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上半年房地产市场总结和下半年预测.doc
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7、新推货量计划安排主要集中于5-9月份,6月品牌房企均加大推货量。 行业资金链仍未得缓解,对部分房企而言,短期内降价压力没有消除。开发贷的政策回暖,预计还需要1-2个月的时间。 进入5月和6月之后,土地市场略有回暖。近期,土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小,预示着土地市场有底部企稳的迹象。 值得关注的是,新开工面积的下行,在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出。 “弱二线城市”及“三四线城市”进入供应增加与市场下调的重叠期。由于金融危机后的刺激政策,2010年土地市场活跃,当前这些城市供应进入高位。 住宅市场继续去杠杆化。但资金杠杆、土地杠杆仍是行业盈利模式的核心。未来房
8、企盈利的杠杆,将从早前的市场环境分享,改变为企业主动获取机遇的运营能力转型复合地产。 2012年房地产信贷的收紧,实质性推动了房地产多元化融资的推进,但受国内金融环境的制约,实际成效有限。从发展的可行性角度,未来在地价具有优惠空间的复合地产领域,高资金成本的基金、信托具有契合点。目录一、房地产行业上半年政策情况与预测3(一)政策趋势:经济下行迫使房调回调3(二)房调政策变化方向3二、上半年商品房市场情况与展望4(一)上半年调控导致整体住宅市场下行显著4(二)5月份住宅成交普涨预计6月将延续5(三)房价下降压力未完全消除涨跌将分化5(四)供应与存量:新增供应减少下半年进入加推期6三、上半年土地市
9、场情况与展望6(一)需求:4月之前拿地意愿不足,6月信心有所回暖6(二)供应:主要城市供地计划下调、出让压力增大6(三)价格: 溢价不再,但成本刚性导致价格下调不明显7四、上半年品牌房企运营情况7(一)房企发展策略与土储投资:7(二)上半年品牌房企销售情况8(三)上半年房企融资情况8五、下半年品牌房企发展策略预判8(一)转型必要性强8(二)营销策略9(三)城市战略与土储操作9一、房地产行业上半年政策情况与预测 (一)政策趋势:经济下行迫使房调回调上半年,中央和部委层面的房调口风依然在坚持,但地方政府具有放松房调的强烈冲动。但在“坚持房调不放松”基调下,地方政府在有限的空间内,只能采用低效政策。
10、最新情况是,经济下行趋势,超出政策早前预期,经济与房地产的关系,重新进入轮回中。先行指标已显示,经济增长已 “破八”,5月经济数据则进一步显示了经济的疲弱。当前通胀压力缓解,为政策调整提供了空间。日前的降息举措表明央行已正式转向宽松货币政策,房地产作为宏观经济先导行业,本次降息对房地产是利好。在当前支持经济增长的核心投资领域,房地产投资调整的幅度,高于固定资产投资下滑的幅度,也就是说,经济增长的回落,相当程度上来自房地产投资下滑。2012年中国经济增长模式有根本缺陷,增长缺乏内在动力,使紧缩力度处在两难。当前偏紧的短期政策不能解决根本问题。在此背景下,房调政策本身更是偏向短期的行政干预,也注定
11、需要调整,“坚持房调不放松”的同时,另一方面伴随的将是微调不断。(二)房调政策变化方向房调政策预测1、鼓励刚需政策仍将加强:日前,中央政策加强了在刚性需求的鼓励政策,地方政府将充分增加使用该政策的“智慧程度”,尤其是按揭信贷、公积金政策、普通商品房标准、契税减免、落户政策等预计仍会加强,将强化刚需的释放。2、 限购、限贷将微调:严厉房调见底已成共识限购、开发贷限制等,存在调整的可能。不过,房调的改变涉及政府面子问题,政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。3、 改善性需求是放松焦点: 对放松房调的力度也不能予以太高的预期能够放松改善性需求,已经是政策放松的极限。同时,放松改善性需求也会使房地产市场
12、进入稳定发展阶段。预计未来在“改善性需求“政策放行的可能性大。新的银行政策准备,显示放松改善性需求已见信号,房企在改善性需求入市的供应准备上可以予以关注。4、 政策变化时点: 当前房地产调整的负面影响,在统计数字(决策依据)上仍未体现,二季度经济和就业数字的出台,可能是促使政策加大刺激力度的节点。5、资金链收缩过于严厉开发贷存在放松可能,短期房价压力依旧从历史上看,房地产贷款余额总量占各项贷款的比重为19.8%,房地产信贷增量的收缩接近50%。同时,再结合保障房的挤占情况,收缩幅度更加明显。另外,结合房地产信托新增情况和偿还期,行业资金链收缩过于严厉。虽然4月和5月销售形势的回暖,以及政策变化
13、,促使了房企信心的恢复,但目前行业资金收缩过于严厉,房地产价格变化将处在分化状态,资金链条紧张的中小房企仍只能被动的选择促销。房地产开发贷预计的政策回暖,起码还需要1-2个月的时间。6、促供应将成为下一步政策着力点 过去一年时间的严厉调控减少新开工是显著的,加之土地市场的低迷格局,中期内“一线城市”和“强二线城市”供应紧张格局定型。未来,政策从鼓励增加供应的角度,预计将强化土地闲置惩戒、调整预售政策、放松开发贷。7、长期政策可能性:行业调研显示,房调被动地进入新局面,长期住宅市场仍面临去杠杆,房企在产品领域的转型非常必要。在开发和交易环节减税的必要性很强。同时,房地产交易的“资本利得税”,是可
14、以有效控制房价的举措。8、房地产与经济结合的转型方向:当前市场主要担心的除了短期经济下滑,更担心经济的可持续增长的潜能。当前中国改革的压力,会促使换届后改革力度加强。现有的依靠投资和资源、劳动力驱动的经济增长模式已经走到尽头。未来经济增长模式转变成为必然的趋势,房地产行业与经济增长转变结合,体现在开发产品类型的改良房地产复合产品具有空间。 二、上半年商品房市场情况与展望 上半年房企在商品房市场的整体基调是降价促销、减少新开工、减少拿地,在经历了4月和5月的销售回暖后,以及目前政策基调变化后,市场逐渐出现企稳。 (一)上半年调控导致整体住宅市场下行显著经历了前5个月的市场调整,全国房地产整体经济
15、变量投资、新开工、在建、竣工均同比出现明显下调,市场疲弱态势明显。其中,尤其值得关注的是新开工的负增长。1-5月份,房屋新开工面积72859万平方米,下降4.3%,降幅比1-4月份扩大0.1个百分点;其中,住宅新开工面积53882万平方米,下降8.2%。结合土地购置面积同比下降19.3%,这是多年所未出现的。从中期看,住宅市场供应扭曲的格局,如果没有强力鼓励政策出台,供应出现不足的局面将定型。同时,值得关注的是,新开工面积的下行,在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出:n 北京: 1-4月,住宅投资下降25.7%。4月份,住宅新开工面积同比下降36.8%。n 上海: 1-4月,
16、上海土地成交下降14.2%。商品住宅新开工面积同比降24.8%。n 广东: 1-4月,广东土地购置面积同比降13.0%,商品房新开工面积下降11.6%。(二)5月份住宅成交普涨预计6月将延续5月份,全国大中城市中,仅南宁、贵阳、武汉、三亚4个城市的成交环比下跌,其余城市成交基本全线上涨。5月份,一线城市北京、上海、广州、 深圳,新房成交量均环比实现30-40%的上涨,成交价格基本保持稳定。 5月份,二线城市杭州、武汉、无锡、珠海、成都、重庆、昆明、西安等的成交量,基本达到2009年以来新高,价格促销明显。当前主要城市住宅市场氛围转变的方向:n 政策面改变影响供需双方心理向良好预期转变;n 部分
17、城市可售面积高位回落新批售面积的低位和销售回升;n 价格触底开始稳定,部分超跌楼盘价格回升;n 改善性需求出现复苏迹象伴随成交回升,中高端楼盘寻求入市。(三)房价下降压力未完全消除涨跌将分化当前超跌盘价格回调出现,但对未来的价格走势,正确的认识是,行业资金链仍未得缓解下,短期内对部分房企而言,降价压力没有消除。未来房价涨跌分化分析:n 早期降价促销,回款情况良好的楼盘,在项目自身资金缓解,且集团不存在资金压力下,可采取“高开低走”策略,进一步促进销售。n 融资具有优势,负债率安全的品牌房企,在当前行业主流的“限产保价”支撑下,可小幅涨价提升呈下降趋势的项目盈利。n 中小房企、涉及信托项目,预计
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