从房屋征收到房屋平移——房地产估价无处不在.docx
《从房屋征收到房屋平移——房地产估价无处不在.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《从房屋征收到房屋平移——房地产估价无处不在.docx(6页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、从房屋征收到房屋平移房地产估价无处不在摘自中国房地产估价与经纪2017年6期作者:丁金礼一、房屋征收补偿后需要平移-“新、奇、特”估价业务诞生2008 年,河南省南阳市市区仲景路需要拓宽改造,大批临街居民房屋、商铺及办公楼被征收(当时称为“拆迁)补偿后拆除.其中,位于路东侧的信用社临街五层综合楼占压道路红线,2008 年11月经补偿后等待拆除。该房屋混合结构,部分钢混结构,建成年份为1988 年,建筑面积3792。00 平方米,近年进行过装饰装修,质量、成新较好.就在信用社综合办公楼等待成为建筑垃圾的时候,东邻南阳市第二人民医院急需办公及住院用房,看中了信用社综合办公楼。经与政府征收指挥部协商
2、,欲将其购买后往东平移并转向90,作为医院办公及住院用房。但因无此类房屋购买参考实例及相关政策规定,双方对平移房屋 前购买价格无法达成一致意见,故委托房地产估价机构对待平移房屋的价值进行评估。至此,一个百年不遇、千年等一回的“新、奇、特”房地产估价业务诞生了.二、房屋平移估价的技术路线移楼方移楼的目的是为了继续使用建筑物,也即经过移楼(续建)而获得有使用价值的房屋。移楼完成后的房屋价值可以估算,移楼成本及其带来的相关费用也可以调查测算,利用假设开发法的原理和估价思路,能够计算出待平移房屋的价值.即先计算出移楼完成后的房屋价值,再扣除移楼成本及由 此带来的相关税费,便可得到在平移后继续使用前提下
3、的房屋购买价值。并制订了详细的工作计划:一是调查了解移楼过程所涉及的费用,列出估价中所需的数据、参数,便于准确、快速收集资料;二是确认各项数据、参数的合理性及客观性,进行详细测算;三是针对房屋平移估价的特点,制订科学、规范的报告版本。三、房屋平移估价的主要过程(一)估价方法选择由于房屋平移前所占用的土地使用权已被国家征收,平移后占用土地为移楼方原有土地使用范围,同时,房地产市场上类似交易实例缺乏,也无类似房屋的收益资料且房屋不能在原地继续使用,无法采用比较法、收益法和成本法估价。但估价对象欲平移后继续使用,具有开发价值,需要完成必要的后续建设工程,宜采用假设开发法进行评估。在求取移楼完成后房屋
4、价值时,因不含土地使用权,特殊性极强,无法采用比较法或收益法,考虑该区域类似房地产的开发成本、利息、利润资料较多且真实可靠,宜采用成本法评估移楼完成后的房屋价值(移楼成本测算与移楼完成后房屋成本测算不同).从政府角度讲,建筑物占用土地使用权已被国家征收,政府拥有房屋的处置权.目前只有两种处置方案:一是原地拆除,仅存残值;二是平移后继续使用,发挥其应有的使用功能,但需近邻业主有移楼意向。由于估价对象东邻南阳市第二人民医院经营形势良好,规模急需扩大,需要办公和住院用房,院内已预留有建设空地,如果新建综合办公楼,将花费大量的资金,需要较长的时间运作。而估价对象相距约20 米,结构为钢混及混合相结合,
5、质量较好,外观整洁,平面布局符合医院经营、办公要求。将其往东平移继续使用是最经济且最省时的举措。故估价对象东邻南阳市第二人民医院有移楼意向,使估价对象平移成为可能。(二)最高最佳利用分析1合法性分析估价对象的合法用途及实际用途均为商办综合,拥有合法的房地产权利证书,能够合法使用、合法处分,但房屋占压城市新规划道路红线,被列入征收范围并已获得征收补偿金,房屋的处置权归政府,房屋所占用的土地使用权已被国家征收。经估价对象东邻南阳市第二人民医院与河南省南阳市仲景路建设工程指挥部及政府有关部门协商,将估价对象东移后继续使用符合规划要求,可合法移楼。2估价对象最高最佳利用分析估价对象为已获得征收补偿的待
6、拆除房屋,目前只有两种处置方案:一是原地拆除,仅存残值;二是平移后继续使用,发挥其应有的使用功能,且东邻南阳市第二人民医院有移楼意向.因此,估价对象平移后继续使用最为有利,本次评估以平移后继续使用为估价前提,即易地使用前提。但是,这种前提不在当时房地产估价规范规定的五种前提之内,需要大胆创新与突破,这也是“新、奇、特”估价业务需要解决的问题。(三)估价中的主要难点和解决方案房屋平移估价的主要难点有:一是移楼成本确定。移楼成本包括人工费、材料费、机械费、设计费、平移费、管理费、税金、利润及给排水、供电配套连接费等.因移楼工程数量少,特殊性极强,其成本与移动距离、转移角度、拟移地址地质状况、城市基
7、础设施管线分布等因素有关,不易收集分析得到社会平均移楼成本,一般可参考移楼双方签订的移楼工程合同中的工程报价单,但其真实性无法完全保证:二是被平移房屋产权交易过户规定的缺失。传统意义上房屋征收即意味着房屋被毁、产权灭籍,而征收房屋被平移后继续使用时房屋的合法性应依赖于原房屋的产权转让,但要符合城市规划要求.平移房屋如何转让?税费如何缴纳?原产权人有无配合义务?均无遵循。考虑被征收房屋的原产权人已与被征收房屋无任何关系,不可能负担今后可能出现的过户费用,移楼方在办理房屋权属手续时,需要代为缴纳卖方应支付的营业税及城市维护建设税、教育费附加。同时经调查,移楼办理房屋产权手续时卖方应付的另一半交易手
8、续费经指挥部协调可以免交,税费缴纳基数为待移房屋评估价值。(四)估价测算过程第一种处置方案:(原地拆除)残值估算根据国家有关房屋征收管理的法律、法规及当地有关规定,具有房屋拆迁资质的拆迁企业可以实施拆除业务,具体负责房屋拆除、建筑垃圾清运、场地平整工作,可获得拆除材料的所有权。一般情况下,拆迁企业需向管理机构或部门缴纳一定比例的费用(相当于残值),但对结构复杂、拆除难度大、机械费用高的拆除项目,管理机构或部门需根据具体情况进行补贴。如果按照第一种处置方案,房屋原地拆除,政府只能得到拆迁企业缴纳的费用。按照费用收取标准,多层混合结构房屋 8 元平方米,估价对象建筑面积3792.00 平方米,故原
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房屋 征收 平移 房地产 估价 无处不在
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。