万源广场房地产备案报告剖析.doc

北流市万源广场房地产建设项目备案报告书北流市万源房地产有限公司编制项目概况项目市场分析项目优劣势分析项目建设与实施计划项目风险分析投资估算与资金筹措效益测算与分析第一章 项目概况一、 项目名称：万源广场房地产建设项目二、 项目地址：北流市永安路57号三、 项目开发企业概况:北流市万源房地产有限公司(以下简称公司)是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在北流市金旺旺商贸城B4区6号楼5号商铺，注册资金1000万元。公司成立以来，依托北流市的繁荣商业优势和优越的地理优势,业务不断发展扩大.公司现有企业员工20多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“用心做事,诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时,公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念,将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势.四、 项目建设背景“万源广场住宅小区是北流市万源房地产有限公司开发的项目,位于北流市永安路57号，总用地面积1961平方米，经北流市住房和城乡建设局批准，该地块由北流市万源房地产有限公司开发建设。今后建成后的万源广场小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是北流市城区的中心点,也具有很高的商业价值。整个项目总投资预计2850万元，项目工程构思精致时尚,并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系,互为借景,整体布局充满生活体验的意趣,市场反映相当热烈，客户反响热烈良好。项目计划一年之内完成一定量的销售,并签订了相应的销售合同。北流市万源房地产有限公司和“万源广场”住宅小区良好的形象普遍得到北流市政府相关部门和市民的认同。“万源广场”工程建设内容包括1栋地下三层，地上六层的商住楼、拥有90个商铺及相应的小区配套公用设施。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成,在北流市委、市政府及相关部门的大力支持下,计划明年12月底竣工。各种证件还在办理当中，预计2018年年初可以开盘。五、 项目总体概况 项目名称：万源广场 地理位置：北流市永安路57号 总建筑面积：约8942.64 其中:商业面积2608。79 住宅:2914.38 绿化用地：195。48 建筑占地面积：966.12 建筑密度:49。98% 总户数：47户 汽车停车位总数：约300个 建筑形式：综合性商用住宅 园区绿地率:10.1 预计入伙时间：预计2018年6月第二章 项目市场分析一、 项目建设环境分析1、宏观经济环境分析位于中国西部的广西，是中国实施西部大开发的12个省、区之一,也是中国内地面向东南亚最近的省区之一,区位优势显著。广西北流市是广西最具发展潜力的传统工业基地和新兴经济发展地区，同时也是国家级园林城市、国家级风景旅游区，在国内享有宜居城市美誉。2008年第四季度以来,北流争取到中央新增投资项目资金超3亿元，是广西获得新增投资项目资金较多的县（市）。20052010年累计新开工项目1721个，累计完成全社会固定资产投资275。14亿元，是十五期间的4。71倍,投资对经济增长的贡献率达70。海螺水泥、佳鑫电子、兴昂鞋业、三环工艺陶瓷等一批投资超亿元的重大项目相继建成投产。洛湛铁路、岑兴高速公路相继建成通车,结束了北流没有铁路和高速公路的历史。能源、水利、通信等基础设施不断改善，发展动力不断增强。这是该市历史上建设重大项目数量最多、规模最大、完成投资最多的时期。2009年全市实现生产总值118。76亿元，增长15。3%;财政收入7.43亿元，增长17。43%;全社会固定资产投资68。01亿元，增长50。89；全社会消费品零售总额39。07亿元，增长20。25;外贸出口完成1。05亿美元,继续保持外贸出口超亿美元;城镇居民人均可支配收入16951元，增长12。20；农民人均纯收入4916元，增长9.26%；金融机构新增贷款15。03亿元，增长250.31%。生产总值、财政收入、全社会固定资产投资等指标增速是“十一五以来增幅最大的一年.全市生产总值由2005年的63.49亿元增加到2010年的153.31亿元，年均增长14。45；财政收入由4.52亿元增加到9。06亿元，年均增长14.9;全社会固定资产投资由21。38亿元增加到100。18亿元，年均增长36.19%；社会消费品零售总额由19.30亿元增加到45.10亿元,年均增长18。51%.2010年与2005年相比,实现了”十二个翻番,即地区生产总值翻1。3番，人均生产总值翻1.2番，财政收入翻1番，工业增加值翻1。7番，社会消费品零售总额翻1。2番，城镇居民人均可支配收入翻1番,农民人均纯收入翻1番，金融机构存款余额翻1。3番，金融机构贷款余额翻1。6番，城乡居民储蓄存款余额翻1。1番，全社会固定资产投资翻 2.2番，规模以上工业总产值翻2。3番。2011年，北流市的三次产业比重优化为14：58:28，工业主导地位优势更加明显。高速的经济发展带来活跃的房地产市场,仅仅去年上半年,广西全省房地产开发投资402。51亿元,同比增长32.6；全省商品房屋施工面积6901.01万平方米，增长13.3,经济的发展进一步促进了房地产的发展；2012年，全区建设(筹集)城镇保障房40.32万套，预计总投资278。79亿元。目前,全区保障房建设任务已经下达到各地、市政府要求各地市必须按照责任目标抓好建设，确保去年开工的项目到今年底基本完成，今年新开工的项目在9月底前全部开工,今年底完成60%以上的投资额，基本建成19。6万套。保障房的建设满足了广大群众的住房需要。2、交通情况环境分析北流素有“粤桂通衢”之称，古鬼门关为中原通往廉州、琼州的必经门户，南宁至广州高速公路 北流路段已经全线通车.北流属于东盟自由贸易区和北部湾经济区结合部，是中国西南地区向东出海和东盟国家与中国中西部地区交流合作的重要便捷通道之一.境内有洛湛铁路、南广高速公路、建设中的玉（林）铁（山港)高速公路和规划建设中的（南宁)苏圩北流(清湾）高速公路,拥有铁路客运站、货运站和4个高速公路出口.玉（林)容(县)一级公路横贯东西，北（流）宝(圩)二级公路纵穿南北,浦(北）宝（圩）二级公路横穿南部.从北流出发2小时可达南宁，4小时可达广州,5小时可达深圳,1.5小时内可出海。置身如此的宏观背景之下，北流市房地产业发展适逢其时。二、 北流市房地产市场概况2015年北流市经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达86。7618亿元，房地产企业家信心指数一直位于北流市各行业之首,整个房地产市场呈快速增长趋势.而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业,房地产已经释放了较强的活力,成为一个驱动北流市经济发展的支柱性产业.1、市场竞争状况北流市正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、各个房地产项目、以及保障房项目等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着北流市的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。近年来，北流碧桂园、北流市陶瓷贸易广场等项目已经竣工售罄并入住完毕，目前新城区片区的楼盘价格也相对较高，新城区住宅(含别墅、天地楼）均价约为3800元5000元左右，无高层电梯房。随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为北流市楼市的主流模式，以北流碧桂园为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为北流市房地产市场的一道亮丽风景线。商业发展模式也引起人们的关注.到目前为止，北流市城区逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区商圈,三足鼎立基本形成。尤其老城区改造商圈未来五年内不可限量，随着各大连锁超市、电影院、连锁餐饮的加盟，老城区商圈的价值无可估量，以万源广场为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对万源广场热点商业的竞争,在很大程度上拉动了北流市房地产业迅速发展.同时，得益于北流市房地产市场良好的发展趋势及政府的优惠政策。2、消费群体状况北流市的房地产市场从2009年开始升温,09年、10年、11年发展很快。经调查显示,先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产.在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。我市从今年开始进行大规模城市改造,2012年至2015年，含旧城改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米.大规模城改形成了大量的拆迁户以及政府对农民进城购房的优惠政策,构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力.三、 结论作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力,成为一个驱动北流市经济发展的支柱性产业。在西部大开发逐渐深入展开的现在,我市正努力向“新型城市”前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。北流市房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后北流市经济发展的中流砥柱。房地产市场供求的结构性失衡仍然存在.从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，北流市房地产开工率不断下降,房地产市场存货量不断消化，未来五年，北流市商品房销售仍将走红。第三章 项目优劣势分析一、 项目优势1 位置优势本项目地处北流市城区中心点，是今后北流市商圈的核心,具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块位置优越，周边有公园、学校、超市、酒店、银行等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利,是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选.当前北流市对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化新型城市.随着城市道路建设的完善开通，万源广场区域正快速转变为城市景象.2 产品功能经过项目建设，公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前万源广场房地产市场需求来看,产品中最吸引市场注意力的有以下几方面: 充足的车位 除房产外,汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此，从目前的趋势看，一个项目有无充足的车位对整个项目开发的成败有着很大影响.“万源广场”项目在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求,与当前北流市房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。 大型的商场随着区域性城市的作用日益显著，大批国内外商家纷纷进驻北流市，对商业的需求也日益增强。本项目所在位置为我市商业圈城区中心点，也是今后北流市的财富之地，是北流市商圈的核心，周边配套应有尽有,商业价值极高。居住、购物、休闲、娱乐一体化万源广场自身除了有商业配套之外,与周边的商业设施也融为一体，是今后我市最繁华的地段之一，出行方便，购物、休闲、娱乐等功能一体化,项目越来越成为北流人关注的焦点.产品设计合理、多样化电梯采用国际品牌电梯，保证舒适、快捷、安全的到达每一层，为了保障居住的舒适性，项目按照大城市设计角度,在户型设计方面，采取户户通风采光设计的原则；在户型的分割方面，采用动静分离，户型内分卧室休息区和客厅、餐厅的活动区，保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室内家人的休息；户型面积50150，一房、三房、四房、楼中楼等在针对北流老百姓的需求的前提下,结合了大城市的户型设计理念，保证了项目户型的实用性、丰富性、价值性。3 项目前期工作基本完成,项目建设周期相对较短目前项目准备开始启动，计划24个月内，全部完工。在工程建设方面,我们己做了相当的投入，整个项目基础建设前期筹备已基本完工,后期建设周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求.4 市场竞争相对较小当前北流市房地产市场的热点集中于新区,而新城区很多项目都已经售罄并全部入住，两三个楼盘集中在老城区，主要围绕旧城改造和保障房进行建设，地价与房价节节上升.相对而言，项目周边市场竞争要小很多。在目前北流市房地产市场中高档产品比重过小，中低档产品供应量过多的情况下,面对巨大的市场需求量,新城区的中高价位楼盘正好迎合了市场。同时,新城片区目前上市楼盘较少，市场竞争并不激烈。5、 政府的大力支持去年以来，新城区楼盘成为北流市政府招商引资、改善城市面貌的重要举措。随着城市改造的进一步推进，政府陆续出台了有关政策，加快新城区项目工程的改造，相关配套工作也日渐完善。结合本项目特点，目前我公司正向政府争取将本项目纳入我市重点房地产工程,预计将得到政府大力支持，并取得相关政策优惠.6 开发商的信誉及实力我公司在项目前期建设中的出色表现使置业者对项目的印象肃然起敬，我公司和“万源广场”住宅小区良好的形象普遍得到北流市政府相关部门和市民的认同.经过项目前期的建设，公司对北流市房地产市场把握已有经验，无论在产品价格还是产品性能方面都有更深刻的理解.公司投资预计获得相应的回报，资金预计按计划回笼，后期建设自有资金比较充沛，公司实力将更加增强,对我市地产市场整体把握力增强。 结论可以看出，“万源广场项目地理位置优越，开发建设条件较好，有着较强的市场竞争力。对于项目所存在的一些不足之处，可以采取相应措施加以改善，对项目没有太大的影响。整体而言，该项目有很高的开发价值。第四章 项目建设条件及实施计划一、 项目选址项目位于北流市永安路57号，是北流市近10年来兴起的城市开发片区，随着城市建设的日新月异，市中心不断外扩，项目肯定展现出其多方面的优势。随着新城区建设步伐的加快及西部大开发政策的出台，北流市充分利用新城区原有的基础,积极参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、娱乐、酒店、体育、休闲、教育等为主的新城功能片区。在政府的大力扶持下,新城区正在原有的格局上走一条多元化经济发展道路，展现出良好的发展前景。在房地产行业,新城区充足的土地资源所造就的规模优势是目前其他区域所无法比拟的。前几年,北流市的开发热潮退却后，目前撑起房地产市场大盘旗帜的生力军肯定是我公司和万源广场项目。而大量的土地供应保证土地成本的降低，大规模的成片开发又带来建筑成本的下降,所以新城区项目可以在保证优质的情况下，以稳步价赢得市场。随着北流人居住理念的不断转变，万源广场项目必将逐渐为北流人所认同.过去那种旧观念已开始转变,越来越多的北流人，在有一定实力后一定要选择在城区置业。万源广场若能真正出现性价比较高的住宅项目，不但可以吸引当地人就地买房,还可以吸引一定数量的外来投资者在万源广场买房，该项目将会逐渐聚集人气，发展成为一个十分良好的居住区。二、 周边环境万源广场项目地处城区有利位置，项目周边有成熟的商业氛围，周边生活配套设施齐全，繁华路网连通。三、 项目建设内容及建设规模“万源广场项目规划用地位于北流市永安路57号,项目用地面积1961平方米，建设用地面积1933平方米，建筑总面积8942.64平方米，其中商业用房2608.79平方米，商品住宅2914.38平方米,计容建筑面积5798。43平方米,不计容建筑面积3144。21平方米，容积率2。9997，建筑面积面积966.12平方米，建筑密度49.98,绿地面积195.48平方米.建设内容包括地下一、二、三层的建设,地上一六层的商住建设，计划将地下两层作为地下停车场，项目建成后，有商铺90间，住宅47套。四、 项目建设条件1、 项目权属清晰“万源广场”现经北流市政府、住建局、土地局、等相关部门的批准,项目建设开发权已整体归属我司名下。项目建设相关的“五证”正在办理中，预计5月份得证.2、 配套设施齐全项目周边有学校、超市、市场、银行等单位，所处位置环境优美,各项生活配套较为齐全、交通便利。 道路:该片区内主要道路为永安路、永丰路、环城路。交通：该片区地处城区中心地带，交通十分便利，出行便捷. 银行:该片区已有银行设施，离项目范围在100200米. 医院：片区内有市中医院以及小诊所，距离项目不到300米。学校、市场、体育、超市、市场等。3、 基础建设前期筹备已经完成项目筹备期做了相当的投入,项目地块基础勘探完成。4、 建设场区“五通”条件具备 项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。 供水条件：自来水管网供水，由项目预留口接入. 供电条件:由项目预留口接入。 供气条件：由项目预留口接入。 通讯条件:直接由中国电信接入。五、 项目规划设计方案万源广场将因应城市发展,建筑与环境统一设计，整体考虑楼宇情况,共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市建筑大厦。商业部分以临街商铺设计为主，遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度突出万源广场的形象。“万源广场建设有休闲区、业主休闲散步用的小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设三层的地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。“万源广场充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展这一主题，以“观念超前、整体协调为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。六、 项目环境影响本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护计划为：1、采用生态绿化,使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。 2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。 3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排.4、设备选型尽量选用噪声较低的,必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理, 达到环保标准。七、 项目管理组织 要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证.同时,公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势.八、 项目实施计划整个“万源广场”项目计划于2016年6月份动工，2017年12月份完成，预计建设期为18个月。第五章 项目风险分析一、 政策风险分析整个“万源广场”住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更.目前项目已获得北流市人民政府、住建局、土地局等部门的批准,与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续,项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。可以说,项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的18个月期间,国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度,并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。二、 社会风险分析在项目建设期间,因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响.因目前国家宏观经济大势较好,社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。 三、 经济风险分析宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小,但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化,未雨绸缪，规避风险.四、 行业风险分析依北流市目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机.公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转.五、 管理风险分析策划考虑不周,对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险.项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升,也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。六、 资金风险分析短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性,带来资金运转的风险.经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金供给不成问题。七、 结论整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。第六章 项目投资估算与资金筹措一、项目投资估算估算结果本项目投资总额为2850万元.“万源广场”项目投资概算（一）主要经济技术指标：建设用地面积：1933总建筑面积：8924。38 其中：住宅建筑面积:2914。38 商场面积：2608.79 地下室面积：2898。36总层数：9层（含地下三层)机动停车位：200个总户数：47户（二）项目投资总成本：2850万元.二、资金筹措本项目所需投资额为2850万元，资金来源由业主自筹解决。第七章效益测算与分析一、 收入预测本项目建设规模为8942。64平方米（含地下室）,其中可销售面积约为8942。64平方米，整个建设周期预计为18个月，至2017年12月份建完.售价：住宅销售均价：3800元/； 地面商场销售均价：20000元/； 地下停车位销售均价:8万元/个.项目销售总额为：249，588，000.00元 其中 住宅：2914.383800元/= 11074644.00元商场：2608.7920000元/= 52175800。00元车位：200个80000元/个= 16000000.00元住宅产品销售采取高开高走的方式，每当销售收入累计达到相应数额或销售面积累计达到相应平方米时作一次价格调整,最终使整个项目达到预计的平均售价。二、 各种税金的税率营业税为销售收入的5%；营业税附加的城市维护建设税、教育费附加共计为营业税额的10%；所得税率为税前利润的33%.第八章 项目总结结合前面各章的研究结果,综合结论如下：1、国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策,有利于改善北流市老百姓的居住条件.2、本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。3、项目选址与北流市城市发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向;项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。4、策略上采取低开高走的方式，开盘以3800元平方米的起步价迅速占领市场，低价策略将增强楼盘的竞争力。5、项目可能采用内部订购开发方式,销售对象明确，客户购买意愿强烈,对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。6、我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素;在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠,开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益.