第五节房地产强制拍卖估价.doc

第五节　房地产强制拍卖估价
房地产强制拍卖估价:是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。

知识点一：房地产拍卖的相关法律规定
●房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
●设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿.
●房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
●债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。   
●依照相关法律规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
●拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。
●委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5％的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定.//拍卖未成交的,拍卖人可以向委托人收取约定的费用;未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。
知识点二：房地产强制拍卖估价5？1特点
处分房地产由于其清偿、抵债、罚没、司法执行等原因造成其除具有房地产估价的一般固有特点外，还有许多新的特点.

1．强制处分
处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务.

2．快速变现
由于拍卖交易方式的特点，买受人（购得拍卖标的的竞买人）在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。

3．市场需求面窄、推广力度小
拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传,推广力度较小;再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行,因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。
4．消费者心理因素
购买者由于消费心理的影响,在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。
5．购买者的额外支出
由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1％～5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。

知识点三：房地产强制拍卖估价的技术路线
拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的,保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。
知识点四：房地产强制拍卖估价的类型与方法
1．商品房
商品房属于完全产权的房地产,估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。

2．行政划拨地上的房产

行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金，因此对划拨土地上的房产进行估价时，可采取两种技术路线进行估价：
（1)以完全商品房产权进行估价，拍卖后从拍卖价款中扣除应补地价款及卖方税费.估价时可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格.通常采用第一种技术路线。
(2）以房地产的权益价格，即完全商品房的价格减去应补地价进行评估，估价时可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。

3．在建工程
对处于在建工程阶段的拍卖房地产的估价,应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用,估价方法可选用假设开发法、成本法、市场法.
【教材案例3－5】
××房地产估价报告

封面(略）
目录（略）
致估价委托人函(略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略)
广州市海珠区××路××房地产估价结果报告（略）

广州市海珠区××路××房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象实物状况描述与分析
估价对象所在××（自编3、4、5幢）为钢筋混凝土结构三十一层的商住楼。其中首层至四层为裙楼，商业用途，外墙面正面贴大理石，侧面贴小锦砖；五层为架空层；六至三十一层为塔楼，住宅用途，塔楼外墙贴小锦砖。估价对象位于裙楼二至四层，××路及××路均设有出入口。二、三层配套较齐备，装有中央空调，两趟手扶电梯，一部货梯(只供一楼至二楼使用),三个走火通道，现租赁给××，装修情况为：地面铺抛光砖，内墙面部分油乳胶漆，部分贴铝板,天花板面部分装有木架吊顶，部分装有木夹板吊顶;防火门,铝合金玻璃窗，水电管线暗敷设。第四层闲置,主要装有两趟客梯，两趟货梯及三趟走火通道，水泥地面,内墙面及天花板面扇灰，防火门,铝合金玻璃窗,水电管线明敷设。

二、估价对象权益状况描述与分析
根据当事人提供的《国有土地使用证》穗府国用字第特××号记载：宗地坐落在××号,土地使用者为广州市××房地产开发有限公司,地号为530，用途为综合，使用权类型居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地为40年，其他用地为50年，使用权面积为6354．41㎡.其四至为东至××，南至××，西至××，北至××。当事人介绍,估价对象所在××（自编3、4、5幢)位于上述宗地上。
根据委托人提供的《广州市房地产产权情况表》（房产登记号:富字××）记载：房产地址为海珠区××路××号.
根据委托人提供的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》(预售证号：××)记载:项目名称为××（自编3、4、5幢）;地址为××号；申报单位为广州市××有限公司；总建筑层数为31层，总建筑面积为66822㎡；可售层数为-2～31层，总可售面积为50239㎡.－l、－2层为停车场，首层为商业,第2～4层为商业，第5层架空，第6层以上为住宅.商业预售面积为6500㎡。

表3－37
估价对象
所在楼层
分摊前面积（㎡）
分摊面积（㎡）
分摊后面积（㎡）
1
2
3376．3967
324．1889
3700．5856
2
3
3376．3967
311．1496
3687．5463
3
4
3376．3967
294．2378
3670．6345
合计

11058．7664

三、估价对象区位状况描述与分析
估价对象位于广州市海珠区××路××内,该小区东临××路，南临××路；附近有学校、商场、酒店、银行及公交车站等。估价对象所处地段临近××地铁站出口,对外交通便利，公共配套设施较完善。
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析(略）
六、估价方法适用性分析（略）
七、估价测算过程
（一）用基准地价修正法和成本法测算房地产市场价格
1．测算估价对象所在大楼首层商铺（以下简称“估价对象0"）的土地价格
（1）基准地价成果介绍及内涵
根据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》（穗国房字［××］669号）。广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，综合用地价格内涵均为基准日下法定最高使用年限，在正常市场条件、区域平均土地开发程度（五通一平)和合理容积率下的熟地价格，基准地价含土地取得费、土地开发费用和土地有偿使用费（史记：这里的土地有偿使用费指土地使用权出让金,不是城镇土地使用税）。
宗地单价＝调整后基准地价×kl×k2×k3×k4×k5×k6×k7＋开发程度修正
k1—容积率（楼层)修正系数；
k2—街角地修正系数；
k3—集聚度修正系数；
k4—其他个别因素修正系数；
k5—使用年限修正系数;
k6—期日修正系数。
基准地价设定开发程度与本报告估价对象设定开发程度相同，均为五通一平，故不需进行开发程度的修正。
    【纠错】系数交代缺少k7.

（2）确定估价对象0所在宗地的基准地价
经查国土房管局公布的《网格点基准地价图》，估价对象商业网格点基准地价为4582元/平方米建筑面积，路线价加价为13419元/平方米建筑面积,路线价加价标准深度内面积＝72．59×10＝725．9（㎡）,总用地面积为6354．41㎡。
根据路线价格计算公式：
宗地首层楼面地价＝（路线价加价×标准深度内面积＋网格点基准地价×总用地面积）/总用地面积
调整后宗地首层基准地价＝(13419×725．9＋4582×6354．41)÷6354．41
≈6115（元/㎡）

表3－38
首层
2层
3层、－1层
4层、－2层
1．0
0．4～0．65
0．3～0．45
0．25~0．35

（5）确定集聚度修正系数（k3）
目前该地段商业集聚度一般，确定集聚度修正系数k3＝1。
（6)确定其他个别因素修正系数（k4）
个别因素系数修正表                  表3－40
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
标说明
形状规则、地形地质及环境状况好
形状较规则、地形地质及环境状况良好
形状基本规则、地形地质及环境状况适宜
形状不规则、地形地质及环境状况较差
形状极不规则、地形地质及环境状况差
修正系数
1．10～1．05
1．05～1．0
1．0
1．0～0．95
0．95～0．90
估价对象0所在宗地形状规则、地形及环境状况适宜，综合确定其他个别因素修正系数k4＝1。

（7）确定土地使用权年期修正系数（k5）
估价对象0所在宗地商业用途使用年限40年至2041年3月18日，在估价时点算起，剩余使用年限为34．41年，故需进行年期修正。
根据年期修正公式k＝［1－1/（1＋y）^n］/［1－1/（1＋y）^m]，测算土地使用权年限修正系数k5＝0．973.
（8)确定期日修正系数（k6）
广州市基准地价的基准日为2004年12月31日，本次评估的估价时点为2006年××月××日，该地段地价水平在此期间升幅约为3%，故需进行期日修正，确定期日修正系数k6＝1．03.
（9）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的
楼面地价＝调整后基准地价×kl×k2×k3×k4×k5×k6＋开发程度修正
＝6115×1×1．08×1×l×0．973×1．03＋0＝6619（元/㎡）

2．在楼面地价基础上用成本法测算土地现值 
土地现值（即土地重新购建价格）＝土地取得费＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
（1）土地取得费
土地取得费＝基准地价修正价格×（1＋3％）＝6619×1．03≈6817．57（元/㎡）
    【纠错】3％土地取得费率无取值依据。
（2）管理费用取土地取得费的3%
管理费用＝6817．57×3%≈204．53（元/㎡)
【纠错1】管理费率无取值依据。
    【纠错2】缺销售费用的计算。
（3）投资利息
确定估价对象0所在宗地开发期设定为2年，投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款利息率为6．30％。假设开发费用在开发期内均匀投入：
投资利息＝（6817．57＋204．53）×[（1＋6．30%)^2－1］
≈912．66（元/㎡）
【纠错1】计算基数缺销售费用.
【纠错2】宗地2年开发期的确定未说明理由.
    【纠错3】计息期是均匀投入，不应2年利息,而应为1年计息。
（4)销售税费
销售税费取土地价值的8．50%。
    【纠错】销售税费8.5%费率无取值依据.
(5）开发利润
开发利润取开发成本及管理费之和的20%。
开发利润＝（6817．57＋204．53）×20％≈1404．42（元/㎡）
【纠错1】开发利润是什么利润，利润率内涵交代不清，不同的利润率基数不同.
    【纠错2】20％利润率无取值依据。
(6）测算估价对象0土地现值
土地现值＝（6817．57＋204．53＋912．66＋1404．42)÷（1－8．50%）
≈10207（元/㎡)

3．以估价对象0为基准
表3－41
估价对象
项目
基准单价（元/㎡)
楼层系数
评估单价（元/㎡）
0
首层
10207
l
10207
l
二层
10207
0．5
5104
2
三层
10207
0．4
4083
3
四层
10207
0．35
3572

4．用成本法测算估价对象1建筑物重置成新价值
成本法是以建筑物开发成本所耗费的各项费用之和为基础,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金后乘以成新率来确定房屋价格的估价方法.
建筑物价值＝（开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润）×成新率
    【纠错】公式缺少销售费用。

1）开发成本
1）开发成本
开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。根据当地建筑工程市场状况，估价人员对估价对象l周边规模相似的房屋的开发成本进行调查，确定估价对象1（钢筋混凝土结构)建安成本为2800元/㎡,公共配套设施建设费为3330×10．5％＝349．65（元/㎡），前期工程费取建安成本的5％＝2800×5％＝224．00（元/㎡）。
【纠错1】市政配套设施费按3300元的基数错误,3300数据没有交代，不知出处，应该用2800的建安成本做为基数。
【纠错2】错处：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费已全部含在土地取得成本和土地开发成本之中了，不应再在此计算了，重复计算了。
【纠错3】缺少其他工程费和开发期税费
估价对象1建筑物开发成本合计＝2800＋349．65＋224＝3373．65（元/㎡)
（2）管理费用取开发成本的3％。
管理费用＝（2800＋224)×3%≈90．72(元/㎡）
    【纠错】管理费的费率未说明理由。
（3）投资利息
确定估价对象1所在大楼开发期设定为2年,投资利息率按估价时点中国人民银行公布的短期贷款贷利息率2年为6．30%.假设开发费用在开发期内均匀投入：
投资利息＝（3373．65＋90．72）×［（1＋6．30%）^0．5×2－1］
≈218．26（元/㎡)

（4）销售税费
(销售税费取房屋价值的8．50％。
【纠错1】销售税费8.5％取值无依据。销售税费也应列出明细，包含哪些税费。
【纠错2】缺销售费用.
（5）开发利润
估价对象1建筑物开发利润取开发成本及管理费之和的20％。
开发利润＝（3373．65＋90．72）×20%＝692．87(元/㎡）
【纠错】开发利润无内涵，不同的利润率计算基数不同.
    【纠错】投资利润率20％取值无依据。

（6）建筑物重置全新价
重置全新价＝开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
＝（3373．65＋90．72＋218．26＋692．87）÷(1－8．5％）
≈4780(元/㎡）（取整）
（7）确定建筑物的成新率
通过评估专业人员实地勘查,运用观察法确定建筑物的成新率。经现场勘查打分，确定其成新率为0．95。
（8)确定估价对象1建筑物重置成新价值
建筑物重置成新单价＝重置全新价格×成新率
v＝c×q
其中:  v—房屋现值（元/㎡）；
c-房屋重置全新价格（元/㎡)；
q-成新率。
建筑物重置成新单价＝4780×0．95≈454l（元/㎡）

6．测算估价对象l、2、3房地产价格.
6．测算估价对象l、2、3房地产价格。估价对象2、3建筑物重置成新单价详见下表:
估价对象2、3价格测算表              表3－43
估价对象
项目
土地单价（元/㎡）
房屋单价（元/㎡）
房地产单价（元/㎡）
面积(㎡）
房地产总价（万元）
l
二层
5104
454l
9645
3700．5856
3569．2l
2
三层
4083
4541
8624
3687．5463
3180．14
3
四层
3572
4087
7659
3670．6345
2811．34
合计

11058．766
9560．69

(二）用收益法测算估价对象1、2、3的房地产价格
1．用收益法测算租约期内估价对象l房地产收益价格
（1)测算年净收益
年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率
年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用

a．年有效毛收入
根据委托人提供的《房屋租赁合同书》记载，××裙楼一楼部分及二、三楼已设定长期租约，根据该大楼的首至三层的租金分布比例，拆分出估价对象1的租金见下表：
月租金拆分表                        表3－44
项目
租金比例
平均月租金（元/㎡)
面积（㎡）
月租金收入(万元)
首、二、三层商场
—
39
7947．04
309935
首层商场
l
61．92
588．8592
36462
二层商场
0．65
40．25
3687．5463
148424
三层商场
0．55
34．06
3670．6345
125022
合计

309908
【纠错1】39元月租金没有交代租金内涵。
【纠错2】出租率是100％欠妥，没有考虑空置率及收租损失.
【纠错3】没有考虑押金或租赁保证金的利息收入。
经过拆分，租约期内估价对象1（二楼)的月租金约为40．25元/㎡,可得年有效毛收入＝40．25×12×100％＝483（元/㎡）
b．年运营费
b．年运营费
①管理费:估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付,不包含在租金内。
②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用,维修费及保险费取有效毛收入的2%.
【纠错】保险费的计算基数取有效毛收入错，应为房屋现值。
③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20％.
【纠错】缺城镇土地使用税的计算。

c．年净收益
估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝483×(1－20％)＝386．4（元/㎡）

（2）测算资本化率
采用安全利率加风险调整值法确定资本化率。
安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年10月18日中国人民银行的一年期定期存款2．52％，扣除20%的利息税后，安全利率约为2％。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取3％.
资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2％＋3％＝5％
【纠错】无风险调整值3%无取值依据，或说没有计算过程。
（3）测算估价对象1租金期内的收益价格
根据《房屋租赁合同书》记载，租约期从2005年3月1日至2013年2月28日止,租金前两年不变，从第三年起，每年递增3％。估价时点为2006年10月18日，直至2007年2月28日，两年内租金不变，租金为40．25元/㎡。从2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年递增3％,递增年限为6年，可得：
a＝月租金×收益面积×出租率×（1－年运营费用）
v＝a÷y×[1－1/（1＋y）^n1］＋a÷（y－g）×{1－［（1＋g）/(1＋y）］^n2}÷(1＋y）^n1
v＝386．4÷5％×[1－l/(1＋5％）^0．39］＋386．4÷（5%－3%)×{1－［(1＋3%）/(1＋5%）］^6｝÷(1＋5%)^0．39≈2273(元/㎡）
a为年净收益，n1是净收益平稳年限，n2是净收益递增年限，g为净收益递增的比率。
【纠错】折现率不应该混用报酬率5％。
2．用收益法测算租约期外估价对象1房地产收益价格
（1）测算年净收益
年有效毛收入＝单位面积月租金×12×出租率
      年运营费用＝维修费＋管理费＋保险费＋税金
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用
a．年有效毛收入
根据估价人员调查了解，估价对象l周边档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的二楼商场租金水平，确定估价对象1客观月租金约为65元/㎡,客观出租率约为90%。
年有效毛收入＝65×12×90%＝702（元/㎡）
错处：应说明租金内涵。

b．年运营费
b．年运营费
①管理费:估价对象所在地区出租房屋的管理费一般由租户另外支付，不包含在租金内。
②维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费,保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司投保的费用,维修费及保险费取有效毛收入的2%。
③税金：指房产所有人向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
综上所述，结合估价对象所在地区的客观情况，税金、维修费、保险费合计约为年有效毛收入的20％。
c年净收益
估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用
(2）测算资本化率
采用安全利率加风险调整值法确定资本化率.
安全利率指无风险的资本投资收益率，取估价时点2006年×月×日中国人民银行的一年期定期存款2．52%,扣除20%的利息税后，安全利率约为2％。考虑到估价对象实际情况，本次风险调整值取4%。
资本化率＝安全利率＋风险调整值＝2％＋4%＝6%
（3)测算收益价格
根据当事人提供的估价对象l所在宗地《国有土地使用证》显示，商业用途使用年限为40年，从发证当日即2006年10月18日计起，土地使用权剩余使用年限约为34．41年,其中租约期内为6．39年，约期外为28．02年.
根据测算总收益公式v＝a÷y×[1－1/（1＋y）^n］（v为收益价格,a为年净收益，n1是租约期内使用年限，n2是租约期外使用年限,y是资本化率），可得：
v＝a÷y×[1－1/（1＋y)n1]÷（1＋y）n2
＝561．60÷6%×（1－1/1．06^28．02）÷（1＋6%）^6．39≈5190(元/㎡）
【纠错1】选取净收益每年不变公式无理由。
【纠错2】没有交代土地使用期限届满,无偿收回土地使用权时，地上建筑物净残值是否给予补偿。
【纠错3】折现率不应混用6％的报酬率。

    表3－45
3．用收益法测算估价对象1房地产总收益价格
估价对象1租约期内房地产总收益价格为2273元/㎡，估价对象1租约期外房地产总收益价格为5190元/㎡，估价对象1的房地产总收益价格为7463元/㎡.
4．以估价对象1建筑物房地产总收益价格为基准，通过修正，测算估价对象2、3房地产收益价格。估价对象2、3房地产收益价格详见下表：
估价对象2、3房地产收益价格测算表               表3－45
估价对象
项目
基准单价（元/㎡）
修正系数
评估单价（元/㎡）
面积（㎡)
评估总价（万元）
1
二层
7463．00
1
7463．00
3700．59
2761．75
2
三层
7463．00
0．85
6344．00
3687．55
2339．38
3
四层
7463．00
0．68
5038．00
3670．63
1849．27
合计

6950．40

八、估价结果确定
用收益法测算的结果与用基准地价修正系数法及成本法测算结果分别从不同的角度反映当地房地产市场状况，因此取其平均值为最后结果，详见下表：
估价对象房地产价格测算表                表3－46
估价对象
项目
收益法单价（元/㎡）
成本法单价（元/㎡）
评估单价（元/㎡）
面积（㎡）
评估总价（万元)
1
二层
7463．00
9645．00
8554
3700．5856
3165．48
2
三层
6344．00
8624．00
7484
3687．5463
2759．76
3
四层
5038．00
7659．00
6349
3670．6345
2330．49
合计

7465
11058．7664
8255．73