房地产开发前期工作流程一览表1.doc

房地产开发前期工作流程一览表
(说明:本表由相关工作人员收集整理，如在实际办理过程有不符之处，请以实际程序和收费标准为准,本一览表只可作为参考）
序号
办理部门
办理事项
所需资料
办理成果
自我总结
一
工商局
注册科
公司工商登记注册
1、名称预核准（变更)。
2、验资.
3、场地证明。

二
建设局
房产科
房地产开发资质办理
1、营业执照(注册资本800万以上）。
2、企业章程.
3、职称资格证原件10本（变更到本单位)。
4、计委《立项批复》。
5、35%的项目资本金双控。
6、场地证明。
7、验资报告原件。
取得开发资质。

建筑科
开发公司备案

三
房产局
物管科
物管公司备案

四
规划局
规划管理科(招拍挂土地,在土地出让前，由城建投公司负责办理)
（一）《建设项目选址意见书》
1、用地申请。
2、选址定点单(技术科）。
3、绘用地红线图。
4、提出规划设计要求。
5、审批《建设项目选址定点审批表》。
6、核发《建设项目选址意见书》.
1、《规划设计条件通知书》。
2、用地红线图；
3、《建设项目选址意见书》。
说明:招拍挂土地,第3项可不办理.

五
国土局

土地交易中心
（一）招拍挂活动实施
1、公告。
2、保证金.
3、委托书.
《成交确认书》

用地科
（二)签订土地出让合同
1、缴纳土地出让金相关凭据。
2、城建投公司相关函件.
土地出让金发票.

六
规划局
规划管理科
(二）《建设用地规划许可证》
1、办理建设工程规划许可证的报告。
2、立项批复。
3、土地成交确认书、国有土地出让合同。
4、规划设计条件及附图.
5、已批准的规划设计方案(含1套CID和电子光碟）.
6、用地红线图(1:1000)（国土提供)。
7、法律法规规定的其它材料。
8、审批《建设项目选址定点审批表》。
9、核发《建设用地规划许可证》。
《建设用地规划许可证》.

七
国土局
用地科
(三）核发《建设用地批准书》、《国有土地使用权出让审批表》

《建设用地批准书》、《国有土地使用权出让审批表》。

地籍科
(四）分宗办理《国有土地使用权证》
1、成交确认书.
2、土地出让合同.
3、《建设用地批准书》.
4、《国有土地使用权出让审批表》。
5、土地出让金、契税发票复印件。
6、公司营业执照复印件.
7、法人代表身份证明书。
8、土地登记授权委托书。
9、受托人身份证。
10、土地登记申请书(国土局用地科).
11、地籍调查表(国土局用地科）。
12、用地红线图（国土测绘队).
13、土地分宗图(国土测绘队).
14、其它（政府、城投公司招商合同,需要分宗办理土地证者,须市长签字批准）。
《国有土地使用权证》、用地红线图（国土测绘队).
说明：由用地科、地籍科办理.

按合同由城建投公司执行
(五）三通一平、交付土地
1、拆迁安置：
A、由拆迁办完成补偿公告;
B、由市城投、国土局用地科共同完成土地征用公告(市政府签字);
C、组织乡村两级开拆迁动员会、先发布征地公告、再发布拆迁公告（拆迁补偿安置方案及征地告示）；
D、入户调查、进场放线定界、测量;
E、城投相关负责人负责拆迁.
2、道路设计，并将设计图纸传给设计单位,以便做纵向设计；
3、土石方概算；
4、道路及土石方工程招标。
《城市建设投资开发用地合同》。

测绘队
（六）土地面积实测及放线
实测周边道路现有标高、土地面积,以便反馈给设计单位控制好标高。

八
工程咨询公司
工程咨询中心
项目可研报告
（一）基础资料
1、项目概况（包括项目建设的背景和理由、项目单位的思路、规模、投资估算、建设周期等）。
2、项目建设资金的筹措方案.
3、项目单位的基本情况(包括单位简介、代码证、执照、税务登记证、开发资质等）。
4、项目的总平图、位置图。
5、征地拆迁补偿安置方案。
6、地勘报告。
（二）附件资料
1、相关政府会议纪要。
2、建设规划部门的选址意见书.
3、环保部门（环保立项审查意见表或登记表）。
4、国土部门(国土预审意见或国土证).
取得项目可研申请报告书。

九
发改委
投资科
办理项目《立项批复》

1、国土证。
2、用地规划许可意见或经批准的项目总平面图。
3、环评报告或建设项目环境保护审查意见表。
4、房产开发资质.
5、验资报告或资金有效证明。
6、地勘报告。
7、乙级以上工程咨询公司出具项目可研报告。
8、营业执照、代码证、税务证。
取得立项批复.

十
规划局
总工室
建设项目规划设计方案（建筑及修建性详规）审查
(一）申请人提供如下资料:
1、建设申请报告书。
2、法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明）。
3、设计单位资质证明及房地产开发企业资质证明.
4、建设项目批准文件（1份）或主管部门意见（1份）。
5、使用土地的有关证明文件（1份）。
6、建设项目《规划设计条件》(1份）及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图，控制性详细规划等。
7、规划（建筑)方案图纸（原件）及电子文件(含三维效果图，其中详规图或建筑总平面图电子文件应为CID格式）.
8、《规划设计条件》或《设计方案报审表》要求提供的其它指定图件。
9、同时审查人防工程修建方案。
（二)规划局内部召开技术审查会(科室长、局领导、专家）。
（三）报市领导过目.
（四）规划委员会专家审查(专家、全市相关部门领导）。
取得《技术审查会议纪要》，并对照方案存在的问题进行整改.

信息
中心
日照指标分析
建设方提供规划设计方案CID电子图一套，纸质设计文本一套.

十一
水文局或水利设计院等有资质的社会中介机构

水土保持方案编制报告书
1、 项目建设规划总平面图。
2、 环境影响评价报告。
3、 项目可行性研究报告。
4、 地理位置图。
5、 施工进度安排。
6、 地质勘查报告。
取得水土保持方案报告书，为水利部门行政审批提供科学依据.初步设计方案评审前,做好水土保持方案。

十二
水利局

水土保持行政审批
办理水土保持方案行政审批时，交纳水土保持设施补偿费。
取得《水土保持方案》行政审批文件。

十三
环境保护科学研究所

环评
(一）编制《环境影响报告书》。
1、项目可研报告。
2、规划总平面图、建筑图册（已审通过的）.
3、规划图纸地籍图(电子版）。
4、地质勘察报告书.
（二)环境监测费（每个工程项目约3-5万元,没有正式文件)。
（三）专家评审会(13人参加,会务费1。30万元左右）。
备注：拟建项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表（仅为其中之一)
工程立项之前，做好《环境影响报告书》，召开专家论证会；此后，向市环境保护局提出行政审批。

十四
规划局
设计科
初步设计方案审查
1、 建筑项目初步设计审查申请表。
2、 建设项目批准文件或主管部门意见。
3、 设计中标通知书、设计合同、勘察合同原件。
4、 建设项目《规划设计要点》及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图。
5、 已批准的控制性详细规划、建筑设计方案等（电子版）。
6、 初步设计图纸（原件）及电子文件（含三维效果图，其中规划或建筑总平面图电子文件应为WDG格式，相关效果图应为JPG格式文件）。
7、 工程勘察成果报告。
8、 环境影响评价报告、水土保持可行性研究报告等.
9、 其他材料（经办人现场勘察，材料审查后认为需要补充的相关材料)。
对设计方案进一步论证,取得初步设计方案的行政批复。

十五
人防办

人防工程建设行政批复
1、 人民防空主管部门及相关部门批准的立项审批文件。
2、 工程规划许可证。
3、 施工、监理(人防资质）、防护设备中标通知书和合同。
4、 勘察、设计、施工、监理等单位的资质证书。
5、 工程地质勘查报告、施工图设计文件及审查意见.
6、 建设、监理和施工单位的项目法人、总监理工程师、项目经理及现场专业技术人员执业资格证.
7、 其他文件资料.
取得人防工程建设行政批复办理建设规划许可证之前.

十六
规划局

（三）《建设工程规划许可证》
1、建设申请报告（盖章）。
2、房地公司开发资质。
3、办理委托书（注明姓名、电话、项目、身份证复印件）。
4、项目立项批复（原件）。
5、用地红线图、《建设用地规划许可证》(原件)。
6、《国有土地使用权证》（原件）.
7、已审批的详细规划设计图及电子文件。
8、已审批的建筑方案图册(签字原件).
9、向信息中心提供已审核的建筑施工图及CID电子文件,复核建筑面积、测算经济技术指标。
10、渣土垃圾处置许可证。
11、成交确认书和规划设计条件及附图.
12、人防工程建设批复或其他相关证明资料。
其它：
1、对定点放线、打印工程红线图，计费、收费。
2、开具工程放线单。
3、核发《建设工程规划许可证》副本，在窗口领取证书。
4、验线、工程竣工验收.
5、核发《建设工程规划许可证》正本。
1、建筑红线图及审批单。
2、工程放线记录.
3、《建设工程规划许可证》副本。

十七
建设局
城建档案馆
签订《建设工程档案责任书》。

一是明确双方责、权、利和建筑资料保存年限及档案资料保管费，二是为工程竣工资料备案做准备，三是取得《档案初验认可书》
十八
气象局

防雷工程技术评价、监督检测费
防雷设计施工图。
取得论证报告书.收费双方可以谈判。

十九
建设局劳保办

建筑企业劳动保险基金

二十
市审图办公室
市南区宁夏路288号1号楼甲207（青岛软件园）
建设工程施工图设计审查
1、取得建设工程规划许可证；规划许可证原件及复印件（复印件加盖建设单位公章）（规划部门审批意见)，经济适用房项目应提交政府审批文件；
2、施工图审查委托合同（委托单位可以根据需要复印相应的份数，其中我处留存2份),请登录青岛勘察设计信息网（)—服务专区—资料下载中下载，合同内容打印或手写,公章和法人章（或签字）必须齐全；填写完整的《山东省建设工程施工图设计文件审查登记表》一份。
3、勘察、设计合同已备案;施工图设计文件审查前勘察报告已审查合格;
建设项目经审查合格的工程勘察报告（原件)；
4、按专业装订的全套施工图设计图纸，（住宅项目应包括燃气专业设计图纸），其中建筑、结构专业还需提供图形文件电子版（图形文件应绘制外墙外包线,天正3格式）;
5、经备案的工程设计合同一份及备案通知书第三联（原件）；
6、结构计算书（书面并加盖设计单位资质章）,必要时请提供计算书软盘；建筑节能设计计算书（书面并加盖设计单位资质章）和建筑节能设计表（每页加盖设计单位资质章).居住建筑工程项目请提供《建筑节能设计表》、《建筑节能采暖设计表》；公共建筑工程项目请提供《建筑节能设计表》、《建筑节能采暖设计表》，有冷、热源的建筑工程项目还应提供《暖通空调主要设备效能设计表》，各种表格均提供各一式三份（每页加盖设计单位资质章）;
7、如果涉及到以下项目,请提供以下相关材料：
1.若是住宅项目请同时报审住房结构比例核算，详细程序请见住房比例核算委托指南;
2。超限高层建筑，应进行超限高层抗震设防专项审查；超限高层件或建筑专项审查印件（属于应作专项审查的超高层建筑）;
3。属于应做地震安评的重大工程项目，应进行地震安全性评价；地震安全性评价报告(属于应作地震安评的重大工程项目）；
4。采用山东省以外标准设计的，请提供所采用的标准设计图集；
5.变更项目需提供变更说明(包括变更内容，项目的状态,变更内容的状态）一份;
建筑工程施工图设计文件审查报告书
注：1、结构设计计算应包括：输入的结构总体信息、周期、振型、地震作用、位移；结构平面简图、荷载平面简图、配筋平面简图；柱、剪力墙的轴压比；地基计算；挡土墙计算;水池计算;楼梯计算;必要的挠度、裂缝计算；所有构件的超筋、超限信息及其处理等;
建筑节能设计计算书应包括：建筑体型系数、窗墙比、围护结构构件的传热系数、遮阳系数等参数计算或设计选用做法,建筑节能暖通空调设计计算书包括：围护结构传热系数选用、采暖空调系统的冷、热负荷计算、采暖空调水系统管路的水力平衡计算；
收费标准及日期:
1、一级以上建筑工程、大型市政工程为15个工作日,二级及以下建筑工程、中型及以下市政工程为10个工作日。
2、工程勘察文件，甲级项目为7个工作日，乙级及以下项目为5个工作日。
3、建筑工程、城市市政基础设施工程的施工图审查收费标准按该工程设计收费标准8%收取,经济适用房、安居工程减半收取。青岛市建设工程施工图设计文件审查收费由原来该工程设计收费标准的8％收取，降低到该工程设计收费标准的6%收取。
二十一
人防办
工程处
人防施工图审查
（一）批准的人防工程初步设计审批文件（复印件）;
(二)工程所在地人防主管部门申报人防工程施工图设计文件审批的请示文件(申请表一式三份);
（三)对批准的人防工程初步设计审批文件中审查意见的修改情况；
（四）由建设单位填写的"人防工程施工图设计文件审批表”（一式六份）及工程建设所在地人防主管部门的审查意见；（五)建设工程规划总平面控制图,工程地质勘察报告;
(六）施工图设计各有关专业计算书(含电子文档);
（七)符合设计深度要求的全套施工图(含电子文档）；（八）其他有关资料和文件。(立项文件、土地使用证等)

二十二
消防
支队

消防报建、审图
消防设计图、建设工程规划许可证
取得消防图审核合格证书。

二十三
建设局
建工科
办理建设工程施工许可证
1、《建筑工程施工许可申请表》（一式两份)
2、建筑用地规划许可证（核验原件，留复印件）
3、建设工程规划许可证（核验原件，留复印件)
4、施工场地已具备施工条件的现场踏勘单
5、中标通知书原件。
6、施工图审查合格书,施工图设计文件审查备案表原件、新建住房比例核算
7、建设工程施工合同备案
8、建设工程监理合同备案
9、城市基础设施配套费核费单、劳保基金核费单、价格调节基金缴费单。
10、建设工程项目安监站.
11、。法人授权委托书（原件）和受委托人身份证复印件--—建设单位。
12、质量监督
13、资金到位证明
14、建设工程支付保函
15、已开工应叫罚款开出工作流程单
16、消防审查意见。
17、立项
取得《建设工程施工许可证》

二十四
房产局
房政管理科
办理《商品房预售许可证》
办理商品房预售许可证书的流程：申请—初审—复审-媒体公示—发预售许可证书。
住宅楼修建到30％的楼层时,即可申请办理《商品房预售许可证》.

提供下例18项资料：
1、 商品预售许可申请表.
2、 市规划管理局审批的报建图进行测绘的报告书和进行测绘的报建图（平、立、剖）,在市房产局产权中心测绘队办理。
3、 提供物业管理方案确认单（在房产局物业管理科办理）.
4、 提供白蚁防治合同。
5、 《开发企业营业执照》和《资质等级证书》。
6、 经市规划管理局审定的平面规划布置图.
7、 土地使用权证书。
8、 市规划管理局审批的定点红线图.
9、 建设用地规划许可证。
10、建设工程规划许可证。
11、现场查看工程形象进度。
12、工程施工合同。
13、建筑工程施工许可证。
14、商品房预售方案。
15、在售楼处醒目位置挂置办理房产证、土地证所需费用明细表。
16、填写《市商品房预售等级申请表》并在本市银行开立商品房预收款监管账户，并银行签定了预收款监管协议，申请表必须由开户银行签出监管意见并盖章。
17、发改委立项批文.
18、公开销售24小时前，应对待销售标的物面积、单价等有关基本情况上墙对外公示.
二十五
规划局

建筑工程竣工规划验收
1、 建设工程竣工规划验收申请报告。
2、 建设工程规划许可证(副本）及建设工程规划审批单。
3、 已审批的建筑设计方案、工程平面定位图、施工图和其他相关资料。
4、 放线、验线成果资料。
5、 竣工测量图及其他相关资料.
建筑工程规划验收内容：
1、建筑位置、用地范围、退线距离(包括红线、绿线、兰线、紫线等)、平面布置、建筑间距、退界距离、出入口设置等总平面布局;
2、建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位等技术指标；
3、建筑形式、立面色彩、材质等；
4、道路、踏步、围墙、大门、绿地、停车场、基地高程、雕塑、水池等环境设施;
5、公厕、垃圾站、各种管网设施等;6、其他相关内容。
取得《建设工程规划验收合格证》，工程验收后，建设单位必须向城建档案馆报送一套符合规定的工程竣工档案资料，经验收合格后取得城建档案馆签发的《建设工程档案合格证》，才能换发《建设工程规划许可证》正本.

二十六
质监站

建筑单体工程验收
各单体工程项目分别通过专业验收。包括：规划、消防、人防、环保等各部门参加验收。单体工程验收之前，可以分部位、分步骤验收建筑工程.
取得建设方、监理方、施工方、质监站、设计等单位认可，并在工程验收报告上签字。

二十七
质监站

建筑工程综合验收
1、工程竣工后，施工方向建设方递交工程质量竣工验收申请书,并准备好勘察、设计、监理等各项工程质量报告书等资料，而后，建设方在正式验收的7天前，向质量监督站提出竣工验收申请，由建设方组织质监站、勘察、设计、监理、规划、人防、园林绿化、消防、水利等单位，对工程质量、建筑要求全面进行评价，制作工程竣工验收报告。
2、向质监站申领《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》
附：工程验收报告附文件：施工许可证、施工图设计文件审查意见、施工单位提交的工程质量竣工报告、勘察、设计单位提供的工程质量核查报告,监理单位提供的工程质量评估报告;施工单位签署的工程质量保修书;规划行政主管部门认可的文件；公安消防、环保等主管部门认可的文件；建设工程竣工质量验收和使用功能试验资料；验收组人员签署的工程竣工验收意见.商品住宅还有建设单位签署的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
取得《建设工程竣工验收质量认可书》。此后，再换发《建设工程施工许可证》正本。

二十八
建设局

工程综合验收竣工备案
1、 工程竣工验收备案表.
2、 工程竣工验收报告.
3、 法律法规规定的应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
4、 施工单位签署的工程质量保修书.
5、 法律法规规定的必须提供的其他文件。
6、 商品住宅需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
取得《建筑工程验收备案证》；同时向质监站出示《建设工程竣工档案认可书》.

二十九
建设局
城建档案馆
移送建筑资料
将工程开发建设过程中的资料整理成册，移交一套完整的建筑资料给档案馆。
建设方履行《建设工程竣工档案认可书》中的义务,交纳资料保管费.

三十
房产局
产权登记收费
办理初始登记
1、 房屋初始登记（询问）申请表。
2、 申请人身份证明(组织机构代码证、法人营业执照、法人代表身份证复印件、企业开发资质证书、商品预售房许可证复印件；代理人授权委托书、代理人身份证复印件）
3、 土地使用证复印件。
4、 建设工程规划许可证原件。
5、 建设工程竣工综合验收备案表原件。
6、 房屋白蚁预防证原件。
7、 市房地产测量报告原件，测量成果表原件.
8、 房屋分层分户平面图原件、户室面积对照表原件.
9、 国税局、地税局房地产税收证明单和其他必要材料。
10、环境检测报告。
11、测量发票复印件。
12、物业缴费相关证明.
取得工程建设项目产权证书。

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