上半年房地产市场总结和下半年预测.doc

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上半年房地产市场总结和下半年预测

摘 要
Ø 严厉房调见底已成共识——限购、开发贷限制等，存在调整的可能。不过，政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。
Ø 对放松房调的力度也不能予以太高的预期——能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。预计未来在“改善性需求”政策放行的可能性大。
Ø 5月份，大中城市中，仅4个城市成交环比下跌，其余城市成交基本全线上涨。伴随政策和资金环境的回暖，预计房地产销售的回暖是可持续的。
Ø 2012年品牌房企新推货量计划安排主要集中于5-9月份，6月品牌房企均加大推货量。
Ø 行业资金链仍未得缓解，对部分房企而言，短期内降价压力没有消除。开发贷的政策回暖，预计还需要1-2个月的时间。
Ø 进入5月和6月之后，土地市场略有回暖。近期，土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小，预示着土地市场有底部企稳的迹象。
Ø 值得关注的是，新开工面积的下行，在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出。
Ø “弱二线城市”及“三四线城市”进入供应增加与市场下调的重叠期。由于金融危机后的刺激政策，2010年土地市场活跃，当前这些城市供应进入高位。
Ø 住宅市场继续去杠杆化。但资金杠杆、土地杠杆仍是行业盈利模式的核心。未来房企盈利的杠杆，将从早前的市场环境分享，改变为企业主动获取机遇的运营能力——转型复合地产。
Ø 2012年房地产信贷的收紧，实质性推动了房地产多元化融资的推进，但受国内金融环境的制约，实际成效有限。从发展的可行性角度，未来在地价具有优惠空间的复合地产领域，高资金成本的基金、信托具有契合点。

目录

一、房地产行业上半年政策情况与预测 3
（一）政策趋势：经济下行迫使房调回调 3
（二）房调政策变化方向 3
二、上半年商品房市场情况与展望 4
（一）上半年调控导致整体住宅市场下行显著 4
（二）5月份住宅成交普涨——预计6月将延续 5
（三）房价下降压力未完全消除——涨跌将分化 5
（四）供应与存量：新增供应减少——下半年进入加推期 6
三、上半年土地市场情况与展望 6
（一）需求：4月之前拿地意愿不足，6月信心有所回暖 6
（二）供应：主要城市供地计划下调、出让压力增大 6
（三）价格： 溢价不再，但成本刚性导致价格下调不明显 7
四、上半年品牌房企运营情况 7
（一）房企发展策略与土储投资： 7
（二）上半年品牌房企销售情况 8
（三）上半年房企融资情况 8
五、下半年品牌房企发展策略预判 8
（一）转型必要性强 8
（二）营销策略 9
（三）城市战略与土储操作 9

一、房地产行业上半年政策情况与预测
（一）政策趋势：经济下行迫使房调回调
上半年，中央和部委层面的房调口风依然在坚持，但地方政府具有放松房调的强烈冲动。但在“坚持房调不放松”基调下，地方政府在有限的空间内，只能采用低效政策。
最新情况是，经济下行趋势，超出政策早前预期，经济与房地产的关系，重新进入轮回中。先行指标已显示，经济增长已 “破八”，5月经济数据则进一步显示了经济的疲弱。
当前通胀压力缓解，为政策调整提供了空间。日前的降息举措表明央行已正式转向宽松货币政策，房地产作为宏观经济先导行业，本次降息对房地产是利好。
在当前支持经济增长的核心——投资领域，房地产投资调整的幅度，高于固定资产投资下滑的幅度，也就是说，经济增长的回落，相当程度上来自房地产投资下滑。
2012年中国经济增长模式有根本缺陷，增长缺乏内在动力，使紧缩力度处在两难。当前偏紧的短期政策不能解决根本问题。在此背景下，房调政策本身更是偏向短期的行政干预，也注定需要调整，“坚持房调不放松”的同时，另一方面伴随的将是微调不断。
（二）房调政策变化方向
房调政策预测
1、鼓励刚需政策仍将加强：
日前，中央政策加强了在刚性需求的鼓励政策，地方政府将充分增加使用该政策的“智慧程度”，尤其是按揭信贷、公积金政策、普通商品房标准、契税减免、落户政策等预计仍会加强，将强化刚需的释放。
2、 限购、限贷将微调：
严厉房调见底已成共识——限购、开发贷限制等，存在调整的可能。不过，房调的改变涉及政府面子问题，政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。
3、 改善性需求是放松焦点：
对放松房调的力度也不能予以太高的预期——能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。同时，放松改善性需求也会使房地产市场进入稳定发展阶段。预计未来在“改善性需求“政策放行的可能性大。
新的银行政策准备，显示放松改善性需求已见信号，房企在改善性需求入市的供应准备上可以予以关注。
4、 政策变化时点：
当前房地产调整的负面影响，在统计数字（决策依据）上仍未体现，二季度经济和就业数字的出台，可能是促使政策加大刺激力度的节点。
5、资金链收缩过于严厉——开发贷存在放松可能，短期房价压力依旧
从历史上看，房地产贷款余额总量占各项贷款的比重为19.8%，房地产信贷增量的收缩接近50%。同时，再结合保障房的挤占情况，收缩幅度更加明显。另外，结合房地产信托新增情况和偿还期，行业资金链收缩过于严厉。
虽然4月和5月销售形势的回暖，以及政策变化，促使了房企信心的恢复，但目前行业资金收缩过于严厉，房地产价格变化将处在分化状态，资金链条紧张的中小房企仍只能被动的选择促销。房地产开发贷预计的政策回暖，起码还需要1-2个月的时间。
6、促供应将成为下一步政策着力点
过去一年时间的严厉调控减少新开工是显著的，加之土地市场的低迷格局，中期内“一线城市”和“强二线城市”供应紧张格局定型。未来，政策从鼓励增加供应的角度，预计将强化土地闲置惩戒、调整预售政策、放松开发贷。
7、长期政策可能性：
行业调研显示，房调被动地进入新局面，长期住宅市场仍面临去杠杆，房企在产品领域的转型非常必要。在开发和交易环节减税的必要性很强。同时，房地产交易的“资本利得税”，是可以有效控制房价的举措。
8、房地产与经济结合的转型方向：
当前市场主要担心的除了短期经济下滑，更担心经济的可持续增长的潜能。当前中国改革的压力，会促使换届后改革力度加强。现有的依靠投资和资源、劳动力驱动的经济增长模式已经走到尽头。未来经济增长模式转变成为必然的趋势，房地产行业与经济增长转变结合，体现在开发产品类型的改良——房地产复合产品具有空间。

二、上半年商品房市场情况与展望
上半年房企在商品房市场的整体基调是——降价促销、减少新开工、减少拿地，在经历了4月和5月的销售回暖后，以及目前政策基调变化后，市场逐渐出现企稳。
（一）上半年调控导致整体住宅市场下行显著
经历了前5个月的市场调整，全国房地产整体经济变量——投资、新开工、在建、竣工均同比出现明显下调，市场疲弱态势明显。其中，尤其值得关注的是新开工的负增长。
1-5月份，房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。结合土地购置面积同比下降19.3%，这是多年所未出现的。从中期看，住宅市场供应扭曲的格局，如果没有强力鼓励政策出台，供应出现不足的局面将定型。
同时，值得关注的是，新开工面积的下行，在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出：
n 北京： 1-4月，住宅投资下降25.7%。4月份，住宅新开工面积同比下降36.8%。
n 上海： 1-4月，上海土地成交下降14.2%。商品住宅新开工面积同比降24.8%。
n 广东： 1-4月，广东土地购置面积同比降13.0%，商品房新开工面积下降11.6%。
（二）5月份住宅成交普涨——预计6月将延续
5月份，全国大中城市中，仅南宁、贵阳、武汉、三亚4个城市的成交环比下跌，其余城市成交基本全线上涨。
5月份，一线城市——北京、上海、广州、 深圳，新房成交量均环比实现30-40%的上涨，成交价格基本保持稳定。
5月份，二线城市——杭州、武汉、无锡、珠海、成都、重庆、昆明、西安等的成交量，基本达到2009年以来新高，价格促销明显。
当前主要城市住宅市场氛围转变的方向：
n 政策面改变影响供需双方心理——向良好预期转变；
n 部分城市可售面积高位回落——新批售面积的低位和销售回升；
n 价格触底开始稳定，部分超跌楼盘价格回升；
n 改善性需求出现复苏迹象——伴随成交回升，中高端楼盘寻求入市。
（三）房价下降压力未完全消除——涨跌将分化
当前超跌盘价格回调出现，但对未来的价格走势，正确的认识是，行业资金链仍未得缓解下，短期内对部分房企而言，降价压力没有消除。
未来房价涨跌分化分析：
n 早期降价促销，回款情况良好的楼盘，在项目自身资金缓解，且集团不存在资金压力下，可采取“高开低走”策略，进一步促进销售。
n 融资具有优势，负债率安全的品牌房企，在当前行业主流的“限产保价”支撑下，可小幅涨价提升呈下降趋势的项目盈利。
n 中小房企、涉及信托项目，预计未来2个月，仍有很强流动性压力，新项目入市定价仍理性，在售项目的促销力度不会降低。
n 供应量较小的一线城市，将出现价格稳定以及上调的可能。存量较大的“弱二线城市”及“三四线城市”房价压力仍存在。
（四）供应与存量：新增供应减少——下半年进入加推期
从全国整体情况看，商品住宅库存有所增加，库存增加的核心变化期，开始于2011年12月，2012年前5个月库存水平保持高位。
一季度，大多数一二三线城市的新增批售面积呈现下行态势，进入4月份、5月份后才有回升。同时，伴随成交面积的回升，销售压力稍有缓解，行业整体风险有所降低。
市场新增供应，北京、上海、深圳、广州、天津、杭州等14个主要城市1季度新增住宅批准预售面积同比下降14.5%，仅与近年来同期供应规模最低的2009年一季度持平。
可销存量减少在一线城市更为明显，京沪广深杭一季度批准预售面积已低于2009年同期水平。同时，在销售反弹后，对应的消化周期在8-12月左右，伴随销售回暖延续，则市场恢复状态将较好。
弱二线城市”及“三四线城市”进入供应增加与市场下调的重叠期。由于金融危机后的刺激政策，2010年土地市场的活跃期，弱二线城市”及“三四线城市”当前供应进入高位，在销售受限后的高库存格局下，房企加库存动力小。

三、上半年土地市场情况与展望
（一）需求：4月之前拿地意愿不足，6月信心有所回暖
今年前5月，各主要城市土地出让成交明显下滑，降幅在40%左右。
2012年前4个月，房企拿地动力不足，降至2008年来最低点。十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，是自2008年以来的最低位。
万科前4个月累计销售金额为385亿，其权益购地金额仅为26亿，即使在深受金融危机影响的2008年，万科这一比值亦维持在约30%的水平。
进入5月和6月之后，土地市场略有回暖。近期，土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小，预示着土地市场有底部企稳的迹象。
（二）供应：主要城市供地计划下调、出让压力增大
中央政府增加供应的政策导向，2012年国土部制定的全国供地计划数字增加，但成交情况和地方政府实际供地能力，实际供应最终将是走低。
值得关注的是，在土地市场低迷的情况下，主要城市的住宅用地计划供应量出现明显缩减：
1) 北京2012年计划供应住宅用地1700公顷，比去年减少了三分之一。其中，保障房用地和商品房用地各占一半，均为850公顷。
2) 上海2012年住房供地计划为1000公顷，同比减少16%。
3) 广州2012年商品住宅用地计划供应255万平米，同比减24.3%。
4) 深圳2012年前4个月居住用地出让空白。
5) 宁波2012年住宅用地计划供应1.98万亩，缩减幅度为18.91%。
6) 南京2012年住宅用地计划供应800公顷，同比下降了22.1%。
7) 济南2012年住宅用地计划供应量同比下降了约25%。
在土地市场低迷下，前4个月主要城市土地供应集中在商业用地、工业用地。进入6月之后，地方政府在土地出让压力下，开始启动部分优质住宅地块的出让，预计在目前房地产行业信心稳定后，部分资金充足的企业将开始增加土地储备。
（三）价格： 溢价不再，但成本刚性导致价格下调不明显
国土部数字，一季度长江三角洲、浙江三角洲、环渤海地区等三大重点区域住宅地价环比增长率均为负值，分别为-0.21%、-4.86%和-2.72%。
财政部数据显示，当前征地拆迁补偿等成本性支出比以往几年有所增加，“征地拆迁补偿成本支出/出让收入”的比值，2009年为37%，2010年为46%，2011年为71%，2012年预计为72%。土地开发成本上升显著，且成本刚性明显。
从地方政府和品牌房企反馈的情况看，虽然土地市场调整明显，但从成本角度，价格调幅有限。

四、上半年品牌房企运营情况
（一）房企发展策略与土储投资：
上半年房企发展策略保守，“过冬”或者“稳中求进”的心态明显。采取了“现金为王、量入为出”的稳健财务策略，“以销定产”的投资策略，减少新开工面积。
压缩开支，土储收缩显著——15家第一梯队的房企拿地面积和金额同比降幅都达60%。由于品牌房企具有土地获取优势，拿地成本同比降幅在15%左右。
从月度新增土地节奏来看，拿地的低谷出现在4月份，而拿地成本最低的时点则是5月份。进入6月之后品牌房企逐渐开始增加土储支出。
品牌房企在土地获取方式上，更注重合作项目、并购项目和优质土地一级开发的跟踪。
区域市场扩张速度有所放缓。15家第一梯队房企，新增土地的区域和城市级别——偏向华东和中南区域的二线以及三四线城市。
（二）上半年品牌房企销售情况
以价换量为房企主流选择；住宅供应侧重刚需和改善需求；项目毛利率和净利率均有所下降。2012年新推货量计划安排主要集中于5-9月份，6月品牌房企均加大推货量。
截至5月份，品牌房企年度销售目标完成率介于30%-50%之间，销售均价10%左右的下调或保持稳定。（15家标杆房企在1-5月平均售价9866元，同比下降5.13%。）
项目销售节点要求：万科以前奉行“5986”原则（即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅），现在改成“5946”。2011年万科目标当月去化率为60%；2012年上半年当月去化率为40%。
保利地产2012年的项目销售目标则是：单月消化50%，半年消化80%。
2012年，已售出项目的质量和竣工交付具有压力，在房价调整引发的交房压力下，客户服务策略的重要性提升。
（三）上半年房企融资情况
2012年房地产信贷的收紧，实质性推动了房地产多元化融资的进程，但受国内金融环境的制约，实际成效有限。但房企长期竞争力关键，在金融和资本体现更加明确。
1、品牌房企积极探索境外融资渠道：债券、银团、境外借壳 （万科、招商）。
2、房企积极探索发起地产私募基金，但目前对企业发展的实际推动作用有限，当前基金融资形式主要为与信托合作模式。从发展的可行性角度，未来在地价具有优惠空间的复合地产领域，高资金成本的基金、信托具有契合点。
3、行业整合出现实质性推动，预计未来仍将延续——并购、合作和股权。

五、下半年品牌房企发展策略预判
（一）转型必要性强
当前政策利好于大型品牌房企发展，中小房企短期生存压力改善，但中长期发展环境未出现实质好转。同时，从房企的角度，应对每半年一变的市场波动，具有相当的难度。结合政策和市场趋势，房企适合采取保持长期竞争力的市场转型。
房地产去杠杆化，聚焦在住宅市场。未来，预售制仍有可能改革，将促使住宅市场继续去杠杆化。但资金杠杆、土地杠杆预计仍是行业盈利模式的核心。未来房企盈利的杠杆，将从早前的市场环境分享，改变为企业主动获取机遇的运营能力——转型复合地产。
当前品牌房企转型与产品结构调整：
n 加强在商业运营能力的提升，增加商办物业销售占比，优化持有性物业资产组合；
n 关注养老地产的模式和产品探索、注重增加旅游地产的土地储备；
n 绿色建筑和产业化，未来愈加显示出战略价值；从普通房企操作的角度，可关注目前市场已可提供的部品产业化和建筑生态环保；
n 注重战略采购、战略合作伙伴，通过管理增效降低成本；同时与战略合作伙伴共同配合产品结构调整。
（二）营销策略
n 成交量预判：伴随政策和资金环境的回暖，预计房地产销售的回暖是可持续的。
n 房价走势预判：不排除部分区域和部分项目价格存在上调的可能性。但多数开发商推货集中在下半年，库存压力和项目竞争压力存在，资金压力短期内难以有显著改善，加之政策宽松程度有一个渐进的过程，预计中小房企仍将继续以价换量。
n 房企的定价策略“灵活的相机选择——根据区域市场表现小幅提价或者促销”，随行就市的市场策略，在保持合理售价的基础上实现既定的销售目标。
n 产品供应结构：伴随刚性需求的快速释放，以及未来政策变化，可以关注首改与改善性需求的供应。
n 下半年商业地产销售热潮将出现——2012年商办物业的散售和整售，将成为缓解压力的核心选择，也是无奈的被动选择。
（三）城市战略与土储操作
n 房企在新城市拓展上，预计仍将保守；
n 多数房企会选择在已进入城市中，选择活跃的区域市场深耕；
n 围绕已布局的核心城市，拓展周边市场，具有操作性；
n 部分战略机遇期明显的市场，会成为新目标城市（例如今年政策鼓励的贵州）；
n 基于市场库存压力，三四线的土地拓展有可能降速；
n 在当前土地市场低迷的市场环境下，品牌房企在下半年将开始适度积极增加土储；
n 地方政府推出的优质地块，仍受到追捧；
n 土地价格将保持稳定，出现明显溢价争夺的局面可能性很小，但土地开发成本刚性导致价格稳定，或者小幅下调。

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