个人借鉴原创——论我国房地产企业合理避税.doc
《个人借鉴原创——论我国房地产企业合理避税.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《个人借鉴原创——论我国房地产企业合理避税.doc(8页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、目录摘要。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。绪论.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。一我国法律和房地产企业纳税现状及合理避税的意义。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。二房地产企业合理避税中的问题和原因.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.三、房地产企业合理避税的方法.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。1、土地增值税中的合理避税.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。
2、.。.。.。.。.。.。2、营业税中的合理避税。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。3、企业所得税中的合理避税的方法.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。4契税中的合理避税的方法。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。结论。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。致谢。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.
3、。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。参考文献.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。摘要:房地产企业有我国目前经济中占有重要的地位。作为国家中的一员当然要依法纳税,但由于我国法律的现状,为了企业的更好发展和国家法律的健全,企业又要合理避税,要从土地增值税、营业税、企业所得税、契税中合理避税,为企业寻求更好的发展,使我国经济正常稳定地发展。本文就我国开发企业常用的一些避税方法进行了简要的举例分析,探讨房地产企业如何合理避税,利用各种手段提高综合收益,促进国民经济的良性发展.关键词:纳税 避税 方法绪论房地产企业作为国民经济的支
4、柱产业,其生产经营活动非常广泛,也非常复杂, 在法律允许的情况下,房地产企业以合法的手段和方式来进行合理避税,达到纳税人减少缴纳税款的目的,这对于企业而言,也是很重要的手段,这就产生了合理避税的问题。合理避税既是为了房地产企业自身的发展,同时也为了国家经济健康、稳定、快速的发展,房地产合理避税活动非常广泛,也非常复杂,本文就房地产避税的方法作一探讨。一、我国法律和房地产企业纳税现状及合理避税的意义中国是一个法制的社会国家,它的法制体现在中国政府做出的每项政策都有法可依,中国真正地走上了法制轨道.在这种大的历史背景下,每一个公民,每一个企事业单位都应当依法行使自己享有的权利,同时依法履行自己应承
5、担的义务。与此同时,现有税法也有一个不健全特征,税务当局往往要根据避税情况所显示出来的税法缺陷采取相应措施对现有税法进行修改和纠正,因此,根据这个特点,很多企业进行合理避税.所以,通过对避税问题的研究可以进一步完善国家税收制度,有助于社会经济的进步和发展。可是,有些房地产企业在现在高度发达的商品经济活动中,由于经济利益的驱使,冒天下之大不韪,逆社会法制潮流而上的偷税,漏税,骗税等违背法律法规的行为屡有发生。对房地产企业而言,在自己发展的同时,对于国家也要依法纳税、依法尽其义务,按照中华人民共和国税收征收管理法及其细则和具体税种的法规条例,按时足额交纳税款,再进行合理避税。合理避税是纳税人在税法
6、规定的范围内用合法的手段,在税收法规许可的范围内,通过经营和财务活动的筹划安排,以达到减轻税负目的。它强调的是纳税人在遵守税法,拥护税法,不违反税法的前提下,针对自身的特点,利用会计特有的方法,规划纳税人的纳税活动,既依法纳了税,又充分享受了税收优惠政策.避税可以认为是纳税人采取利用某种法律上的漏洞或含糊之处的方式来安排自己的事务,以减少他本应承担的纳税数额。虽然避税行为可能被认为是不道德的,但避税所使用的方式是合法的,而且不具有欺诈性质。所以,通过对避税问题的研究可以进一步完善国家税收制度,有助于社会经济的进步和发展。二、房地产企业在现实合理避税中存在的问题及其原因合法避税是指在尊重税法、依
7、法纳税的前提下,纳税人采取适当的手段对纳税义务的规避,減少税务上的支出。合理避税并不是逃税漏税,她是正常合法的活动;合理避税也不仅仅是财务部门的事,还需要市场、商务等各个部门的合作,从合同签订、款项收付等各个方面入手。目前,我国房地产开发商在避税过程中普遍存在一个问题。我国房地产开发商在核算房地产建造成本时,基本上采取”开发成本不单独核算列示”的核算方法,将”企业”的建造成本合并入其他商品房建造成本一起核算。企业的开发成本随着其他商品房销售实现结转经营成本时一并结转. 对于这种情况而言,按照国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知(国税发200383号以下简称”183号文”)规定,一
8、方面,应作为开发产品视同销售行为”按照销售收入扣除建造成本后的差额计算缴纳所得税;另一方面,对于转作经营性资产的企业,其建造成本当期不能结转记入当期经营成本,而是应将其作为一项”固定资产”按其建造成本入账,按期计提折旧费,记入以后期间费用.这里涉及到两点避税问题:第一,开发商直接将企业的建造成本结转至当期经营成本,没有按视同销售行为缴纳所得税,等于是逃避了缴纳所得税义务;第二,企业的视同销售收入没有入账,而将建造成本转入当期经营成本,这样收入和成本没有相应匹配,也减少了当期应纳税所得额。之所以有如上的现象,主要是以下原因:首先,企业产权归属制度的不明确以及现行的房产证登记发放制度,给开发商避税
9、以可乘之机.目前除关于加强商品住宅项目附属企业交易管理的通知(沪房地资市2003230号)中规定企业所有权的归属,合同不作约定的,企业所有权为房地产开发企业所有”以及”企业产权归业主共有不发放房地产权证”外,全国各地对房产企业交易的规定极少。由于对相应产权归属缺乏硬性规定,使得开发商在会计核算时无视经济实质律将企业的建造成本与其他商品房共同核算,一次结转当期经营成本,达到避税的目的。其次,现行企业的经营管理模式,使得企业折旧在其经营过程中的抵税作用形同虚设.房产开发商取得企业产权后,基本上是委托给小区物业管理公司去经营管理企业,由于企业的营业收入有限,与每年200800万元畸高的运营成本相比,
10、企业的经营亏损就显而易见了。因此,在企业的经营期间,开发商将企业作为固定资产计提的折旧就没有相应的收入与之相配比,这种折旧就成了虚设,没能起到冲减当期应税所得的作用.总之,这是不合理的避税现象,因此,作为房地产企业,要合理避税,就要掌握一定的避税方法.三、房地产企业合理避税的方法1、土地增值税中的合理避税土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。扣除项目包括:1、 取得土地使用权所支付的金额。2、开发土地、新建房及配套设施的成本和费用。3、已使用过的旧房及建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金,包括转让房地产时缴纳
11、的营业税、印花税、城建税以及教育费附加.5、财政部确定的其他扣除项目,目前规定对从事房地产开发纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20加计扣除。2007年 1月16日国家税务总局网站发布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(以下简称通知)。通知要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算,正式向企业征收30-60%不等的土地增值税.从中可以看出,两种情形免征土地增值税:1。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定纳税。2。因国家建设需要依法征用、收回的房地产。4
12、种项目免收增值税:1、以房地产进行投资、联营,联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中的。2、一方出土地,一方出资金,合作建房,建成后按照比例分房自用的。3、房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。4、在兼并企业中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的.(1)在土地增值税中,可以使用适当增值筹划法进行合理避税。纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增额按规定计税。首先,如果纳税人欲享受起征点照顾,此时假定某房地产开发企业建成一批商品房待售,除
13、销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100,当其销售这批商品房的价格为x时,相应的销售税金及附加为:X5%(17%3)5。5%X式中:5-营业税7%城市维护建设税3%教育费附加这时,其全部允许扣除金额为:1005.5%X根据有关起征点的规定,该企业享受起征点最高售价为:X1。2(1005。5X)解以上方程可知,此时的最高售价为128。48,允许扣除项目金额为107.07(1005.5128。48)其次,如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的,当增值率略高于20时,即应适用“增值率”在50以下,税率为30%的规定。假定此时的售价为(128.48Y)。由于售价的提高(数额为Y),相应的销售
14、税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5。5Y.这时允许扣除项目的金额107.075。5Y增值额128.48Y(107。075.5%Y)化简后增值额的计算公式为:94。5Y21.41所以应纳土地增值税:30(94.5Y21。41)若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收,就必须使Y30(94.5Y21.4)即Y8。96这就是说,如果想通过提高售价获取更大的收益,就必须使价格高于137。44(128.488。96)通过以上两方面的分析可知,转让房地产的企业,当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时,售价定为128。48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。在这一价格水
15、平下,既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益.如果售价低于此数,虽能享受起征点的照顾,却只能获取较低的收益,如欲提高售价,则必须使价格高于137.44,否则,价格提高带来的收益,将不足以弥补价格提高所带来的税收负担。例:某房地产开发企业,2005年商品房销售收入为15000万元,其中普通住宅的销售额为10000万元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 1。混合核算时企业应缴纳的土地增值税:增值额与扣除项目金额的比例(以下简称增值率)=(1500011000)11000=3
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 个人 借鉴 原创 我国 房地产企业 合理 避税
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。