二手房地产买卖税费项目及标准.doc

二手房地产买卖税费项目及标准
（一）土地税费：（属出让地的, 转让方免征1、2、3、4项)
转让方：1。征地管理费:0.75元/平方米
　　　　2。出让金:(详见注释①）
　　　　　　A.住宅用地:
　　　　　　　a。国有：189元/平方米（城区）
　　　　　　　　　　　45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）
　　　　　　　b.集体：69元/平方米(城区，本村村民）
　　　　　　　　　　　　　　30元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南，本村村民）
　　　　　　B.商住、商业、经营性办公用地:234元/平方米（城区）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南)
　　　　　　C.工业用地：39元/平方米（城区）
　　　　　　　　　　　　15元/平方米(镇区、西区沙朗及南区105国道以南）
　　　　3。土地补出让合同印花税：出让金×0.05%
　　　　4.土地补出让契税：由市地方税务局契税征收窗口核收，咨询电话：88880463
受让方:1。工本费：国有土地使用证20元/本
　　　　　　　　　集体土地使用证5元/本
　　　　2。印花税：5元/本
　　　　3.土地权属调查、地籍测绘费：
　　　　　A。党政机关：2000平方米以下200元/宗，每超500平方米加25元/宗,最高不超700元。
　　　　　B。企业：1000平方米以下100元/宗，每超500平方米加40元/宗，最高不超40000元。
　　　　　C.事业单位：5000平方米以下300元/宗，每超500平方米加25元/宗，最高不超10000元.
　　　　　D。城镇居民:100平方米以下13元/宗,每超50平方米加5元/宗，最高不超30元。
（二)房产税费：
转让方：1。土地增值税：请到地税部门申请据实清算，不能据实清算的，按5%或5。5%由国土部门核定征收。（个人拥有住房暂免征收）(详见注释③)
　　　　2.营业税：5% （详见注释②、③、④）
　　　　　城市建设税：营业税×7%（镇区、南区5％）
　　　　　教育费附加：营业税×3％
　　　　　地方教育附加：营业税×2%
　　　　3。堤围防护费：0.1%（详见注释②）
　　　　4。个人所得税：请到地税部门申请据实征收，不能据实征收的,按3％由国土部门核定带征。（个人自用住房5年以上免征) （详见注释③）
　　　　5。企业所得税:3％(采用核定应税所得率征收办法，详见注释⑤⑥）
　　　　6。合同印花税：合同金额×0.05%（个人住房暂免征收）
　　　　7.交易手续费：3元/平方米
　　　　8。出售以标准价（92、86年）购买的房改房，将其增值部分（即课税价—原购买价-卖方交易税费）的20%划入卖方单位住房基金帐户.
　　　　9。出售解困房，将其增值部分（即课税价—原购买价—卖方交易税费）按出资比例分成。
　　　　10。出售撤改房，将所得款(即课税价—卖方交易税费）划入卖方单位住房基金帐户。
受让方:1.契税：3％（由市地方税务局契税征收窗口核收，咨询电话：88880463）（详见注释⑦)
　　　　2。合同印花税：合同金额×0.05％（个人住房暂免征收)
　　　　3。交易手续费:3元/平方米
　　　　4。房地产产权证明费 ：（注：房产、用地、地籍三案合一的，按核发的房产证或土地证最大面积者计算.）
　　　　　A。90平方米（含90平方米)以下:30元
　　　　　B。90至150平方米（含150平方米）以内：50元
　　　　　C。150至800平方米(含800平方米)以内:100元
　　　　　D。800平方米以上:200元
　　　　5.房屋所有权登记费：住房80元/宗；非住房550元/宗
　　　　6.印花税：5元/本
　　　　7。房地产权证：10元/本(一人免收，每增一人加收10元)
注释:
①村个人宅基地补出让的出让金标准：产权人是村民的（户口簿是农业户口）,城区出让金按69元/平方米计收，镇区、西区沙朗及南区105国道以南出让金按30元/平方米计收；产权人是非村民的（非农业户口)，城区出让金按189元/平方米计收,镇区、西区沙朗及南区105国道以南出让金按45元/平方米计收。
②单位或个人转让购置的房屋以全部收入减去房屋的原购置价后的余额计征营业税,须提供原购入发票原件作为合法有效的减除项目凭证（个人购置的住房经直系亲属受赠、继承、离婚财产分割方式变更后转让的，仍可视为购置得来).其中，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税.不按房产权证发证日期计算购房时间的，须提供契税完税凭证原件作为购房时间认定依据.
堤围防护费按营业税的计税依据计征,对自然人（包括中国内地居民、港澳台人士、外籍人士)不征收。
③对个人转让房屋行为,若其适用营业税差额征税条件且应征收个人所得税、土地增值税的,可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税、土地增值税:(1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税，且必须按据实清算方式计算征收土地增值税；(2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3％税率带征个人所得税、按转让收入全额依5％或5.5％税率核定征收土地增值税.另，个人所转让非住宅的来源如为自建的，个人所得税、土地增值税的处理参照执行，即个人所得税、土地增值税必须同时据实计算征收或同时核定征收。（对单位转让房屋行为，营业税、土地增值税的处理参照执行）
销售（转让）普通住宅的土地增值税核定征收率为5%；销售（转让）其他房产的土地增值税核定征收率为5。5%。
土地增值税清算适用的计算公式
据实清算的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
其中，增值额=房地产转让收入额—扣除项目金额,增值率=增值额/扣除项目金额×100％，根据增值率确定适用税率,税率表如下:
档次
级 距
税率
速算扣除系数
应纳税额计算公式
1
增值率≤50%
30%
0
增值额×30%
2
50%﹤增值率≤100％
40%
5%
增值额×40%—扣除项目金额×5％
3
100％﹤增值率≤200％
50％
15％
增值额×50％-扣除项目金额×15％
4
增值率〉200％
60％
35％
增值额×60%-扣除项目金额×35％
④个人销售自建自用住房，住宅建基面积50平方米（镇区、南区60平方米）以内免征营业税,超出部分按以下办法计征:
销售超标准部分住房应征的营业税 = 住房课税价格×首层基底面积—50平方米(或60平方米)/ 首层基底面积×5％
⑤金融、保险企业、三资企业、党政机关、中央预算级次的企业、国税部门征管企业所得税的其他企业,不代为征收企业所得税。
⑥非居民企业向境内单位和个人转让房地产的,如支付该项所得的境内单位和个人的所得税由地方税务机关负责征管的，该项所得应扣缴的企业所得税应由地方税务机关据实征收。定义:非居民企业是指依照外国（地区）法律成立且实际管理机构不在中国境内,但在中国境内设立机构、场所的,或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。
处理流程：纳税人填报《非居民企业转让房地产税费计算表》→地税部门加具审核意见→国土部门代征有关税费【注：各镇区(城区除外)土地转让应缴纳的税费由各地税分局自行征收】
⑦个人购买建筑面积90平方米及以下的普通住房，且该住房属家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,需在交易前按地税部门要求提供《住房证明》可暂按1％征收契税；对个人购买普通住房，且该住房属家庭唯一住房的,需在交易前按地税部门要求提供《住房证明》可暂按1。5％征收契税。
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