公司、管理公司,认为美国法律方面有一些调整,特别是在反腐方面,在合同里面可能需要加强反腐方面的东西,美国的公司都希望加入一些反腐的条款在里面,你怎么处理这种?杨瑞锟:首先我讲讲这个法律的背景。吴璟昌:你解释一下反腐对于中国方面有什么影响?杨瑞锟:美国有一个法律叫SCIP,海外腐败行为法典,在英国有一个叫英国反行贿法典。为什么英国和美国品牌,他们在国外这么坚持,就是因为如果他们在本国以外去进行一些营业,如果发生一些腐败的情况或者是案件,有可能他们即使没有来过中国一次,也要在
7、本国坐牢,所以他们很紧张。在做很多方面的投资都在合同里面要求有一条,你作为缔约方在什么行为方面应该符合我们国家的FCA或者是性反行贿法典,这对中国业主来说是非常不公平,首先我不理解你们的法规是什么东西,而且有些品牌他们的反腐败条款可能是二三页那么长。这就是背景,所以先看看祝敏,好像她们的合同也经常会看到。祝敏:可能刚才杨瑞锟说的新的法律,或者是更加严厉的法律颁布以后,管理公司会不会对反腐的条款进行一些更新,或者是更加详尽的描绘。我们今年没有签过新的合同,之前签的合同都是有这个合同,对于我们公司来讲在富力大大小小的合同,哪怕一个最基本的采购合同都要有一个反腐的公开性,之前我们之前对这个反腐没有太
8、大意见,跟杨瑞锟所讲的一样,美国的反腐条例出来会有一定的介意,我们在管理合同上很多时候管理公司,因为他是一个美国的公司可能要遵守美国一些法律,反腐或者是反恐,如果业主方有跟美国政府列举的那些恐怖主义国家有生意来往,这个合同可以无条件的终止,这个我们当时考虑过,特别是在中国,一种纯粹的商业行为,跟朝鲜、中东等很多国家,如果以这个来作为制约是很大的不公平。我不知道会不会有新的版本,一个更加严厉的措施,但是之前的合同我们是可以接受的。杨瑞锟:如果有任何的法典都构成终止合同的一个理由,这个很难说,有可能他们根本不想做了,他们有可能就有这种条款来行使他们的权利。可能需要先看看他们两个有对这个条款的一些意
9、见。刘岩:其实如果跟德姆酒店管理集团有过合作经验的业主方,和其他的酒店管理集团有类似的合作,当他看到我们的合同可能会觉得温德姆的合同没有那么多接受不了,或者是不好听的话在里面。所以从整个合同的措词或者是拟定来讲,我认为我们这边的合同还是更加能够让业主接受,听上去、看上去更舒服的一个合同。所以从我们公司做生意的方面来讲,虽然我们是世界最大的酒店管理集团,但是我们不是要去拿我们这个架子或者怎么样,而且我们自己这边的一个原则,让我们的业主跟我们打起交道来让稍微容易一点。所以从具体的条款来讲,当然有实时更新,我不认为从我们这方面会让人家觉得很不舒服。Suparat Chirathivat:我觉得我们还
10、是比较幸运的,我们没有这样类似的法律,所以说我们不会要求非得在合同中加这个条款。但是在泰国,最近美国也在做一样的事情,就是在进入我们国家这个行业的时候也会有这方面的一些要求,基本上我们都是会拒绝的,因为他们也是想试图使用这样一个法律,但是我们的国家现在,像之前说过的,我认为这个法律如果往好的方面去看,可能这就证明了一个国家好的治理,可能对商业方面的管理比较严格。但是我觉着让另外一个国家逼迫其他国家接受他们的法律,这是不对的。谢谢!杨瑞锟:他刚才说幸好是泰国公司,但是我们要理解FCPA和英国反行贿法典他们的适用范围是挺广的,就算是非美国公司和非英国公司,只要在他们的境内有任何经营,比如说设了一个
11、分公司在里面,这个法典就会适用于你这个集团,所以也要小心如果是中国公司在美国,或者是英国有设立分公司,如果人不在美国,或者是英国的时候,他们也无可奈何。如果你在当地,理论上其实你如果有这样的行为也是属于犯规的。在碰到这种条款的时候,作为一个业主你应该怎么去应对?主要美国的法律和英国的法律是调整你们公司的行为,我们跟你们是两个分开的公司,现在我和你只是有一个合同关系,没有跟你共同组织一个中外合资企业或者是怎么样,所以这个要求要你自己来遵守,跟我是不管的。同时从业主方他们往往会说,你不是要派一个业主代表吗,这个业主代表是副总经理,副总经理就是管理方的一员,所以你的副总经理的行为如果涉及腐败也会影响
12、到我们的总部。往往在一个管理合同里面业主也希望参与一些管理的活动,就算不是一些直接活动,可能是审批、咨询等等,这些可能会给业主带来一些顾虑,如果你们有这样一种参与,可能按照我们国家的法律就视为这也是我们公司的一些行为。所以这个问题等于说是挺复杂的,需要好好的应对,如果不看这样就签了,可能对业主的后果是挺严重的。吴璟昌:我下一个问题也跟这个有关,目前来说有一些管理他们是不想业主方副总,但是很多业主就遇到一个人进去、一个副总裁、副总,我想看看在座几位对合同里面的副总裁、副总经理的角度,从业主、法律的角度意见是怎么样的?祝敏:富力可能是比较特别的,是中国比较大的业主公司里面唯一没有往酒店里面派副总,
13、或者是财务,我们连财务副总监都没有派。但是在我谈的合同管理里面是有这个约定,我们没有派副总,或者是目前没有派副总是基于我们公司,富力的出发点只是需要这个品牌,是需要专业的管理。找到这个合作伙伴,我们希望是给他充分的信任,我们认为他是一个可靠的合作伙伴,我们才会根他签一个20年,甚至更加长时间的管理合同,所以我们觉得基于这种我们刚开始的时候没有,从2008年开的第一家酒店到现在合作还是比较愉快的,该管理公司负起的责任就应该管理公司来负,这方面我们没有派副总,因为我们考虑派财务副总监由于选的人不恰当,或者是各种各样的原因有可能会干涉到酒店管理公司的正常经营,或者是不信任,我们觉得这个后果是得不偿失
14、,凡事双面看,我是说富力这种做法是可行的,但是管理合同上是有约定,一般都是坚持,是因为基于现在中国比较通例的做法,业主方如果争取这个权益,我也应该为我们的公司也要争取这个权益,这是我在管理上要坚持放的。吴璟昌:从法律角度你也代表管理公司和业主方,在你的经验里面对于这个条款双方的争论点在那儿?杨瑞锟:争论点一般是两个法典,主要是两个权利,管理方是说你要让我来管理,最好你不要插手,可能要有一个知情权。祝敏:我同意杨瑞锟的说法,在我们来讲,的合同是业主对管理的知情权,因为我们作为投资方,我相信在中国很多酒店是作为业主方一个分公司的形式来经营,所以法人代表是投资方的老板或者是什么,很多法律还是业主来承
15、担,所以充分的知情权是必须要保证的,我觉得如果保证了业主方的知情权双方就有一个沟通,业主方有这个知情权在实际的合作中并不一定要派一个人盯着。刘岩:我基本上赞成前面两位嘉宾的说法,事情不在于派不派DEM和DFC,业主确实有知情权,因为整个都是业主方投资,这方面有一个沟通。从实际操作来讲,中国酒店管理市场而言,绝大部分业主确实希望有酒店副总经理和财务副总监这样的职位,由业主直接派过来。从我们公司来讲完全可以接受,这个没有问题。从职权上面来讲,恐怕还要刚才讲的要细化一下。首先这两个人做这样的职位应该是一个合格的人才才可以。另外不应该由这两个人直接参与或者是干涉酒店的正常经营。如果能够做到的这样的条件
16、,业主又能够做到知情权,对每天的工作或者是长期的工作都有所了解,实际上管理来讲又不会干预酒店这就是一个好的平衡点。吴璟昌:我知道你的酒店等于是自己又是开发商又是业主,所以两个情况你们都经历过,有没有在你们自己的合同上看到需要向公司来派遣副总经理或者是财务总监的这样的情况呢,你有什么看法呢?Suparat Chirathivat:对我们来讲我们有自己的一些酒店,而且也管理一些酒店,所以说基本上政策都是百分之百的相近的,实际上富力是一个很好的业主代表,非常信任对方,也让他们好好管理的资产。但是祝敏说过一个关健词就是“干涉”,我觉得业主他们是有权利去照看自己的酒店,因为酒店是属于业主的,而不是属于管
17、理委员会的,这一点是肯定的。所以他们是有权利来进行监督的,你可能会雇一些专业的经理人。我觉得对于经理来讲可能是有更加清楚的来运行这个业务的一种想法,这也是我们为什么会来雇佣这些酒店管理公司。你来要给他们一种方式让他们更好的来做自己的工作,而不是干涉他们。我觉得他们是有管理委员会和业主沟通的渠道,所以当你想了解一些事情的,比如说会有定期的会议,每月的月会等等。而不是每一天都去问,今天到底有多少的餐饮收入,多少营业收入等等,这样就不能更好的工作了,我们应该让他们更好的工作。吴璟昌:你不一定派业主代表,你有知情权,不要干涉他们。我知道有些酒店当初的设计规模比较大,都以客房为主,如果看国际品牌还是以客
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