房地产项目投资计划书.doc

*＊＊*＊***＊＊＊＊大厦
投资计划书
一、项目建设说明
＊＊＊*＊*＊*＊＊大厦是＊＊**＊*＊＊**置业有限公司投资筹建的,倾力打造的淮阳市区内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目.“金融先行、商贸为主、地标品质”这三位一体的项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前，单层100余米、三层跨度近400米的商业铺位,势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。
二、项目选择地理位置概况
该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅1.5公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近106国道,距淮阳县汽车站仅1公里,项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约1公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重点核心区。
三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位
1、市场需求状况
淮阳县人口为135万，城区人口20万，根据淮阳县2007年编制的《淮阳县城总体规划》,对县城2006———2020年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋势发展,并形成“一中、两副、两轴、三区"的城镇化发展空间形态.同时积极融入“周淮一体化”,加强与项城之间的经济联系,充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对接,积极融入“周淮一体化”。
通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅类的开发供给量约为75万㎡,市场去化率为70万㎡,市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少,因此市场供需状况处于平稳发展趋势。
2、开发策略定位
（1）、小区占地约5600㎡，总规划建筑面积约为16800㎡
（2)、建筑类型：门市及居住房
(3）、建筑风格为现代建筑风格，绿化率为30%，园林式景观
（4）、邀请淮阳最具雄厚资金的施工单位进行施工，同时做到安全化、规范化管理
(5）、聘请知名物业公司，采用智能安防系统进行综合物业服务。
四、项目建设规模、小区规划、建筑风格
1、建设规模
规划占地：4313平方米,建筑面积：16800平方米.住宅户型60-70平方米的占60％;90平方米的占20%；50平方米的占20%,总户数约835户。车库每套面积：19。8平方米，总套数约：400.
2、小区规划、建筑风格
（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流,方便进出。主入口为步行街,次入口为车辆出入口。
(2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐,明朗，且有对比度。
（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强.设有体育、健身场地及设施.
五、环境影响、风险分析及防范措施
1、环境影响
符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。
2、风险分析
（1）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。
（2）、项目位于中心地带，
（4）、周边公司入驻数量不足，需求量不大.
3、防范措施
(1）、充分进行市场调查（户型面积需求,园区规划绿化需求,价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。
(2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。
（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。
(4）、加强对商业的招商引资及周边公司的调查,加速有关配套设施的建设。
六、建设成本、销售、税金、利润估算
1、建设成本估算：
(1）、土地成本：534.875元/㎡×16800㎡=8985900元，
（2)、前期开发费用：450元/㎡×16800㎡=7560000元，
(3）、主体工程费用:1200元/㎡×16800㎡=20160000元,
（4）、安装工程费用：550元/㎡×16800㎡=9240000元,
（5）、社区管网工程费用:61元/㎡×16800㎡=1024800元,
（6)、园林环境费用:30元/㎡×16800㎡=504000元,
（7）、配套设施费用：120元/㎡×16800㎡=2016000元，
小计：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700
(8)、财务费用:158元/㎡×16800㎡=2654400元
（9)、开发间接费:90元/㎡×16800㎡=1512000元
（10）、管理费用:120元/㎡×16800㎡=2016000元
（11）、销售费用：40元/㎡×16800㎡=672000元
小计：2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元
总计:56345100元。
2、销售估算:
(1）、住宅：按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；
(2）、商业：按7000元/㎡×8567㎡=59969000元;
（3）、车库：按60000元/个×47=2820000元；
（4）、总计：80605000元.
3、利润估算：
(1）、销售利润:80605000-56345100＝24259900元。
（2）、税金：暂按下三项计：
①营业税及附加：5.6%
5.6%×80605000=4513880元.
②所得税：25％
25%×（80605000*15％）=3022688元
③土地增值税:5%
5％×80605000=4030250元
④土地使用税：10元/平方＊4313*3＝129390元
⑤不可预见费
（3）、税后利润:
24259900—4513880—3022688-4030250-129390＝12563692元。
七、项目资金来源
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是公司自有资金，二是银行贷款,三是预售收入.
开发初期本项目开发商自有资金2500万元作为启动资金，用于支付土地款项以及前期各种费用，后期随着项目的进展，在办理第三个证件后,开始着手准备开发贷资料,拟需贷款1500万元,待项目进入可售阶段，以预售收入、房产抵押、按揭贷款等形势迅速回笼资金.
八、项目实施原则及建设周期
1、项目实施原则
(1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。
（2)、重点抓规划、方案、施工图设计,做到设计合理，技术先进。
(3）、严把施工质量关,质量与进度协调统一，保证质量，按时完工,交付使用.
2、建设周期
(1)、2013年10月20日—12月30日，地质勘察。
(2）、2014年1月4日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。
(3）、2014年4月1日—5月15日审图、图纸交底。
（4)、2014年5月15日-2015年9月25 工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用.
九、销售策划
1、销售宣传的重点区域：淮阳县全区
2、及时开展销售宣传，准备工作(2014年11月—2016年5月)，12月1日开始正式销售宣传。
3、销售中心办公室,内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2014年10月做完）。
4、多方位广告宣传
(1）、网上宣传:平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。
（2）、通过媒体(报纸、广播、电视)，销售宣传册，单体广告板,路灯广告板宣传.
十、项目立项结论
本项目位于淮阳县中心位置，且周边相应配套设施齐全，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅,颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林.公司将以优良的施工质量,科学的物业管理,把握好整个销售市场，其项目是可行的。