万达集团的商业地产发展模式探析.doc
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1、工程咨询与国际工程管理课程论文万达集团的商业地产发展模式探析1. 万达集团简介大连万达集团创立于1988年,已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业,企业资产1400亿元,年销售额800亿元,年纳税95亿元.万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年,企业资产2000 亿元,年销售额1200亿元,年纳税200亿元,成为世界级的企业. 万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业,万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全
2、国性的连锁商业管理公司,形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势.万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米,计划到2012年开业70个万达广场,持有收租物业面积1300万平方米,年租金收入70亿元,规模排名全球行业前列。 2. 万达广场项目分布(见附表一)根据万达集团官网的资料,目前万达集团已开业与在建的万达广场项目已达到63个,分布于全国24个省区、直辖市,进驻了42个城市。开业与在建的高档酒店达到27家,并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系.开业的影城达到50家.万达集团已成功的树立了行业内的领先地位。万达已经进入4个直辖市,且均有
3、已有成功经营的万达广场项目。除浙江省杭州还未进入外,已进入19个省的省会城市,均有在建或开业的万达广场,估计杭州一旦有万达适合的土地项目,也会适时而动。其余所进入城市也均为所在地区较为发达城市,如大连、无锡、绍兴等城市,其人均GDP水平均与一线城市不相上下.3 万达广场项目选址 “万达广场已经发展了三代.2005年之前是一、二代产品,2005年之后是三代产品。一、二代万达广场还要更多的依靠于城市眼珠子地带,借助商圈的力量来发展.但发展到第三代,万达广场已经能够依靠自己的商业模式,独立创造出城市新中心、新的商圈.”-万达集团董事长王健林对万达的三代商业地产产品的描述。万达选址的变化原因: (1)
4、中心城市的核心商圈万达已基本布局了,开始选择次级商圈发展; (2)城市核心商圈土地十分稀缺,竞争激烈及高额的土地成本,而城市副中心及新区土地成本较低; (3)城市副中心及新区规划起点高,城市配套好,适合营造高品质的项目;(4) 中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移,从而为商业项目实现较好的消费基础; (5)中心及新区的土地一般规模较大, 可以开发多种产品,降低开发险; (6)城市副中心及新区的开发项目投入成本较低,升值潜力较大; (7) 在城市副中心及新区开发大型综合体,可以获得政府较好的政策优惠。4。 万达广场三代运营模式下表为万达广场三代运营模式:第一代第二代第三代产品种
5、类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅地址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD规模5万平方米15万平方米40至80万平方米业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+家电+建材+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体、盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都万达广场的第三代产品即城市综合体,英文是HOPSCA(Hotel、Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment).分析上表,万达第三代城市综合体与前两代产品
6、的区别在于:(1) 选址从城市最核心商圈变成城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。(2) 多种业态综合,合理搭配,形态多元化,功能上优势补充,投资收益最大化.(3) 商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重,打造“24小时不夜城(4) 可以把写字楼销售出去,得到的现金流能减轻整个项目的总投资,从而提高投资回报率。(5) 酒店、商业、写字楼综合于一体,能增加比较收益和综合收益,创造“月光收益效益”、24小时商圈,进而刺激晚上消费,增加商业的销售和酒店的入住率。通过房地产的综合开发,将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体,人为的打造一个商业中心,通过大手笔的开发建设,创造一个核心商
7、业区域.通过这种城市综合体的建造,将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成,缩短养商的时间.5. 万达广场的经营结构目前万达集团的经营结构均基本为进驻一个城市,开发建设一个万达广场,引入一个高档酒店,开设一家万千百货,同时会引入万达院线和大玩家超乐场或大歌星KTV。同时,在这些基本的消费群设立完成后,还会和一些知名的战略伙伴进行合作,如引入大型超市、家居卖场、家电卖场、知名餐饮机构等。这样,一个汇集购物、娱乐、住宿、餐饮、文化等多方面的综合体便应运而生.而且,这种综合体在城市化进程日益加速的当今,很受普通大众的欢迎,特别是作为主流消费群体的年轻人喜爱。
8、同时,这样的综合体在目前国内很多城市还很匮乏,特别是一些二、三线城市.这些城市积累了众多的消费能力,但传统的百货或商场往往功能单一,没有将这种全面的消费场所汇集在一起,而万达这种城市综合体产品可以良好满足人们一站式消费的需求。万达广场高档酒店大玩家超乐场万达院线大歌星KTV万千百货。其他合作伙伴家乐福 沃尔玛 国美 苏宁 百盛 家世界 等每进驻一个城市,万达集团便会开发一个高档酒店,这不仅可满足当地对高级酒店的需要,提升城市形象,也有助于其建立与政府的良好关系,更快捷与实惠的拿地开发。因此,万达集团成立专门的酒店建设公司,可以专业、快捷的进行酒店的开发、建设,并与世界知名酒店管理集团合作,有效
9、的提升酒店的管理品质与档次.为了不受制于其它知名百货品牌的限制,避免出现万达集团希望进驻某城市而知名百货不愿进入的局面,同时为了加快万达广场百货商户进驻并开业的速度,万达集团成立了自己的万千百货、万达院线,这样有效的配合万达集团的发展步伐,实现了万达广场开业的同时,百货、影院、娱乐场所可迅速入驻并占据主要面积,吸引人气,缩短万达广场整体培育市场的时间,并以此能力吸引了一批忠实的追随者,只要万达广场开到那里,这些追随者就跟到那里。这种1+1大于2的方式极大程度上缩短了万达广场在市场上站稳脚跟的时间。6。 “订单商业地产”模式万达“订单地产”的实质内涵包括四个层次:联合协议、平均租金、共同设计、先
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