房地产公司开发部制度及职能.docx

山西国信文旅房地产开发有限公司开发部管理制度开发部报建工作制度第一条 开发报建工作要求1、 开发报建工作人员应熟悉房地产开发报建全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。2、 清楚开发项目的占地和建筑面积、容积率和绿化率等规划指标，了解项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况等.3、 搜集政府有关工程建设等法律法规及相关政策,以项目规划为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划,提前完成项目前期报建工作的计划,应定期上报工作进度计划和完成情况，实现与工程建设的统一、协调、同步。 4、统筹兼顾、纵观全局，做好本部门与公司其他各部门的工作协调。5、加强沟通，与政府、媒介和行业相关机构建立良好、稳定的关系。协调好建设单位与设计、勘察、施工、监理、检测等单位之间的工作关系，圆满完成报建工作任务,保证项目工程顺利实施。 6、报建工作进行中,涉及费用支出的，依据建设工程管理相关法律法规或主管部门规定填写费用报销单，由开发总监签批完转财务审核，再由集团分管领导审批，交财务部领取缴纳、然后按财务制度报销。7、阶段性报建工作结束后，要及时总结、及时整理资料、及时归档、及时报告公司领导。 8、对报建办结一经获得的资料，要将原件并复印件转交资料员保管，做好交接记录工作第二条 开发报建工作职责 1、办理从项目立项开始到申请国有土地使用权证书、建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证件的全部手续工作。 2、办理环保、电力、消防、人防、以及与项目相配套的供水、排水、广电、通讯等相关手续. 3、协助工程部组织工程竣工单项、综合验收工作，协助营销管理部办理房屋产权证。 4、完成领导交办的其它工作。第三条 开发报建工作内容1、 项目可行性研究阶段：(1)搜集土地供需信息，做好土地招拍挂工作，配合有资质单位编制项目可行性研究报告。(2）联系规划测量队测绘获得现状地形图，填报建设用地申请书。(3）办理建设用地选址意见书。（4）办理建设项目环境影响报告表，环保局出具建设项目环境影响批复。2、 项目报建阶段：（1）缴纳土地出让金、土地契税，获得土地使用权出让合同、交纳土地出让金证明。（2）办理建设用地规划许可证。可得到经规划部门盖章的现状地形图及核发通知 。(3）办理国有土地使用权证。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图和土地证书。（4)联系水、电、市政等相关职能单位,了解能源和市政配套要求,配合设计单位确定能源配套接口。（5)委托设计单位编制规划设计方案,填报规划设计方案申报表,联系政府部门组织召开城市规划会议，审定修详规方案办理规划设计手续。（6）办理项目立项核准批复手续.(7）联系水、电、市政等专业单位、规划设计方案，交纳相关费用.（8)办理建设工程消防设计审核意见书，交纳相关费用。（9)办理建设工程人防设计审核意见书，交纳相关费用。（10）办理设计合同、勘察合同备案.(11）出具项目详细规划总平图、核定项目总体规划设计。（12）缴纳城市配套费。（13)办理建设工程规划许可证.(14）联系设计单位出具初步设计文件在规划设计部门的主持下组织专家论证审核,办理项目规划初步设计批复。（15）联系设计单位进行施工图纸设计,送施工图审查机构进行图纸审查、备案，办理施工图审查合格书。3、工程招标阶段：（1）在取得施工图审查意见书后，办理项目报建表。（2）建设单位进行招标人资格审查、办理住房项目申报书, 建设单位交纳墙改费。(3)建设单位委托招标代理公司填报招标信息、发布招标公告、确定招标报名时间。（4）监理、施工单位办理进晋入并备案手续.(5）监理、施工投标企业报名。（6）开标、评标确定中标施工、监理企业。（7)公示3个工作日后缴纳工程交易费、办理中标告知还是通知？书.（8）核定、缴纳意外伤害保险，联系所有参建单位准备资料，办理安全、质量备案手续.（9）带上安全条件备案表和工程质量监督书办理中标通知书。（10)建设单位与中标施工、监理企业签订施工监理合同，进行合同备案。（11）签订商混供应合同缴纳散装水泥费、写承诺函缴纳农民工工资保证金、。(12)办理建设施工许可证，申请开工。4、工程施工准备阶段：（1)申请规划部门到施工场地进行规划防线。（2)向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系.5、工程施工阶段：（1) 配合做好政府主管单位的各项工程监督和检查工作.（2）申请安全、质量监督部门，协调组织桩基、基础、主体等各阶段的单项竣工验收工作。（3）组织协调能源、水、电、燃气、广电通信、市政等单位验收,签订使用正式使用协议、合同.6、工程竣工备案验收阶段：（1)协调做好建设单位与勘察、设计、检测、监理、施工等单位关系,办理竣工备案手续。（2）协调各单位办理工程档案验收手续，获得建设工程档案移交清册、工程档案验收合格证。(3）申请住建，规划，安全、质量监督，人防，消防,气象,地震等部门进行工程综合验收,办理建设工程竣工备案表。（4)在房管局办理房屋产权证.（5）协调相关单位在竣工验收后及时做好资料交接工作.1、 四、要不断完善项目工程报建工作流程,明确落实开发部工作人员各自岗位职责全面完成本部门的各项工作任务。序号需办事项所 需 材 料1土地出让A、 申请书B、 立项批复C、 红线图（复）D、 规划设计总平面图（蓝图）E、 营业执照（企业）、机关代码证(机关）F、 法人代表身份证（复)G、 建设用地规划条件（复)以上资料均一式二份2国有土地使用证A、 土地出让合同（复)B、 所交纳各项费用发票（复）包括土地出让多、土地契税、印花税3报审规划设计方案(总平面图审定)规划设计方案审批表A、 规划设计方案登记表（填）B、 规划设计意见书C、 规划设计总平面图（蓝图）D、 红线图（复）E、 选址意见书（复)4申领建设用地规划许可证建设用地规划许可证审批表A、 建设用地规划许可证登记表（填)B、 红线图（复）C、 建设项目立项批复（复）D、 规划设计总平面（蓝图)5报审建筑设计方案建筑设计方案审批表A、 规划设计总平面图（审定蓝图）B、 效果图（鸟瞰图 A3）C、 单体设计方案（文本 A3)包括平面、立面、剖面、效果6申领建设工程规划许可证建设工程规划许可证审批表（建筑）A、 建筑工程规划许可证申请登记表(填 建筑）B、 核发建设工程规划许可证征求意见表（填)C、 施工图（建筑 结构）D、 建设用地许可证（复)E、 立项批复（复)F、 红线图（复）G、 规划设计总平面图（蓝图 2份）H、 白蚁防治合同（4份）I、 国有土地出让合同（复）J、 建筑工程消防设计审核意见书项目报建手续办理指南7消防审核意见建筑工程消防设计防火审核申报表A、 立项批复（复）B、 红线图（复）C、 总平面图（蓝图)D、 施工图 注意所有图纸均需加盖设计单位出图章及防火自审章E、 消防给水图F、消防设计专篇8卫生防疫站审图建设项目卫生审查申请书（2份)A、 立项批复（复)B、 红线图(复)C、 施工图D、 总平面图E、 工艺流程图或布局图9文档 中心A、 立项批复B、 总平面图（蓝图）10绿化A、 立项批复(复）B、 总平面图（蓝图）11人防A、总平面图（蓝图）12质监 手续建设工程质量监督申报表 （3份)A、 立项批复（复）B、 建设工程规划许可证(复)C、 设计单位营业执照及资质等级证书（复）D、 施工单位营业执照及资质等级证书（复）E、 施工中标通知书及施工承包合同F、 监理中标通知书及监理合同G、 岩土工程勘察及施工图审查批准书H、 勘察单位营业执照及资质等级证书(复）I、 建设单位营业执照（复）13项目直接发包施工直接发包审批表（填）A、 项目发包方案(复）B、 立项批复(复)C、 发包人营业执照、章程、验资报告D、 拟定承包人资质证书、项目经理证书(复） 原件备查14固定资产统计A、 固定资产统计表(填 3份)B、 立项批复（复）15申领建设工程施工许可证建设工程施工许可证申请表（填）A、 建设项目发包方案（复 原报建登记表)B、 立项批复(复）C、 建设工程用地许可证（复)D、 建设工程规划许可证（复)E、 总平面图(复）F、 固定资产统计表（原）G、 中标通知书（复），招投标备案表或直接发包批准书H、 项目发包方案I、 鉴证的施工合同(原) 需交建管费及贴印花税J、 施工单位营业执照、资质证书、项目经理证及注册证书复印件（原件押供证)K、 施工图设计审查报告（复)L、 监理备案确认通知书(100万元以下不备案)M、 质量监督通知书（原）N、 安全监督手续O、 建筑施工单位雇主责任保险协议P、 建设资金到位证明原件注：申请表上施工组织设计方案需总监理工程师盖章16建设工程竣工备案A、 建设单位竣工验收报告B、 施工许可证复印件C、 施工图设计文件审查意见D、 施工单位的工程竣工报告E、 监理单位的工程质量评估报告F、 勘察单位的工程质量检查报告G、 设计单位的工程质量检查报告H、 验收组人员名单及签署的工程竣工验收意见I、 施工单位签署的工程质量保修书J、 项目法人代表的身份证原件、复印件K、 规划部门认可或批准使用文件L、 消防部门认可或批准使用文件M、 卫生防疫部门认可或批准使用文件N、 环保部门认可或批准使用文件O、 区文档中心的验收意见书P、 区城管环卫项目验收单Q、 商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说明书R、 法规、规章规定必须提供的其它文件开发部岗位说明书部门名称开发部部门编号直接上级总经理部门人数7间接上级直管领导下属分部门开发部职责概述：根据公司发展战略,开展公司项目投资可行性研究、项目拓展及获取、市场调研、项目策划，协助项目定位，确保获取持续发展的土地资源和项目方案。负责组织办理项目报批报建手续和拆迁安置等工作；协助施工过程和销售的报批报建;负责与政府部门的公共关系维护.助理1人开发经理1人报建员2人拆迁工作组项目策划经理1人开发副总1人部门组织架：工作职能一、 根据公司经营计划参于编制（调整)项目报批报建控制性计划，并跟踪、落实办理情况.1、 负责承办公司所开发项目的政府报批报建手续及拆迁安置.1） 向发改委申办投资项目备案（核准)。2） 向市规划局申办用地红线；提出或调整规划设计要点；申请改变用地性质；报审新建、改建、扩建项目建筑设计方案、初步设计、施工图设计;配合申办配套设施管网综合;申办建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及配合配套管线单项执照；申请开工验收、申办规划验收;3） 密切关注土地拍卖市场信息和成交价格,适时为公司领导提供拍卖地块信息并组织人员做好地块的现场勘察，确保信息准确、可靠、及时. 4） 申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续；5） 根据项目的情况，组织相关人员进行项目的经济性分析并协调规划、设计单位做好规划方案设计工作,确保经济分析考虑全面、分析具体、数据准确，规划、设计单位协调顺畅。6） 参与土地的竞拍并为公司决策层提供相关经济分析数据，确保数据可靠、具体，并根据土地拍卖情况办理有关土地手续，确保及时、有序。7） 向土地局、规划局、环保局、住建局、水务、气象、人防、消防、交通、林业等政府部门申办的其他报建事项.8） 根据项目工程进展情况,协助工程部对项目进行验收工作，主要是协调规划、住建局等政府职能部门,取得单项验收意见及工程质量竣工验收备案,确保协调顺畅、协助到位、验收工作及时、顺利完成. 9） 根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工,包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程进场有序且与正常施工合理交叉。10） 根据项目完工情况,将有关备案所需材料上报城建档案馆进行备案,领取档案验收合格证，确保备案资料准备齐全，备案手续办理及时.11） 项目结束以后，负责组织人员对项目的所有批文及相关材料进行分类归档,并移交到公司档案室，确保资料归档及时、齐全、分类清晰、查取方便。2、 负责提出具体报批报建的图纸技术要求（文本内容、图纸深度、份数)；配合设计部门对经济技术指标和相关规范要求进行核查。3、 负责向项目设计部、设计单位解释或指出报建过程中的政府政策及导向。4、 负责（牵头）进行报批报建所需的攻关活动，对参与攻关协调的领导负责.负责及时促进或优化政府合作关系,为公司建立良好、长期的沟通平台。二、 负责公司开发区域的拆迁与安置工作.与政府相关部门对接冻结拆迁区户口,控制户口出入和经营场所增设，及时了解人口变化,对拆迁区环境现状管理. 1、 编制拆迁工作计划，落实拆迁安置房源，报批拆迁许可证. 2、 冻结拆迁区户口，协助公安部门联防，控制户口出入和经营场所增设,及时了解人口变化，对拆迁区环境现状管理。 3、 负责前期入户调查,了解人口、住房等情况；进行私房作价和外调等工作。 4、 编制拆迁安置各种报表，预测拆迁安置房源和费用， 报批拆迁安置方案。 5、 委托或自行下户拆迁,签定拆迁安置合同，支付和收取各种费用；申请房地局调解，仲裁和法院执行。 6、 负责地上物拆除， 负责单位拆迁安置等工作.办理选房和回迁安置工作。负责周转的租赁和管理。负责拆迁安置政策解释工作和拆迁安置统计工作。 三、 为公司提供新项目调研等方面的政策支持；四、 及时准确地接收政府部门发布的信息(会议通知、培训通知、接待通知等）及时汇报给公司,根据公司领导批示牵头安排人员完成参加（接待)工作。五、 负责建立健全本部门的岗位职责、管理制度、工作流程。六、 完成公司领导交办的其它各项工作.工作协作关系内部协调关系为技术部提供具体报批报建的图纸技术要求（文本内容、图纸深度、份数）；配合设计部门对经济技术指标和相关规范要求进行核查；协助工程部对项目进行验收工作；重要资料交综合部存档,内部行政流程的协调。外部协调关系土地局、规划局、环保局、住建局、水务、气象、人防、消防、林业、交通局等政府各相关职能部门及乡、镇、村三级政府的协调。其 他使用工具/设备办公电脑、打印机、复印机、绘图工具工作环境室内、相关机构及工地现场工作时间特征行政班、常白班不定时、单休所需记录文档开发部管理制度、开发部工作流程、员工工作计划汇总表、考核表、部门内部培训记录。 开发部副总岗位说明书岗位名称开发部副总所在部门开发部直接上级总经理直接下级总监、经理、助理岗位定员1所辖人员7岗位职责概述:职责与工作任务：1. 及时跟踪和研究国家宏观经济政策的走向,了解国家重大政策和法律法规的变动方向，为公司经营提出相关建议。2. 负责和各级政府主管领导就项目整体策划方案调整沟通工作.3. 主持或协助公司领导进行项目谈判,完成项目相关协议的草拟和签署;4. 负责公司各项目开发前期的筹备工作；5. 负责提出项目可行性研究，与相关代理公司沟通，完成项目投资测算、产品策划定位报告；6. 负责与政府、合作方及客户的日常联系，协调沟通和建立与外部组织及个人的良好关系；7. 负责征地、购地工作的管理与协调；8. 参与对概念设计和方案设计的评审；9. 组织编制报批报建计划和拆迁工作计划;负责向政府申报项目建设计划，办理征用土地的相关手续;10. 负责跟进开发项目各项报批手续的进展.11. 在相关部门的主持下，参与技术交底.12. 工程竣工后，会同有关部门办理工程验收工作.13. 负责组织做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。14. 负责本部门年度、季度和月度计划的编制并监督实施;组织本部门绩效考核，监控本部门的业绩，不断提升本部门绩效；15. 负责本部门与公司其他部门之间的工作协调，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序.a) 负责指导下属员工制定阶段工作计划,并监督执行b) 负责内部员工队伍建设，包括选拔、配备、培训、考核评价本部门人员c) 定期与员工进行沟通交流d) 负责部门内工作任务分工，合理安排人员e) 负责控制本部门预算,降低费用成本f) 协调工程部与公司其它部门的关系16。完成领导交办的其他工作。任职资格:专业要求地产类相关专业工作经验8年以上行业经验，5年以上同岗位同类内容工作经验，3年以上正规地产企业从业经验，包括至少一个完整的项目经验.知识要求具备房地产开发、项目规划、项目管理等知识技能要求熟悉设计专用软件CAD，WORD，EXCEL等办公软件和办公设备，具备基本的网络知识资格证书其他要求认同公司企业文化,有亲和力，工作细致，思考全面,善于沟通，具有良好的协调能力，具有较强的执行力开发部经理岗位说明书岗位名称开发部经理所在部门开发部直接上级开发副总直接下级开发专员岗位定员1所辖人员岗位职责概述:职责与工作任务：1. 掌握政策法规，恪守办事程序,在上级领导的指导下处理好与政府各行政职能部门的关系。2. 熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。3. 负责编制和调整项目报批报建计划；4. 负责相关报批报建政策的收集、分析；5. 负责为公司相关部门提供政府报批报建部门公共资源的支持；6. 负责用地申请阶段的报批报建；7. 负责设计前期调查阶段的报批报建；8. 负责设计阶段的报批报建；9. 负责施工准备阶段的报批报建;10. 协助工程施工过程的报批报建；11. 负责预（销)售许可证和房产证的办理，协助销售环节的报批报建工作；12. 协助竣工验收阶段的报批报建;13. 组织二次装修报批报建;14. 协助售后服务阶段的相关手续的办理；15. 参与技术交底, 协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料；16. 做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交的督促，对不符合要求的资料提出整改意见并督促整改；17. 负责在上级领导下完成本部门年度、季度和月度计划的编制落实执行;参加本部门绩效考核，不断提升绩效；18. 负责与公司其他部门之间的工作协调，严格管理下属员工,建立良好的工作秩序；a) 负责指导下属员工制定阶段工作计划，并监督执行；b) 负责下属员工的选拔、配备、培训、考核评价；c) 定期与下属员工进行沟通交流及工作任务分工，合理安排；d) 控制所辖内容预算，降低费用成本.19. 完成领导交办的其他工作.任职资格：专业要求地产类相关专业工作经验5以上行业经验,2以上同岗位同类内容工作经验,1年以上正规地产企业从业经验，包括至少一个完整的项目经验.知识要求具备房地产开发、项目规划、项目管理等知识技能要求熟悉设计专用软件CAD,WORD，EXCEL等办公软件和办公设备，具备基本的网络知识资格证书其他要求认同公司企业文化，有亲和力，工作细致,思考全面，善于沟通，具有良好的协调能力，具有较强的执行力开发部报建员岗位说明书岗位名称开发部报建员所在部门开发部直接上级开发部经理直接下级岗位定员2所辖人员岗位职责概述:职责与工作任务：1. 负责建立、维护与政府报批报建部门的公共关系;2. 协助进行土地获取相关事务；3. 协助办理项目施工阶段之前的报批报建手续；4. 协助办理施工阶段的报批报建；5. 协助销售部门办理销售阶段的报批报建;6. 协助维护报批报建和拆迁方面与政府部门的公共关系；7. 协助为公司相关部门提供政府报批报建部门公共资源的支持;8. 协助解决报批报建过程中产生的问题；9. 与公司管理层沟通，解决报批报建过程中的困难;10. 负责报批报建资料的收集、整理和批文等的归档，将证书等重要资料移交至行政人事部；及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作，确保档案移交的完整性。；11. 与公司其他部门之间的工作协调建立良好的工作秩序,严格遵守公司制度;12. 在上级领导的领导下制定个人工作计划，并认真执行；13. 积极参加公司及部门组织的培训学习及考核评估；本部门学习培训资料的整理汇总保存；14. 负责部门会议的人员组织、会场布置、设备调试,会议的记录和整理;15. 负责本部门易耗品的申领和公共资产的维护，办公用品、清扫工具的申领,本部门固定资产的管理及协助行政部门的盘点，公共设施设备、固定资产的检查、维护、及时报修，做好部门的后勤保障；负责本部门其他日常事务及行政事务的处理及沟通；本部门费用单据的整理及经部门负责人审批后转至行政部门；日常考勤统计；根据行政部门要求进行日报月报；本部门所辖卫生区域的维护管理；培训本部门人员使用公司办公自动化软件，并协助操作；16. 完成领导交办的其他工作。任职资格:专业要求地产类相关专业工作经验5以上行业经验,2以上同岗位同类内容工作经验，1年以上正规地产企业从业经验，包括至少一个完整的项目经验。知识要求具备房地产开发、项目规划、项目管理等知识技能要求熟悉设计专用软件CAD，WORD，EXCEL等办公软件和办公设备，具备基本的网络知识资格证书其他要求认同公司企业文化，有亲和力,工作细致，思考全面,善于沟通，具有良好的协调能力，具有较强的执行力