房地产企业审计方案.doc

房地产企业审计方案
（一） 审计重点、难点及应对策略
1。收入的确认。房地产开发产品在满足竣工备案、交付业主使用、办理产权证时即需确认收入，但由于税务机关对房地产企业实行预售时按较低毛利率计算预缴所得税，待结转收入时进行汇算清缴,故导致一些房地产企业为缓交税款而故意延迟结转收入.此时,审计时应重点检查销售合同确定房屋交付时间且登录政府房产部门网站查看小区公示情况，必要时需进入现场实地查看是否有业主实际人住等，确保被审计单位确认收入时间正确.另外，由于目前部分房地产开发企业开发的车位不具有办理产权条件，故开发企业在车位完工后销售车位使用权，而这部分业务实际上属于出租收入，但很多企业长期挂账其他应付款,导致少结转收入并漏缴税款,对此部分业务，审计时应重点审计规划批复上车位情况并结合账上其他应付款展开审计，以确认企业是否有租金未确认收入问题。
2。成本的结转。房产开发企业开发产品周期较长，成本归集对象较为复杂，完工产品确定及结转与其他企业截然不同，正确的审计房产企业成本在不同核算之间分摊是否正确、完工产品与未完工产品之间分摊是否正确、已销产品与未销产品之间分摊是否正确，不仅牵涉到企业结转成本的正确性，而且也直接影响到存货余额的正确性。第一，应根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账簿反映的成本归集对象与企业提供的国有土地出让合同、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、开发产品竣工备案材料等进行核对，以检查其相互匹配性；第二，根据企业提供资料，通过询问财务人员、现场检查等方式确认企业已结转成本是否真实完工；第三，要求企业提供销售台账、销售合同及已完工产品未售情况，核查企业所有已销及未销产品楼盘、房号、面积等资料:第四，核查开发产品及开发成本科目，根据企业所提供资料，检查企业成本在不同归集对象之间分摊是否正确，是选用占地面积法、建筑面积法还是其他分摊方法并是否一直沿用：第五,检查主营业务成本及存货科目，重点关注企业是否区分已销产品及未销产品，结转成本是否正确.
3。资金的往来情况。由于房地产企业开发周期较长，房屋预售后产生大量的现金流，而此时房屋建设尚处于施工前期阶段，后续尚需大量的资金投入，但开发商此时由于拥有大量的现金余额，常常会以股东借款的形式将此部分资金借出用于其他项目。为项目的后续建设留下一定的资金隐患.审计时应重点检查企业的现金流情况，对大额的股东借款进行跟踪审计，检查其手续是否健全、合法，是否有同意借款的股东会决议，借款的期限、利率等是否有规定,如会计年度末未归还，企业是否向税务部门申报利息税金.最重要的是确定股东的还款来源，以确保企业资金安全以及后续工程顺利完工。
4。预收账款的审计。房地产企业由于其开发的特殊性，销售与结转收入的间隔时间较长，很多企业为调节利润，往往在会计年度末将不具备结转收入的预收账款转入主营业务收入，虚增当年利润,在下一个会计年度转回，随意的调节企业各年度的利润。审计时应重点关注预收账款科目的发生额及余额，对结转收入的预收账款重点检查其是对应的房屋竣工备案情况、交付使命情况,确保其结转收入的正确性.
5。应收账款审计.企业房屋交付后，未交清购房款会记入应收账款科目,如企业存有大量应收账款余额，应进行重点审计。重点审计应账账款清单中所列购房合同，必要时可对购房业主进行询证,以证明是否为真实有效的客户以及客户产生违约的可能性.
6。代建及配套工程的审计。企业在与政府签订土地出让合同时,合同中一般会要求企业进行一些配套设施或代建工程建设等。税法要求此类工程产权如未明确表示无偿转让政府或为业主使用，应按公允价值视同销售确认收入，结转成本，而大多企业只是将此类工程直接进行成本，逃避税收，应进行重点审计。
（二）、具体科目审计方案
一）、收入、成本审计
详见本参选文件“（一）审计重点、难点及应对策略”有关收入及成本审计策略。
二)债权审计
1、检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质；
2、结合被审计单位与债权债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位往来款项的真实性和完整性;
3、对长期挂账的往来款项进行分析，明确挂账原因，结合诉讼时效、债务单位经营情况、过去还款情况分析债权可收回性，对于收回的可能性较小的款项进行提示，并考虑减值准备计提的恰当性；
4、对员工借款结合被审计单位员工借款管理相关办法、备用金管理相关办法、费用报销管理相关办法，检查并分析挂账的合理性；
5、必要时对主要债权进行函证，取得债权单位确认资料。
二)、实物资产审计
1、检查固定资产确认标准是否规定；检查资产折旧政策是否符合规定；检查固定资产后续支出的会计处理是否符合规定;检查固定资产分类是否正确.
2、检查相关资产是否办理产权证，产权证权属关系是否清晰;检查固定资产是否用于抵押或为他人作抵押担保。
3、对重要资产进行清点，确保公司账面资产与实物、卡片账一致;
4、在清点过程中关注资产使用状态，检查是否有已损毁未及报损资产、是否存在已无法使用但未作处理资产，是否存在已损坏但未申报的资产；
5、对被审计单位尚未出售或者自持的开发产品，结合物业开发过程中的各项成本、费用的真实性进行检查，重点检查物业开发过程中各项成本、费用归集情况,各项成本、费用在各物业之间的分配是否理,重点检查各项成本、费用在商业物业和配套设施、公共建设间的分配情况,地上建筑与地下车位间的成本、费用分配情况，可售物业与不可售部分分摊分配情况；
6、检查尚未出售的开发产品使用情况,用于对外出租的开发产品结合租赁合同了解租赁收入的收取情况；
三）、货币资金、有价证券的审计
1、检查被审计单位银行对账单、开销户清单、有价证券买卖台账，检查是否与被审计单位账务记录一致;
2、对公司库存现金、有价证券进行现场盘点，对无法实施盘点的进行包括函证等在内的替代程序；
四）、税费审计
1、检查物业开发过程中土地增值税的清算缴纳情况,检查开发项目是否满足土地增值税汇算清缴条件，检查被审计单位是否办理土地增值税汇算清缴，对于尚未办理汇算清缴的结合物业销售情况、物业开发过程中成本、费用情况测算计提土地增值税;
2、检查物业销售、持有过程中流转税的申报缴纳情况，检查被审计单位是否按照税收法规按归预缴相关增值税、营业税，是否及时汇算清缴项目增值税、营业税以及相应的附加税；
3、检查物业开发过程中、物业自持过程中土地使用税、房产税的申报缴纳情况；
4、检查被审计单位企业所得税汇算清缴情况；
五）、员工薪酬审计
1、结合被审计单位员工安置方案、人员情况以及原有人员分流情况对被审计单位吸收合并前员工费用计提的完整性、恰当性进行检查;
2、根据被审计单位提供员工安置方案、员工对方案的意见情况统计表，检查员工安置费用的计提情况；
3、检查员工正常工资、社保、公积金的计提发放情况；
六）、其他债务审计
1、结合被审计单位与债务单位的对账单据、结算资料、合同检查被审计单位对外负债的真实性和完整性；
2、结合被审计单位物业开发过程中土地增值税的清理情况，特别是项目开发成本、费用的结算情况，结合与主要施工单位工程决算、送审、验收资料，检查公司项目开发过程中负债的完整性;
3、必要时对主要债务进行函证，取得债务单位确认资料;
4、结合被审计单位征信报告、借款合同、检查被审计单位金融负债的完整性；
七）、对外投资审计
1、检查对外投资的真实性、合法合规性；
2、检查被投资资产的状态，检查被投资单位经营状况，是否存在有潜在亏损、减值情况；
八）、其他事项
1、结合国有资产相关管理办法，对于审计过程中发现的违法、违规现象向委托方进行提示，必要时形成管理建议书；
2、结合被审计单位具体情况以及相关税收法律、法规，对吸收合并过程中的涉及的税收处理提供建议和方案;
3、对于审计过程中关注到的重大事项及后续进行提示和必要的建议。