房产运营方案(运营示例稿).doc

XXXX房产运营方案
一、房产周边业态情况概述
XXX号房产(以下简称：“该房产”）位于珊瑚路下段,从当前XX城市规划角度看,该房产所处区域属于市中心地段。周边1000米（以该房产为中心360度辐射面衡量）业态包含:商务楼(XX中心、XX大厦）、商场超市(摩尔百货、加佳超市、大而多超市)、城中心花鸟市场、酒店(龙马银座酒店、摩尔酒店、贵元酒店等）商住楼（XX大厦、XX大厦、时代新都汇）、银行（交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、富滇银行、华夏银行）、农贸市场（窑头农贸市场、彩虹农贸市场）、小商品批发市场（彩虹桥小商品批发市场）、彩虹建材市场、住宅群若干、各档次规格餐饮若干等方面;
周边学校：XX一中、XX五中、实验中学、郑井小学等；
汽车客运站:中心客运站，城西客运站
公交车:站点较多，州城至北城客车终点站等
综上所述，该房产周边商业、住宅配套成熟，业态丰富，交通便利，车流、人流较大量大，具备城市CBD商圈各项条件，有较好的租赁、运营潜力。
二、房产情况
房产概述
该房产于2002年由XX矿业有限公司全资购买.该房产区域内设有办公主楼一幢、附楼两幢共计三幢，其中，主楼（原公司机关办公楼）建筑面积4145。31平方米，附一楼（原机关工会、房地产公司、档案室）建筑面积1359.46平方米，附二楼（原人力资源部、营销部办公区域）建筑面积2128。95平方米，三幢楼房共计建筑面积7633.72平方米。
房产详细分布（不含具体面积）
(一）停车位
1、该房产院内划线车位36个,加上未划线部分，预计院内可停50-55辆车（不含绿化部份,绿化部份占地约360—400平方米左右，若拆除后,作为车位预计可增加20—30个车位)
2、院外大门口固定划线停车位3个，该房产范围内公共道路临时停车位约15个(受城管局管制）。
(二）办公主楼
1、一层大堂，设有杂物间1间及室内开阔性场地（后期招租、运营中，若主楼整体打包对外租赁,在不影响结构、承重的基础上可以考虑与社保办事处商铺互通.比如:开设酒店用作大堂;或与主楼一层各商铺联通，作为超市）
2、二层设有15间房间、女卫生1间、二层副楼部分为原生产社能部与宣传部设备区域设有2间房间及两处敞开式区域、消防栓
3、三层设有14间房间、男卫生1间、消防栓1个
4、四层设有12间房间、男卫生1间、汇报厅1间、消防栓1个
5、五层设有15间房间、男卫生1间、大会议室共计4间（包含原总经理办公会会议室1间、吸烟室1间、原安全环保部办公室1间、材料室1间）、消防栓1个
6、六层设有14间房间、男、女卫生2间、消防栓1个
7、七层共有房间6间，加上原厨房搭设厨房1间，共计7间及公共场地
P。S.：主楼过道共计两个安全通道，每个安全通道口均设有干粉灭火器。
（三)附一楼
1、一层共有车库3间，敞开式办公区域1间(现为联通公司租赁使用）
2、二层共有房间6间,阳台一个
3、三层共有房间6间
4、四层—五层为原档案室,房间数应与二、三层一致。
P。S。：附一楼每层过道口都设有干粉灭火器,
安全隐患方面：该幢楼房仅设有一条安全通道,另一条目前为阻塞状态（可能因历史遗留问题所致)，根据现行消防、安全规定,该幢楼房不具备开放式运营条件.早实际租赁中须与意向承租户进行协商。
（四)附二楼
共计24间住房，水通、电通，适合住宅居住，一、二层过道口均设有干粉灭火器（公司现有11-12户人员进行租赁,剩余房间在后期运营中，可以考虑继续作为住房对外租赁）
（五)主楼一层商铺
按现格局划分的商铺共有5间，其中社保办事处面积较大，联通公司商铺其次，其余均为单间
(六）机房
约有房间数4间，现为联通机房使用.
三、市场调研结果
本次市调以XX中心、XX大厦、XX大厦、中轴玉玺、XX大厦较具有代表性地标式办公、住宅、商业为主，以零星个体业态为辅进行,具体调研结果如下：
(一）商铺部分
最高价：XX大厦,200元/平方米/月
最低价：XX大厦、XX大厦，40元/平方米/月
该房产地段弹性价格：约40-50元/平方米/月
（二）住宅部分
最高价:时代新都汇,18元/平方米/月（含装修、家具),不含装修、家具价格约14元/平方米/月
最低价：某单位小区，8元/平方米/月（含基础装修，不含家具）
该房产地段弹性价格：8—12元/平方米/月
（三）办公部分
最高价:XX中心，29元/平方米/月（含基础装修）
最低价：玉兴商业广场（XX大厦斜对面，中卫生产队与某开发商合作共建商业体),20元/平方米/月（含基础装修）
该房产地段弹性价格：20—27元/平方米/月
(四）停车位部分
最高价:中轴玉玺,3000元/个/年
最低价：XX中心,1800元/ 个/年
该房产停车位弹性价格:1500-2000元/个/年,建议配合房产整体打包出租，价格分摊至房屋租赁单价内
（五）物业管理费部分
商业物业管理费最高价：XX大厦，4元/平方米/月（含：电梯、水费、消防、公共部分清洁、垃圾清运、公共部分电费、安保、保洁等）
商业物业管理费最低价：XX中心，20元/平方米/月（含:公共部分清洁费、垃圾清运费、安保、保洁等）
住宅物业管理费最高价：XX大厦，1.4元/平方米/月
住宅物业管理费最低价：紫苑小区,0.5元/平方米/月
该房产涉及住宅及商业混合，物业价格取商业及住宅混合价：2元/平方米/月
四、行市态势分析
根据周边业态，结合该房产情况形成SWOT分析表如下：
优势
1、地段区域优势较为明显，住宅、商业、交通及相关附属配套设施齐全，办公、生活较为便利
劣势
1、鉴于历史遗留因素，办公主楼及附一楼在现行使用方面存在一定安全隐患(主楼7层及附一楼整幢仅设有一个安全通道口，不符合现代化公共场所运营要求)
2、停车场地较大,有可改造、可拓展式停车空间（绿化部分拆除）
2、资产若拆分出租，入租人员结构较为混乱，不利于管理
3、设备设施相对齐全，在满足现代化办公需求的基础上具备一定程度的居住条件
3、该房产建设时间较长,虽外表翻新过几次,但内部建筑结构属于砖混结构，对于承租户在经营、使用方面的装修、改造存在一定的局限性
4、该房产区域内场地开阔，功能(具备食堂)、配套性健全(多功能汇报厅、大、中、小型会议室），适合多种经营途径
4、智能、便利化设施相对匮乏(如:电梯、中央空调、天然气管道等)
5、多数设备、设施存在老化现象，面临更换,承租户入租后恐存在较大的更换成本
5、该房产除办公主楼外，电费按民用电标准进行计费
6、房产具体面积测算不清晰（如：商铺面积、办公面积、住宅面积）不利于开展拆租工作,甚至影响实际承租金额.
7、该房产外部道路停车位部分属被政府有关部门监管区域,停车易被罚款。
机会
1、该房产周边人流量较大，行政、企事业单位、银行较多，具备一定的商务、商业潜力
威胁
1、周边同类型替代性房产较多
2、因新一轮城市市政规划所需，多数政府机构办公楼将面临拆除
2、近年来XX经济发展较为滞后，本土企业发展态势较为低迷，成熟型外来企业较少
3、该房产符合现代化办公需要,格局方面,入驻单位不需要进行过多改动，鉴于我公司办公面积方面的调整，特别适用于行政、企事业单位
3、实体化经济发展萎靡，加之XX房地产行业开发过剩,多数办公楼、商铺存在一定程度的闲置
分析结论：
(一)充分发挥优势,利用机会：分析对比同质化资产运营动态及定价，根据该房产自身属性，综合发挥地段优势，甄别意向合作单位，结合开阔型办公场地的稀缺性，凸显地表停车的便捷度与区域划分的灵活性优势（目前地表区域划分灵活度及地表停车便利与否，极大程度制约资产招商招租方向,特别对于金融、商务、办公、餐饮、医疗、服务。娱乐等行尤为关键)，充分运用该房产配套、功能性存在的优势（市面上多数同类型房产或主流商务楼、商住楼均未设置与大型食堂、办公区域住宅、大型会议系统等方面相匹配的功能配置区,致使业务拓展的广度相对受限)，优先考虑引入一些对上述优势有较高需求的意向合作单位，如：行政、企事业单位。理由有以下三方面:一、根据国务院关于直辖市、省、市、区行政办公区域办公用房使用面积的规定，行政、企事业单位在办公用房面方面积存在限制。鉴于该房产在未投入市场运营前，我公司已作过相应划分，办公面积方面完全符合国家有关规定,上述单位承租后，不需要再投入过多成本进行隔断；二、鉴于国家现行政策及制度,对于公务用餐有较大的限制。是否具备开设食堂的条件，成了多数公职单位在选择办公场地时,首当其冲需要考虑的条件；三、该类型意向合作单位对会议系统匹配程度及地表便捷性停车区域的划分需求较为强烈,特别是市级单位尤为明显。此外，该类型单位的办公人员结构中，有部分外地人员，为便于办公及职工居住方面,上述单位在选择办公场地时,更倾向于办公、住宅结合式的场所。
其次考虑引入对开阔型场地有较大需求的意向合作单位,如:在空间上压迫感较为敏感的行业（教育、金融、银行等），需求一定空间用于作营业厅、展示厅、交易厅等使用的服务型行业(汽车4S店、通讯、保险、证券等），对留有便于应急、救援等特殊情况突发时需求较大的行业(医院、消防、大型修理厂等）。
最后考虑引入其他对于该房产区域内排他性优势情况不太敏感的行业（因受排他性影响因素较小,将面临较高的市场竞争，为获取竞争优势，只能从降低价格方面及给予政策补偿性方面寻找突破口）。
鉴于该房产适合多种经营途径，若设置较为固定的使用范围,恐束缚意向承租户运营方向及思路，不利于资产招商招租,建议在运营方面原则上不干预意向承租户合作意向，让承租户提出合理化的合作方案后,报公司协商确定（方案包含运营方向、装修计划、投资计划等），
（二)规避劣势消除威胁：首先，聘请政府指定的安全评估机构对房屋安全性进行评估(包含:承重、结构、存在的安全隐患方面），一方面,对于建设、购买年代较早的房屋进行安全评估是践行国有资产管理规范性不可缺的一项，有利于我公司掌握房产实时的安全情况，便于查出显、隐性风险源，制定整改措施并完成整改；另一方面，通过安全评估梳理出的该房产结构、承重、安全隐患方面存在的问题，能够更好的与意向合作单位就该房产装修、改造方面进行沟通协商，确保该房产在不影响承重及结构的基础上,最大幅度增加实用性.
其次，委托XX市房地产管理局认可的测绘单位对该房产对应面积进行精确测算,形成测绘结果。一方面可以确定各分项面积，规避拆租过程中因面积不精确导致的租赁收益损失;另一方面通过测绘形成的实际面积可明确房产边界值,并作为基础数据纳入我公司非经营性固定资产台账统计内容，便于形成精确数值上报国家统计单位及上级公司。
最后，在资产运营过程中，须不断提高物业管理水平，循序强化物业服务意识,充分结合该房产属性，制定切实有效的物业管理实施细则,规避资产运营中因人员结构杂乱及社会外部因素所致使的一系列负面问题发生（如：对街边临时车位进行监控，发现执法部门检查时,及时提醒承租户挪车）。在收取物业管理费的同时，提高承租服务能力,亦能树立较好的企业口碑及形象，便于在运营过程中逐渐形成软实力方面的排他性及核心竞争力，从而在同质化房产供给量过剩且需求萎靡的情况下获取较多的竞争优势。
五、定价方案
（一）定价要素评判
序号
定级因素
指标
分值
珊瑚路84号房产
1
地段
1。地段功能性分布;2.周边商业氛围；3。周边办公氛围；4。业态构成和发展程度
1。优 2。良 3。中 4.较差5。差
优
2
配套
1.城市基础设施；2。社会服务设施；3。文化教育、医疗、文娱体育、公园绿地等配套设施;5、银行网点
1。优 2。良 3.中 4.较差5。差
优
3
物业管理
1。安保、2。保洁、3。机电设备、4。绿化养护
1。优 2.良 3。中 4.较差5。差
良
4
建筑品质
1.产品设计、2.建筑质量
1。优 2。良 3.中 4。较差5。差
中
5
项目规划
1.周边市政规划、2。项目整体规划
1。优 2。良 3。中 4。较差5。差
优
6
立面装饰
1。是否新颖、2。是否给人造成直观的市场良好形象、3。立面所采用的材质
1。优 2.良 3.中 4。较差5。差
中
7
运营商实力及信誉
1。运营商规模、2.运营商品牌影响力、3.运营资金条件、4。运营商信誉、运营商资质等级
1。优 2。良 3。中 4.较差5。差
优
8
户型设计
1.各功能分布的合理性、2。是否有暗房、3。实用率大小、3。结构布局合理性、4。功能性设施配套性
1。优 2.良 3.中 4。较差5。差
优
（二）定价方式建议
根据市面上三种主流定价原则，结合市场调研结果及该房产周边住宅、办公、商业、市政建设、配套设备设施等情况进行比对分析后，得出如下意见:
1、成本定价法
该房产购买时间较旧，历时已逾15年（时间有待考证），一方面,当时的购买价格较之当前无任何参考、对比性；另一方面该房产所涉的固定资产原值，在我公司历年运营过程中，应已尽数折旧分摊完,目前仅存在诸如水费、电费、日常维护费等方面的可变成本,结合该房产市场化中的各项经济属性，已无过多参考价值.因此，此定价法不纳入考虑.
2、运营导向定价法
XX矿业大厦采用的定价方案，此法主要针对资产周边业态、市政建设、附属设施较为匮乏，商业氛围萎靡，模式上因受地段不利因素所影响，致使在运营及定价方面较易陷入被动，须借助资产较高的排他性优势方面，吸引优质单位入租形成市场铺垫，分阶段、时期、成效制定运营方案及调整租赁价格。该房产地处XX中心城区区域内，周边业态丰富，市政建设、附属设施完善，人流、车流较大，办公、商业、居住已形成一定的规模，不受上述被动因素所限，在运营中只需着力分析该区域范围内，具备竞争力的同质化房产项目各时期的招商定价策略,并结合该资产自身属性，对比该区域各类似房产实际租赁价平均值，随行就市，形成定价。因此，此法不纳入考虑范围。
3、竞争导向定价法
采用竞争性定价导向定价法的产品多数在于自身属性同质化较严重，运营中缺乏主要竞争点,只能通过价格策略来获取竞争优势，进而影响实际需求。针对该房产自身属性而言，因建设年代较长,在建筑结构、智能化设施方面较之周边新建的商务楼、商住楼存在较为明显的劣势，虽有开阔性场地、大量地表停车位及配套、功能性方面的优势，但不足与具备很高的市场排他性,受价格涨幅影响虽带来的的需求弹性相对较大,加之实体化经济萎靡，房地产供给过剩，因此,本方案建议采用此法中的产品差别定价原则进行定价,即:结合该房产自身优势规避劣势，把握机会消除威胁，充分运用该房产优势凸出方面,设置相对资产排他性,引入对优势部分需求意向较强的承租户，并制定相应调价、控价措施，降低砍价风险即可。
综上所述，该房产租赁价格拟定情况如下:
商铺租赁价格按XX元-XX元/平方米/月计算；
办公楼租赁价格按XX-XX元/平方米/月计算；
住宅租赁价格按XX—XX元/平方米/月计算；
物业管理按XX元/平方米/月计算；
车位按XX-XX元/ 个/年计算。（若考虑整体打包对外租赁,可将车位价格折算在房屋租金内）
P。S。：建议在租赁时不要区分该房产办公及住宅,原因有以下三方面:
1、该房产住宅部分按照我公司原使用方面,多数用作于办公,在使用性质上丝毫不存在影响，且住宅室内还配备隔间及卫生间，非常适合现代化集中化办公使用。而且电费还以民用电基础计收,长期以往,可大幅缩减承租户作为办公使用时用电经费（办公使用电费一般以商业用电计收).
2、若作为住宅对外租赁,价格与办公相差近一倍.
3、若限制为住宅租赁后，恐会对意向合作单位在多用途使用方面造成束缚,不利于该房产市场化运营.
费用收取建议:鉴于公司在层级方面的隶属情况，该房产在运营过程中，建议将房屋租赁收益适当降低，差价部分补入至物业管理费中。原因有以下两方面：
1、所纳税率不一样，房产租赁税率约为11%。物业管理税率约为6%。
2、房屋租赁所得收益须尽数上交中国铜业集团，而物业管理费可作为运营资本，纳入公司管理费范畴。
六、运营方向建议
一、委托参与过大型房地产项目运营的专业化运作机构代为招商（包含珊瑚路84号、XX矿业大厦、矿山研究院),优、劣对比分析如下：
优势：
（一)营销经验丰富,对公司非经营性固定资产营运中各阶段、时期的战略定位及深层次挖掘资产优势，突出竞争优势方面都具有建设性与指导性；
(二)招商渠道丰富，辐射全省范围；
(三)我公司只需要负责管理（如:1、按照签订的委托招商合同考核是否在既定时间内完成招商委托工作;2、物业服务管理工作）
（四）具有专业化运营、营销技巧，招商、拓展渠道丰富，专项、专职围绕运营开展工作，更为有效地增加运营收益。
劣势：
（一）招商托管机构为满足招商目标,对项目不会经行太多的综合性考虑（如：招商方面是否符合公司形象，是否具有长期租赁潜力，承租户运营过程中是否对公司存在违约、安全、刑事等方面风险）。
（二）须按比率支付一定的委托招商费。
二、整体对外招租,设置包干价（不干预经营形式，只要不从事违规违法行为）三、拆分对外招租，拆分部分建议为商务楼部分、商铺部分及主楼功能楼部分（商业），共计三部分，具体划分情况如下:
商务楼部分:主楼1层大堂—7层(主楼四楼汇报厅暂与主楼捆绑整体招租,意向性招行政、企事业单位作为办公使用，7层可考虑继续作为食堂)。
商铺部分:主楼一层全部商铺
商业部分：主楼2层、5层附楼部分
四、合作共建形式,效仿生产队租赁土地使用权（一般租赁期为20年,中途可设置递增，20年租赁期届满后，土地上所有建筑物全数归我公司）,对土地上所有建筑拆除重建,建设形式主要参考以商业住宅混合用地形式进行开发，与合作方分取运营受益，如：建成后,运营商占运营受益90%，我公司占10％.(此形式我公司有两部分受益：土地使用权租赁受益及合作共建运营受益），期间可与开发商协商,合作共建后所开发出的住宅在考虑满足我公司职工住宅需求的基础上以租代购形式合作(意向购买者向开发商租赁满20年后，我公司收回土地上所有房产，结合时实市场价的70％—80％出售给公司意向购买者，若不愿意购买，我公司自持运营）商业部分在土地租赁权到期后,我公司收回，自持并对外运营.(若可行,政策、法规、经济性等方面需要具体落实及论证）五、对外出售形式(不建议对外出售,原因有两方面:一、该房产所处地段属于核心商圈绝版地段，一旦售出，今后不会再有机会购得类似地段的土地;二、资产运作风险及成本(人工成本除外)几乎为0，利润可观且稳定,具备稳定和持续性,从公司主营业务发展及企业盈利模式单一存在的潜在风险角度来考虑，建议我公司长期自持)
七、收益测算
目前该处房产具体运营方式未具体确定，建议测算方式如下：
（一）整体打包对外出租
在该处房产建筑面积7633.72平方米的基础上设置包干价（包干价建议按高于办公价格X％的价格计算,即：X－X元/平方米/月)，并将车位租赁总价分摊进每一平方米建筑面积进行计算(如:在不考虑拆除绿化部分的前提下,该处房产共可规划出约XX个车位，车位按XX元/个/年计算，分摊至建筑面积中的价格约为XX元/平方米/月）.
(二）按功能拆分对外出租
按照拆分后的办公、商铺、商业定价，对照相应的建筑面积进行测算。
八、各类型宣传、推广渠道建议
结合现行市场主流的宣传、推广形式,拟建议采用如下方面对我公司XX矿业大厦房产、珊瑚路84号房产、南祥路16号矿山研究院房产打包进行对外宣传：
一、对照资产属性进行详细梳理（包含：XX矿业大厦、珊瑚路84号、矿山研究院）,整合公司非经营性固定资产资源,通过项目推介形式,向XX片区乃至XX省具备较强实力且承租意向强烈的单位发出项目推介邀请。（如：负责行政、企事业单位办公楼招租代理的政府两办；通过招商引资入驻XX的备有发展潜力的实业公司等)
二、凝聚较高人气的互动性网站推广（如：XX高古楼网站）
三、专业化程度较高的租房、找房APP平台推广（如：58同城）
四、在对于XX政务、商务方面关注、受众人群较多微信服务号平台上推广(如:XX日报社设立的微信服务号）
五、主流报纸版面推广（如：XX日报行政版）
六、布标形式推广
九、招商形式选择
（一）对于整体招租,租金收益超200万以上的，建议采用公开招投标形式（若报名人数不具备招投标条件，则转为竞争性谈判形式）；
（二）对于拆分招租形式,建议采用竞争性谈判形式确定(若报名人数不具备竞争性谈判条件，则转为商务谈判)。
十、优先承租级建议
（一)商务楼部分：地方行政机关、国有企事业单位、信誉高，影响力大的企业
（二）商铺部分:银行业、地方行政机构窗口性服务行业
（三）商业部分:教育培训机构、舞蹈培训机构、健身房、企业形象展示厅等
调研人：周轶芮
XX矿业物业管理中心
2017年12月7日