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营改增后房地产企业会计处理
一、开发阶段，归集开发成本
1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等
借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算） ——土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款等科目
2、发生开发成本
借：开发成本（XX项目、成本对象）
—-前期工程费
——基础设施费
-—建筑安装工程费
——公共配套设施
——借款费用 （或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）
借：开发间接费用
借：应交税费—应交增值税（进项税金）
贷:银行存款等科目
说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。
借：开发成本—XX项目(对象) —-XX
贷：银行存款（应付账款）
不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配。
成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
其中土地成本-—按占地面积法【国税发【2009】31号】建议：建筑面积。
二、预售阶段，取得预售收入
1、未完工收到预收款
借：银行存款等
贷：预收账款—XX项目
2、次月预交增值税【预售收入/（1+11%） X3%预缴】，次月缴纳时：
借:应交税费-未交增值税
贷：银行存款
3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费
借：应交税费-城、教、土增税等
贷:银行存款
三、完工销售阶段，确认收入、成本
1、完工分配开发间接费用
借：开发成本-—各项目、成本对象
贷：开发间接费用
2、完工结转开发产品
借：开发产品—-各项目
借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）
贷：开发成本——各明细
3、交房并符合确认收入条件
借：预收账款等
贷：主营业务收入——XX项目（房号)
贷： 应交税费-应交增值税（销项税额）
备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11％税率计算销项税金。
4、同时，结转交房部分所对应的成本：
借：主营业务成本
贷:开发产品——各项目（房号或附房号明细）
5、扣减收入对应的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%)＊11%
借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）
贷:主营业务成本—-XX项目
月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额—营改增抵减的销项税额）—全部进项税额=a
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税)a
贷：应交税费——未交增值税a
次月，申报缴纳增值税：
借：应交税费——未交增值税a
贷：银行存款a
结转当期已售面积所对应的税金及附加：
借：营业税金及附加
贷：应交税费-—城、教、土增税等
项目工程的前期工程费
是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用，具体包括：
一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探；
二、设计费。包括 总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费
三、地形图测绘费
四、开发项目可行性编制费
五、开发土地平整
六、开发土地垃圾清运费
七、回填土费用
八、定位放线费
九、三通一平 包括临时用水、临时用电、临时用道路
十、开发场地围墙工程
十一、地基检测费、临时办公室建设费
十二、人防异地建设费
十三、城市基础配套费和绿化费
十四、墙改专项费
十五、招标代理费、服务费、公证费
十六、质量监督费
十七、合同鉴证费
十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用
十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程
工程项目前期费都包括费用内容如下:
　　　(1） 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
　　如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
　　（2） 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费.
　　（3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。
　　(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费）等。
　　(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费。
　　（6） 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。
　　(7） 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等
基础设施配套建设费
主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等（当然如果在北方的项目，依据国家规定还会涉及采暖设施的费用）。说白了，实际上是完善房屋可达使用（包括安全)状态,除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目（大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外）.主要包括：
　　1、大市政配套费：按一定建筑总面积，以 元/平方米向政府有关部门交纳的费用.
　　2、上下水（上水指自来水、饮用水系统，下水指雨污水及环卫工程）、电、煤、电话、有线、防雷、智能化系统、园林景观(绿化购置及种植、建筑小品、广场等）、道路、围墙（永久性围墙）、门卫门楼、照明系统等，上述所及水电煤等含增容费及工程费。
　　具体核算时要考虑和结合以下不同情况，灵活处理：
　　1）、基础设施配套工程,若由专业单位或公司(配套施工单位）配套到小区红线接口为止，红线内部铺设由开发商自选安排的情形。
　　那么这部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算：接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费；接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费；
　　结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用，应当在建安工程成本中归集.
　　2)、有的地方一般由专业单位或公司（配套施工单位）从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底,直接接到各单体或各幢的外墙的，决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限，那么，核算时也不是硬要开发商必须分清楚的。当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算，那是更令人满意的了。
　　要注意啊，单体建筑内的管线铺设施工,不能去混在基础设施费里的，它应该是在“建筑安装工程费”内归集.
附件一、建筑安装工程费用项目组成（按费用构成要素划分）
建筑安装工程费按照费用构成要素划分:由人工费、材料（包含工程设备,下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中（见附表）。
（一）人工费：是指按工资总额构成规定,支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用.内容包括：
1.计时工资或计件工资:是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。
2。奖金：是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等。
3。津贴补贴:是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴,以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温(寒）作业临时津贴、高空津贴等。
4。加班加点工资：是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资。
5.特殊情况下支付的工资：是指根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。
（二）材料费：是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。内容包括：
1。材料原价：是指材料、工程设备的出厂价格或商家供应价格。
2.运杂费：是指材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。
3。运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。
4.采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料、工程设备的过程中所需要的各项费用。包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗.
工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。
(三）施工机具使用费：是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。
1.施工机械使用费:以施工机械台班耗用量乘以施工机械台班单价表示，施工机械台班单价应由下列七项费用组成：
（1）折旧费:指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值的费用。
（2）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用.
（3）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等.
（4)安拆费及场外运费：安拆费指施工机械(大型机械除外）在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用;场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用.
（5）人工费：指机上司机（司炉）和其他操作人员的人工费。
（6）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的各种燃料及水、电等。
（7)税费：指施工机械按照国家规定应缴纳的车船使用税、保险费及年检费等.
2。仪器仪表使用费:是指工程施工所需使用的仪器仪表的摊销及维修费用。
(四)企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。内容包括：
1。管理人员工资:是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等。
2。办公费:是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温（包括现场临时宿舍取暖降温）等费用。
3.差旅交通费:是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用.
4。固定资产使用费:是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费.
5。工具用具使用费：是指企业施工生产和管理使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。
6。劳动保险和职工福利费：是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费,集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。
7。劳动保护费：是企业按规定发放的劳动保护用品的支出。如工作服、手套、防暑降温饮料以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用等。
8.检验试验费:是指施工企业按照有关标准规定，对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料等费用。不包括新结构、新材料的试验费，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用和建设单位委托检测机构进行检测的费用,对此类检测发生的费用，由建设单位在工程建设其他费用中列支。但对施工企业提供的具有合格证明的材料进行检测不合格的，该检测费用由施工企业支付。
9.工会经费：是指企业按《工会法》规定的全部职工工资总额比例计提的工会经费。
10.职工教育经费:是指按职工工资总额的规定比例计提，企业为职工进行专业技术和职业技能培训，专业技术人员继续教育、职工职业技能鉴定、职业资格认定以及根据需要对职工进行各类文化教育所发生的费用。
11。财产保险费：是指施工管理用财产、车辆等的保险费用。
12.财务费：是指企业为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生的各种费用。
13.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
14.其他:包括技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、保险费等。
（五)利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利.
（六)规费：是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。包括：
1.社会保险费
(1)养老保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。
（2）失业保险费:是指企业按照规定标准为职工缴纳的失业保险费。
（3）医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。
(4）生育保险费:是指企业按照规定标准为职工缴纳的生育保险费。
(5）工伤保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的工伤保险费.
2。住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金.
3、工程排污费：是指按规定缴纳的施工现场工程排污费。
其他应列而未列入的规费，按实际发生计取。
（七） 税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。
附件二、建筑安装工程费用项目组成（按造价形成划分)
建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成,分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润（见附表）。
（一）分部分项工程费:是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。
1.专业工程：是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。
2。分部分项工程：指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。
各类专业工程的分部分项工程划分见现行国家或行业计量规范。
措施项目费:是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。内容包括：
1。安全文明施工费
①环境保护费:是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。
②文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。
③安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。
④临时设施费：是指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用。包括临时设施的搭设、维修、拆除、清理费或摊销费等.
2．夜间施工增加费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用.
3．二次搬运费：是指因施工场地条件限制而发生的材料、构配件、半成品等一次运输不能到达堆放地点，必须进行二次或多次搬运所发生的费用.
4．冬雨季施工增加费：是指在冬季或雨季施工需增加的临时设施、防滑、排除雨雪，人工及施工机械效率降低等费用。
5．已完工程及设备保护费:是指竣工验收前，对已完工程及设备采取的必要保护措施所发生的费用。
6．工程定位复测费：是指工程施工过程中进行全部施工测量放线和复测工作的费用。
7．特殊地区施工增加费：是指工程在沙漠或其边缘地区、高海拔、高寒、原始森林等特殊地区施工增加的费用。
8．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用.
9．脚手架工程费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销（或租赁）费用。
措施项目及其包含的内容详见各类专业工程的现行国家或行业计量规范。
(三）其他项目费
1。暂列金额：是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项。用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。
2.计日工:是指在施工过程中，施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用。
3。总承包服务费：是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包,对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。
4暂估价
（四）规费：定义同附件1.
（五）税金：定义同附件1。
公共配套设施
主要指住宅区内的市政公用设施和绿地等.
公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、停车场、各类公用管线（自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等）及相应的建筑物、构筑物如公园等。
公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地）等设施。
产权及收益权不属于开发商。