房地产工程承包方式.doc

房地产工程承包方式1、大包方式1）、承包内容包括：人工、材料、机械设备等全部项目.2）、结算方式:按山西省2005定额取费标准下浮1015，机械费按90结算。3)、劳务队的选定及项目管理人员的聘用由项目经理选定，但必须报请公司审批。4)、全面负责施工现场日常的一切工作，宏观控制项目总体方向，协调好与建设单位、监理单位、分包单位、周邻等相关单位各方面关系和项目班子的后勤保障以及安全防范工作。5）、主持制定施工组织设计,编制施工方案，总体计划，编制各项工序，程序管理文件方案，严格控制好进度、质量、安全、文明施工、计划.6）、组织制定项目班子及各类人员的岗位责任制及各项规章制度,组织劳力、机械、材料调配工作对项目部管理人员考勤，奖金及伙房开支的审批工作,接受有关职能部门，上级单位、地方主管部门等对工程项目的监督检查，并及时反馈。7）、加强成本管理，合理用工、督促及时办理各种签证和进度报表的审批。定期或不定期（每周一次)召开质量、安全、会议并做好记录.每月30日前向业主、监理报送下月进度计划。8）、健全和完善用工管理手续，录用外包队必须及时汇报，要对外包单位的健康安全负责,加强劳动保护工作.9）、发生事故，要做好现场保护与抢险工作,及时上报，组织配合事故调查，认真落实制定的防范措施，吸取事故教训，预防为主，做到安全文明施工。10）、负责对项目班子成员的考核，对本项目工程全方位管理,抓安全、抓质量、抓进度,保质保量按时完成公司交给的预期目标。 11)、执行请假销假制度，不在岗时要妥善安排工作并询问了解工地情况.12)、学习新工艺、新技术、新型建筑材料的应用并掌握其技术。13)、对主体或装修工程负责到底，验收并办理完手续结算做所管理工程阶段的结束，在工程阶段验收前,必须事前通知公司经理及总工程师进行质检站验收前的施工单位的验收工作。14)、负责分项价格的确定，报价及汇总,并按月上报，做好每月分包单位（农建队）月进度工程量预结算的审核,每月上报甲方工程进度和预决算工作以及每月督促甲方所拨进度款到位和支付农建队进度款事宜。15）、对没有合同的分包单位不准进场，包括业主直接外委的项目,必须有甲方的书面通知，明确对外委单位的管理职责。16)、负责本项目部农建队人员及零星量用工安排、部位登记、零星用工和工程量的签证手续.17）、随时掌握本项目工程进度、工程质量、安全、人员的动态对存在问题会同有关人员研究解决同时上报公司。18）、服从公司领导安排，严格按公司规章制度办事，定期(每星期一次)向公司领导汇报本项目部工程进展、质量安全等一切主要事宜。2、大清包1）、承包内容包括：承包全部班组的人工费及管理费(包括工程所有辅材和耗材以及机械设备及周转材料,如竹胶板、方木、钢管、脚手架、密目网、安全网、塔吊、各种钢筋加工机具及大、小型机械工具等所有周转材料及辅助材料和一切安全防护设施及文明施工设施。2)、大清包的结算方式：按市场价建筑平米包干（现市场价为每平米280-310元，不包括二次结构及装饰。)3）、项目管理人员的费用按总造价的23%（内容包括所有管理人员的工资及安全、文明施工、外事协调等费用）3、小淸包方式(也叫分块切割承包方式）1）、承包内容包括：各专业组的人工费、辅材、耗材。不包括机械设备及周转材料.2）、结算方式：按市场价以展开面积平米包干（现市场价如木工为每平米24-26元、钢筋工按建筑面积每平米3337元、架子工按建筑面积每平米10-15元、混凝土每立方1020元.）3）、项目管理人员的工资为总造价的2-3建设单位工程名称结构类型建筑面积层次檐高工程类别取费类型材差执行处度合同承包形式开工日期竣工日期土建结算总值（万元）（大写）安装结算总值(万元)(大写)（小写)（小写）其中材差其中材差编制人编制人报送日期:年月日施工单位（盖章或签字）年月日基层单位（盖章或签字)年月日建设单位（盖章或签字）年月日建设单位(存)附表1本公司分包单位结算会签单项目部名称工程名称分包单位名称结算部位项目部签见意栏施工过程中分项工程检查验收评定与成品保护考核检查人：年月日日常工作、生活中安全制度落实执行情况检查人：年月日工程进度是否按要求完成考核检查人：年月日生活区、生产区文明制度落实执行结果考核检查人：年月日生产过程中的机械设备使用、半成品是否合理使用考核检查人：年月日周转材料、工具、用具修理损坏丢失考核检查人：年月日工程处会签栏经营技术部预算部财务部经理审批五、工程变更工程图纸审定后，不允许随意变更，确需变更按如下程序进行：1、 对于不降低工程使用功能和质量标准，同时不增加造价,有利施工的变更由工程部直接审批，并经设计单位、监理单位同意签章后生效。2、 对于单项变更增加造价1000元以内,由总工程师审批,超过1000元的变更，总工程师同意后，报请总经理批准。3、 附设计变更、施工洽商流程图.一、 工程造价的确定1、 设计单位必须提供设计概算，工程部根据审定的施工图组织编制预算，负责提出工程标准造价。2、 对外发包工程时，统一执行2005年建筑工程定额及2005年费用定额，取费时降低10-15个百分点作为发包价；同时执行政策性文件和材差文件。二、 质量与工程管理1、 工程质量严格执行建筑工程施工质量验收统一标准GB503002001规定的内容及其他法律法规。质量不合格，工程款不予支付，施工单位赔偿由此造成的损失。2、 严格执行合同工期约定，延缓工期按规定处罚，同时因施工单位工期、质量原因，推迟办理竣工证明书，造成的用户索赔,由施工单位承担。三、 单位工程竣工验收 由施工单位自检合格后报监理单位,监理单位进行初验，初验合格后报工程部,由总工程师牵头组织竣工验收,物业公司参与竣工验收,验收合格后，移交物业合同，工程进入保修期。四、 综合验收1、 按小区或组团，所有单位工程完成后，由总工程师组织综合验收，包括消防、环境、绿化及各种配套设施和服务设施。2、 具体要求按国家规定，通过验收后方可移交物业。五、 关于工程现场签证的有关规定为保证公司各项工程施工顺利实施和避免工程结算的不必要混乱，明确公司关于施工现场签证的有关规定如下，公司各项目代表和监理工程师应按照规定精神，严格要求自己主动、及时、准确地为施工单位办理好现场签证，同时，又要认真审核、严格把关，严格要求施工单位认真履行各项手续，防止和杜绝重复签证现象的发生.1、 项目实施过程中,参与工程的各方均可从技术和经济的角度，提出对原设计进行合理变更的要求，在经过各相关方审核认可后,最终由设计方形成设计变更文件。设计变更是设计文件的自然组成部分，依据设计变更应该能够完成变更所涉工程的结算。所以，工程实施过程中发生的可能对原工程设计构成改变的事项，均应尽可能采用设计变更的形式来确定，而不能用“现场签证代替设计变更,更不能为已办理设计变更手续的工程事项重复办理现场签证.2、 有些工程事项不涉及对原设计构成改变，但需要设计方给予明确和认可，处理这些事项应采用“技术核定的形式，“技术核定”在经相关方签认后,形成设计文件的解释和补充,也可直接做为工程预结算的依据或参考，所以办理了“技术核定”的工程事项也不应再办理“现场签证”。工程施工中，出现对设计有不理解、不明确或按照设计文件和规范可选择进行的工程事项,必须事先进行技术核定,办理“技术核定”手续后方可进行施工.3、 工程施工中还可能发生一些必须通过洽商才能解决的问题，洽商应全面具体并形成记录。除非洽商时因存在不确定因素而必须事后验证，否则也不应再另外办理现场签证.4、 为保证工程质量和组织施工的顺利实施，施工方应编制项目“施工组织设计”和各种施工方案。各施工方案中的具体措施应充分详尽，具有实际的可操作性和可计算性，项目监理工程师应对施工方的“施工组织设计”和各种“施工方案”进行审批，既要保证方案中各项措施的安全可靠和切实有效,又要严格审查方案是否经济合理，同时，还应明确区分措施费用的责任,对方案措施不详尽、不明确的应要求补充完善，所以,一切按既定方案进行的措施项目也不应再另外办理现场签证.任何无方案或方案未经监理审批而采取的工程保障性措施,不得办理工程签证.5、 只有发生项目合同内容以外的额外工程项目，或项目在非正常情况下施工而采取必要的工程保障措施时,项目代表和监理工程师才可采用“现场签证”的方式对所发生的工程事项以予确认。6、 “设计变更、技术核定、“工程洽商、“施工方案”等文件形成前，有时会存在一些不确定因素，文件当时无法进行确认和明确,项目代表和监理工程师可以采用现场工程签证的方式,对实际工程事项进行事后验证确认。但应要求在“签证”上注明所对应的原件名称和编号。7、 现场签证的时间规定：施工方在一般现场签证事项发生完毕三日内，应将待签单上报监理工程师，监理工程师接单两日内进行签证或退回要求修改,次日修改后办理签认，监理工程师签认后的“签证单”应即时报项目代表审核签认，并于发生完毕七日内报公司工程部，超过规定时间工程部不予认可。六、 关于材料调研单和合同的规定1、 各项目部所购买的材料设备总价超过3万元的必须进行招标,签定合同时必须附“中标价通知书,同时也必须附调研单.小于3万元的材料设备总价，必须通过调研部市场调研，认真填写“调研单”.购买的价格必须与“调研单”上的审定价相符。2、 各项目部所招聘的劳务专业组，工程总价超过3万元的，必须进行招标，签定合同时必须附“中标价”通知书，同时也必须附调研单。小于3万元的专业组承包价格必须认真填写专业组承包价格“调研单”,项目工程结算中的价格必须与调研单中的审定价为准，不得擅自调整价格.工程完工后结算时应附调研单作为复核的依据.3、 强调各项目部所有合同，都必须附调研单，工程部一定要履行职责，全面把关负责，所有合同审批认定都要按一、二条款审核执行.4、 “材料设备市场调研单使用过程中,一定把材料设备名称、规格型号、单位、计划用量、申请价格、指导价逐项写清，一式五联,有使用方负责填写。价格一联为审定价，由集团审计部确定，二联为单位申请价，三、四、五联为调研员的调研价格,不得随意填写。其次各联应把供货商的单位或姓名、电话、日期分别由各责任人填写.5、 工程款支付证书工程款支付证书工程名称：编号:致：山西龙昌房地产开发有限公司 根据施工合同的规定，经我监理方审核承包单位的月进度报表和付款申请，本期完成工程量为万元，扣除有关款项后，同意本期支付工程款共(小写）万元(大写）万元。请按合同规定付款。其中1、承包单位申报款为:扣款或暂缓付款说明：2、审后承包单位应得款为:3、本期应扣款为：监理单位：总监工程师:4、本期应付款为：日期:建设单位审批意见及签字工程部日期:总工程师日期：财务部日期：财务经理日期:集团总经理日期：本次实付金额大写：小写： 日期:备注1、请附承包单位的工程付款申请表及附件；2、请附项目监理机构审查记录； 3、另外需要说明:七、 工程进度(计量)付款程序的规定为规范公司各项目工程进度款的支付,制定程序如下：1、 #建筑公司以投标的方式取得#房地产开发项目的承包权利，并签订合同，履行合同。投标必须有投标预算，双方存档，双方是甲乙方市场主体。2、 公司工程部负责测算拟建房屋的实际造价,为房地产户型、造型的决算提供依据,负责审核施工单位的进度结算、竣工结算并签认,为财务拨付进度款提供依据。3、 #房地产开发项目，对外发包工程时，属#建筑公司承建的，以本企业类别规费，执行2005年定额，以实结算;属于挂靠建筑公司手续的施工队，统一执行2000年建筑工程定额及2000年费用定额，按丙上类取费时降低12个百分点作为发包价；按丙类取费时降低9个百分点作为发包价;同时执行政策性文件和材差文件;挂靠建筑公司手续的，按字2008第96号文件#建筑工程有限公司各分公司管理办法上交管理费用。4、 建筑公司每月26日向#房地产开发公司上报当月已完工程结算表（包括变更签证部分结算报表），经监理、甲方审核后作为进度款.支付的依据,每月5日前按合同付款比例以转帐、支票的方式支付#建筑公司上月进度款。5、 主体完工后十日内,#建筑公司向房地产开发公司出具主体工程结算（包括变更、核定、签证、到场、政策性调整等各方面因素)。6、 整体工程竣工后30日内建筑公司向龙昌房地产开发公司提出整体工程竣工结算，经监理、#房地产开发公司、集团审计部、计划保障部审核（也可请社会造价咨询公司进行审核)后上帐,作为#房地产开发公司向#建筑公司支付工程款的依据。7、 财务每月要对#建筑公司和#房地产开发公司之间的帐目进行划拨，并出具核对表，双方签字各执一份.