中粮系大手笔投资商业地产-宁高宁另搭台整合大地产.doc
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1、中粮系大手笔投资商业地产 宁高宁另搭台整合大地产来源:中国经营报 竹萧寒依527粉丝关注2010年11月18日10:47与此同时,此前宣布700亿元投入大悦城,在宁高宁眼中也仅是一个保守计划。以大悦城为品牌龙头的商业地产作为地产业务的重心,已是中粮集团今后的既定战略。 “中粮集团地产业务整合的未来,一定是地 相关公司股票走势中粮地产6.53-0.09-1。36产板块的整体上市。”在11月10日举行的中粮集团大悦城时尚品牌战略联盟交流会上,中粮集团董事长宁高宁的一席表态,让此前关于该集团地产业务整合的各种传言止于一个最终的版本。 与此同时,此前宣布700亿元投入大悦城,在宁高宁眼中也仅是一个保守
2、计划.以大悦城为品牌龙头的商业地产作为地产业务的重心,已是中粮集团今后的既定战略.之前一直被视为集团地产业务整合平台、且以住宅为主要业务的上市公司中粮地产,瞬时被推向尴尬处境。打包上市“在未来的发展中,中粮集团会将住宅地产、商业地产、酒店旅游地产以及工业地产,进行一个战略性的系统梳理;我们会有一个战略聚焦,把核心的优势更多地放在以大悦城为品牌的城市综合体开发上。”在11月10日的大悦城时尚品牌战略联盟交流会的沙龙环节,中粮集团地产酒店事业部总经理周政表示.宁高宁在之后的环节亦“插话”强调:中粮集团地产业务的整合未来,一定是地产板块的整体上市。据此,中粮集团地产整合的方向逐步清晰:所有地产业务会
3、整合到一个板块中,而商业地产将成为核心业务。事实上,自入主中粮后,宁高宁在地产业务的整合上从未停止过努力。公开资料显示,中粮集团目前的地产板块有一部四公司。包括以住宅为主业的中粮地产、主攻商业地产的中粮置业、中粮集团深圳有限公司、中粮(海南)投资发展有限公司,以及地产酒店事业部.截至目前,地产板块的总资产累计达400多亿元。“目前整合在中粮内部的组织上已经开始.”宁高宁在交流会上透露,成立的地产酒店事业部,股权还没有统一起来,但是希望慢慢形成一个事业部管理,通过股权的最后整合同最终的上市联系起来。“我们希望明年年底之前上市,当然由于有很多的审批,时间上我们没有办法控制,但到时就会看到整个公司在
4、股权上统一了,资产管理上统一了,团队上统一了,就变成了一体。”至于整合的具体方式和时间表,在中粮集团内部也还未公开。不止一名中粮集团的内部员工向时代周报记者表示,关于整合还没有听到确切的消息。而中粮地产一位高层人士在接受时代周报记者采访时,亦称关于整合的具体安排尚不知情。宁高宁在交流会上接受媒体采访时透露,公司计划采取A H股的方式.即保留中粮地产内地A股的上市地位,同时在H股实现整体上市.西南证券分析师肖剑对时代周报记者表示,“对上市方式的选择,关键还是看哪种方式更加便利。目前来看,当然是H股比较便利。”他进一步分析道,“现在整个地产行业资本运作的步子已经停止了,往前迈已经迈不动了,正值调控
5、期间,至少在明年不会有重大的转折.如果宁高宁的希望是明年年底实现整体上市,就需要比较高效的市场。在这种情况下,当然是H股的通道更加便利。兄弟之争“对于国企以及央企来说,关键在于内部的管理模式,也就是内耗比较大,效率很低,决策过程中因素很多。协成机构副总裁张国栋对时代周报记者表示,“中粮集团的地产板块真正整合到一起会非常复杂和漫长.”这场整合中,中粮地产和中粮置业两个兄弟公司关系如何理顺,成为业界备受关注的话题。中粮地产此前一直被视为中粮集团地产业务的整合平台,在2006年其借壳上市之初,集团不但许诺以其为集团地产业务的专业平台,而且计划将集团优质资产不断注入.2007年,中粮置业在集团原物业投
6、资部的基础上发展成立.中粮地产主攻住宅和工业地产、中粮置业主攻商业地产的分工版图确立.但在实际开发过程中,商业地产并不是中粮置业的“排他性特权”;而中粮置业开发的城市综合体中亦有住宅业态。名义上分工明确的两个兄弟单位,由于实际业务上有交叉重合,同业竞争的存在变得难以避免.对于能够稳定资金来源的持有型物业资源,中粮地产显然未想放手。该公司在2008年年报中就曾表示,未来将专注于城市中心高档住宅和城市综合体两类战略产品。而城市综合体就是包括商业、办公、住宅等各类房地产产品的“造城”运动。例如中粮地产在北京的中粮祥云国际社区项目,规划建设的52万平方米中,就包含了19万平方米国际化商业规划;而成都的
7、中粮祥云国际生活区,也运作了商业旗舰品牌项目“中粮大悦城”.除了业务交叉造成的资源内耗,将住宅与商业分离的路线也给两个独立运作的平台带来发展困境.一方面,以住宅为主业的中粮地产上市之后就不断遭遇经济和行业周期波动带来的挑战,销售业绩和股市上的表现难尽人意;而大量商业地产所需要的沉淀资金,亦让中粮置业身负资金重担。“富爸爸”的态度也耐人寻味。中粮地产上市后,中粮集团对于扶植这个唯一的地产板块上市公司可谓用心良苦。但在2007年8月第一次资产注入成功之后,后续的资产注入并不顺利.中粮置业在大悦城一举成名之后,集团对其的支持力度一直在加大。2009年更是抛出5年内700亿元打造20个大悦城的宏伟计划
8、。如今,商业地产将成为集团地产业务核心更上升到既定战略的地位.对于中粮集团而言,手心手背都是肉.兄弟之间的“争宠”对“富爸爸”亦是尴尬事。地产业务的整合势在必行。“主攻住宅地产的中粮地产和主攻商业地产的中粮置业在整合过程中势必有一个磨合过程,这点我同意,但是我认为整合势必对双方都是有利的,否则我们也不会整合。中粮地产上述高层人士对时代周报记者表示。尴尬的中粮地产中粮集团地产业务整体打包上市,令此前有望作为地产业务整合平台的中粮地产前途未卜。11月5日,中粮地产发布公告,已使用自筹资金,将中粮集团旗下开发住宅的上海加来房地产开发有限公司51%股权收购完毕.显然,中粮地产正在加速将集团内部的住宅业
9、务整合到自身旗下。这次收购上海加来的股权可谓好事多磨。2008年3月,中粮集团的第二次资产注入方案中,包括上海加来51%股权在内、约有40亿元资产、涉及到9个公司的资产欲由母公司打包转让给中粮地产.但这个计划却一度被搁浅。到2009年9月,中粮地产启动配股再融资计划,拟募资35.37亿元,并依顺序收购中粮集团拥有的5家住宅开发房地产公司的股权,上海加来是募集资金收购名单上的第一个项目。但受到宏观调控影响,这次配股再融资计划目前还未通过审批。中粮地产遂自筹资金,先行将上海加来项目收入囊中。“从企业持续经营角度,我们是不可能无限期等待行业政策调控结束后再完成收购的,这样不利于企业长期持续的发展。现
10、在调控的影响很大。先以自筹资金收购部分项目公司,对于上市公司来说是一件好事,因为我们可以把上市公司的规模和成长性做得更好。”上述中粮地产高层对时代周报记者表示,“我们也不排除再次使用自筹资金收购中粮集团旗下其他房企的可能,要因势而变,关键在于企业持续发展的客观需要.”但在西南证券分析师肖剑眼中,自筹资金收购是一种无奈之举。“中粮地产目前的处境比较尴尬。”他对时代周报记者表示,首先,从整个市场预期来讲,它远远没有达到目标;其次,集团雄厚的地产资产没有按预想成功注入,对于中粮地产在整个行业的地位和今后的运作都会造成很大的影响。“尤其是目前整个地产行业正面临着比较严峻的调控,当土地储备和资金流受到一
11、定制约后,中粮地产业绩的实现和周期规模逐步扩大的预期可能会落空.”截至今年6月底,中粮地产的总资产为137亿元.今年前三季度实现营业收入5。53亿元,同比增24。87,净利润同比增7.61至1。38亿元.但同时仍饱受巨大资金缺口的煎熬。三季报称,因项目开发需要增加银行借款,中粮地产9月末短期借款为35。8亿元,较年初的26.1亿元增加37。47。相比之下,中粮置业的风头正劲.中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜日前透露,集团已开业的大悦城分别为北京西单大悦城、沈阳大悦城以及北京朝阳大悦城。到2011年,上海大悦城、天津大悦城将陆续推出,此外,北京安定门大悦城、成都大悦城、天津六纬路大悦城也即将
12、推出。“集团给我们的投资比例占中粮集团的30左右,700个亿,用五到十年做十到二十个大悦城,这个数量有一点保守。在品牌联盟交流会上,史焯炜的话,似乎在暗示中粮集团会继续在商业地产上追加投入。在集团构建商业地产帝国的旗帜下,专攻住宅地产的中粮地产何去何从充满了变数.“目前中粮地产还是主攻住宅地产。中粮地产高层人士称,“但是未来会否进行业务转型还是涉及到整合的问题,现在不好说.”在静候了5年之后,面对一个集团拥有的两个地产业务平台的微妙局面,中粮集团的董事长宁高宁突然出手.在他的主导之下,中粮集团以内部成立地产酒店业务板块事业部的方式,将中粮集团旗下的两个地产业务平台上市公司中粮地产(000031
13、,股吧)和非上市公司中粮置业,在集团内部进行了统一整合,并对人事安排进行了调整,而此时,中粮地产和中粮置业的股权整合,还尚未启动。深谙国企运营之道的宁高宁,选择了以“人事整合”带动“股权整合的思路,而这背后,是中粮集团在地产业务版图上的“千亿图谋”。整合随后“中粮的地产业的务要上市,将是一个公司,包括商业地产、房地产开发以及酒店.宁高宁说,因为在中粮集团庞大的体系内部,两大地产业务公司如何整合,一直是十分敏感的问题。然而,宁高宁整合两家公司的思路,却一直没有改变。“我们成立一个事业部,是因为股权还没有统一起来,但是,我希望通过形成事业部管理的带动融合,然后,再通过股权的整合来完成上市,我们希望
14、明年年底之前能够上市.”宁高宁说。在此之前,中粮地产和中粮置业的产品的线既相互独立,又互有交叉.中粮地产以开发住宅为主,而中粮置业则以开发运营商业地产系列品牌大悦城为主.在2007年中粮地产实现在A股上市之后,业界一直对这两家公司的同业竞争问题有非议.按照目前两家公司的业务格局,大部分商业地产业务集中在中粮置业,但在某些地区的个别项目上,存在中粮置业的大悦城商业地产品牌,却使用中粮地产开发和持有物业,而中粮地产在开发的住宅项目中,也有部分商用物业的成分,从而形成了产品线的交叉。“未来我们希望以大型的城市综合体为主要产品线,这是我们的优势所在,搞酒店不容易,搞商业不容易,但整合到一起,与当地政府
15、谈政策优惠,也都容易了很多。”在解释两大地产业务平台,及其产品线整合的原因时,宁高宁如此表示。至于先于股权的整合的内部组织架构整合,宁高宁亦不讳言。他的逻辑是,在实现地产业务整体上市的过程中,中粮地产和中粮置业将依次完成“人事的一体化结合”、“股权的一体化结合最终实现的是“资产的一体化结合”.千亿图谋宁高宁似乎无法摆脱对商业地产为核心的城市的综合体的兴趣,早在他调任中粮集团之前,华润在他的“主政”之下,位于深圳的“万象城”,就已成商业地产领域内的范本。“规划的商业资产总额现在已达到600亿元.宁高宁透露,未来商业地产总额至少在千亿元以上.这一兴趣的另一个佐证在于北京的西单大悦城。这个原本归属中
16、冶集团的物业,早在宁高宁主政华润期间,就与之有过接触,但最终未能成交。宁高宁调任中粮之后,依旧难舍旧情,终于以4亿元的价格成功完成收购,而作为交换的条件,中粮集团地产业务的施工,将与以建筑工程为主业的中冶集团,达成战略合作。消息人士表示,中粮置业还只属于项目运作阶段,相比之下,万达集团、华润置地是项目复制阶段;而凯德置地、西蒙、GGP等外资都已经到了大规模复制、资本市场支持的阶段。据中粮集团透露,未来2至3年将在全国复制10个以上大悦城,5至10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。宁高宁:注资中粮地产整合上市 涉足地产商业链2010年03月12日13:56来源: 手机免费访问: 好文我顶(
17、18) 3月12日,全国政协委员,中粮集团董事长宁高宁接受了和讯网独家访谈。和讯消息 “新结构,新契机,关注和讯,关注2010年全国两会。值全国两会召开之际,全国政协委员,中粮集团董事长宁高宁接受了和讯网独家访谈。宁高宁表示,会将更多资产注入到中粮地产(000031,股吧)中,实现整合上市,同时,涉足更多的城市综合体,开展物业领域的发展。以下为文字实录:将实现中粮地产的整合上市主持人:中粮地产项目表现很优秀,请问在2010年,中粮在房地产方面的布局?宁高宁:中粮地产还是比较小的公司,它会随着市场的发展,逐步去进行内部整合,进行资产注入,实现整合上市;另外是希望涉足更多的城市综合体,做一些长期持
18、有的商业性物业,包括酒店、物业,例如西单的大悦城.加强食品方面对外合作主持人:中粮集团涉及很多进出口业务,请问现在经营势头如何?宁高宁:中粮做出口很少,包含一些针对特殊国别的稻谷,属于半援助、半责任性的出口,还有一些特别的小品种,以及大豆(资讯,行情)、芸豆等,这些都没有受到经济危机影响.进口当中,大豆是主要的国际贸易品种,因为大豆没有定义为粮食,而定义为油料,这样不统计在粮食里面,而在油料里。主持人:中粮跟可口可乐合作可谓是经典一役,中粮近期有没有类似的计划,来与跟国外品牌进行合作?宁高宁:合作是有的,特别是在食品、粮食加工方面都在不断地进行,通常会在中粮做一个控股的地位。粮食安全近期暂无危
19、机主持人:人大财经委的副主任尹中卿曾表示,目前我国第一产业不稳,虽然连续几年一号文件都是关于农业的,但实际投入情况需要考察,对此您有怎样的看法?宁高宁:目前粮食已经六年增产,储备数字也已经公布,大概为两亿五六千万吨,这在历史上已经处于高位,我个人看不到近期的危机.当然,中国农业增长的潜力是有限的,因为土地是有限的。但是,消费增长很快.通过目前对整个粮食品种的消费来看,过去是以口粮为主,现在是转化性的消费品;过去是民众吃粮食多,现在是肉蛋奶较多.因此,从比例来讲,一斤猪肉可能需要三斤多的粮食,这样就变成粮食对食品蛋白的要求,还有对质量要求的提高,所以消费品在增长。现在越来越多的粮食做了饲料,像玉
20、米(资讯,行情)、各种小麦(资讯,行情)、还有赖氨酸等都做了饲料,可以看出中国人消费水平和消费层次都在提高。因为食品结构的改变,不管是城市还是农村,目前真正吃粮食的比例都在下降,但是消费粮食转化的要求越来越高。其次就是大豆,大豆本身有1千多万吨的生产,4千多万吨的进口,长远来看,据估算,需求缺口需要5亿亩地。棕榈油(资讯,行情)进口比较多,肯定对进口有相当的压力。整体是这样一个环境,希望将来能够在科技上有一些突破,有新的土地开垦出来,同时也希望国际市场有一个链接来进行相应的补充。主持人:您判断,2010年农产品(000061,股吧)价格的走势如何?宁高宁:目前的价格是政府收购价,在政府的储备下
21、进行的.东北稻谷市场价已经高过政府价,可以自行进行供求,我认为这一部分还需要平稳些。从整个国家形势来看,希望提高农民利益,同时又不希望粮食涨价,这是一个矛盾。希望农村能够城镇化,同时又不希望农民离开土地,来保存粮食市场的经营。所以,需要在矛盾中间找一个平衡点。【转贴】宁高宁再启内部整合 中粮地产再获集团40亿元资产注入!! (20084-3 16:45:25) 3月24日,停牌一个多月的中粮地产(集团)股份有限公司(中粮地产,000031.SZ)终于复牌,被市场“觊觎多时的资产注入概念得以“兑现.中粮地产发布公告称,控股股东中粮集团将向其注入9家项目公司约40亿元左右的资产.据悉,欲注入的9家
22、项目公司均为住宅项目,地域分布遍及华东、华北、东北和西南等地区,这些项目都将在2009年开始进入结算高峰期。宁高宁的算盘有消息透露,此举可能为中粮集团的最后一次注入资产.中粮地产早在2月15日就开始停牌,其后市场不断传出资产注入传闻。此前,中粮地产董事长孙忠人在配股网上交流会上曾指出,中粮地产土地储备必须与公司的经营规模、开发能力、资金实力相匹配,“将根据自身情况适度增加土地储备”.事实上,这只是宁高宁在按照整合集团地产业务的既定计划步步为营。早在2006年2月,中粮地产前身深宝恒股改时,中粮集团就曾承诺,将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台.2007年3月,中粮集团出具避免
23、同业竞争承诺函,明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略.按照宁高宁此前的布局,未来中粮地产主攻住宅和工业地产,中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产,而中粮置业主攻商业地产。据悉,中粮置业正在积极酝酿在三五年内做大做强后将商业地产的几个项目打包做REITs。40亿资产注入此次中粮地产接受中粮集团注入的公司股权具体包括上海加来房地产开发有限公司51股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%股权、万科中粮(苏州)置业有限公司49股权、苏州苏源房地产开发有限公司90%股权、北京中粮万科假日风景地产开发有限公司50股权、沈阳鹏利广场房产开发有限公司100%股权、卓远地产(成都)有限公司100股
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